TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 JUIN 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 21/09759 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VUK5
N° de MINUTE : 24/00979
DEMANDEUR
S.A.S. O’STUDIO
[Adresse 4]
[Localité 10]
représentée par Maître Bénédicte FLORY de l’AARPI DIXHUIT BOETIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0756
C/
DEFENDEUR
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 6]
[Localité 9] / FRANCE
représentée par Maître Tanguy SALAÛN de la SCP S.C.P D’AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0126
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 24 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 17 avril 2002, Monsieur [V] [F] a donné à bail à la société ROYAL DE [Localité 10] des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 10] (93) et ce, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2002 pour se terminer le 31 mars 2011. La destination fixée au bail est « bar, brasserie, restaurant et tous autres commerces connexes ou complémentaires ».
Par jugement du 21 janvier 2014, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société ROYAL DE [Localité 10].
Par ordonnance du 1er octobre 2014, le juge commissaire près le tribunal de commerce de Bobigny a autorisé la cession du fonds de commerce de la société ROYAL DE [Localité 10] à la SAS O’STUDIO, suivant acte de cession du 05 décembre 2014.
Suite à la déclaration d'intention d'aliéner des consorts [F], l’Etablissement public foncier d’Ile de France (ci-après l'EPFIF) a exercé le 25 octobre 2017 son droit de préemption sur le bien sis [Adresse 4] à [Localité 10] (93). L'acte de vente est intervenu le 28 décembre 2018.
Par ordonnance du 12 février 2018, le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil a rejeté la requête en suspension formulée par Monsieur et Madame [M].
Par exploit du 21 février 2019, l’EPFIF a signifié à la société O'STUDIO un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2019.
Par ordonnance du 09 juillet 2021, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné la société [K]-[T], huissier de justice, aux fins notamment de se rendre immédiatement au [Adresse 4] à [Localité 10] (93) afin de dresser un état des lieux des locaux occupés par la société O'STUDIO et ses dépendances et procéder aux conditions d'occupation desdits locaux, y compris en prenant des photographies. Le constat a été réalisé le 23 juillet 2021.
Par acte du 17 août 2021, il lui a signifié une rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction commerciale et mise en demeure d’avoir à restituer les locaux.
Par exploit d'huissier délivré le 30 septembre 2021, la société O’STUDIO a fait assigner l’EPFIF devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
JUGER la société O'Studio recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions;
Et, par conséquent,
SUR LA VALIDITE DE LA RETRACTATION DE L'OFFRE D'INDEMNITE D'EVICTION
IN LIMINE ET A TITRE PRINCIPAL
JUGER nul et de nul effet l'exploit d'huissier du 17 août 2021 aux fins de rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction commerciale faite à la société O'Studio par l'EPFIF ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
JUGER mal fondée la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction commerciale faite à la société O'Studio par l'EPFIF par exploit d'huissier du 17 août 2021 ;
SUR LA CONDAMNATION DU BAILLEUR A PAYER UNE INDEMNITE D'EVICTION
CONDAMNER l'EPFIF à verser à la société O'Studio une indemnité d'éviction ;
SUR LE QUANTUM DE L'INDEMNITE D'EVICTION
AVANT DIRE DROIT
COMMETTRE tel expert qu'il plaira au tribunal avec mission d'évaluer et de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la société O'Studio peut prétendre et notamment:o se faire communiquer tous document et pièce utiles ;
o visiter les lieux, les décrire, et dresser, le cas échéant, la liste des personnels employés par le locataire;
o rechercher, en tenant compte de la destination des lieux loués, de la situation et de l'état des locaux, tout élément permettant de déterminer l'indemnité d'éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas :
1°) d'une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, des frais de mailing et, plus généralement, de tous les frais exposés dans ce cadre ;
2°) de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant notamment: acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing et, plusgénéralement, de tous les frais exposés dans ce cadre.
DIRE que l'Expert devra mener sa mission dans le respect des textes en vigueur, et notamment du principe du contradictoire, après s'être assuré de l'absence d'un éventuel conflit d'intérêts et sans que le secret professionnel ne puisse lui être opposé ;RAPPELER que l'expert a la faculté de s'adjoindre, pour avis, tout spécialiste de son choix;DIRE que le tribunal de céans sera saisi en cas de difficultés dans la réalisation de la mission de l'expert ;FIXER le montant de l'acompte à consigner à titre d'avance sur les honoraires de l'expert dans le délai de trois mois à compter de l'ordonnance à intervenir;CONDAMNER l'EPFIF à payer cet acompte et tous les honoraires et frais de l'expert ou à les rembourser sans délai à la société O'Studio si celle-ci les expose elle-même ;DIRE que l'Expert devra rendre son rapport au greffe du tribunal de céans dans un délai de 6 mois, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle,DESIGNER le juge chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d'expertise;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER l'EPFIF à payer à la société O'Studio la somme de 3500€ au titre de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions d'incident signifiées par voie électronique le 12 avril 2022, l'EPFIF a demandé à titre principal au juge de la mise en état de juger la Société O’STUDIO irrecevable en sa demande, celle-ci étant prescrite.
Par conclusions d'incident signifiées par voie électronique le 20 avril 2022, la société O'STUDIO a demandé au juge de la mise en état à titre principal de la juger recevable en ses demandes compte tenu de l'interruption du délai de prescription découlant de la signification à l’EPFIF le 30 septembre 2021 de l’assignation en fixation de l’indemnité d’éviction.
Par ordonnance du 15 juillet 2022, le juge de la mise en état a :
dit que la prescription a été interrompue par la signification à l'Etablissement public foncier d'Ile de France de l'assignation en fixation de l'indemnité d'éviction le 30 septembre 2021,débouté l'Etablissement public foncier d'Ile de France de sa demande d'irrecevabilité,dit que la société O'STUDIO est recevable en ses demandes au fond,rejeté le surplus des demandes,réservé les dépens et les frais irrépétibles.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, la société O'STUDIO a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
• JUGER la société O’Studio recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
Et, par conséquent,
SUR LA VALIDITE DE LA RETRACTATION DE L’OFFRE D’INDEMNITE D’EVICTION
IN LIMINE LITIS ET A TITRE PRINCIPAL
• JUGER nul et de nul effet l’exploit d’huissier du 17 août 2021 aux fins de rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction commerciale faite à la société O’Studio par l’EPFIF ;
A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LE FOND
• JUGER mal fondée la rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction commerciale faite à la société O’Studio par l’EPFIF par exploit d’huissier du 17 août 2021 ;
SUR LA CONDAMNATION DU BAILLEUR A PAYER UNE INDEMNITE D’EVICTION
• CONDAMNER l’EPFIF à verser à la société O’Studio une indemnité d’éviction ;
SUR LE QUANTUM DE L’INDEMNITE D’EVICTION
AVANT DIRE DROIT
• COMMETTRE tel expert qu'il plaira au tribunal avec mission d’évaluer et de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la société O’Studio peut prétendre et notamment :
o se faire communiquer tous document et pièce utiles ;
o visiter les lieux, les décrire, et dresser, le cas échéant, la liste des personnels employés par le locataire ;
o rechercher, en tenant compte de la destination des lieux loués, de la situation et de l'état des locaux, tout élément permettant de déterminer l'indemnité d'éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas :
1 ) d'une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, des frais de mailing et, plus généralement, de tous les frais exposés dans ce cadre ;
2 ) de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing et, plus généralement, de tous les frais exposés dans ce cadre.
• DIRE que l’Expert devra mener sa mission dans le respect des textes en vigueur, et notamment du principe du contradictoire, après s’être assuré de l’absence d’un éventuel conflit d’intérêts et sans que le secret professionnel ne puisse lui être opposé ;
• RAPPELER que l’expert a la faculté de s’adjoindre, pour avis, tout spécialiste de son choix ;
• DIRE que le tribunal de céans sera saisi en cas de difficultés dans la réalisation de la mission de l’expert ;
• FIXER le montant de l’acompte à consigner à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai de trois mois à compter de l’ordonnance à intervenir ;
• CONDAMNER l’EPFIF à payer cet acompte et tous les honoraires et frais de l’expert ou à les rembourser sans délai à la société O’Studio si celle-ci les expose elle-même ;
• DIRE que l’Expert devra rendre son rapport au greffe du tribunal de céans dans un délai de 6 mois, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle ;
• DESIGNER le juge chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
• CONDAMNER l’EPFIF à payer à la société O’Studio la somme de 6.000 € au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens ;
• DEBOUTER l’EPFIF de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;
• ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, s’il était fait droit aux demandes reconventionnelles de l’EPFIF, notamment celles tendant à voir valider le congé délivré le 21 février 2019, valider l’acte extrajudiciaire de rétractation du congé délivré le 17 août 2022, prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des lieux ainsi que leurs demandes accessoires y relatives, condamner la société O’Studio au paiement d’une indemnité d’occupation et condamner la société O’Studio au versement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société O'STUDIO fait notamment valoir que :
la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction est nulle faute pour le bailleur d'avoir mis en demeure son preneur ainsi que l'imposent les dispositions de l'article L145-17 du code de commerce,l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2001 n°99-17.012 dont se prévaut le bailleur n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce et ne cite de fait pas l'article L145-17 du code de commerce,seuls les manquements visés dans la mise en demeure préalable peuvent être pris en considération pour constituer un motif grave et légitime justifiant la perte du droit à indemnité d'éviction,des travaux réalisés en contravention du bail régissant les obligations des parties ne peuvent constituer des manquements irréversibles,le constat d'huissier du 23 juillet 2021 ne démontre pas l'existence de travaux irréversibles,les conduits apparaissant sur les photographies 38 à 52 correspondent au système de renouvellement d'air du restaurant et non à des conduits d'extraction d'une cuisine sur terrasse,
l'EPFIF affirme elle-même dans ses écritures qu'il s'agissait de travaux en cours, ce qui démontre que ces derniers, qui sont néanmoins contestés, étaient nécessairement réversibles. Dès lors, le bailleur ne pouvait se dispenser d'une mise en demeure préalable,l'absence de cette mise en demeure a nécessairement fait grief à la société O'STUDIO, qui n'a pas été mise en situation de pouvoir comprendre les raisons justifiant la rétractation de l'indemnité d'éviction ni de mettre en œuvre d'éventuelles mesures pour remédier aux prétendus manquements allégués,les trois manquements visés par l'EPFIF portant sur la création d'un second logement, la construction d'une cuisine sur la terrasse ainsi que la construction d'une seconde terrasse surélevée accolée au mur privatif de l'immeuble voisin ne constituent pas des motifs graves et légitimes,l'existence d'un second logement antérieurement à l'entrée dans les lieux de la société O'STUDIO est démontré au travers de l'extrait de matrice cadastrale, de la confirmation par le SDIF de Seine-Saint-Denis, du constat d'huissier du 14 décembre 2013 attestant de l'existence d'une dépendance, des photographies datant de 2016 portant sur le logement et établissant les travaux de rénovation en intérieur ainsi que du constat du 19 décembre 2022,l'EPFIF ayant exercé son droit de préemption en 2018, elle ne pouvait ignorer l'existence dudit logement,l'ancienne exploitante du fonds de commerce atteste qu'elle utilisait le studio à titre privé comme chambre personnelle,les travaux réalisés dans la dépendance ne peuvent constituer un motif grave et légitime puisqu'il ne s'est agit que de travaux de rénovation et d'aménagement autorisés par le bail,le bailleur ne démontre pas l'existence d'une cuisine avec système d'extraction sur la terrasse,le constat du 19 décembre 2022 précise les aménagements déjà visibles lors du constat du 23 juillet 2021, qui se limitent à la présence de meubles en soubassement cachant un extracteur d'air,lesdits meubles servent de dépose plat et non de lieux de préparation,le seul autre aménagement réalisé sur la terrasse est l'installation d'une toile pour protéger la clientèle du soleil,le système d'extraction a été installé en 2016 et permet le renouvellement de l'air de la salle intérieure du restaurant,l'EPFIF ne pouvait ignorer l'existence de cette installation lors de sa visite des locaux le 08 septembre 2017,dès lors, ce système d'extraction ne peut constituer un motif grave et légitime découvert postérieurement à la notification du congé et justifiant la rétractation de l'indemnité d'éviction,les travaux importants ont été réalisés au moment de l'entrée dans les lieux avec l'accord exprès du bailleur,l'EPFIF ne peut se fonder sur les dénonciations infondées de la propriétaire de l'immeuble voisin pour justifier sa rétractation,seuls les motifs visés à l'acte de rétractation peuvent être discutés, l'EPFIF n'étant pas fondés à faire état de nouveaux motifs dans le cadre de la présente instance,ainsi il n'y a pas lieu de prendre en compte l'occupation sans droit ni titre d'une tierce personne ou la non occupation de l'espace habitation par la société O'STUDIO,dès lors, le preneur a droit à une indemnité d'éviction dont le quantum devra être évalué par un expert,s'il était fait droit aux demandes de l'EPFIF, il y aura lieu d'écarter l'exécution provisoire compte tenu des conséquences que cela occasionneraient à la société O'STUDIO.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, l'EPFIF a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
I. A TITRE PRINCIPAL :
REJETER l’intégralité des demandes , fins et conclusions de la Société O’STUDIO
II. A TITRE RECONVENTIONNEL :
- VALIDER le congé délivré avec offre d’une indemnité d’éviction à la Société O’STUDIO par acte d’huissier du 21 février 2019.
- VALIDER l’acte extrajudiciaire de rétractation du congé avec offre d’indemnité d’éviction délivré le 17 août 2022 à la Société O’STUDIO.
- PRONONCER la résiliation du bail
- ORDONNER l’expulsion , si besoin et avec le concours de la force publique et d’un serrurier et de la Société O’STUDIO et de tous occupants de son chef, des locaux situés à [Localité 10], [Adresse 3], dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir , et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé ledit délai d’un mois, le Tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte.
- DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R431-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution.
- CONDAMNER la Société O’STUDIO à verser à l’EPFIF une indemnité d’occupation journalière à compter du 16 octobre 2021 et ce jusqu’à la remise des clés et la libération complète des locaux égale au montant journalier du loyer.
- CONDAMNER la Société O’STUDIO au versement d’une somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du constat d’huissier en date du 23 juillet 2021 ainsi que le coût de l’acte de rétractation de l’indemnité d’éviction et de mise en demeure d’avoir à restituer les locaux, délivré le 17 août 2021
PRONONCER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, l'EPFIF invoque les articles L145-9, L145-10 et L145-17 du code de commerce, l'article 1240 du code civil ainsi que les articles L433-1 et R431-1 du code des procédures civiles d'exécution, et fait principalement valoir :
qu'il est possible au bailleur de se prévaloir d'un motif grave et légitime survenu ou découvert postérieurement au congé délivré au preneur pour rétracter l'offre d'indemnité d'éviction,que l'EPFIF a reçu le 14 juin 2021 un courrier de la propriétaire de l'immeuble voisin, soit postérieurement à la délivrance du congé, se plaignant du comportement de la société O'STUDIO,que la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction fait suite aux constatations effectuées par un huissier de justice le 23 juillet 2021, établissant l'existence de travaux réalisés par la société O'STUDIO sans l'autorisation préalable du bailleur,qu'une terrasse a ainsi été construite en surélévation accolée au mur privatif de l'immeuble voisin, qu'une cuisine avec système d'extraction a été installée sur cette terrasse en violation du bail,
qu'un second logement a été créé, ce qui constitue un ouvrage irréversible et non des travaux de rénovation et d'aménagement,que ce second logement n'existait pas à l'entrée dans les lieux de la société O'STUDIO, le bail visant expressément des « dépendances à usage commercial »,que le constat d'huissier du 12 décembre 2014 versé en procédure par le preneur ne démontre pas l'existence d'un second logement. Il mentionne au contraire une « réserve située dans l'arrière-cour »,qu'il en est de même des photographies datant de 2016 qui n'établissent pas la réalisation de travaux autorisés par le bailleur,que le compromis de vente conclu par la société O'STUDIO avec les consorts [F] le 22 juin 2017 mentionne que le bien est notamment composé d'une dépendance divisée en quatre pièces sans confort, ce qui démontre l'absence de tout logement au sein de cette dépendance,que le plan d'évacuation du mois de décembre 2022 versé par le preneur ne mentionne pas l'existence d'un logement mais d'une réserve avec un sanitaire. Il ne correspond en outre pas aux constatations réalisées par l'huissier de justice le 23 juillet 2021 puisque n'y figure pas la cuisine implantée sur la terrasse,que les attestations transmises par la société O'STUDIO établies fin 2023 ne peuvent être prises en compte, celles-ci ne portant pas sur les travaux réalisés courant 2021,que les travaux entrepris par le preneur ont été réalisés sans l'accord du bailleur et constituent un changement de destination des locaux. Ils constituent en conséquence un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans indemnité,que l'occupation de la partie habitation par des tiers au bail constitue également un motif grave et légitime,qu'à tout le moins, l'accumulation de fautes commises par le preneur constitue un motif grave et légitime,que la procédure visée à l'article L145-17 1èrement du code de commerce ne s'applique pas à la rétractation d'une offre d'indemnité d'éviction,que la mise en demeure visée par cet article n'a lieu d'être que lorsque l'infraction commise présente un caractère réversible, ce qui n'est pas le cas en l'espèce,que la jurisprudence citée par la société O'STUDIO porte sur des refus de renouvellement et non sur des rétractations,que la société O'STUDIO s'est maintenue dans les lieux malgré l'acte de rétractation signifié le 17 août 2021 qui la mettait en demeure de restituer les locaux le 15 octobre 2021 à 15h00,qu'elle est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date,que la société O'STUDIO est donc recevable d'une indemnité d'occupation,que le congé signifié à la société O'STUDIO datant du 21 février 2019, celle-ci a pu anticiper son départ des lieux et ne peux alléguer de difficulté à trouver un nouveau local.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2024, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 24 avril 2024. Elle a été mise en délibéré au 19 juin 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
1 – Sur la validité de la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction
Il résulte des articles L 145-14 et L 145-17 combinés du code de commerce que le bailleur peut refuser au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité en cas de faute de celui-ci constitutive d'un motif grave et légitime, sous réserve de délivrer un refus de renouvellement motivé, que le locataire soit averti du grief qui lui est fait et qu'un délai d'un mois minimum lui soit offert pour se conformer à ses obligations, la mise en demeure pouvant cependant figurer cependant dans le même acte que le congé lui-même. Une mise en demeure n'est pas obligatoire si l'infraction reprochée crée une situation irréversible qui ne peut être réparée, ce qui n'est pas le cas d'un changement de destination non autorisée auquel le preneur peut mettre fin dans le délai requis. Un congé pour motifs graves et légitimes non précédé ou accompagné d'une mise en demeure met régulièrement fin au bail, mais, affecté d'une irrégularité, ouvre droit au preneur au paiement d'une indemnité d'éviction.
En l'espèce, l'EPFIF et la société O'STUDIO sont liées par un bail commercial qui a pris effet le 1er octobre 2014, date à laquelle le juge commissaire a ordonné la cession du fonds de commerce de la société ROYAL DE [Localité 10] au profit de la société O'STUDIO. Le bailleur a mis fin à celui-ci en délivrant par acte extrajudiciaire du 21 février 2019 un congé refusant le renouvellement. Ce congé, dont la régularité formelle n'est pas contestée, a donc mis fin au bail liant les parties à compter du 30 septembre 2019 à minuit.
Par acte extrajudiciaire du 17 août 2021, l'EPFIF a dénié au preneur le droit à une indemnité d'éviction au motif de la découverte, postérieurement à la signification du congé, de deux manquements aux clauses et conditions du bail qui constitueraient des motifs graves et légitimes au sens de l'article L.145-17 susvisé. Aux termes de l'acte de rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction susvisé, ces manquements seraient :
« que sur la terrasse surélevée a été construite par le locataire une cuisine avec un système d'extraction, transformant ainsi les locaux loués alors que seul le bail autorise l'installation d'une « Terrasse », c'est à dire une surface à l'air libre,qu'un deuxième logement a été créé avec une salle de bain et WC constituant une transformation des locaux alors que, d'une façon générale, les travaux de rénovation et d'aménagement ont uniquement pour but d'améliorer le confort, la commodité ou l'esthétique des lieux qui n'affectent pas l'immeuble dans sa structure et qui n'ont rien d'irréversible ».
a) sur l'existence d'une cuisine sur la terrasse
En l'espèce, le constat établi le 23 juillet 2021 Monsieur [K], huissier de justice, ne comporte pas de description de la première terrasse accessible directement par le restaurant au moyen d'un petit escalier (photographie n°59). Il fait de surcroît apparaître que la seconde terrasse, en surélévation de la première, est dénuée de tout mobilier hormis une chaise (photographies n°42 à 46).
Les photographies n°53 à 60 permettent de constater qu'outre des tables et des chaises destinées à accueillir des clients, il se trouve, à l'une des extrémités de la première terrasse, un meuble dont la partie basse est en bois et la partie haute en métal. Ce meuble ne présente ni feux de cuisson ni espace de lavage. Sa partie basse cache la moitié d'un système de ventilation et/ou d'aération. Au regard de ces éléments, il ne peut être considéré comme constituant une cuisine puisqu'il ne permet pas la cuisson, la conservation ou la réfrigération d'un plat.
De surcroît, le système de ventilation et/ou aération qui se trouve sur cette terrasse était déjà présent le 28 décembre 2018, ainsi qu'en atteste le procès-verbal de constat établi à cette date par Monsieur [R] [O], huissier de justice, à la demande de la société O'STUDIO.
Il ne peut en conséquence être considéré qu'une cuisine dotée d'un système d'aération a été construite sur la terrasse. L'EPFIF échoue en conséquence à caractériser l'existence d'un motif grave et légitime au sens de l'article L.145-17 du code de commerce sur ce fondement.
b) sur l'espace qualifié de deuxième logement par le bailleur
En l'espèce, l'acte du 28 décembre 2018 par lequel l'EPFIF a acquis par voie de préemption le bien sis [Adresse 4] à [Localité 10] (93) mentionne expressément la désignation actuelle du bien comme étant :
Au rez-de-chaussée : une salle sur rue (bar/restaurant), deux pièces (bloc sanitaire et cuisine),Au premier étage :un appartement comprenant un séjour avec cuisine, deux dégagements, deux chambres et une salle d'eau avec WC,Au fond du couloir :Un studio de 30 mètres carrés avec cuisine ouverte sans salon, salle de bains avec toilettes.Au sous-sol : une cave accessible depuis la pièce sur rue,Une dépendance : bureau.
Il est également précisé que le vendeur déclare et garantit avoir lui même effectué ces travaux d'aménagement et transformation.
Le constat d'huissier de justice établi le 23 juillet 2021 mentionne un « logement situé au fond de la terrasse à droite » qui serait composé « d'une pièce principale, pièce vide et libre de toute occupation », « d'une salle d'eau mitoyenne » et « de combles ». Seuls les combles paraissent, selon ce constat, être en cours de « travaux importants ».
Cependant, il ne peut être établi de façon certaine que l'espace situé au fond de la terrasse et figurant aux photographies 72 à 81 constitue un logement en tant que tel. Si cet espace était défini au bail commercial comme étant une « dépendance à usage commercial », il est devenu aux termes de l'acte de vente du 28 décembre 2018 « une dépendance : bureau ». Or le constat du 23 juillet 2021 ne démontre pas qu'il fasse l'objet d'une utilisation à cette date. Aucun meuble ne s'y trouve hormis une chaise. De surcroît, il n'existe pas d'espace dédié à la cuisine dans cette dépendance. La salle d'eau existait quant à elle quasiment à l'identique en 2016, soit antérieurement à l'acquisition du bien par l'EPFIF, ainsi qu'il en est attesté par la société O'STUDIO au travers des photographies versées en pièce n°16. Seules les parois de douche apparaissent en effet avoir été ajoutées depuis cette date.
Il ne peut en conséquence être considéré que l'espace situé au fond de la première terrasse constitue un logement et puisse en conséquence caractériser la réalisation de travaux non autorisés et justifier ainsi l'existence d'un motif grave et légitime au sens de l'article L.145-17 du code de commerce.
Les seuls travaux établis par le constat du 23 juillet 2021 portent sur les combles de l'espace se trouvant au fond de la première terrasse et qualifié de logement par l'EPFIF (photographies 80 et 81), sans que leur nature ne puisse toutefois être précisée, ainsi qu'au niveau de la terrasse supérieure qui a fait l'objet de la pose d'une clôture en surélévation du mur mitoyen (photographies 39 à 52). Ces deux chantiers ne sont toutefois pas visés par l'EPFIF dans sa rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction signifiée le 17 août 2021 au preneur. Au demeurant, l'installation d'une clôture autour de la terrasse surélevée ne peut être considérée comme un manquement irréversible, le preneur pouvant procéder à des travaux de remise en état. Cette installation ne peut en conséquence justifier l'absence de mise en demeure préalable à l'acte de rétractation de l'offre d'une indemnité d'éviction.
L'EPFIF échouant également à rapporter la preuve d'un motif grave et légitime sur ce fondement, l'acte de rétractation signifié le 17 août 2021 ne peut produire effet et le congé notifié à la société O'STUDIO le 21 février 2019 lui ouvre droit au bénéfice d'une telle indemnité (Civ. 3ème, 1er févr.1995, n°93-14.808).
Le congé avec refus de renouvellement a ainsi mis fin au bail liant les parties à compter du 30 septembre 2019 minuit mais a ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction pour le preneur, et les demandes de l'EPFIF en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation de droit commun par l'effet du congé pour motif grave et légitime seront rejetées.
2 - Sur les autres demandes
En vertu des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui a droit au paiement d'une indemnité d'éviction peut se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de celle-ci et est redevable d'une indemnité d'occupation dite statutaire le temps de son maintien dans les lieux, égale à la valeur locative déplafonnée de renouvellement. L'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
En l'espèce, il résulte des motifs ci-dessus exposés que le refus de renouvellement a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 septembre 2019 à minuit, ouvrant droit au paiement d'une indemnité d'éviction à la locataire et rendant celle-ci redevable d'une indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er octobre 2019.
Pour chiffrer le montant de ces indemnités et en l'absence d'éléments suffisants d'appréciation des conséquences de l'éviction, il y a lieu de recourir à une mesure d'expertise dans les termes du dispositif du présent jugement, aux frais avancés de la société O'STUDIO, demanderesse à l'instance.
L'indemnité d'occupation due par la preneuse le temps de l'instance sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer en cours.
3 - Sur les demandes accessoires
Les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront réservés et l'affaire renvoyée à la mise en état pour suivre la mesure d'expertise.
Au regard des circonstances de l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
Dit que le refus de renouvellement délivré le 19 février 2019 par l’Etablissement public foncier d’Ile de France a mis fin à compter du 30 septembre 2019 à minuit au bail la liant à la SAS O’STUDIO, et portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10] (93),
Dit que ce refus de renouvellement a ouvert le droit pour la SAS O’STUDIO au paiement d'une indemnité d'éviction et ouvert le droit pour l’Etablissement public foncier d’Ile de France au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er octobre 2019,
Rejette les demandes de l’Etablissement public foncier d’Ile de France tendant à l'expulsion de la SAS O’STUDIO et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de droit commun,
Avant dire droit sur le surplus des demandes,
Ordonne une mesure d'expertise et commet pour y procéder :
[G] [I]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Tél : [XXXXXXXX01]
Fax : [XXXXXXXX02]
Email : [Courriel 11]
avec mission :
de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
visiter les lieux loués, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1° de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2° d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3° de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er octobre 2019 jusqu'à leur libération effective, sur les bases utilisés en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2025,
Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SAS O’STUDIO à la Régie du tribunal judiciaire de Bobigny (Tribunal Judiciaire de Bobigny, [Adresse 5]) au plus tard le 16 août 2019, avec une copie de la présente décision,
Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 26 septembre 2024 à 13h00 pour vérification du dépôt de la consignation,
Dit que, faute de consignation de la provision dans le délai ainsi imparti, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Désigne le juge de la mise en état aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,
Fixe l'indemnité d'occupation due à titre provisionnel par la SAS O’STUDIO pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Réserve les dépens et les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 19 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT