TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 JUIN 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/09114 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WSEK
N° de MINUTE : 24/00940
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] SITUÉ [Adresse 4] ET [Adresse 2], représenté par son syndic professionnel en exercice, la société STELLA SYNDIC, SAS
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Florence LOUIS de la SELARL GRIMAUD LOUIS CAPRARO, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 217
C/
DEFENDEUR
Madame [U] [R]
[Adresse 6]
[Localité 8]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 22 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [U] [R] est propriétaire des lots n°208, 16 et 89 de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 8] (93).
Par acte d’huissier du 14 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LAMBERT, a fait assigner Monsieur [U] [R] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :
- Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sise [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la société LAMBERT, en son action,
- L’en déclarer bien fondé,
En conséquence :
- Condamner Monsieur [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LAMBERT, la somme totale de 9.620,27 €, correspondant à :
9.391,27 euros titre principal, charges arrêtées au 12 septembre 2022 majorée des intérêts au taux légal compter de la mise en demeure du 24 mars 2020, qui porteront également intérêts conformément l’article 1343-2 du code civil,229,00 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme parfaire,
- Condamner Monsieur [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LAMBERT, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages intérêt,
- Condamner Monsieur [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LAMBERT, la somme totale de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- Condamner Monsieur [U] [R] aux entiers dépens.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [U] [R] n’a pas comparu ni constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 07 février 2023 et fixée à l'audience du 19 avril 2023. Elle a été mise en délibéré au 28 juin 2023.
Par jugement du 28 juin 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats au motifs que l'ensemble des demandes étaient formulées à l'encontre de Monsieur [U] [R] alors que les pièces transmises au soutien de celles-ci, dont notamment la matrice cadastrale, établissaient que les lots étaient la propriété de Madame [U] [R].
Par acte de commissaire de justice du 18 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société STELLA SYNDIC, a fait assigner Madame [U] [R] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Condamner Madame [R] au paiement de la somme de 5 820,04 euros, arrêtée au 5 juillet 2023 (appel 3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la lettre recommandée de tentative de résolution amiable et ce jusqu’à parfait paiement.
- La condamner encore au paiement de la somme de 305,00 € euros au titre des frais générés par son comportement défaillant au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
- La condamner encore au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,
- La condamner également au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.
- Ordonner la capitalisation des intérêts.
- La condamner enfin aux entiers dépens de l’instance.
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans constitution de garantie.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été de nouveau clôturée par ordonnance du 07 mars 2024 et fixée à l'audience du 22 mai 2024. Elle a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [U] [R];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 08 mars 2018, 09 mai 2019, 07 janvier 2021, 26 février 2021, 30 juin 2021, 06 juillet 2022 et 28 mars 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020 et 2021 ainsi que le budget prévisionnel 2022 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 18 mai 2022 au 30 juin 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Cependant, faute de justifier de l'approbation du budget prévisionnel au titre de l'année 2023, ou de l'approbation des comptes de l'exercice 2023, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à réclamer le recouvrement des appels de fonds des 1er, 2ème et 3ème trimestre 2023. Il ne démontre en effet pas le caractère certain et exigible de ces créances. Dès lors, il convient de déduire la somme de 2.429,43 euros (809,81 x 3) de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires.
Ainsi, il convient de condamner Madame [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.390,61 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 05 juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 24 mars 2020, date de la mise en demeure notifiée à Madame [U] [R], sur la somme de 2.127,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 305 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 24 mars 2020. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de relance du 13 décembre 2019 d'un coût de 38 euros et les frais “honoraires syndic transmission dossier impayés” du 12 mars 2020 à hauteur de 115 euros.
De surcroît, il ne peut être fait droit à la demande au titre des relances des 01 octobre 2021 et 19 décembre 2021, d'un coût unitaire de 38 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à ces dates, seul à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.
Enfin, faute de justifier en procédure des relance des 03 décembre 2022 et 30 décembre 2022, d'un coût unitaire de 38 euros, il ne peut être fait droit aux demandes formulées à ce titre.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, Madame [U] [R] paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Madame [U] [R] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [U] [R], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [R] sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE Madame [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société STELLA SYNDIC, la somme de 3.390,61 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 05 juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2020 sur la somme de 2.127,26 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société STELLA SYNDIC, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Madame [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société STELLA SYNDIC, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société STELLA SYNDIC, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [U] [R] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 19 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT