TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N° 24/
Référés Cabinet 2
ORDONNANCE DU :19 Juin 2024
Président :Madame PICO,
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 15 Mai 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 23/03748 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3W24
PARTIES :
DEMANDEUR
Monsieur [U], [L], [P] [X], Né le 19 Octobre 1948 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
Représenté par Maître Frédéric AMAT, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEUR
Monsieur [D] [I], né le 1er Avril 1964 à [Localité 5] (LIBAN)
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
pris en la personne de son représentant légal
Représenté par Maître Karine BINISTI, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 10 juillet 2020, Monsieur [U] [X] a donné à bail commercial à Monsieur [D] [I] des locaux commerciaux situés [Adresse 1] [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 10 800 euros hors taxes et charges, payable mensuellement. Une provision sur charge annuelle de 1 800 euros a été prévue, révisable tous les ans.
Le bail commercial a pris effet au 10 juillet 2020.
Monsieur [U] [X] s’est plaint de loyers demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, Monsieur [U] [X] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [D] [I], pour une somme de 3 328,93 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.
Par acte de commissaire de justice du 07 aout 2023, Monsieur [U] [X] a fait assigner Monsieur [D] [I], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [I], outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.
Lors de l'audience du 15 mai 2024, Monsieur [U] [X], par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré et soutenu oralement ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Il demande au tribunal de :
Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [I] et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [D] [I] à payer à Monsieur [U] [X]:Une indemnité provisionnelle de 4 076,09 euros comptes arrêtés au 31 octobre 2023 ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 146,40 euros provision sur charges incluse jusqu’à la reprise effective des lieux ; 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 13 juin 2023.
Monsieur [D] [I] par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, a soutenu oralement ses demandes. Il demande à titre principal de rejeter toutes les demandes adverses et de condamner Monsieur [U] [X] à lui verser une provision de 4 398,65 euros au titre du trop versé. A titre subsidiaire, il demande des délais de paiement d’une durée de deux ans et de suspendre les effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, il demande de condamner Monsieur [U] [X] à lui verser la somme e 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et de le condamner aux dépens.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,
Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, il résulte des éléments versés par les parties que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit.
Avec toute l’évidence requise en référé, il apparait que le commandement de payer portait sur des sommes erronées, les augmentations de loyer ayant été mal calculées par le bailleur qui a revu ses calculs à la baisse dans le cadre de son assignation (pièce 2 de Monsieur [D] [I], calculs réalisés par le bailleur avant le commandement de payer) et les sommes réclamées au titre des charges de copropriété n’étant pas conforme à la quote-part locative et la provision sur charge apparaissant supérieure aux charges réellement imputable au preneur.
En conséquence, la demande d’expulsion sera rejetée.
Sur les loyers, charges et taxes foncières impayés :
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Monsieur [U] [X] se plaint d’une absence de paiement complet des loyers, charges et taxes foncières.
S’agissant des charges, il ressort des pièces versées aux débats que les provisions versées mensuellement (150 euros) sont supérieures aux sommes réellement imputables au preneur (pièces 6 à 9 de Monsieur [U] [X]).
Sur la période de juillet à septembre 2020, la quote-part locative est de 148,85 euros
Sur la période d’octobre à septembre 2021, la quote-part locative est de 766,63 euros
Sur la période d’octobre à septembre 2022, la quote-part locative est de 772,53 euros
Sur la période d’octobre à décembre 2022, la quote-part locative n’est pas précisée (pièce 9).
Soit une somme totale de juillet 2020 à septembre 2022 de 1 688,01 euros.
Or Monsieur [D] [I] a versé sur cette même période 4 050 euros (150 x 27échéances), soit un trop versé de 2 361,99 euros.
Sur les loyers hors charges, il ressort des conclusions du demandeur que les sommes dues au titre des loyers hors charges sur la période du 10 juillet 2020 au 31 octobre 2023 sont 36 549,75 euros (soit 39 mensualités). A cette somme il convient de déduire la somme de 1 873,68 euros qui correspond à une réduction de loyer accordée par le bailleur, ramenant les sommes dues à la somme de 34 676,07 euros.
Il ressort des pièces versées par les parties, des conclusions du demandeur et notamment du commandement de payer que les défauts de paiement de loyer concernaient les mois d’avril, mai et juin 2023 et il n’est donc pas contesté que Monsieur [D] [I] a payé 900 euros de loyer hors charges sur la période du 10 juillet 2020 au 31 décembre 2022.
Monsieur [D] [I] verse aux débat ses relevés de comptes sur l’année 2023, desquels il ressort qu’il a payé sur les mois de janvier à avril 900 euros par mois de loyer et sur les mois de mai à octobre 2023 1050 euros par mois de loyer.
Il en résulte que Monsieur [D] [I] a payé de juillet 2020 à Octobre 2023 (900 euros X 34 mensualités + 1050 X 5 mensualités) 35 850 euros contre 34 676, 07 réclamés, au titre des loyers hors charges, dans le cadre des écritures du demandeur, soit un trop perçu de 1 173,93 euros.
Sur les taxes foncières, il résulte des débats qu’aucune taxe foncière n’a été réglée par Monsieur [D] [I], Monsieur [U] [X] ne les ayant jamais réclamées et les justificatifs ayant versé uniquement dans le cadre de l’audience. Il ressort du bail que la taxe foncière est prise en charge par le preneur. Monsieur [U] [X] justifie des taxes foncières de 2020, 2021 et 2022 et réclame à ce titre la somme de 1 403, 67 euros. Cette somme n’est pas contestée par le preneur.
Ainsi aucune somme n’est due au bailleur en considération des calculs ci-dessus. Sa demande de provision sera en conséquence rejetée.
Il ressort de ce qui précèdent qu’une provision de 2 000 euros peut être accordée à Monsieur [D] [I] au titre des loyers et charges trop versées.
En conséquence la demande de provision présentée à titre reconventionnel par Monsieur [D] [I] sera accordée à hauteur de 2 000 euros.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [U] [X] conservera les dépens.
Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
REJETONS la demande d’expulsion présentée par Monsieur [U] [X] ;
REJETONS la demande d’indemnité d’occupation présentée par Monsieur [U] [X] ;
REJETONS la demande de provision présentée par Monsieur [U] [X] ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [X] à payer à Monsieur [D] [I] la somme provisionnelle de 2 000 euros ;
DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [X] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT