TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 19/06/2024
à : Me Mylène BERNARDON, Association ARIANE FALRET
Copie exécutoire délivrée
le : 19/06/2024
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/05912 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LUY
N° MINUTE :
8/2024
JUGEMENT
rendu le mercredi 19 juin 2024
DEMANDERESSES
IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDEURS
Association ARIANE FALRET, ES QUALITE DE CURATRICE DE MONSIEUR [J] [D], dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
Monsieur [J] [D], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Mylène BERNARDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B148
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier
Décision du 19 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05912 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LUY
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2015, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [J] [D], un appartement à usage d'habitation n°0315 sis [Adresse 2].
Par acte de commissaire de justice signifié le 7 juillet 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [J] [D] ;
- en tout état de cause, ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [D] du logement n°0315 sis [Adresse 2], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
- autoriser la séquestration des meubles se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde-meubles ou local du choix de la société requérante, aux frais risques et périls du cité ;
- condamner Monsieur [J] [D] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, majorée de 30%, et ce jusqu'à la complète reprise des lieux ;
Subsidiairement Dire que cette indemnité d’occupation ne pourra être inférieure au montant du loyer et des charges jusqu’à complète reprise des lieux ;
- condamner le même à lui payer la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens lesquels comprendront le coût du PV de constat, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.
Appelée à l’audience du 29 septembre 2023 l’affaire a fait l’objet de reports notamment pour dénoncer la procédure par assignation du 11 octobre 2023 à l’association Ariane FALRET, es curatrice de Monsieur [J] [D].
L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 29 avril 2024.
A l’audience du 29 avril 2024, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice des termes de son assignation, soutenant avoir constaté 10 infractions et notamment des faits en 2023. Elle indique que le curateur de Monsieur [J] [D] a été reçu par elle et n’a pas été en mesure de lui proposer de soutions.
Monsieur [J] [D], représenté par son Conseil, demande aux termes de ses conclusions en défense n°1de :
Débouter la société IMMOBILIERE 3F de l’intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au prix actuel du loyer, majoré des seules charges ;
Accorder à Monsieur [J] [D] un délai de 24 mois pour quitter son logement à compter de la signification de la décision définitive, afin qu’il puisse se reloger ;
Dire que le jugement à intervenir ne sera pas exécutoire par provision,
En tout état de cause,
Rejeter les demandes formulées par la société IMMOBILIERE 3F au titre des frais de procédure (dépens et frais irrépétibles).
Il soutient que les griefs lui étant reprochés ne sont pas d’une gravité suffisante et ne sont plus actuels et ne peuvent dès lors fonder la résiliation judiciaire du bail. Il ajoute que les faits reprochés sont contemporains à l’épisode psychiatrique aigu dont il a été l’objet au printemps 2022 et qu’il n’a désormais qu’une petite chienne qu’il tient en laisse, ayant donné les deux autres.
Pour l'exposé des moyens des parties, il sera renvoyé aux termes de l'assignation et des conclusions soutenues oralement à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
L’association Ariane FALRET, es curatrice de Monsieur [J] [D], citée à personne morale n’est ni présente, ni représentée.
Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Pour une bonne administration de la justice, il convient de joindre la procédure RG 23/08645 (dénonciation à la curatrice) à la procédure RG 23/05912.
Sur la résiliation du contrat de bail
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle d’user de la chose louée raisonnablement ;
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination lui leur a été donné par le contrat de location ;
L’obligation de jouissance paisible impose au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, sans les dégrader, et sans créer aux colocataires ou à des tiers des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage ;
Nul ne doit causer à autrui aucun trouble anormal de voisinage, les nuisances ne devant pas excéder les inconvénients normaux du voisinage, la responsabilité en cas de trouble anormal de voisinage étant étrangère à la notion de faute ; Il s'agit d'une responsabilité sans faute. C'est l'anormalité du trouble qui entraîne la responsabilité de l'auteur, peu importe qu'il n'ait pas voulu nuire à son voisin.
Il convient d'apprécier, en fonction des circonstances de l'espèce, le caractère excessif du trouble invoqué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage. Les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
A l’appui de ses demandes, pour justifier l’existence du trouble anormal de voisinage, la société IMMOBILIERE 3F produit les éléments suivants :
-les conditions générales du contrat de bail,
-les conditions particulières du contrat de bail,
-la plainte du 28/04/2022,
-le courrier d’IMMOBILIERE 3F à Monsieur [D] du 29/04/2022,
-la plainte du 18/05/2022,
-l’attestation de Monsieur [R] [Y],
-la plainte du 22/09/2022,
-l’attestation de Madame [G],
-mail de Madame [G] du 24/03/2023,
-le procès-verbal de constat du 28/02/2023 et 08/03/2023.
En réplique, à l’appui de ses demandes, Monsieur [J] [D] verse aux débats les éléments suivants :
-la décision de la MDPH,
-le certificat médical du Dr [N] du 28 août 2023,
-le jugement du 27 avril 2023,
-le jugement du 5 juin 2023,
-le bulletin de situation de l’hospitalisation du 18 septembre au 20 décembre 2023,
-le certificat médical du Dr [N] du 23 avril 2024,
-la décision d’AJ du 4 janvier 2024,
-les échanges d’e-mails à propos de la réunion du 9 janvier 2024,
-la déclaration de changement de détenteur du 1er août 2023 concernant Kiwy,
-la déclaration de changement de détenteur du 1er septembre 2023 concernant Kurtys,
-le diagnostic de race du 26 décembre 2023 et fiche de renseignement concernant Naya,
-l’extrait des statuts de la société IMMOBILIERE 3F,
-l’arrêt de la CA VERSAILLES, 5 juillet 2016 n°14/07696,
-le formulaire de demande de logement social déposé le 28 août 2023.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il résulte de manière constante de ces dispositions que le juge apprécie souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, et que cette appréciation se fait au jour de la décision.
Il résulte de ces éléments que depuis plusieurs mois, Monsieur [J] [D] manifeste un comportement inadapté, agressif et menaçant envers les voisins de la résidence, mais également à l’encontre de la gardienne ou du chef de secteur de l’agence IMMOBILIERE 3F du [Localité 4] ;
que des voisins se sont plaints de la déambulation dans l’immeuble de ses pitbull non tenus en laisse, créant un climat important d’insécurité dans la résidence,
que le 4 mai 2022 il a mis le feu dans une poubelle de l’immeuble,
qu’il adopte un comportement instable et bruyant,
qu’il est attesté que ses chiens sont laissés en liberté faire leurs besoins dans les parties communes,
qu’il laisse un encombrement devant sa porte.
S’il n’est pas contesté que ces faits puissent être liés à un trouble psychique, il n’en demeure pas moins que la pièce 6 qu’il verse aux débats indique soue la plume du Dr [N],qu’«il semble souffrir de stigmatisation et de discrimination au sein de la résidence du fait de son état de santé » et que « dans ce contexte et du fait du droit universel au logement, un relogement serait peut être une solution à envisager pour apaiser l’ensemble des parties prenantes. »
La stabilisation de Monsieur [J] [D] qui est également mentionnée dans ce même document en date du 23 avril 2024 précise dans le même temps qu’il est «depuis de nombreux mois assidu aux soins que nécessite son état de santé ».
Il est également précisé dans le certificat médical du 28/08/2023 du même médecin que l’intéressé a présenté une rupture de soins, du fait d’une altération de sa confiance vis-à-vis du traitement médicamenteux l’ayant amené à interrompre ce dernier. Il y est également qualifié de patient vulnérable. Il justifie en pièce 5 d’une hospitalisation en psychiatrie au GHU de [Localité 5] depuis le 18/09/2023 et de sa présence au moins jusqu’à la date du certificat au 20/12/2023.
Malgré ces explications médicales et le don de deux de ses chiens justifiés par le défendeur, il n’en demeure pas moins que ces troubles ainsi perpétrés excèdent les inconvénients normaux du voisinage, voisinage insécure qui ne saurait en outre être tributaires pour sa tranquillité de la confiance en ses prescriptions médicales et du suivi ou non de celles-ci par Monsieur [J] [D] en qualité de patient vulnérable.
L'ensemble de ces éléments permet ainsi d'établir l'existence de manquements graves à l’obligation contractuelle du locataire d'user paisiblement des lieux loués, suffisamment grave pour justifier que soit prononcée la résiliation du contrat de bail le liant à la société IMMOBILIERE 3F à compter du présent jugement.
Sur l'expulsion du locataire
Monsieur [J] [D] étant occupant sans droit ni titre à compter du prononcé du présent jugement, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l'assistance d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.
S'agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne ce transport et cette séquestration. La demande en ce sens, dépourvue de tout effet juridictionnel, sera donc rejetée.
Sur la demande de délai
Compte tenu de la gravité des manquements reprochés à Monsieur [J] [D] et des circonstances de ceux-ci, il n’y pas lieu à octroi de délai pour quitter les lieux.
Sur l'indemnité d'occupation
Le contrat de bail étant résilié à compter du prononcé du présent jugement, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [D] à son paiement.
En effet, aucun élément versé aux débats ne justifie la majoration excessive de 30% telle que sollicitée.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [D] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance lesquels comprendront le coût du PV de constat et de l’assignation et tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé.
L‘équité ne commande pas de condamner Monsieur [J] [D] en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l ‘article 514 du Code de procédure civile. Celle-ci étant nécessaire et compatible avec l’affaire ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;
JOINT la procédure RG 23/08645 (dénonciation à la curatrice) à la procédure RG 23/05912 ;
DECLARE recevable l’action de la société IMMOBILIERE 3F et DIT celle-ci valablement dénoncée à l’association Ariane FALRET, es curatrice de Monsieur [J] [D] ;
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 12 mars 2015 entre la société IMMOBILIERE 3F et Monsieur [J] [D], portant sur un appartement à usage d'habitation°0315 sis [Adresse 2] pour manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible, ladite résiliation prenant effet à la date du prononcé du présent jugement soit au 19 juin 2024 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [D] de quitter les lieux et de restituer les clefs, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE Monsieur [J] [D] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande formée par la société IMMOBILIERE 3F portant sur le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux et RAPPELLE que le sort des meubles est régi aux articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer à la société IMMOBILIERE 3F à compter du 19 juin 2024 une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et jusqu'à la libération effective des lieux ;
DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [J] [D] aux dépens lesquels comprennent le coût du PV de constat et de l’assignation et tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé ;
RAPPELLE que la présente décision est d’exécution provisoire de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.
LE GREFFIERLE JUGE