TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Laurent LOYER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Christina DIRAKIS
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/06680 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2THY
N° MINUTE :
4 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 19 juin 2024
DEMANDEURS
Monsieur [X] [J] [E] [D], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Christina DIRAKIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1872
Madame [N] [V] [C] [G] épouse [D], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christina DIRAKIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1872
DÉFENDERESSE
Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 19 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06680 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2THY
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 27 mai 2014, Monsieur [X] [D] et Madame [N] [G] épouse [D] (ci-après les époux [D]) ont donné à bail à Madame [B] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 590 euros, outre une provision pour charges de 40 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2022, les époux [D] ont fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 26 mai 2023.
Par acte d'huissier en date du 29 juin 2023, Les époux [D] ont fait assigner Madame [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- valider le congé pour reprise notifié le 18 novembre 2022,
- déclarer Madame [B] [Y] sans droit ni titre depuis le 27 mai 2023,
- ordonner l’expulsion de Madame [B] [Y] et de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
- ordonner la séquestration des biens et objets laissés dans les lieux,
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à la somme de 1180 euros outre les charges et condamner Madame [B] [Y] à payer cette indemnité à compter du 27 mai 2023 et jusqu’à la complète libération des lieux, , jusqu’à complète libération des locaux,
- condamner Madame [B] [Y] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de dommages intérêts,
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Appelée à l'audience du 23 novembre 2023, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi avec calendrier de procédure pour être finalement retenue à l'audience du 19 mars 2024.
A l'audience du 19 mars 2024, les époux [D], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils ont maintenu leurs demandes formulées dans l'assignation. Ils ont également sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de Madame [B] [Y].
Au soutien de leurs prétentions, les époux [D] expliquent justifier de leur titre de propriété par l’attestation notariée qu’ils versent à la procédure. Ils déclarent, de même, que le congé délivré est valable. Ils précisent que le montant de l’indemnité d’occupation sollicité est conforme aux stipulations du bail les liant à Madame [B] [Y]. Ils ajoutent également que le maintien de cette dernière dans les lieux postérieurement au 27 mai 2023 leur a causé des difficultés tant humaines, que financières.
Madame [B] [Y], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge, à titre liminaire, de constater le défaut de qualité pour agir des époux [D] et le prononcé du débouté de l’ensemble des demandes de ces derniers. Subsidiairement, elle sollicite le constat de la nullité du congé délivré par les époux [D]. A titre infiniment subsidiaire, Madame [B] [Y] demande le bénéfice de délais pour quitter les lieux loués.
Au soutien de ses prétentions, Madame [B] [Y] explique que les époux [D] ne produisent pas de titre de propriété récent ou de mandat leur conférant le pouvoir de solliciter la résiliation du bail, ainsi que son expulsion.
S’agissant de la validité du congé délivré le 18 novembre 2022, elle soutient les époux [D] n’apportent pas la preuve de leur réelle volonté de vendre les lieux loués. Enfin, elle soutient que sa situation personnelle justifie que lui soient accordés les délais les plus larges pour quitter les lieux.
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIF DE LA DÉCISION
Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.
Sur le défaut de qualité pour agir
En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
Madame [B] [Y] soulève le défaut de qualité à agir des époux [D] au motif que ces derniers ne justifient pas de sa qualité de propriétaire de l’appartement donné en location.
En l'espèce, le bail d'habitation en date du 27 mai 2014 a été conclu entre Monsieur [X] [D] et Madame [N] [G] épouse [D] et Madame [B] [Y].
Les époux [D] produisent une attestation notariée en date du 26 octobre 2001 de Me [I] [H] (notaire à [Localité 3]) établissant sa qualité de propriétaire dudit.
Dès lors, les époux [D] justifient de leur qualité pour agir et seront déclarés recevables en leurs demandes formées contre Madame [B] [Y].
Sur la validation du congé
En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le bail consenti à Madame [B] [Y] a commencé à courir le 27 mai 2014 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit le 27 mai 2017 par période de 3 ans suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 27 mai 2020, pour expirer le 26 mai 2023 à minuit.
Un congé pour vendre lui a été signifié par acte d'huissier délivré le 18 novembre 2022, soit plus de six mois avant l'échéance précitée.
Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Il ressort de l'examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de ses auteurs de vendre le bien, qu'il mentionne expressément le prix de vente de 170 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu'il reproduit les dispositions exigées par l'article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il appartient à Madame [B] [Y] qui invoque le caractère frauduleux du congé d'en apporter la preuve conformément aux dispositions susvisées.
Or, Madame [B] [Y] soutient uniquement que les époux [D] ne justifient d’aucune démarche destinée à la réalisation de la vente ; qu’ils ne justifient notamment d’aucun mandat de vente, d’aucune demande d’estimation de la valeur vénale du bien et d’aucune publication d’annonce immobilière souscrite auprès de professionnels de l’immobilier. Elle relève également qu’elle n’a été sollicitée pour aucune visite ou demande d’accès aux lieux loués.
Ce faisant, Madame [B] [Y] ne démontre pas l’absence de réelle volonté des époux [D] de procéder à la vente des lieux loués.
Ainsi, Madame [B] [Y] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de l’absence de volonté réelle de ses bailleurs de vendre les lieux loués.
Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 26 mai 2023 à minuit.
Sur l'expulsion
Madame [B] [Y] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 26 mai 2023 à minuit et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
S'agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1231-5 du Code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; que, néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l’espèce, Madame [B] [Y] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, à compter du 27 mai 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.
En l’espèce, il n'est pas contesté que Madame [B] [Y] occupe le bien depuis presque 10 ans sans que les bailleurs ne signalent de difficultés dans l'exécution du contrat de bail. Elle justifie être âgée de 59 ans et produit la notification d'une pension d'invalidité, la plaçant dans la deuxième catégorie d'invalides et lui accordant une pension à compter du 11 mars 2000. Elle produit également un courrier du Dr [M] [F] du Centre médico-psychologique, situé [Adresse 5] à [Localité 4], rédigé à l'appui d'une demande de logement, insistant sur l'importance pour Madame [B] [Y] de résider à proximité du centre où elle reçoit ses soins.
Madame [B] [Y] a déclaré des revenus de 16 253 euros au titre de l'année 2022 selon son avis d'imposition et déclare percevoir des allocations de la CAF pour un montant mensuel de 866 euros environ.
Madame [B] [Y] est actuellement sans emploi. Elle justifie d’une reconnaissance de qualité de travailleur handicapée en date du 03 juillet 2018 et par suite de problèmes de santé.
S'agissant des démarches de relogement, elle justifie d'une demande de logement sociale valide jusqu’au 27 octobre 2024, une décision de la commission de médiation du département de PARIS en date du 09 janvier 2020 reconnaissant sont droit opposable au logement, ainsi que d’une décision du Tribunal administratif de PARIS en date du 22 décembre 2020 enjoignant au Préfet de la région ILE DE FRANCE d’assurer son relogement sous astreinte de 300 euros par mois de retard à compter du 1er mars 2021.
Ainsi, Madame [B] [Y] justifie de sa situation financière et personnelle, et elle démontre avoir réalisé des démarches en vue de son relogement, de sorte que ses difficultés de relogement apparaissent réelles.
Il convient néanmoins de tenir compte dans le même temps du délai dont la défenderesse a déjà bénéficié depuis la date d'effet du congé.
Les circonstances de l'espèce justifient dès lors qu'il lui soit accordé un délai d’un an pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [B] [Y], qui succombe sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
En application des article 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, un délai pour quitter les lieux ayant été accordé à Madame [B] [Y], il convient de constater que l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevables les demandes de Monsieur [X] [D] et de Madame [N] [G] épouse [D] à l'égard de Madame [B] [Y],
CONSTATE que les conditions de délivrance, à Madame [B] [Y] par Monsieur [X] [D] et de Madame [N] [G] épouse [D], d'un congé pour vente, relatif au bail conclu le 27 mai 2014, et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 26 mai 2023 à minuit,
CONSTATE que Madame [B] [Y] est, depuis le 27 mai 2023 à minuit, déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur les lieux loués consistant en un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2],
ACCORDE à Madame [B] [Y] un délai d’un an à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;
DIT qu’à défaut pour Madame [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [D] et de Madame [N] [G] épouse [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [B] [Y] à verser à Monsieur [X] [D] et de Madame [N] [G] épouse [D] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 27 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
DEBOUTE Monsieur [X] [D] et de Madame [N] [G] épouse [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [B] [Y] aux dépens,
REJETTE la demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
La greffièreLa juge des contentieux de la protection
Décision du 19 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06680 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2THY
Fait et jugé à Paris le 19 juin 2024
le greffierle Président