REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 23/08496 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KCEB
MINUTE N°
ORDONNANCE
DU 19 Juin 2024
[X], [P]-[H] c/ [J]
DÉBATS :
A l’audience publique du 15 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024
ENTRE :
DEMANDEURS:
Madame [L] [X] épouse [P]-[H]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE
Monsieur [U] [P]-[H]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE
DEFENDERESSE:
Madame [Z] [J]
née le 30 Juillet 1963 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Marion MENABE de la SELARL MENABE-AMILL, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Juin 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, Maître Marion MENABE de la SELARL MENABE-AMILL
1 copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 septembre 2022, Madame [Z] [J] a consenti à Monsieur [U] [P]-[H] et Madame [L] [P]-[H] née [X] la location d'un logement à usage d'habitation sis [Adresse 1] [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 830 euros outre 30 euros de provisions sur charges
Soutenant que le logement est indécent, suivant exploit de commissaire de Justice du 8 novembre 2023, Monsieur [U] [P]-[H] et Madame [L] [P]-[H] née [X] ont fait assigner Madame [Z] [J] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Draguignan afin d'obtenir, au visa de l'article 834 et 835 du code de procédure civile, l'article 1720 et suivants du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 :
- JUGER recevables et fondés en leurs demandes Madame [L] [P]-[H] et Monsieur [U] [P]-[H],
- JUGER que Madame [Z] [J] a l'obligation, en sa qualité de bailleresse, de délivrer un logement décent ne portant pas atteinte la sécurité ou à la santé de son locataire,
En conséquence,
- CONDAMNER Madame [Z] [J] à réaliser les travaux nécessaires visant à remédier aux désordres affectant le bien situé [Adresse 1] à [Localité 2] et ce afin qu'il ne soit plus sujet à des infiltrations d'eau,
- CONDAMNER Madame [Z] [J] à réaliser les travaux nécessaires visant à la mise en conformité du bien situé [Adresse 1] à [Localité 2] avec les normes visées par le rapport d'indécence du 28 août 2023, le rapport de fuite du 10 août 2023, le compte rendu de la société PROTECT HOME SERVICES du 7 septembre 2023, les constats d'huissier du 19 juin et du 21 septembre 2023, et de manière plus générale avec toutes normes de décence et de salubrité des logements applicables,
- JUGER que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, qui commencera à courir le lendemain de la signification de la décision à intervenir,
- AUTORISER Madame [L] [P]-[H] et Monsieur [U] [P]-[H] à suspendre le paiement du loyer et des provisions sur charges du bien situé [Adresse 1] à [Localité 2], à compter du 30 octobre 2023 et ce jusqu'à la réalisation effective des travaux et la confirmation par la Police Rurale de la mise en conformité du bien,
- CONDAMNER Madame [Z] [J] à payer à Madame [L] [P]-[H] et Monsieur [U] [P]-[H] la somme provisionnelle de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices moral .et Lie jouissance subis par les époux [P]-[H].
En tout état de cause,
- CONDAMNER Madame [Z] [J] au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure et aux entiers dépens en ce compris le coût des constats d'huissier des 19 juin et 21 septembre 2023.
L'affaire a fait l'objet de trois renvois à la demande des parties et a finalement été retenue à l'audience du 15 mai 2024.
À l'audience, Monsieur [U] [P]-[H] et Madame [L] [P]-[H] née [X], représentés par leur Avocat, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions en réponse n°2, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs en application de l'article 455 du code de procédure civile, qui reprennent les prétentions de leur assignation sauf à voir rajouter le rejet de la demande reconventionnelle de la défenderesse.
Suivant conclusions n°3 visées à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs en application de l'article 455 du code de procédure civile, Madame [Z] [J] sollicite de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile :
Débouter purement et simplement Madame [L] [P]-[H] née [X] et Monsieur [U] [P]-[H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusionsReconventionnellement
Condamner Madame [L] [P]-[H] née [X] et Monsieur [U] [P]-[H] à payer à Madame [Z] [J] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.
En substance, elle fait valoir que les infiltrations survenues à l'été 2023 ont pu être réparées seulement en octobre/novembre 2023 suite à l'obstruction systématique des locataires. Elle explique que de nouveaux désordres sans lien avec les premiers qui avaient été réparés sont certes apparus en janvier 2024 et Madame [J] a déjà mandaté le plombier qui a pu intervenir lorsque les locataires l'ont laissé entrer dans les lieux, soit le 15 janvier 2024. Les nouveaux désordres survenus très récemment à savoir courant févier 2024 ont déjà été examinés et chiffrés par le plombier qui interviendra dès que possible. Elle soutient qu'elle n'a été informée des problèmes affectant la cheminée que le 28 novembre 2023 alors que les époux [P]-[H] étaient informés depuis la facture de ramonage du 7 septembre 2023 de la nécessité d'effectuer des travaux. Elle affirme par ailleurs qu'ils ont refusé l'intervention prévue le 8 janvier 2024 et qu'ils ont fait obstruction à l'établissement d 'un devis.
Elle fait valoir sur le bien fondé des demandes que les époux [P]-[H] ne démontrent pas l'indécence du logement, que l'arrêté préfectoral du 23 novembre 2023 a été pris sur les seules déclarations des locataires eux-même et que le rapport d'indécence du 28/08/2023 a été réalisé avant que le plombier mandaté par Madame [J] puisse intervenir et ils sont en outre réalisés par la police rurale de FIGANIERES qui n'a aucune compétence technique pour apprécier les causes d'humidité. Elle affirme que leurs demandes se heurtent à des contestations sérieuses et qu'en tout état de cause, les travaux à réaliser l'ont été et que les autres le seront en juin.
À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Toutes les parties ayant comparu, il sera statué, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire.
Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;
Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)».
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
En l’espèce, se prévalant d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent, les époux [P]-[H] sollicitent sa condamnation, d’une part, à réaliser un certain nombre de travaux sous astreinte et, d’autre part, à leur verser une provision à valoir sur leu préjudice moral et de jouissance subi.
Les demandeurs se prévalent d'un constat de commissaire de Justice dressé le 19 juin 2023 faisant apparaître la présence d'une importante moisissure sur les murs et à l'intérieur des placards dans la chambre donnant sur l'arrière de la maison. Il est noté que les vêtements et objets qui sont rangés dans les placards sont recouverts de moisissure et de salpêtre et on sent une forte odeur d'humidité et de moisissure.
Ils communiquent un autre constat de commissaire de Justice dressé le 21 septembre 2023 qui fait état d'une isolation périphérique des murs enterrés de la maison quasi-inexistante, une forte odeur d'humidité et de moisissure dans la maison, la présence de moisissures et traces d'infiltrations dans toutes les pièces de la maison.
Lors d'une visite de recherche de fuite du 26/07/2023, il a été également constatée que la fuite n'a pas été identifiée et qu'il fallait réaliser une recherche destructive au niveau de la baignoire. Il a été relevé une humidité sur le support sinistré à 85 % et il est constaté qu'il n'y a pas de ventilation de type VMC dans le logement.
Les demandeurs se fondent également sur un rapport de la police rurale du 28/08/2023 aux termes duquel « le logement ne remplit pas les conditions de ventilation suffisante pour permettre une aération et une ventilation normale en toute saison. L'absence de VMC et d'aération sur les huisseries PVC récentes cumulé avec un système de chauffage insuffisant ou défaillant favorise la condensation et l'apparition de moisissures dans l'ensemble des pièces principalement les chambres et la pièce principale. L'absence de relevé d'étanchéité conforme favorise l'humidité dans les pièces et principalement les remontés d'eau par capillarité dans les murs exposés ».
Le rapport conclut à la nécessité d'une expertise par un professionnel compte tenu des infiltrations susceptibles de provenir de l'extérieur en raison de l'absence de relevé d'étanchéité. Un second rapport établi le 29/12/2023 par la même police rurale mais au 1er étage de la maison occupée par Madame [S] [I], conclut lui aussi à la nécessité d'une expertise par un professionnel et rajoute que les probables infiltrations d'eau provenant de la toiture favorisent l'apparition de moisissures dans les chambres.
Par ailleurs, il s'avère que la cheminée n'est pas conforme aux normes de sécurité de sorte qu'un arrêté préfectoral a été pris le 27 novembre 2023 portant mise en demeure de sécuriser cette installation de chauffage.
En réplique, Madame [Z] [J] oppose plusieurs contestations sérieuses établies notamment dans des attestations conformes aux prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile :
les locataires ne se sont pas montrés disponibles pour que des professionnels interviennent afin de découvrir l'origine d'une fuite d'eau fin juillet 2023 et ont même refusé l'accès de leur appartement à leur bailleresse et son plombier le 23 août 2023. Il est établi que la bailleresse avait alerté sa propre assurance dès le 21/08/2023 et qu'elle a transmis ensuite le rapport de fuite établi à la demande des locataires. La MAAF atteste que leurs services ont mandaté un professionnel en recherche de fuite suite aux recommandations du rapport mais que le locataire a refusé le 1er rdv et que s'il a accepté le second, il n'a pas laissé l'accès à l'ensemble de l'appartement.des travaux ont été réalisés le 30/10/2023 (jointage en silicone de la douche du 1er étage) permettant de stopper la fuite d'eau provenant de l'étage supérieur sur le rez de chaussée occupé par les époux [P]-[H]. La MAAF explique dans un courrier du 2 décembre 2023 que son prestataire n'a pas constaté de fuite active et a noté la réfection récente des joints de salle de bain du 1er étage. Le prestataire a préconisé d'attendre que les supports soient secs car tout laisse à penser que les dommages ont été causés par un défaut d'étanchéité antérieur à cette réfection. Il résulte en outre du rapport de son prestataire « PHENIX » que les dégâts constatés sur le faux-plafond dans l'appartement des époux [P] [H] seraient dûs à des infiltrations provenant des joints périphériques de la douche dans la salle d'eau de l'appartement de Mme [K] (1er étage) ;Madame [J] justifie avoir fait mettre une trappe de visite sous la baignoire de ses locataires et avoir fait procéder au remplacement du groupe de sécurité du chauffe eau le 15/01/2024Madame [J] a fait réaliser un devis pour la remise aux normes de la cheminée le 11/12/202 et les travaux ont été programmés en juin 2024. La même bailleresse justifie également avoir versé un acompte pour l'installation d'une VMC dans le logement des époux [P] [H] et avoir obtenu un devis pour la reprise de l'étanchéité contre le mur et la mise en place d'un caniveau en béton pour l'évacuation de l'eau, travaux qui auront lieu en juin 2024. Par ailleurs, il résulte d'attestations et d'échanges de SMS de part et d'autres ainsi que de mains courantes déposées que les parties sont désormais en conflits de voisinage ce qui a des répercussions sur les voisines et autres occupants de la maison divisée en trois appartements.
Compte tenu de tout ce qui précède, il est manifeste qu'il existe des contestations sérieuses quant à la nature même des travaux à réaliser et à leur nécessité. En effet, certaines pièces du dossier tendent à démontrer que l'origine des infiltrations d'eau, un problème d'étanchéité dans l'appartement du 1er étage, a été démontrée et que depuis le rejointage de la douche en cause, il n'y a plus d'infiltrations. En outre, il est démontré que les locataires se sont montrés peu coopératifs pour permettre l'intervention de divers professionnels pour résoudre les désordres de sorte qu'ils apparaissent mal fondés à venir ensuite solliciter la réalisation de travaux.
En outre, il est manifeste qu'un certain nombre de travaux ont été entrepris ou vont l'être très bientôt.
Enfin, force est de constater principalement que les prétentions mêmes des demandeurs apparaissent plus que vagues puisqu'il est demandé au juge des référés de condamner leur bailleresse à réaliser les « travaux nécessaires visant à remédier aux désordres affectant le bien afin qu'il ne soit plus sujet à des infiltrations d'eau » ou bien « à faire réaliser des travaux nécessaires à la mise en conformité du bien avec les normes visées dans le rapport de la police rurale, rapport de fuite ou même constat de commissaire de Justice », sans que ne soit précisé et listé exactement la nature desdits travaux. Il n'est pas ainsi précisé si les travaux relèvent de l'étanchéité du toit, de la mise en place d'une VMC, du problème de remontées par capillarité aux abords de la maison etc.... ll n'est d'ailleurs pas démontré que les problèmes d'infiltrations subsistent après le jointage de la douche ni que les moisissures remarquées sur les murs doivent être attribuées à une autre cause, ce qui ne permet pas d'établir avec l'évidence qui s'impose en référés, la nature exacte des travaux qui resteraient à effectuer.
Enfin et surtout, il ne résulte d'aucune expertise sérieuse réalisée par un professionnel, la nécessité de leurs réalisations et leur nature. En effet, il y a lieu de remarquer que tant un commissaire de Justice que la police rurale n'ont pas les compétences techniques suffisantes pour évaluer et indiquer la nature des travaux à réaliser.
D'ailleurs, les deux rapports de police rurale concluent à la nécessité d'une expertise technique effectuée par un professionnel et c'est effectivement ce qui apparaît le plus opportun en l'espèce. Toutefois, il n'entre pas dans les compétences et attributions du juge des référés d'ordonner d'office une expertise en désordres. Il s'ensuit que les demandes des époux [P] [H] se heurtent à des contestations sérieuses et qu'il convient de dire n'y avoir lieu à référés les concernant.
Corrélativement, la demande de suspension des loyers se heurte aux mêmes contestations sérieuses. Quant à la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance, elle excède encore une fois la compétence du juge des référés puisqu'une telle demande relève de l'appréciation du juge du fond.
Sur les autres demandes :
Monsieur [U] [P]-[H] et Madame [L] [P]-[H] née [X] qui succombent supporteront la charge des dépens ;
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [J] le montant des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits.
Il convient de condamner Monsieur [U] [P]-[H] et Madame [L] [P]-[H] née [X] à lui payer la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond
DISONS n'y avoir lieu à référés quant à toutes les demandes de Monsieur [U] [P]-[H] et Madame [L] [P]-[H] née [X] en raison de contestations sérieuses ;
REJETONS toutes demandes plus amples et contraires ;
DISONS que Monsieur [U] [P]-[H] et Madame [L] [P]-[H] née [X] supporteront la charge des dépens de la présente instance ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [P]-[H] et Madame [L] [P]-[H] née [X] à verser à Madame [Z] [J] la somme de sept cents euros (700 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES