TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 19/06/2024
à : Me Chahaida YANNI, Monsieur [W] [M]
Copie exécutoire délivrée
le : 19/06/2024
à : Me Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/08614 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HK6
N° MINUTE :
9/2024
JUGEMENT
rendu le mercredi 19 juin 2024
DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDEURS
Madame [I] [K], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Chahaida YANNI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0967
Monsieur [W] [M], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier
Décision du 19 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08614 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HK6
EXPOSE DU LITIGE
Le 16 juin 1972, [Localité 3] HABITAT-OPH, anciennement dénommé OPAC de [Localité 3], adonné à bail à Monsieur [R] [H] un logement sis [Adresse 2].
A la suite du décès de Monsieur [R] [H] le 22 novembre 2008, par avenant en date du 24 décembre 2008, le contrat de bail a été établi entre [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [F] [H].
Madame [F] [H], a selon les indications de son fils, Monsieur [N] [H], occupé le logement avec Madame [I] [K], cette dernière en tant que dame de compagnie, était hébergée dans le logement litigieux et s’occupait de Madame [F] [H] au quotidien dans le cadre de sa maladie.
Le bailleur soutient que par courrier du 17 avril 2017, Madame [I] [K] écrivait à [Localité 3] HABITAT-OPH afin de relater sa situation personnelle et sollicitait que le bail lui soit attribué.
Il ajoute que par courrier du 16 mai 2017, il a répondu à l’intéressée qu’il ne pouvait faire droit à sa demande.
Il affirme que par courrier du 23 janvier 2018, le fils de Madame [F] [H] lui indiquait que sa mère était placée provisoirement en maison de retraite, et sollicitait que Madame [I] [K] devienne cotitulaire du bail pour qu’elle puisse continuer à s’occuper de sa mère lors de ses retours à domicile.
Après avoir demandé de plus amples informations à Monsieur [N] [H] par courrier du 31 janvier 2018, [Localité 3] HABITAT -OPH affirme lui avoir répondu par lettre du 7 mars 2018 que par le placement de sa mère en maison de retraite, cette dernière ne remplissait plus la condition d’occupation du logement à titre de résidence principale, et lui avoir précisé en outre que Madame [I] [K] ne pouvait prétendre à devenir cotitulaire du bail ou à un transfert en raison de sa qualité d’aide à domicile.
Il ajoute que finalement, Madame [F] [H] est décédée le 14 octobre 2018, Monsieur [N] [H] l’en ayant informé par courrier du 26 octobre 2018 et ayant indiqué vouloir restituer le logement, tandis que Madame [I] [K] réclamait le transfert du bail à son profit.
[Localité 3] HABITAT-OPH soutient qu’après avoir reçu Madame [I] [K] le 8 novembre 2018 dans ses bureaux, puis étude des documents transmis par elle le 6 décembre 2018, il n’a pas été en mesure de faire droit à cette demande de transfert.
Il ajoute qu’un commissaire de justice s’est rendu sur place le 17 avril 2023, qu’il a constaté que Madame [I] [K] occupe les lieux avec son époux, Monsieur [W] [M], sans disposer d’aucun titre.
Par acte du 8 septembre 2023, PARIS HABITAT-OPH, a fait citer Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Madame [F] [H] au 14 octobre 2018, date de son décès ;Dire et juger que les conditions légales requises pour un transfert du bail au profit de Madame [I] [K] ne sont pas réunies ;Dire et juger que Madame [I] [K] occupe sans droit ni titre le logement litigieux depuis le 14 octobre 2018 ;Ordonner l’expulsion de Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M], et de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 2], avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner in solidum Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH, à compter du 14 octobre 2018 et jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clefs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes courantes ;Condamner in solidum Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 2525,45 euros, sauf à parfaire, au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation ;Condamner in solidum Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.
A l'audience du 21 novembre 2023, l’affaire a fait l’objet de reports pour être appelée et retenue à celle du 29 avril 2024.
A l’audience du 29 avril 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité aux termes de ses conclusions en réplique, le bénéfice de son acte introductif d’instance, ramenant l’arriéré locatif à la somme de 894,28 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêtée au 25 avril 2024 et y ajoutant solliciter le débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [I] [K].
Au soutien de ses demandes, le bailleur soutient que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies.
Il estime sa demande non prescrite, réfute l’existence d’un bail verbal et s’oppose à l’octroi de délais.
Madame [I] [K], représentée par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions de :
Juger que Madame [I] [K] pourra bénéficier d’un délai de six mois pour régulariser le bon paiement des loyers ;
Dire et juger qu’un bail verbal a été conclu entre Madame [I] [K] et [Localité 3] HABITAT-OPH ;
Enjoindre à [Localité 3] HABITAT-OPH d’adresser à Madame [I] [K] un bail d’habitation dûment rédigé ;
A défaut,
Dire qu’aucune procédure d’expulsion ne pourra intervenir dans un délai d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Dire que la décision ne sera pas exécutoire par provision ;
Condamner [Localité 3] HABITAT-OPH à payer à Madame [I] [K] une indemnité de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A titre liminaire, elle soulève la nullité de l’assignation au motif que cet acte ne mentionne pas les conditions dans lesquelles elle pourrait bénéficier de l’assistance d’un avocat à l’aide juridictionnelle.
Elle indique que sil elle ne conteste pas qu’elle ne peut obtenir le transfert du bail à son profit, elle soutient toutefois que [Localité 3] HABITAT-OPH n’est pas fondé à solliciter son expulsion pour autant.
Du fait de la prescription triennale, ou à défaut quinquennale, applicable et de l’existence d’un bail verbal.
Elle sollicite un échéancier de six mensualités en sus des termes courants pour résorber l’arriéré, et un délai d’un an pour quitter les lieux.
Elle demande à voir écarter l’exécution provisoire.
Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [W] [M] n’est pas comparant ni représenté à l’audience.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la nullité de l’assignation
L’assignation du 8 septembre 2023 mentionnant les articles 54, 56,753, 761, 762 et 832 du Code de procédure civile respecte les mentions obligatoires prévues par la Code de procédure civile.
Ces mentions étant nécessaires et suffisantes à la validité de l’acte introductif d’instance, outre le fait que Madame [I] [K], assistée par deux avocats successifs dans la présente procédure, ne justifie d’aucun grief.
L’assignation du 8 septembre 2023 sera déclarée régulière et valide.
Sur la prescription alléguée
L’action en expulsion étant une action réelle immobilière fondée sur une occupation illicite, relève du droit de propriété. Celle-ci n’entre pas dans le champ de la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du Code civil, ni dans celui de la prescription triennale visée à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, étant une action en revendication qui n’est pas susceptible de prescription.
Il n’y a donc pas lieu à prescription de l’action de [Localité 3] HABITAT-OPH à l’encontre de Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M].
Sur l’existence d’un bail verbal
Le paiement du loyer par l’occupant d’un logement ne vaut pas reconnaissance non équivoque par le bailleur de l’existence d’un bail verbal.
Il sera à ce titre observé que l’occupante ne paye pas de loyer mais bien une indemnité d’occupation (pièce 4 de Madame [K])
Dès lors, les paiements effectués par Madame [I] [K] au bailleur, l’accès à un espace sécurisé via Internet sous l’identité de Madame [F] [H], la réception de ses colis par le gardien, alors qu’elle qui s’est vue notifiée dès le 16 mai 2017 sa demande de cotitularité de bail (pièce 3 de [Localité 3] HABITAT) et dès le 7 mars 2028 et de manière constante tout autre bail, ne sauraient dès lors justifier de l’existence d’un bail verbal.
Il sera en conséquence dit qu’aucun bail verbal n’a été conclu entre Madame [I] [K] et [Localité 3] HABITAT-OPH.
Sur le transfert du bail et ses conséquences
Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.
Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.
Les conditions du transfert du bail s’apprécient à la date du décès de la locataire en titre le 14 octobre 2018.
En l'espèce, Madame [I] [K] se présente comme état l’aide à domicile de feue [F] [H].
Elle n’a pas qualité pour être éligible au transfert de bail, ne faisant pas partie de la liste des personnes énumérées pour obtenir le transfert du bail, visée à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ce qu’elle ne conteste pas.
Dès lors, Madame [I] [K] ne remplissant pas les conditions légales relatives au transfert du bail, est donc occupante sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 14 octobre 2018, ainsi que son ex-époux depuis jugement de divorce du 9 mai 2023 (pièce 1 de Madame [C]), Monsieur [W] [M].
En ces conditions, le bail signé le 16 juin 1972, portant sur l’appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2], s'est trouvé résilié à la date du décès de la locataire en titre, Madame [F] [H], soit au 14 octobre 2018.
Depuis le 14 octobre 2018, Madame [I] [K] étant désormais sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de Monsieur [W] [M], et l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.
Toutefois, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
L'indemnité d'occupation sera fixée à compter du 14 octobre 2018, à un montant égal au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et augmenté des charges et taxes diverses et courantes, jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clefs.
Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] seront condamnés au paiement de ladite indemnité d’occupation.
Il n’y a pas lieu à solidarité, Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] étant divorcés depuis le 9 mai 2023, et aucune explication ou élément produits par le bailleur ne justifiant cette solidarité qui ne se présume pas.
Sur l’arriéré locatif
Il est justifié par le bailleur, notamment au titre du décompte locatif produit, de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif de Madame [I] [K] et de Monsieur [W] [M].
En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH, la somme de 894,28 euros, au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation dû selon décompte arrêté au 25 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les demandes de délais :
Madame [I] [K] ne justifiant pas de la situation économique actuelle de son foyer, le seul avis d’imposition sur les revenus 2022 qu’elle verse en pièce 2 étant insuffisant à cet égard, sera débouté de sa demande de délais de paiement.
En outre, Madame [I] [K] ayant déjà bénéficié de fait de plusieurs années de maintien dans lieux, sans droit ni titre, ne saurait bénéficier de délais supplémentaires pour quitter les lieux.
Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.
Sur les demandes accessoires
Les défendeurs qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L’équité ne commande pas de condamner Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile étant nécessaire et compatible avec l’affaire, elle ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE l’assignation du 8 septembre 2023 régulière et valide.
DECLARE recevable l’action de [Localité 3] HABITAT -OPH ;
DIT n’y avoir lieu à prescription de l’action de [Localité 3] HABITAT-OPH à l’encontre de Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] ;
DIT qu’aucun bail verbal n’a été conclu entre Madame [I] [K] et [Localité 3] HABITAT-OPH ;
CONSTATE la résiliation du contrat de bail signé le 16 juin 1972 signé par [Localité 3] HABITAT-OPH venant aux droits de l’OPAC de [Localité 3], et Monsieur [R] [H], puis par avenant du 22 novembre 2008, entre [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [F] [H], portant sur le logement sis [Adresse 2] à la date du 14 octobre 2018, ensuite du décès de Madame [F] [H], locataire en titre ;
CONSTATE que depuis le 14 octobre 2018, Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M], sont occupants sans droit ni titre de l’appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2] ;
ORDONNE en conséquence à Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, [Localité 3] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 2], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTE Madame [I] [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] à verser [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 14 octobre 2018, égale au montant du loyer mensuel qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et augmenté des charges et taxes diverses et courantes, jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clefs ;
DIT n’y avoir lieu à condamnations au titre de la solidarité entre Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] ;
CONDAMNE Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] à verser [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 894,28 euros, au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation dû selon décompte arrêté au 25 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DEBOUTE Madame [I] [K] de sa demande de délais de paiement ;
DEBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [I] [K] et Monsieur [W] [M] aux dépens de l'instance;
DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que le présent jugement est d’exécution provisoire de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.
LE GREFFIERLE JUGE