TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 JUIN 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/09749 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YEUK
N° de MINUTE : 24/00932
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic, AGENCE PARIS EST, SARL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : 17
C/
DEFENDEUR
S.C.I. NJ IMO
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 24 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I. NJ IMO est propriétaire des lots n°1, 17 et 18 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93).
Par acte d’huissier de justice du 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE PARIS EST, a fait assigner la S.C.I. NJ IMO aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
DIRE recevable l'action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE PARIS EST.
La déclarer bien fondée et y faisant droit,
CONDAMNER la SCI NJ IMO à payer, ou Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2], la somme de 7 699.05 € ou titre des sommes dues pour les charges et travaux appelés et exigibles au 1er janvier 2024, avec intérêts de droit à compter du 25 février 2021 , date de la sommation de payer,
CONDAMNER la SCI NJ IMO à payer, ou requérant, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.
CONDAMNER la SCI NJ IMO à payer, ou requérant, la somme de 852.02 € ou titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance, sur le fondement de l'article 10-l de la loi du 10 juillet 1965.
CONDAMNER la SCI NJ IMO à payer, ou requérant, la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER la SCI NJ IMO aux dépens de l'instance, lesquels incluront le coût de la sommation de payer délivrée le 25 février 2021.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, la S.C.I. NJ IMO n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 20 février 2024 et fixée à l'audience du 24 avril 2024. Elle a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. NJ IMO;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juillet 2019, 17 novembre 2020, 18 mai 2021, 30 juin 2022 et 25 mai 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Il convient de déduire les frais de contentieux afférents à une procédure antérieure et dont les causes ont par conséquent d'ores et déjà été tranchées, soit la somme de 497,07 euros correspondant aux frais de signification de jugement appelés le 09 janvier 2020 à hauteur de 97,07 euros ainsi que les frais d'article 700 du jugement du 25 octobre 2019 appelés le 17 janvier 2020 à hauteur de 400 euros.
Il convient également d'ôter les frais de contentieux et de recouvrement relatifs à la présente procédure qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme de 708,06 euros correspondant aux frais « appel procédure » du 1er septembre 2019 d'un montant de 211 euros, de mise en demeure du 08 janvier 2021 à hauteur de 25 euros, de transmission à auxiliaire de justice du 25 février 2021 d'un coût de 150 euros, d' « honoraires d'huissier sommation payer » du 25 février 2021 d'un montant de 142,06 euros et de frais de mise en demeure par avocat du 21 juillet 2022 d'un coût de 180 euros.
Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. NJ IMO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.146,28 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 25 février 2021, date de la sommation de payer notifiée à la S.C.I. NJ IMO, sur la somme de 1.913,15 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 852,07 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant la sommation de payer du 25 février 2021.
Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de mise en demeure du 08 janvier 2021 ; acte qui n'est au demeurant pas justifié en procédure.
Il y a lieu de retenir les frais d'huissier pour la sommation de payer du 25 février 2021, à hauteur de 142,06 euros, dont il est justifié.
Il convient en revanche de déduire les frais de « transmission dossier à auxiliaire de justice » du 25 février 2021 à hauteur de 150 euros qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 180 euros le 21 juillet 2022 qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
La S.C.I. NJ IMO sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 142,06 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il apparaît que la S.C.I. NJ IMO a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance d'Aulnay-sous-Bois du 25 octobre 2019. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la S.C.I. NJ IMO a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. NJ IMO, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. NJ IMO sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la S.C.I. NJ IMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE PARIS EST, la somme de 7.146,28 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2021 sur la somme de 1.913,15 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
CONDAMNE la S.C.I. NJ IMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE PARIS EST, la somme de 142,06 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;
CONDAMNE la S.C.I. NJ IMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE PARIS EST, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la S.C.I. NJ IMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE PARIS EST, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE la S.C.I. NJ IMO aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 19 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT