TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/59239 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3QSE
N° : 2
Assignation du :
17 Mars 2022
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 19 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0483
DEFENDERESSE
Association COMITE DEPARTEMENTAL DE GYMNASTIQUE VOLONTAIRE DE [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS - #B0921
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2015, [Localité 4] Habitat OPH a donné à bail civil à l’Association Comité Départemental de Gymnastique Volontaire de [Localité 4] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de six années, moyennant un loyer annuel de 8 400 euros en principal, payable trimestriellement et d’avance.
Le 24 novembre 2021, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 35 845,54 euros représentant un arriéré de loyers.
Par acte en date du 17 mars 2022, [Localité 4] Habitat OPH a fait assigner en référé l’Association Comité Départemental de Gymnastique Volontaire de [Localité 4] aux fins notamment de résiliation de plein droit du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de la locataire et de paiement de provisions.
L’affaire fixée à l’audience du 4 mai 2022 a été renvoyée à plusieurs reprises pour finalement être radiée à l’audience du
12 octobre 2022, des pourparlers étant en cours entre les parties.
Le dossier a été rétabli à la demande du conseil de [Localité 4] Habitat OPH à l’audience du 31 janvier 2024, les parties étant invitées à rencontrer un conciliateur.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2024.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, [Localité 4] Habitat OPH sollicite de:
“ Vu le bail civil en date du 26 mars 2015,
Vu le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 24 novembre 2021,
Vu les articles 1728 et 1741 du Code civil,
Vu les articles 834, 835, 696 et 700 du code de procédure civile,
RECEVOIR [Localité 4] HABITAT en ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer bien fondé,
DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par l’association COMITE DEPARTEMENTAL DE GYMNASTIQUE VOLONTAIRE DE [Localité 4],
DEBOUTER en conséquence l’association COMITE DEPARTEMENTAL DE GYMNASTIQUE VOLONTAIRE DE [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial liant [Localité 4] HABITAT-OPH à l’association COMITE DEPARTEMENTAL DE GYMNASTIQUE VOLONTAIRE DE [Localité 4] à compter du 24 décembre 2021,
CONDAMNER par provision l’association COMITE DEPARTEMENTAL DE GYMNASTIQUE VOLONTAIRE DE [Localité 4] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 58.829,26 € en principal, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire,
ORDONNER l’expulsion de l’association COMITE DEPARTEMENTAL DE GYMNASTIQUE VOLONTAIRE DE [Localité 4] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,
ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de [Localité 4] HABITAT-OPH aux frais, risques et périls de l’association COMITE DEPARTEMENTAL DE GYMNASTIQUE VOLONTAIRE DE [Localité 4] et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNER par provision l’association COMITE DEPARTEMENTAL DE GYMNASTIQUE VOLONTAIRE DE [Localité 4] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs,
RAPPELER, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir,
CONDAMNER l’association COMITE DEPARTEMENTAL DE GYMNASTIQUE VOLONTAIRE DE [Localité 4] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1.200,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER l’association COMITE DEPARTEMENTAL DE GYMNASTIQUE VOLONTAIRE DE [Localité 4] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procédure.”
A l’audience, le conseil du demandeur a actualisé le montant de la dette locative s’élevant désormais à la somme de 56 277,83 euros, arrêtée au 2ème trimestre 2024 inclus.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, l’association défenderesse demande de :
“ JUGER le CODEP EPGV 75 recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Y faisant droit,
In limine litis,
DECLARER le Juge des référés incompétent pour connaître du litige,
Au fond, à titre principal :
DECLARER indus les loyers réclamés pour la période du
1 er janvier 2018 au 26 juin 2022 ;
En conséquence
JUGER nulle et de nul effet ou à tout le moins mal fondée la sommation signifiée au CODEP EPGV 75 le 24 novembre 2021,
DEBOUTER [Localité 4] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes
A titre subsidiaire,
CONDAMNER la Société [Localité 4] HABITAT OPH à verser au CODEP EPGV 75 la somme de 58829,26 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance arrêtée au
1er trimestre 2024,
ORDONNER la compensation de cette somme avec l’arriéré locatif invoqué
ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire
A titre reconventionnel et en tout état de cause,
CONDAMNER la Société [Localité 4] HABITAT OPH à effectuer les travaux de suppression de l’origine des fuites et de remise en état du local loué et cela sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
AUTORISER le CODEP EPGV 75 à suspendre pour le paiement du loyer jusqu’à parfaite réalisation des travaux,
CONDAMNER la Société [Localité 4] HABITAT OPH à verser au CODEP EPGV 75 la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel,
CONDAMNER la Société [Localité 4] HABITAT OPH à verser au CODEP EPGV 75 la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.”
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l’article 835 du même code :
“Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
La sommation de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail civil, délivré le 8 novembre 2021, porte sur une somme de
35 845,54 euros arrêtée au 3 novembre 2021, un décompte détaillé de la dette étant annexé à l’acte.
L’Association locataire soulève de manière erronée, “in limine litis”, l’incompétence du juge des référés en faisant valoir que les demandes du bailleur se heurtent à des contestations sérieuses, ce qui renvoie aux pouvoirs du juge des référés et non à sa compétence.
Elle indique subir depuis 2016 des dégâts des eaux à répétition ce qui l’empêche de jouir paisiblement du local loué, se prévalant de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil, soulignant que le bailleur a reconnu la gravité de la situation en suspendant les appels de loyers pendant un temps, considérant que la clause résolutoire est sollicitée de mauvaise foi, le bailleur manquant à ses obligations alors que le local est devenu totalement insalubre, ce qui justifie qu’elle ait cessé de s’acquitter de ses loyers à compter de l’année 2018.
Paris Habitat OPH soutient que sa locataire n’apporte pas la preuve d’une inexploitation totale de son activité dans les locaux loués, qu’aucun élément ne démontre le caractère insalubre des locaux, affirmant avoir rempli son obligation de délivrance.
Il ressort des pièces versées aux débats que l’association locataire subit depuis le 13 juillet 2016 des dégâts des eaux dans le local donné à bail ; que le 21 novembre 2017, le bailleur lui a indiqué qu’une recherche de fuite allait être organisée, précisant qu’il prendrait en charge la remise en état du local ; que seule l’origine du 1er sinistre a été réparée ; que la locataire a adressé plusieurs relances à son bailleur, réclamant notamment un relogement ; qu’au mois de mars 2018, la locataire s’est vue notifier une exemption en attendant que le sinistre soit résolu ; que le rapport d’expertise de Unionexperts du 9 juillet 2020 fait état de migrations d’humidité persistantes dans l’emprise du local
WC/ lavabo d’origines multiples, entretenues par l’ancienneté des ouvrages collectifs ; que le 26 octobre 2020, le service technique de l’habitat a enjoint la bailleresse d’assurer la stabilité et la solidité du plancher haut du rez-de-chaussée et des murs attenants au droit des toilettes notamment ; qu’aucune mesure n’a été entreprise par le bailleur pour remédier définitivement à ces désordres pendant plusieurs années, le constat dressé le 12 mai 2022 mentionnant une odeur de moisissure dans le local “extrêmement forte”, des moisissures sur les murs, au plafond, la toile de verre étant décollée pour partie, à l’intérieur des toilettes, des marques de salpêtre sur les murs, une absence de faux-plafond, une VMC qui “fonctionne”, un ballon de gymnastique entièrement recouvert de moisissures ainsi qu’un sac.
Il est apparu lors d’une visite le 19 avril 2023 que tous les murs étaient chargés d’humidité, que la VMC fonctionnait en circuit fermé ne remplissant pas sa fonction, qu’un tuyau de descente était mouillé au niveau du rez-de-chaussée.
Enfin le rapport de visite et expertise Acorus du mois de janvier 2021 fait état de murs de WC d’où suinte l’humidité, de moisissures, de suintement le long des tuyauteries, formulant des préconisations d’étanchéification des conduites.
Il résulte de manière incontestable de l’ensemble de ces éléments que l’association locataire subit depuis 2016 des infiltrations d’eau dans les locaux qu’elle loue, dont l’état est fortement dégradé et qu’à ce jour, il n’a pas été remédié définitivement à ces désordres par le bailleur.
Dans ces conditions, nonobstant l’absence de preuve sur l’inexploitation totale de l’activité au sein des locaux pour justifier de la suspension du paiement des loyers et le bien fondé de l’exception d’inexécution opposée par la locataire, la mauvaise foi imputée au bailleur lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire constitue une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.
Il sera donc dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes, y compris sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif, l’exigibilité des loyers devant être appréciée par le juge du fond dans le contexte décrit.
Sur les demandes reconventionnelles
L’association locataire, sans préciser le fondement juridique de ses demandes formulées en référé, sollicite la condamnation du bailleur à effectuer les travaux de suppression de l’origine des fuites et à remettre en état le local loué, ainsi qu’à être autorisée à suspendre le paiement de ses loyers jusqu’à l’achèvement des travaux.
Toutefois, elle indique dans ses écritures que le bailleur a effectué récemment les travaux de suppression des infiltrations, que le local semble désormais asséché, mais que les travaux de reprise des embellissements doivent être réalisés.
Paris Habitat OPH estime que les travaux d’embellissement ne sont pas à sa charge selon les stipulations du bail.
En l’absence d’éléments précis sur la remise en état sollicitée mais également de l’engagement un temps du bailleur de procéder aux travaux de remise en état du local, ce qu’il conteste aujourd’hui, il sera dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande ainsi que sur l’autorisation sollicitée par la locataire de suspendre le paiement de ses loyers.
La demande de dommages-intérêts pour trouble matériel est irrecevable comme n’étant pas présentée à titre provisionnel devant le juge des référés.
Sur les autres demandes
Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : les demandes sont rejetées.
Chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Disons sans objet l’exception d’incompétence soulevée,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de [Localité 4] Habitat OPH,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de l’Association Comité Départemental de Gymnastique Volontaire de [Localité 4] tendant à la suppression des fuites et la remise en état du local sous astreinte, ainsi que sur l’autorisation de suspension du paiement des loyers,
Déclarons irrecevable la demande de dommages-intérêts de l’Association Comité Départemental de Gymnastique Volontaire de [Localité 4],
Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Disons que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés,
Rejetons toute autre demande.
Fait à Paris le 19 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL