TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/51928 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4ID5
N°: 7
Assignation du :
06, 07 Mars 2024
EXPERTISE[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
+1 Copie expert
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
S.C.I. BM LOUIS BLANS
[Adresse 9]
[Localité 10]
représentée par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS - #B0795
DEFENDERESSES
Madame [B] [R]
[Adresse 13]
[Localité 14]
S.A.S. B5
[Adresse 8]
[Localité 11]
représentées par Maître Pouya AMIRI de la SELARL L&KA AVOCATS - KAB, avocats au barreau de PARIS - #K0176
S.A.S. TAKEO TEAM représentée par son liquidateur judiciaire la SELAFA MJA
[Adresse 6]
[Localité 11]
S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [Z] [W] en qualité de liquidateur judiciaire de la société TAKEO TEAM
[Adresse 6]
[Localité 11]
représentées par Me Marc VOLFINGER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #286
DÉBATS
A l’audience du 22 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties comparantes,
La SCI BM Louis Blans est propriétaire d’un local commercial au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8].
Par acte sous seing privé du 26 mars 2016, la SCI a renouvelé le bail de la société Noda 2 qui a cédé, le 3 septembre 2021, son fonds de commerce à la société Takeo Team, dans le cadre de liquidation judiciaire de la société Noda 2, sous contrôle du tribunal de commerce.
Par ordonnance rendue le 4 janvier 2023, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties.
Il a été interjeté appel de cette décision.
La société Takeo Team a été placée en redressement judiciaire le 19 janvier 2023, converti en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce du 17 février 2023.
Par ordonnance du 6 avril 2023, le juge commissaire de la liquidation judiciaire de la société Takeo Team a autorisé la cession du fonds de commerce à Mme [R] avec faculté de substitution.
La société bailleresse a fait appel de cette décision, alors même qu’elle avait signifié son opposition à cette cession, compte tenu de la résiliation du bail.
Les clés des locaux ont été remis à la nouvelle locataire qui s’est substituée la société B5.
Par arrêt en date du 14 novembre 2023, la cour d’appel de Paris a déclaré caduc l’appel interjeté à l’encontre de l’ordonnance de référé du 4 janvier 2023.
Par arrêt en date du 27 février 2024, la cour d’appel de Paris a infirmé en totalité l’ordonnance du juge commissaire et déclaré la cession du fonds de commerce caduque compte tenu de l’inexistence du bail au jour de l’ordonnance.
En dépit de l’offre de restitution des clés des locaux commerciaux, la SCI bailleresse, dénonçant des travaux réalisés dans les lieux et des dégradations, a, par acte en date des 6 et 7 mars 2024, fait assigner en référé la société Takeo Team représentée par son liquidateur, la Selafa MJA, la Selafa MJA en la personne de Maître [Z] [W] en qualité de liquidateur de la société Takeo Team, Mme [B] [R] et la société B5 sollicitant de :
“Vu l'article 834 du CPC ;
Vu le contrat de bail du 26.03.2016,
Vu l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 14.11.2023
Vu l'arrêt de la Cour d'Appel du 27 .02.2024
Vu le constat d'huissier,
Vu l'article 145 du Code de Procédure Civile,
Désigner tel expert iudiciaire spécialisé en matière de travaux de construction qu'il plaira au Juge des Référés de nommer, avec la mission suivante :
- Compte tenu de l'urgence, convoquer les parties à une première réunion d'expertise dans
les 10 jours de sa destination ;
- se rendre sur les lieux avec les parties appelées ;
- faire l'état des lieux avant reprise des lieux par le Bailleur;
- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utile pour l'accomplissement de se mission ;
- examiner les désordres allégués tant dans l'assignation que dans les constats d'huissier
o les décrire, en indiquer la nature, l'importance, en rechercher la ou les causes;
o rechercher si les désordres proviennent, soit d'une non-conformité aux obligations des baux ou aux règles de l'art, soit d'une exécution défectueuse, soit d'une absence d'entretien, soit d'un non respect des normes;
o établir si le bâtiment en question menace péril ;
o rechercher si ces désordres affectent le gros oeuvre de la construction ou les menus ouvrages;
o rechercher si ces désordres rendent I'ouvrage impropre à sa destination ou compromettent sa solidité ou la sécurité des occupants;
o rechercher si ces désordres atteignent des éléments d'équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, de couverture, de clos et le couvert ou, au contraire, des parties de la construction dissociables de ces ouvrages;
o donner son avis sur la nature et l'ampleur des désordres et troubles de jouissance subis par les requérants ;
o rechercher si ces désordres résultent d'une exécution fautive de l'ouvrage et/ou d’un défaut de surveillance et de conseil suffisant et/ou d'un défaut d'entretien suffisant;
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires et, dans l'affirmative, autoriser toute mesure,
tous travaux conservatoires imposés par l'urgence aux frais avancés du bailleur;
- fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction saisie de
déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis ou à subir de toute nature matériel comme immatériels et notamment portant sur la vacance locative des bailleurs;
- Indiquer et évaluer le coût des travaux nécessaires à la réfection et chiffrer le coût des remises en état;
- Evaluer l’indisponibilité réelle du bien et évaluer le préjudice de jouissance et l’ensembldes préjudices immatériels encourus (...)
Ordonner après la tenue de l'expertise la restitution des clés et des lieux se rapportant au local commercial situé [Adresse 8]
Condamner la société TAKEO TEAM représentée par Me [W] de la SELAFA MJA es-qualité ainsi que la société B5 aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me GARBAN par application des dispositions de l'article 699 du CPC ;
Condamner la SELAFA MJA représentée par Me [W] es-qualité aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me GARBAN par application des dispositions de l'article 699 du CPC.”
A l’audience du 27 mars 2022, la SCI Louis Blans a déclaré se désister de ses prétentions à l’égard de Mme [R] et de la société B5.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience de renvoi du 22 mai 2024, la SCI Louis Blans maintient ses demandes telles que développées dans son assignation.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience de renvoi du 22 mai 2024, la Selafa MJA en sa qualité de liquidateur de la société Takeo Team sollicite de :
- rejeter la demande d’expertise,
- constater la remise des clés au demandeur,
- à titre subsidiaire, si l’expertise est ordonnée, ordonner la reprise des clés préalablement aux opérations d’expertise, dire que les opérations seront opposables à la société B5 et à Mme [R] et que les frais et honoraires seront à leur charge, étant les derniers occupants des locaux commerciaux,
- en tout état de cause, condamner la SCI demanderesse au paiement d’une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Le conseil de Mme [R] et de la société B5 a été entendu en ses observations orales, rappelant le désistement de la SCI demanderesse à l’encontre des deux défenderesses.
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de constater le désistement d’instance de la SCI Louis Blans à l’égard de Mme [R] et de la société B5.
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.
La SCI bailleresse fait valoir qu’elle ne peut accepter aujourd’hui de reprendre les clés du local commercial dès lors qu’elle a constaté depuis la rue que tout avait été déposé dans le local y compris les installations électriques, qu’elle avait désormais un local brut alors qu’elle détenait les murs d’un local à usage de restaurant, et qu’il est nécessaire qu’elle fasse constater les dégradations commises afin de les imputer au liquidateur ou à l’ex-cessionnaire ou aux deux et faire évaluer ses préjudices.
La Selafa MJA ès-qualités explique qu’elle tente en vain de restituer les clés du local, qu’elle n’est pas opposée à un état des lieux contradictoire afin que les coûts de remise en état et les responsabilités soient établis, soulignant qu’à aucun moment, la bailleresse ne l’a convoquée à un état des lieux de sortie, et qu’il est quelque peu contradictoire de mettre en cause les agissements du dernier cessionnaire tout en se désistant à son égard, alors que ce dernier est responsable de l’état des locaux dont il a pris possession conformément à une ordonnance exécutoire de plein droit. Elle ajoute que la demande est encore en contradiction avec la résiliation de plein droit du bail et le prononcé de l’expulsion du preneur, et considère la demande inutile puisque des constats ont été effectués par la société B5 et la bailleresse, que le bail prévoit les modalités de sortie, contestant que l’expertise soit conditionnée à la non remise des clés.
Il est acquis aux débats que la résiliation de plein droit du bail, acquise à la date du 7 octobre 2022, prononcée le 4 janvier 2024 par le juge des référés, est à ce jour définitive.
Il ressort des éléments du dossier qu’à la suite de l’arrêt de la cour d’appel du 14 novembre 2023, la société cessionnaire B5 a quitté le local commercial et rendu la clé des locaux au liquidateur de la société Taeko Team ; que le 27 décembre 2023, le commissaire de justice a tenté de remettre la clé au conseil de la SCI bailleresse qui a refusé cette remise et à la SCI bailleresse, qui n’a pas été trouvée à l’adresse de son siège social.
Si la Selafa MJA ès-qualités fait état d’un constat d’huissier d’état des lieux dressé par le conseil du repreneur avant la tentative de remise des clés, ce document n’est pas versé aux débats.
En revanche, la SCI bailleresse produit un constat du 27 novembre 2023, réalisé depuis la rue, mentionnant que le restaurant “Beng Beng” est fermé et inexploité, que des travaux de rénovation ont été entrepris, que les murs ont été mis à nu et les habillages muraux retirés, des prises de courant retirées, notant la présence de matériaux au sol.
Il n’est pas contesté par le liquidateur de la société Taeko Team que le fonds de commerce cédé le 16 mai 2023 à Mme [R] qui s’est substituée la société B5 était un fonds de commerce de restauration et qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé.
Il est constant qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, les lieux sont réputés avoir été pris par le preneur en bon état de réparations locatives, ce que tend à démontrer les extraits internet versés aux débats par la SCI bailleresse révélant un restaurant “Beng Beng” parfaitement agencé et équipé, exploitable et en bon état.
Or à la lumière du constat dressé le 27 novembre 2023, il apparaît que les locaux ont été totalement dégradés et mis à nu, qu’il n’y a plus de cuisine, de plomberie, et qu’ils ne peuvent plus être exploités en restaurant, étant rappelé que l’article 20 du bail énonce que le preneur doit, “en fin de bail, remettre les lieux loués et les équipements qui s’y trouvent, aux normes et en bon état de réparations, d’entretien et de remplacement”.
Dans ces conditions, compte tenu de l’état actuel dégradé du local commercial, le motif légitime apparaît suffisamment caractérisé au soutien de la demande d’expertise.
La mesure d’instruction sollicitée sera donc ordonnée dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la demanderesse qui y a intérêt.
Les opérations d’expertise ne peuvent être déclarées opposables à Mme [R] et à la société B5, compte tenu du désistement d’instance de la SCI bailleresse à leur égard.
Sur la demande afférente à la remise des clés
Il ne peut être fait droit en l’état à la demande du liquidateur de la société Takeo Team, l’expert désigné devant préalablement établir un constat des lieux.
Cette remise de clés pourra s’opérer après les premières constatations de l’expert judiciaire, à défaut de reprise volontaire ds clés par la SCI bailleresse.
Sur les autres demandes
Il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile: la demande de la Selafa MJA ès-qualités est rejetée.
Chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,
Constatons le désistement d’instance de la SCI BM Louis Blans à l’égard de Mme [B] [R] et de la société B5 ;
Ordonnons une mesure d’expertise au contradictoire de la Selafa MJA, en sa qualité de liquidateur de la société Taeko Team ;
Désignons en qualité d'expert :
[I] [L]
N+1 ARCHITECTES SARL
[Adresse 7]
[Localité 12]
Tél : [XXXXXXXX05]
Fax : [XXXXXXXX04]
Port. : [XXXXXXXX03]
Email : [Courriel 15]
qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:
- se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties ;
- faire un état des lieux précis avant la restitution des clés à la SCI bailleresse;
- examiner les désordres tels qu’allégués dans l’assignation au regard de l’activité de restauration exercée dans le local commercial au moment de la cession du fonds de commerce du 16 mai 2023 et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;
- les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher la ou les causes ;
- indiquer les conséquences de ces désordres quant à l’usage qui peut en être attendu ou sa conformité à sa destination ;
- fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;
- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux;
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres;
- dire si des travaux urgents sont nécessaires ; dans l’affirmative, décrire ces travaux et en faire une estimation dans un rapport intermédiaire ;
- faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
- en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
- en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
- en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
- en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
- fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
- rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;
Fixons à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI BM Louis Blans à la Régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 19 août 2024 ;
Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile ;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 31 janvier 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;
Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;
Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;
Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.
Fait à Paris le 19 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Daouia BOUTLELISMaïté GRISON-PASCAIL
Service de la régie :
[Adresse 18]
☎ [XXXXXXXX02]
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 17]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX016]
BIC : [XXXXXXXXXX016]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial
➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).
Expert : Monsieur [L] [I]
Consignation : 5000 € par S.C.I. BM LOUIS BLANS
le 19 Août 2024
Rapport à déposer le : 31 Janvier 2025
Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
[Adresse 18].