N° RG 20/09222 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U6FF
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE
71F
N° RG 20/09222 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U6FF
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[C] [L], [K] [U] épouse [L]
C/
S.D.C. DE L’IMMEUBLE “LE CLUB”, S.A.S.U. NEXITY LAMY
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT
Me Catherine LATAPIE-SAYO
Me Laurent PARAY
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 20 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique
Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 21 Mars 2024,
JUGEMENT :
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDEURS :
Monsieur [C] [L]
né le 11 Juillet 1965 à AUREILHAN (65800)
de nationalité Française
10 allée de Magudas
33700 MERIGNAC
représenté par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Madame [K] [U] épouse [L]
née le 20 Juin 1963 à CAUDÉRAN (33200)
de nationalité Française
10 allée de Magudas
33700 MERIGNAC
représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
N° RG 20/09222 - N° Portalis DBX6-W-B7E-U6FF
DEFENDERESSES :
S.D.C. DE L’IMMEUBLE ”LE CLUB” pris en la personne de son syndic de copropriété la SAS NEXITY LAMY sise 19 rue de Viennes 75008 PARIS, pris en la personne de son établissement NEXITY LAMY MERIGNAC situé 10 avenue du Maréchal Leclerc 33700 MERIGNAC
27 rue de la Vieille Eglise
33700 MÉRIGNAC
représentée par Me Laurent PARAY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
S.A.S.U. NEXITY LAMY
19 rue de Vienne
75008 PARIS
représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
M. [C] [L] et Mme [K] [U] épouse [L] sont propriétaires des lots n°503, 354 et 461, c’est à dire d’un appartement, d’un parking, et d’une cave au sein de l’immeuble Le Club placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis, sis 27 rue de la Vieille Eglise à MERIGNAC (33700).
Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY.
Contestant les conditions de création des syndicats secondaires pour les bâtiments Club F1 F2 et F3 de leur copropriété, les époux [L] ont par acte du 18 novembre 2020, fait assigner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2020.
Une nouvelle assemblée générale a été organisée le 12 janvier 2021 afin de soumettre une nouvelle fois au vote la résolution n°4 qui a été adoptée à la majorité absolue.
Contestant cette dernière assemblée générale, les époux [L] ont par acte du 12 mars 2021, fait assigner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 12 janvier 2021 et d’indemnisation de leurs préjudices résultant des fautes commises par la SAS NEXITY LAMY, en qualité de syndic.
Par acte du 17 janvier 2022, M. [C] [L] et Mme [K] [U] épouse [L] ont fait assigner en intervention forcée la SAS NEXITY LAMY devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX.
Les instances ont été jointes le 28 février 2022.
Par ordonnance du 11 avril 2022, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non recevoir tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SAS NEXITY LAMY non mise en cause à titre personnel dans l’assignation du 12 mars 2021 et du défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Club.
Par ordonnance du 28 novembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité de l’assignation d’appel en cause du 17 janvier 2022, soulevée par la SAS NEXITY LAMY, rappelant que si l’assignation en cause se contentait de renvoyer aux faits et motifs énoncés dans l’assignation délivrée le 12 mars 2021, cette dernière avait été signifiée à la SAS NEXITY LAMY en même temps que l’assignation d’appel en cause, de sorte qu’elle était en mesure de conclure en défense.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées le 26 janvier 2024, M. [C] [L] et Mme [K] [U] épouse [L], sur le fondement des articles 11 et 27 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil demandent au tribunal de :
débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions annuler la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale du 12 janvier 2021juger que la responsabilité de la société NEXITY doit être engagée au regard des fautes dans la gestion de l’immeuble sis 23 27 rue de la Vieille Eglise à MERIGNACen conséquence, condamner la société NEXITY au paiement de 27.508 euros au titre des préjudices subis par les époux [L], détaillé comme suit :préjudice patrimonial 25.508 euros
préjudice moral 2.000 euros
avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance
ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civilcondamner solidairement la société NEXITY et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Club au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépenscondamner en outre la société NEXITY à rembourser à la requérante sur justificatif les frais de recouvrement de l’huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce.
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 5 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Club, sur le fondement des dispositions des procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 1990 et 22 février 1993, demande au tribunal de :
constater que ces procès-verbaux qui n’ont pas été contestés ont définitivement consacré la création d’un syndicat principal et de trois syndicats secondaires au sein de la copropriété Le Club Fdéclarer en conséquence les époux [L] mal fondés en leurs demandes fins et conclusionsles condamner à payer au syndicat concluant une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 décembre 2023, la SAS NEXITY LAMY, se fondant sur les dispositions des article 1240 du code civil demande au tribunal de :
rejeter les demandes présentées par M. [C] [L] et Mme [K] [U] épouse [L] à l’encontre de la SAS NEXITY LAMY voir condamner M. [C] [L] et Mme [K] [U] épouse [L]à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 21 mars 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction.
MOTIVATION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que :
“Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale”.
En l’espèce, il n’est pas contesté que les demandeurs ont voté contre la résolutions n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 janvier 2021.
Leur assignation datant du 12 mars 2021, soit nécessairement moins de deux mois après la notification du procès-verbal d’assemblée générale, qui s’est tenue le 12 janvier 2021, ils seront déclarés recevables en leur action.
Sur le bien-fondé de la demande de nullité de la résolution n°4
L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le Club du 12 janvier 2021 a voté à la majorité absolue des millièmes par 60 voix pour, une voix contre et 2 abstentions. la résolution suivante :
“L’assemblée générale après conseils de l’avocat de la copropriété et avis du président du conseil syndical, vote et approuve le nouveau règlement de copropriété mis à jour, tel que joint à la présente convocation.
Ce nouveau texte résulte de nécessités suivantes :
mettre à jour et en conformité les places de stationnements issues des expropriations de la Bordeaux Métropole pour le passage du tramway et recréées sur une nouvelle emprise derrière le bâtiment France Télécom
mettre en conformité les numérotations des lots
acter et inscrire dans le présent règlement de copropriété des bâtiments Club F1 F2 F3 constituant le GROUPE F en syndicat principal et syndicats secondaires, à la suite de décisions votées en assemblée générale en date des 29 juin 1990, 12 juillet 1991, et 22 février 1993 jamais contestées et appliquées de manière constante conformément à ce vote depuis pratiquement 30 ans
L’assemblée ratifie la commande adressée au cabinet CAZENAVE pour ce travail suite à la décision du conseil syndical prise le 17 décembre 2019 pour un montant de 5184 euros . Le coût de cette mission est inscrit dans le budget 2019 2020 et ne fera donc pas l’objet d’un appel de fonds exceptionnels.
L’assemblée générale donne mandat au syndic et ou au président du syndicat principal pour publier le nouveau règlement.”
Les époux [L] soulèvent la nullité de cette résolution n°4 au motif :
qu’elle porte sur plusieurs questions distinctes (résolution groupée),
que la modification de la répartition des charges ne peut être faite qu’à l’unanimité et non à la majorité absolue,
que la résolution ayant créé les syndicats secondaires F1 F2 n’a pas créé le F3,
que cette résolution implique en réalité de profondes modifications de la répartition des charges
Le syndicat des copropriétaires et le syndic rétorquent qu’il ne pouvait être question de mettre à l’ordre du jour la création de syndicats secondaires, déjà votée lors d’assemblées générales antérieures qui n’ont pas fait l’objet de recours, de sorte qu’elles s’imposent à l’ensemble des copropriétaires, d’autant plus qu’elles correspondent à une réalité pratique depuis plus de 30 ans. Dès lors la résolution en cause portait sur la seule approbation de la modification du règlement de copropriété qui aurait donc été valablement adoptée.
SUR CE
L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 11 du décret du 17 mars 1967 disposent :
“Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.”
“Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
pour la validité de la décision
6° le projet de règlement de copropriété de l’état descriptif de division de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes lorsque l’assemblée est appelée, suivant les cas, à établir ou à modifier ces actes”.
Ces dispositions sont interprétées en ce sens que chaque résolution proposée et votée par l’assemblée générale ne doit avoir qu’un seul objet.
L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit par ailleurs que lorsqu’un immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires, décider la constitution entre eux d’un syndicat dit secondaire.
En l’espèce, la résolution en cause appelle la collectivité des copropriétaires à se prononcer sur plusieurs questions distinctes, à savoir acter la création par des assemblée générales antérieures de trois syndicats secondaires distincts, la modification du règlement de copropriété qu’entraîne cette création et enfin le financement de cette modification.
Cependant, la création du syndicat secondaire pour le bâtiment F3 ne ressort d’aucune pièce du dossier, les décisions produites aux débats, à savoir les procès verbaux des l’assemblée générale du 29 juin 1990 et du 22 février 1993, soit remettant à plus tard la création de ce syndicat secondaire F3, soit prévoyant “sa représentation par le syndic au sein du syndicat principal”, termes trop vagues pour qu’il puisse en être déduit sa création.
Dès lors, l’assemblée générale de tous les copropriétaires critiquée, qui est dénuée de tout pouvoir pour décider de la création d’un syndicat secondaire, ne pouvait valablement “acter” ni la création d’un syndicat secondaire F3, ni ses conséquences en terme de répartition des charges de modification du règlement de copropriété, puisque cette création, comme celle des deux autres syndicats secondaires en cause, ne peut être implicite et suppose d’être votée par les copropriétaires dont les lots composent le bâtiment concerné, réunis en assemblée spéciale, à la majorité d’entre eux.
Par conséquent, la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 janvier 2021 sera annulée.
Sur la responsabilité du syndic
Les époux [L] considèrent que le syndic s’est rendu coupable de manquements à ses obligations en omettant d’organiser l’assemblée générale nécessaire pour entériner l’existence des syndicats secondaires et en engageant de travaux qui n’avaient pas lieu d’être. Ils considèrent que la gestion par un syndic unique limiterait les frais d’honoraires de syndic. Ces surcoûts entraînant également une dépréciation de leur bien, outre un préjudice moral.
Le syndic soutient que les requérants n’ont pas d’intérêt à agir, le préjudice dont ils se prévalent ne pouvant avoir été subi que par la copropriété. Il dénie par ailleurs avoir commis une faute, rappelant qu’il est tenu de faire exécuter les décisions exprimées par l’assemblée générale des copropriétaires.
SUR CE
Il est constant que le syndic peut être responsable envers un ou plusieurs copropriétaires sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, s’il commet une faute en accomplissant un acte dans les limites de son mandat.
La faute du syndic ne saurait par ailleurs résulter de la seule annulation de résolutions qui ne sont pas son oeuvre, mais celle de l’assemblée générale.
En l’espèce, les époux [L] ne versent aux débats aucune pièce démontrant la faute du syndic, à défaut d’établir que les travaux engagés n’auraient pas dû l’être, que la création de syndicats secondaires entraînerait une augmentation des honoraires du syndic et, de ce fait, la dépréciation de leur bien. La teneur du préjudice dont ils se prévalent n’est pas davantage rapportée.
Ils seront donc déboutés de leurs demandes de ce chef.
Sur les demandes annexes
En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et le syndic qui ont succombé dans leurs prétentions supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance.
L’équité conduit par ailleurs à les condamner solidairement à payer aux demandeurs la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal
DECLARE M. [C] [L] et Mme [K] [U] épouse [L] recevables en leur contestation,
ANNULE la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 janvier 2021,
CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Club sis 27 rue de la Vieille Eglise à MERIGNAC (33700), représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY et la SAS NEXITY LAMY à payer à M. [C] [L] et Mme [K] [U] épouse [L] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Club sis 27 rue de la Vieille Eglise à MERIGNAC (33700), représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY et la SAS NEXITY LAMY aux entiers dépens de l’instance,
DEBOUTE les parties de leurs plus amples et contraires demandes,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT