TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 21/09713
N° Portalis 352J-W-B7F-CU4LN
N° MINUTE : 1
contradictoire
Assignation du :
15 Juin 2021
JUGEMENT
rendu le 20 Juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [R] [E] [B]
[Adresse 1]
[Localité 9]
représenté par Me Boubacar fall DIAO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0698
DÉFENDERESSES
Société SCCV LANDY
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0387
S.A. EURASIA GROUPE
[Adresse 4]
[Localité 10] / FRANCE
représentée par Maître Laurent SIMON de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0073
Décision du 20 Juin 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 21/09713 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU4LN
S.C.I. LUMIERE
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Laurent MAYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1103
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Pauline LESTERLIN, Juge,
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
Rédacteur : Jean-Christophe DUTON
DÉBATS
A l’audience du 05 Mars 2024, tenue en audience publique, devant Madame Pauline LESTERLIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 20 juin 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 3 octobre 2011, la SCI LUMIERE a donné à bail commercial à Monsieur [R] [B] en sa qualité d’entrepreneur individuel, le bureau n°2 situé au 2ème étage d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2], à compter du 3 octobre 2011 pour se terminer le 2 octobre 2020, moyennant un loyer annuel de 3.144 euros au principal.
La destination est la suivante: conseil pour les affaires et la gestion.
Par acte authentique du 15 mai 2018, la SCI LUMIERE a cédé l’ensemble immobilier, comprenant les locaux pris à bail, au profit de la société civile immobilière de construction vente LANDY (ci-après dénommée, la SCCV LANDY).
Par acte sous seing privé du 11 décembre 2019 portant « protocole valant résiliation », Monsieur [R] [B] et la SCCV LANDY sont convenus de résilier le bail commercial précité à compter du 26 décembre 2019 avec « renonciation à toute propriété commerciale de la part du preneur et sans indemnité de part ni d’autre des parties ».
Par acte sous seing privé du 13 février 2020, la SA EURASIA GROUPE a donné à bail dérogatoire à Monsieur [R] [B] deux bureaux désignés comme étant situés au [Adresse 12] à [Localité 11] en Seine-Saint-Denis, à compter du 1er janvier 2020 pour se terminer le 31 décembre 2022, moyennant un loyer annuel de 6.000 euros au principal.
Monsieur [R] [B] a fait dresser par procès-verbal de constat du 20 août 2020 le fait qu’il n’y a pas de [Adresse 12] à [Localité 11], qu’il exploite ses activités dans un local situé au [Adresse 8] à [Localité 11] dans un immeuble « totalement dégradé ».
Par exploits d’huissier du 15, 16 et 22 juin 2021, Monsieur [R] [B] a fait respectivement assigner la SA EURASIA GROUPE, la SCI LUMIERE et la SCCV LANDY devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en substance, de les voir condamner à lui verser des dommages-intérêts, d’obtenir la suspension des loyers dus au titre du bail dérogatoire du 13 février 2020, et faire constater la subsistance du bail commercial du 3 octobre 2011.
Par conclusions notifiées le 9 février 2023, Monsieur [R] [B] demande au tribunal judiciaire de Paris de :
A titre principal,
- condamner la SCI LUMIERE à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la violation de son droit à l’information et de son droit de préemption ;
- dire et juger que le bail commercial du 3 octobre 2011 subsiste et en tirer toutes les conséquences ;
- condamner la SCCV LANDY, la SA EURASIA GROUPE et la SCI LUMIERE à lui verser solidairement la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice causé par leurs manœuvres dolosives, ainsi que de la perte de chance (d’obtenir une indemnité d’éviction) ;
- condamner la SCCV LANDY, la SA EURASIA GROUPE, la SCI LUMIERE à lui verser solidairement la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice moral subi ;
- condamner les défendeurs à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les défendeurs aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [R] [B] énonce:
- que l’article L.145-46-1 du code de commerce pose un droit de préemption au bénéfice du preneur d’un bail commercial ; que la vente des locaux s’est opérée en violation de ce droit ;
- qu’il y a eu un alignement des intérêts entre la SCI LUMIERE et le nouvel acquéreur, la SCCV LANDY pour faciliter les manœuvres frauduleuses de celle-ci pour écarter Monsieur [R] [B] de son bail commercial, en le privant d’une indemnité d’éviction ; qu’il y a lieu d’indemniser sa perte de chance d’obtenir une indemnité d’éviction ;
- que la SCCV LANDY et la SA EURASIA GROUPE, représentées par la même personne, Monsieur [F] [X] [I] l’ont poussé à signer un protocole amiable résiliant son bail commercial signé depuis 2011, sans aucune indemnité, sous la promesse de lui faire signer un nouveau bail portant sur un nouveau local, dans les mêmes conditions ; qu’in fine il a conclu un bail dérogatoire ; que le local attribué n’est pas celui prévu au bail dérogatoire et, est de surcroît, dans un état de dégradation avancé ; que ces éléments sont constitutifs de manœuvres frauduleuses ;
- que s’agissant du bail dérogatoire du 13 février 2020, il soutient qu’il a été contraint de libérer les lieux au 31 décembre 2022, devant l’état désastreux du local et du fait que ledit bail est arrivé à expiration ; qu’au regard de l’état du local, il n’a pas eu la jouissance paisible du local qu’il n’a même pas pu assurer auprès d’un assureur.
Par conclusions notifiées le 14 janvier 2022, la SCCV LANDY demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- débouter Monsieur [R] [B] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner Monsieur [R] [B], et/ou qui mieux le devra de la SA EURASIA GROUPE, et de la SCI LUMIERE le cas échéant in solidum, à lui payer la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les mêmes aux entiers frais et dépens de la présente instance qui seront distraits au profit de Maître Dalia AHMEDI, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SCCV LANDY énonce :
- que l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’impose que des obligations au vendeur d’un immeuble sur lequel un bail commercial a été préalablement consenti ; qu’en sa qualité d’acquéreur, elle ne saurait être inquiétée du fait d’un éventuel manquement de la part de la SCI LUMIERE ;
- que le droit de préférence n’était en tout état de cause pas applicable en l’espèce, s’agissant de la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
- que Monsieur [R] [B] a, par acte du 11 décembre 2019, consenti à la rupture amiable du bail commercial du 3 octobre 2011 portant sur un des locaux du bâtiment alors sis [Adresse 2] à [Localité 11] (Seine-Saint-Denis) aujourd’hui démoli ;
- que l’éventuelle absence fautive de mise en œuvre du droit de préférence du preneur à bail commercial en cas de vente est sans influence sur la rupture d’un tel bail ; que s’agissant de cet accord valant résiliation du bail, Monsieur [R] [B] n’apporte aucune preuve d’une quelconque manœuvre dolosive qui lui serait à elle imputable ;
- que s’agissant des demandes indemnitaires, Monsieur [R] [B] n’apporte aucune preuve des préjudices qu’il allègue, et en tout état de cause d’un lien de causalité avec un comportement de la SCCV LANDY ; que s’agissant de la perte de chance, l’indemnisation ne se fait qu’à proportion de degré de probabilité ; que cette démonstration n’est pas faite sur le montant de l’indemnité d’éviction qu’il prétend qu’il aurait pu percevoir ;
- que le fait qu’il ait accepté de signer la résiliation de ce bail sans indemnité tend à confirmer qu’il n’a subi aucun préjudice ;
- qu’il est tout à fait exclu de demander à la fois, la subsistance du bail commercial du 3 octobre 2011 et le versement d’une indemnité d’éviction pour sa rupture ;
- qu’en ce qui la concerne, elle est tierce au bail dérogatoire dont Monsieur [R] [B] se plaint de l’exécution.
Par conclusions notifiées le 29 novembre 2022, la SA EURASIA GROUPE demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- rejeter l’ensemble des demandes sollicitées par Monsieur [R] [B] ;
En conséquence :
- rejeter la demande tendant à dire et juger que le bail commercial du 3 octobre 2011 subsiste et à en tirer toutes les conséquences ;
- rejeter la demande tendant à condamner la SCCV LANDY, la SA EURASIA GROUPE et la SCI LUMIERE à verser solidairement à Monsieur [R] [B] la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice causé par leurs manœuvres dolosives, ainsi que de la perte de chance portant sur l’indemnité d’éviction à laquelle il aurait pu prétendre ;
- rejeter la demande tendant à condamner la SCCV LANDY, la SA EURASIA GROUPE et la SCI LUMIERE à verser solidairement à Monsieur [R] [B], la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice moral subi ;
- rejeter la demande tendant à suspendre le paiement des loyers résultant du bail dérogatoire du 13 février 2020, avec effet au 13 février 2020 jusqu’à ce que des travaux soient entrepris afin de mettre fin au trouble de jouissance entrainé par l’état désastreux et dangereux du local pour la santé et la sécurité de ses occupants ;
- rejeter la demande tendant à condamner la SCCV LANDY, la société EURASIA
GROUPE et la SCI LUMIERE à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
En tout état de cause,
- condamner Monsieur [R] [B] , et/ou tous succombant, à verser à la SA EURASIA GROUPE une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner Monsieur [R] [B] et/ou tous succombant aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SA EURASIA GROUPE énonce :
- qu’elle n’est pas débitrice de cette éventuelle obligation d’information au titre du droit de préemption, laquelle pesait sur le vendeur de l’immeuble litigieux ;
- qu’il résulte tant du protocole d’accord régularisé avec la société SCCV LANDY le 11 décembre 2019 que du bail dérogatoire conclu avec la société EURASIA GROUPE le 13 février 2020 que Monsieur [R] [B] a renoncé à tous recours au titre du bail dérogatoire et du bail commercial anciennement en vigueur ; que s’agissant d’une transaction au sens de l’article 2044 du code civil, ses demandes sont donc irrecevables ;
- qu’il n’est versé aucun élément qui pourraient laisser suggérer que tant la SCCV LANDY que la SA EURASIA GROUPE auraient commis des actes matériels constituant des agissements malhonnêtes, ni aurait eu l’intention de tromper contractuellement Monsieur [R] [B] ;
- que dans la mesure où le protocole d’accord susvisé n’est pas entaché de nullité, Monsieur [R] [B] ne saurait obtenir une indemnité pour un prétendu préjudice de perte de chance lié à une indemnité d’éviction à laquelle il aurait pu prétendre ; qu’il ne peut en outre préjuger de savoir si son bailleur aurait refusé un éventuel renouvellement de bail commercial, de sorte que l’indemnité d’éviction aurait pu ne pas être due ; qu’il n’apporte la preuve d’aucun préjudice ;
- que s’agissant du bail dérogatoire, l’article 7 excluait tout recours à l’égard du bailleur ; qu’il ne peut donc donner lieu à un recours ; que les articles 2 et 3 prévoyaient que le preneur avait une parfaite connaissance des locaux ; que l’article 5 stipulait que le preneur acceptait les locaux dans l’état où ils se trouvaient et que ceux-ci lui permettaient d’exercer son activité; que dès lors, Monsieur [R] [B] ne saurait réclamer une quelconque indemnité ;
- que la demande de suspension des loyers à compter du 13 février 2020 jusqu’à la mise en œuvre de travaux est incompatible avec les articles 3 et 5 précités du bail dérogatoire ; que l’exception d’inexécution du locataire ne peut être admise qu’en présence d’un manquement suffisamment grave du bailleur, qui n’englobe donc pas l’absence de réalisation de travaux ; qu’en l’espèce, Monsieur [R] [B] n’a pas été dans une incapacité totale et absolue d’occuper les locaux pour l’exercice de son activité qu’il est donc tenu au paiement des loyers ;
- que Monsieur [R] [B] a en outre expressément renoncé à exiger que son bailleur procède à la réalisation de travaux au titre de son bail dérogatoire ;
Par conclusions notifiées le 10 mars 2022, la SCI LUMIERE demande au tribunal de :
- débouter Monsieur [R] [B] de l’ensemble de ses demandes ;
- débouter Monsieur [R] [B] de sa demande de condamnation de la SCI LUMIERE à lui régler la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de la violation de son droit à l’information, de son droit de préemption et de la perte de chance portant sur l’indemnité d’éviction à laquelle il aurait pu prétendre ;
- débouter Monsieur [R] [B] de sa demande de condamnation solidaire de la SCI
LUMIERE avec la SCCV LANDY et la société EURASIA à lui verser :
- la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice causé par les manœuvres dolosives ainsi que de la perte de chance portant sur indemnité d’éviction à laquelle il aurait pu prétendre ;
- la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice moral subi ;
- condamner Monsieur [R] [B] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamner Monsieur [R] [B], et/ou tous succombant à verser à la SCI LUMIERE la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
- condamner Monsieur [R] [B], et/ou tous succombant aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître MAYER, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SCI LUMIERE énonce :
- que le droit de préemption n'est pas applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ; qu’il résulte de l’acte notarié établi le 15 mai 2018 par Maître [U] [N], notaire à [Localité 13], que la cession a porté sur la totalité de l’immeuble situé à [Localité 11] (Seine Saint Denis) [Localité 11]-[Adresse 2], [Adresse 15] et [Adresse 14] à l’angle des trois voies ; qu’elle n’a donc commis aucun manquement ;
- que la vente de l’immeuble du [Adresse 2] n’emporte aucune conséquence sur le versement d’une indemnité d’éviction au profit de Monsieur [R] [B] ;
- que la charge de la preuve du dol pèse sur Monsieur [R] [B] ; qu’aucune critique ne lui est adressée à cet égard puisque la SCI LUMIERE n’est intervenue ni dans le protocole amiable résiliant le bail commercial, ni dans la signature du bail dérogatoire dans un local à [Localité 11] ; qu’au moment de la signature du protocole litigieux, la SCI LUMIERE n’était plus propriétaire des locaux depuis 17 mois ;
- qu’il résulte de l’exigence posée à l’article 1137 du code civil que le dol ne peut jamais avoir pour origine un tiers au contrat ;
- que Monsieur [R] [B] ne précise pas en quoi son consentement à la signature du protocole valant résiliation du bail commercial ou du bail dérogatoire aurait été donné par erreur ;
- que s’agissant des allégations sur les locaux inexistants et du local dégradé de substitution au titre du bail dérogatoire, elle est tierce au contrat ;
- que s’agissant de la perte de chance d’obtenir une indemnité d’éviction, elle rappelle qu’elle n’a plus la qualité de bailleur et ne saurait donc être débitrice ni de l’indemnité, ni de la perte de chance la concernant ; qu’en outre le quantum sollicité n’est aucunement explicité selon les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce;
- que le protocole valant résiliation amiable du bail commercial signé le 11 décembre 2011 stipule que « les parties conviennent de résilier amiablement la convention de location à effet du 26 décembre 2019 avec renonciation à toute propriété commerciale de la part du preneur et sans indemnité de part et d’autre des parties », de sorte que Monsieur [R] [B] ne peut réclamer l’indemnisation de la perte d’un droit auquel il a renoncé ; qu’en outre, il n’a subi aucun préjudice ;
- que Monsieur [R] [B] ne saurait invoquer dans le même temps la subsistance de son bail commercial et le versement d’une indemnité d’éviction ;
- qu’il ne justifie pas de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral.
La clôture a été prononcée le 13 avril 2023.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 5 mars 2024.
La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIVATION
Sur le droit de préemption
Il résulte de l’article L.145-46-1 du code de commerce que lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce droit de préemption n'est cependant pas applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
En l’espèce, il ressort de l’acte notarié du 15 mai 2018 que la cession a porté sur la totalité de l’immeuble dans lequel se situent les locaux pris à bail, de sorte que la cession doit être comprise comme étant globale au sens de l’article précité, ce qui exclut l’application du droit de préemption commercial.
En conséquence, la demande formée par Monsieur [R] [B] en réparation de son préjudice résultant de la violation de son droit à l’information et de son droit de préemption à l’encontre de la SCI LUMIERE doit être rejetée.
Sur la nullité de l’acte sous seing privé du 11 décembre 2019 portant « protocole valant résiliation »
Aux termes de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.
En l’espèce, l’acte de résiliation du 11 décembre 2019 ne prévoit pas exclusivement la résiliation, il entend fixer des concessions aux parties, comme il ressort de la stipulation «avec renonciation à toute propriété commerciale de la part du preneur et sans indemnité de part ni d’autre des parties ».
Les concessions présentées doivent nécessairement s’entendre comme ayant une vocation transactionnelle. Or, si Monsieur [R] [B] a renoncé à ses droits et prérogatives au titre de la propriété commerciale, il n’est relevé aucune contrepartie notable de la part de la SCCV LANDY, ce qui entraîne un déséquilibre manifeste.
En conséquence, sans qu’il soit besoin d’examiner d’autres chefs de nullité, il y a lieu de qualifier d’une part, cet acte de transaction, et de prononcer, d’autre part, sa nullité pour violation des conditions substantielles du texte permettant sa validité.
Sur la subsistance du bail commercial du 3 octobre 2011 et ses conséquences
L’article L.145-9 du code de commerce dispose en substance que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Il est constant que la résolution amiable du bail commercial peut intervenir à tout moment en cours de bail.
En l’espèce, l’acte sous seing privé du 11 décembre 2019 portant « protocole valant résiliation » ayant été déclaré nul, il y a lieu de constater la subsistance du bail commercial du 3 octobre 2011.
La circonstance que les locaux auraient été démolis comme l’allègue la SCCV LANDY, sans en apporter la preuve, ne fait pas obstacle à cette subsistance, cette hypothèse étant notamment régie par l’article L.145-17 du code de commerce.
Sur la nullité du bail dérogatoire
Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
En l’espèce, il ressort du bail dérogatoire litigieux que le preneur a pris à bail des locaux situés au [Adresse 12] à [Localité 11] en Seine-Saint-Denis. Dès lors, l’attribution de locaux situés au 78 de cette rue, adresse qui ne correspond pas à l’adresse contractuelle communiquée, constitue indéniablement une manœuvre frauduleuse, dès lors que le preneur a, de ce fait, eu une vision biaisée de la localisation de l’immeuble, des caractéristiques potentielles du local pris à bail, et des facteurs locaux de commercialité perceptibles dans lequel il projetait son exploitation. Il ressort en outre du procès-verbal de constat du 20 août 2020 que les locaux finalement attribués présentent des traces d’humidité (champignon), peu d’ouvertures et sont totalement dégradés, ce qu’il ne pouvait vérifier avant l’entrée en jouissance, faute de communication de l’adresse dans le bail formalisé, au moment de sa signature.
En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité du bail dérogatoire, et d’ordonner les restitutions réciproques de façon rétroactive.
Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [R] [B]
Sur la demande au titre de la réparation du préjudice de la perte de chance d’obtenir une indemnité d’éviction et du préjudice induit par les manoeuvres dolosives
La demande de réparation au titre de la perte de chance d’obtenir une indemnité d’éviction est devenue sans objet du fait de la subsistance du bail commercial du 3 octobre 2011.
En revanche, sans les manoeuvres dolosives causées par SA EURASIA GROUPE, Monsieur [B] n’aurait pas renoncé à la propriété commerciale ni conclu le bail dérogatoire entaché de nullité. La SA EURASIE GROUPE sera condamnée à lui verser 8.000 euros au titre des dommages-intérêts de ce chef.
Sur la demande au titre du préjudice moral
Monsieur [R] [B] articule cette demande avec les conditions d’exécution du bail dérogatoire, comme semble l’indiquer le moyen tiré du procès-verbal de constat du 20 août 2020 qui fait état que le local prévu n’existe pas, et que le local attribué se situe dans un immeuble totalement dégradé présentant des traces d’humidité, des traces noires de type champignon, des parois fissurées, et du fait que les locaux précisément occupés ne possèdent qu’une fenêtre avec ouverture, les autres ayant des barreaux avec à l’arrière des parties vitrées sans ouverture.
La nullité du bail dérogatoire du 13 février 2020 ayant été constaté, Monsieur [R] [B] ne peut exciper d’une violation du bailleur à l’obligation d’assurer la jouissance paisible ou tout autre manquement contractuel pour obtenir une réparation contractuelle, dans le cadre d’un contrat dont l’anéantissement est relevé.
En revanche, les tracasseries administratives générées d’une part, par la perte temporaire des locaux attribués au titre du bail commercial, et d’autre part, par le changement de locaux induit justifie qu’il lui soit accordé la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral. La SA EURASIA GROUPE et la SCCV LANDY seront donc condamnées in solidum à lui verser 5.000 euros de ce chef.
Sur la suspension des loyers relatifs au bail dérogatoire du 13 février 2020
Le tribunal ayant constaté la nullité du bail dérogatoire du 13 février 2020, Monsieur [R] [B] est mal fondé à demander la suspension d’une clause obligeant au paiement des loyers, celle-ci étant anéantie par la nullité du contrat qui a été constatée.
En conséquence, cette demande apparaît sans objet.
Sur la demande de la SCI LUMIERES pour procédure abusive
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il doit être rappelé que le droit au juge est une garantie conventionnelle prévue notamment à l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme. A ce titre, l’exercice de ce droit ne peut être sanctionné qu’en cas d’abus de droit dûment caractérisé causant un préjudice parfaitement démontré.
La SCI LUMIERES sollicite l’obtention de dommages-intérêts au titre du préjudice que lui aurait fait subir le recours de Monsieur [R] [B], mais elle ne démontre cependant aucun préjudice, ni ne justifie les montants réclamés, étant précisé que les dépens, les frais exposés et non compris dans les dépens sont réglés par des dispositions spéciales.
En conséquence, la demande de la SCI LUMIERES de ce chef sera rejetée.
Sur les autres demandes
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, la SCCV LANDY et la SA EURASIA ayant succombé dans leurs demandes, elles seront condamnées in solidum aux entiers dépens.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
En l’espèce, Monsieur [R] [B] sera condamné à payer 1.500 euros à la SCI LUMIERE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCCV LANDY et la SA EURASIA seront condamnées in solidum à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;
- Rejette la demande formée par Monsieur [R] [B] en réparation de son préjudice résultant de la violation de son droit à l’information et de son droit de préemption à l’encontre de la SCI LUMIERE ;
- Prononce la nullité de la transaction du 11 décembre 2019 conclue entre Monsieur [R] [B] en sa qualité d’entrepreneur individuel, et la société civile immobilière de construction vente (SCCV) LANDY ;
- Constate la subsistance du bail commercial du 3 octobre 2011 liant Monsieur [R] [B] en sa qualité d’entrepreneur individuel, et la société civile immobilière de construction vente (SCCV) LANDY portant sur le bureau n°2 situé au 2ème étage d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] ;
- Constate la nullité du bail dérogatoire du 13 février 2020 liant la SA EURASIA GROUPE et Monsieur [R] [B], en sa qualité d’entrepreneur individuel ;
- Ordonne la restitution réciproque entre la SA EURASIA GROUPE et Monsieur [R] [B] au 13 février 2020 ;
- Dit que la demande formée par Monsieur [R] [B] en réparation de sa perte de chance d’obtenir une indemnité d’éviction est sans objet ;
- Condamne la SA EURASIA GROUPE à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié aux manoeuvres dolosives;
- Condamne in solidum la SA EURASIA GROUPE et la SCCV LANDY à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 5.000 euros en réparation d’un préjudice moral ;
- Dit que la demande de suspension de paiement formée par Monsieur [R] [B] au titre des loyers du bail dérogatoire du 13 février 2020 est sans objet ;
- Rejette la demande de dommages-intérêts de la SCI LUMIERE ;
- Rejette le surplus des demandes ;
- Condamne la société civile immobilière de construction vente (SCCV) LANDY et la SA EURASIA in solidum aux entiers dépens ;
- Condamne Monsieur [R] [B] à payer 1.500 euros à la SCI LUMIERE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la société civile immobilière de construction vente (SCCV) LANDY et la SA EURASIA in solidum à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 20 Juin 2024.
Le GreffierLe Président
Christian GUINANDSophie GUILLARME