TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expédition exécutoire
délivrée le :
à Maître GAUVENET
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître CHOISEZ
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8ème chambre
3ème section
N° RG 20/05646
N° Portalis 352J-W-B7E-CSIZR
N° MINUTE :
Assignation du :
19 Juin 2020
JUGEMENT
rendu le 21 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 8] représenté par son syndic, la société TRAGESTIM
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par Maître Laurence GAUVENET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1430
DÉFENDERESSE
Société BERYL IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2308
Décision du 21 Juin 2024
8ème chambre
3ème section
N° RG 20/05646 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSIZR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente
Madame Lucile VERMEILLE, Juge
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 05 Avril 2024 tenue en audience publique devant Madame Lucile VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L'immeuble situé [Adresse 3] /[Adresse 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Mme [C] [N] est propriétaire d'un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, qui comprend 14 autres copropriétaires.
La SAS Beryl Immobilier a exercé les activités de syndic pour cet immeuble d'avril 2011 à mai 2018. Durant cette période, la SAS Beryl Immobilier a été également le syndic de l'immeuble voisin sis [Adresse 4]/[Adresse 2].
La société CTL Immobilier a succédé à la SAS Beryl Immobilier pour l'immeuble du [Adresse 3]/[Adresse 8].
Un mur de soutènement de l'immeuble du [Adresse 4]/[Adresse 2] surplombe le volume au rez-de-chaussée du fond de la parcelle du [Adresse 3]/[Adresse 8].
Reprochant à la SAS Beryl Immobilier d'avoir commis des fautes dans la gestion de plusieurs dégâts des eaux, en provenance de l'immeuble sis [Adresse 4] / [Adresse 2], entre le 15 décembre 2016 et février 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]/ [Adresse 8] l'a fait assigner devant la présente juridiction par acte d'huissier en date du 19 mai 2020.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] /[Adresse 8] Paris 18ème demande au tribunal de :
"Vu l'article 1992 du code civil,
Vu l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les pièces versées aux débats,
- REJETER la demande d'irrecevabilité formée par la SAS BERYL IMMOBILIER in limine litis;
- REJETER les moyens, demandes et prétentions de la SAS BERYL IMMOBILIER ;
- CONDAMNER la SAS BERYL IMMOBILIER au paiement de 10.000 euros pour l'ensemble de ses manquements contractuels en sa qualité d'ancien syndic, au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] - [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice TRAGESTIM ;
- DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER la SAS BERYL IMMOBILIER au paiement de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] - [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice TRAGESTIM et aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 décembre 2023, la SAS Beryl Immobilier demande au tribunal :
"Vu l'article 1231-1 et suivants du Code civil,
Vu l'article 1353 du code civil,
Vu l'article 9 du Code de procédure civile,
- DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du 12, rue du Chevalier de la Barre et [Adresse 8] en ce qu'il ne prouve pas que BERYL IMMOBILIER a commis une faute,
- DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du 12, rue du Chevalier de la Barre et [Adresse 8] de ses demandes en ce qu'il ne justifie pas d'un lien de causalité,
- DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du 12, rue du Chevalier de la Barre et [Adresse 8] de ses demandes en ce qu'il ne justifie pas de ses préjudices indemnisables au titre de la perte de chance,
EN CONSÉQUENCE, DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du 12, rue du Chevalier de la Barre et [Adresse 8] de l'intégralité de ses demandes,
EN CONSÉQUENCE, DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du 12, rue du Chevalier de la Barre et [Adresse 8] de ses demandes au titre de dommages et intérêts et d'article 700,
En toute hypothèse :
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 12, rue du Chevalier de la Barre et [Adresse 8] à payer à la société BERYL IMMOBILIER la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 12, rue du Chevalier de la Barre et [Adresse 8] aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Maître CHOISEZ en application des dispositions de l'article 699 du CPC."
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 mai 2023. L'affaire plaidée à l'audience du 5 avril 2024 a été mise en délibéré au 21 juin 2024.
MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires
Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]/9 passse cottin demande au tribunal de : "REJETER la demande d'irrecevabilité formée par la SAS BERYL IMMOBILIER in limine litis."
Il convient de relever néanmoins que le dispositif des conclusions de la SAS Beryl Immobilier ne comporte aucune prétention relative à l'irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires.
En application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal n'est donc pas saisi d'une telle demande.
Sur la demande indemnitaire
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice moral qu'il estime avoir subi du fait des manquements commis par la SAS Beryl Immobilier dans le cadre de sa mission de conservation et d'administration de l'immeuble.
Il invoque l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 45 du décret du 17 mars 1967 et l'article 1992 du code civil. Le syndicat des copropriétaires explique que l'immeuble a subi plusieurs dégâts des eaux successifs en provenance de l'immeuble voisin sis [Adresse 4]/[Adresse 2] et que la SAS Beryl Immobilier s'est rendue coupable d'une carence fautive en négligeant d'exercer ses droits à l'encontre de la copropriété voisine. Il relève que, dès l'assemblée générale du 4 avril 2011, la SAS Beryl Immobilier avait mandat pour exercer une action judiciaire à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]/[Adresse 2] ; qu'elle n'a jamais exercé cette action ; qu'il a fallu attendre un changement de syndic pour qu'une action soit finalement intentée.
Il expose que la SAS Beryl Immobilier, lorsqu'elle a constaté que les sinistres engageaient la responsabilité de la copropriété voisine, aurait dû se déporter pour éviter un conflit d'intérêts dans la mesure où elle était alors le syndic des deux immeubles. Le syndicat des copropriétaires indique que l'inaction a eu des conséquences non négligeables sur les copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]/[Adresse 8] et notamment Mme [C] [N], dont la santé a été fortement dégradée.
La SAS Beryl Immobilier oppose qu'elle a été diligente dans sa mission. Elle expose que son mandat de syndic a été reconduit de 2011 à 2018. Elle indique qu'elle a assuré pleinement sa mission en déclarant les sinistres à son assureur, en faisant établir des constats s'agissant des conséquences des infiltrations. Elle explique qu'elle a régulièrement proposé aux assemblées générales de 2011 à 2018 des résolutions en vue de trouver l'origine des infiltrations et de les solutionner. Elle affirme qu'elle n'a pas été déstinataire à titre personnel de courriers de la préfecture de Police de [Localité 9] faisant état d'une situation de péril s'agissant de l'immeuble.
La SAS Beryl Immobilier considère que le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer l'existence du préjudice moral qu'il invoque dans la mesure où il se contente de développer les préjudices subis par Mme [C] [N].
Le syndic, considéré comme un mandataire, répond de sa gestion, en application de l'article 1992 du code civil, envers le syndicat son mandant.
Comme l'indique l'article 1991 du code civil, il est tenu d'accomplir le mandat et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de cette inexécution. Il s'agit d'une responsabilité d'ordre contractuel qui découle du lien juridique l'unissant au syndicat.
L'article 18 IV affirme que le syndic est seul responsable de sa gestion. Il doit pourvoir à l'entretien et à la conservation de l'immeuble, soit en exécution des décisions de l'assemblée générale, soit en raison de ses pouvoirs propres. Il est également tenu d'une obligation de conseil.
Il appartient au syndicat des copropriétaires qui recherche la responsabilité du syndic de démontrer l'existence d'une faute, même simple, d'un préjudice et d'un lien de causalité. Le syndic peut s'exonérer de sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires en prouvant qu'il a agi avec diligence et compétence.
Un syndicat des copropriétaires peut effectivement solliciter réparation du préjudice subi à condition qu'il soit collectif, c'est-à-dire qu'il touche l'ensemble des copropriétaires, et qu'il soit ressenti de manière identique par chacun d'entre eux.
En l'espèce, il ressort des pièces produites que la SAS Beryl Immobilier a été le syndic de l'immeuble sis [Adresse 3]/[Adresse 8] du mois de mai 2011 au mois de mai 2018.
Il ressort des procès-verbaux produits par la défenderesse qu'elle a été également le syndic de l'immeuble sis [Adresse 4]/[Adresse 2] Paris 18ème arrondissement durant l'intégralité de cette période.
Il est constant que les copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]/ [Adresse 8] se sont plaints d' infiltrations en provenance de l'immeuble voisin dès 2011.
Lors de l'assemblée générale du 4 avril 2011, aux termes de la résolution n° 22 les copropriétaires ont voté la résolution suivante : "Après en avoir délibéré, l'assemblée habilite le syndic aux fins d'engager une procédure à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 4] concernant les problèmes d'humidité persistant dans le bâtiment A (infiltrations dans la cafe d'escalier, WC communs, caves) et chez Mme [N] [X] au rez-de-chaussée."
Pour faite suite au signalement effectué par Mme [C] [N] concernant le mur de soutènement de l'immeuble sis [Adresse 4]/[Adresse 8], mentionné ci-dessus, un architecte de sécurité de la Préfecture de Police s'est rendu sur les lieux le 14 mai 2013, le 27 septembre 2013, 5 mars 2014, 2 juillet 2014, 9 octobre 2014, 18 mai 2015 et le 31 mars 2016.
A la suite de ces visites, le bureau de la sécurité de l'habitat de la préfecture de police de [Localité 9] a adressé des courriers à Mme [C] [N] le 20 juin 2013, 25 novembre 2013, 2 janvier 2014, 12 décembre 2014, 6 mai 2015, 3 juin 2015 et 6 mai 2016. Dans chacun de ces courriers, il a indiqué que la situation observée dans l'immeuble du [Adresse 3]/[Adresse 8] constituait un péril au sens des dispositions des articles L. 511.1 du code de la construction et de l'habitation.
Aux termes de ses courriers en date du 20 juin 2013, 25 novembre 2013, 2 janvier 2014, et 21 juillet 2014 le bureau de la sécurité de l'habitat de la préfecture de police de [Localité 9] indique à Mme [C] [N] : "Vous trouverez ci-joint copie du courrier que j'adresse à votre syndic, l'enjoignant de réaliser les travaux nécessaires à la conjuration du péril."
Dans le courrier adressé le 12 décembre 2014, il indique que : "Constatant une aggravation de la situation au cours de cette visite, il a été décidé d'organiser une réunion avec le cabinet Beryl qui s'est tenue le 9 décembre 2014 dans les locaux du bureau de la sécurité de l'habitat. Vous trouverez ci-joint copie du courrier que j'adresse de nouveau au syndic, enjoignant les copropriétaires de réaliser les travaux nécessaires à la conjuration du péril.
Dans les deux courriers du 3 juin 2015 et 6 mai 2016, il mentionne que : "Malgré l'engagement de certains travaux, la situation observée dans votre immeuble constitue toujours un péril au sens des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
Vous trouverez ci-joint, une copie du courrier que j'adresse de nouveau au syndic enjoingnant les copropriétaires de réaliser les travaux nécessaires à la conjuration du péril."
La SAS Beryl Immobilier conteste avoir été destinataire de ces rapports mais il convient de relever, comme cela résulte des éléments exposés ci-dessus, que dans chaque compte-rendu ainsi établi, le bureau de la sécurité de l'habitat de la préfecture de police de [Localité 9] a mentionné qu'il adressait un courrier au syndic gérant l'immeuble où réside Mme [C] [N] afin de l'enjoindre à réaliser les travaux nécessaires à la conjuration du péril.
La SAS Beryl Immobilier était donc parfaitement informée des constats de péril ainsi établis.
Les courriers produits adressés par la SAS Beryl Immobilier à l'assureur de la copropriété le 18 décembre 2016, le 23 janvier 2017, 15 février 2017, 19 mai 2017, les rapports établis par l'entreprise CJPVC le 7 janvier 2017 et le 29 mai 2017, le courrier adressé par l'assureur de Mme [C] [N] à la SAS Beryl Immobilier le 16 mars 2017, les attestations M. [E] [T], de Mme [G] [P] relatant l'état très dégradé de l'appartement de Mme [C] [N], à la suite des infiltrations, établissent la réalité de désordres subis par les parties privatives de celle-ci et par les parties communes de l'immeuble sis [Adresse 3] de 2016 à 2018.
Il ressort du rapport de l'assureur de la copropriété du [Adresse 3]/[Adresse 8] en date du 15 mars 2017 qu'il a refusé de prendre en charge les sinistres chez Mme [C] [N] du fait du défaut manifeste et de la négligence de l'immeuble voisin sis [Adresse 4]/[Adresse 2].
La SAS Beryl Immobilier indique avoir fait voter des résolutions tendant à solutionner les fuites. Il convient d'analyser les procès-verbaux des assemblées générales qui concernent l'immeuble sinistré.
Lors de l'assemblée générale du 16 avril 2012, aux termes de la résolution n° 13, l'assemblée a rappelé l'existence la résolution n° 22 de l'assemblée générale du 4 avril 2011 qui, conformément à ce qui a été exposé ci-dessus, avait pour objet d'habiliter le syndic à exercer une action en justice à l'encontre de l'immeuble sis [Adresse 4]/[Adresse 2].
Lors de l'assemblée générale du 15 avril 2013, la résolution n° 16 indique que : "un point est fait en séance sur le suivi du dossier concernant les infiltrations provenant du [Adresse 4]. Le syndic informera les copropriétaires sur l'évolution du dossier (jardinière et mur au dessus du lot de Mme [C] [N])."(sic).
Aux termes de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 5 mai 2014, il est indiqué que :
"Un point est fait en séance sur le suivi du dossier concernant les infiltrations provenant du [Adresse 4]. L'assemblée générale prend note qu'une réparation au niveau des jardinières est en cours. Le [Adresse 4] a voté la réfection du mur mitoyen qui fait l'objet d'une injonction de la ville de [Localité 9]. Ces travaux sont en cours d'étude."(sic).
Le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 mai 2016 comprend "un point sur l'humidité de la cage d'escalier du bâtiment A" qui est formulé comme suit : "le syndic informera les copropriétaires du [Adresse 4] que les infiltrations au [Adresse 8] sont toujours actives. Il faudra leur demander d'effectuer l'étanchéité de la cour du [Adresse 2] et de supprimer les jardinières. Date limite 21 décembre 2016 sans quoi la procédure votée lors de l'assemblée générale du 4 avril 2011 sera engagée."
La SAS Beryl Immobilier n'explique pas pour quelle raison aucune action judiciaire n'a été intentée à l'encontre de la copropriété voisine alors que l'assemblée générale avait décidé d'une telle action le 4 avril 2011 et que les infiltrations n'ont cessé de perduré après cette assemblée générale, conduisant même la préfecture de [Localité 9] à qualifier la situation de l'immeuble de péril au sens des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et ce durant plusieurs années, situation dont la SAS Immobilier Beryl Immobilier était parfaitement informée.
La dégradation de l'immeuble, constatée depuis 2011, et ayant évolué durant plusieurs années, conduisant à la situation de péril dans laquelle l'immeuble s'est trouvé, à compter de 2013, a été ressentie par l'ensemble des copropriétaires, et justifie l'allocation d'une somme de 4 000 euros au paiement de laquelle la SAS Beryl Immobilier sera condamnée en réparation du préjudice moral du syndicat des copropriétaires.
Sur les demandes accessoires
La SAS Beryl Immobilier qui succombe est condamnée aux dépens.
Tenue aux dépens, elle est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de la demande formée à ce titre.
Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Par jugement contradictoire, rendu publiquement en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
Condamne la SAS Beryl Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]/ [Adresse 8] Paris 18ème la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne la SAS Beryl Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 8] Paris 18ème la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS Beryl aux dépens ;
Déboute la SAS Béryl de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;
Rejette les autres demandes plus amples et contraires.
Fait et jugé à [Localité 9] le 21 Juin 2024.
La GreffièreLa Présidente