TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expédition exécutoire
délivrée le :
à Maître PERICAUD
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître GOLDMANN
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8ème chambre
3ème section
N° RG 20/06542
N° Portalis 352J-W-B7E-CSNDN
N° MINUTE :
Assignation du :
02 Juillet 2020
JUGEMENT
rendu le 21 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet PASSET
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Maître Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0219
DÉFENDEUR
Monsieur [G] [B] [D] exerçant sous l’enseigne CPIDF IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représenté par Maître Ariel GOLDMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0266
Décision du 21 Juin 2024
8ème chambre
3ème section
N° RG 20/06542 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSNDN
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente
Madame Lucile VERMEILLE, Juge
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 05 Avril 2024 tenue en audience publique devant Madame Lucile VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L'immeuble sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Lors de l'assemblée générale du 28 mars 2017, les copropriétaires ont renouvelé le mandat de syndic attribué à M. [G] [D] exerçant sous l'enseigne commerciale Cabinet Paris Ile de France Immobilier.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 décembre 2018, la SARL Cabinet Passet, ayant succédé à M. [G] [D], lui a demandé des explications sur les factures d'honoraires du 28 juin 2018 pour des montants de 2 880 et 2 400 euros TTC.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [G] [D] de l'indemniser du préjudice engendré, selon lui, par le paiement d'honoraires indus facturés d'une part pour des travaux à hauteur de 2061, 07 euros TTC, d'autre part pour la gestion de contentieux avec des copropriétaires pour les montants précités de 2880 euros, 2400 euros mais également 480 euros.
Aucun règlement n'étant intervenu, par acte d'huissier en date du 2 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [G] [D] devant la présente juridiction aux fins d'obtenir le remboursement des honoraires versés.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RVPA le 10 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] demande au tribunal de :
"Vu la Loi du 10 juillet 1965 notamment en son article 18-1,
Vu le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, notamment en son annexe 2,
Vu les articles 1240 et 1343-2 du Code civil,
Disant le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] recevable et bien
fondé en ses demandes
- CONDAMNER Monsieur [G] [B] [D] exerçant sous l'enseigne CPIDF IMMOBILIER au paiement des sommes suivantes :
- 2 880 euros au titre des Honoraires indûment perçus concernant le contentieux [W] ;
- 2 400 euros au titre des Honoraires indûment perçus concernant le contentieux [S];
- 480 euros au titre des Honoraires indûment perçus concernant le contentieux [Y] ;
- 2 061,07 euros au titre des Honoraires indûment perçus concernant les travaux de ravalement ;
- 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- JUGER que ces sommes soient assorties des intérêts au taux légal à compter la Mise en demeure du 27 janvier 2020 avec capitalisation des intérêts ;
- CONDAMNER Monsieur [G] [B] [D] exerçant sous l'enseigne CPIDF au paiement de la somme de 3 000 euros au profit du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Philippe PARICAUD Avocat aux offres de Droit conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile."
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 avril 2022, M. [G] [D] demande au tribunal de :
"Vu la loi du 10 juillet 1965 et l'article 55 alinéa 1 du Décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 700 du Code de procédure civile,
- RECEVOIR Monsieur [D] en ses conclusions,
L'y disant bien fondé,
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à Monsieur [D] la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens."
Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 mai 2023 et l'affaire plaidée à l'audience du 5 avril 2024 a été mise en délibéré au 21 juin 2024.
MOTIFS
Sur les demandes en remboursement d'honoraires
Le syndicat des copropriétaires expose que M. [G] [D] a perçu indûment des honoraires et demande au tribunal de le condamner à les restituer. Il explique que les honoraires litigieux concernent, à la fois des sommes perçues au titre des contentieux avec des copropriétaires, et ceux facturés pour des travaux votés par l'assemblée générale. Il fonde ses demandes sur l'article 18-1 A I de la loi du 10 juillet 1965, l'article 44 du décret du 17 mars 1967 et l'annexe 1 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.
Le syndicat des copropriétaires explique que les factures produites par le défendeur sont libellées en termes généraux, sans aucun détail, ni justificatif.
M. [G] [D] oppose qu'il justifie avoir assuré des prestations donnant lieu à rémunération spécifique complémentaire. Il indique que l'assemblée générale a fixé sa rémunération s'agissant des travaux litigieux.
L'article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret. Le syndicat de copropriétaires mentionné à l'article 18-1 AA de cette même loi peut déroger aux stipulations du contrat type dans les conditions prévues au dit article. Le contrat de syndic conclu entre les parties est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit. La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d'une rémunération spécifique complémentaire conformément à l'alinéa 1 de l'article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret. La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
L'article 7-1-1 du contrat de mandat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires et M. [G] [D], le 28 mars 2017, dispose que le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l'exclusion des prestations limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 17 mars 1967. Il opère donc une distinction entre la rémunération du mandataire au titre de sa gestion courante et la rémunération de ses prestations particulières donnant lieu à des rémunérations supplémentaires.
Le contrat mentionne ainsi que "Les prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires)" peuvent donner lieu à une rémunération supplémentaire.
Le contrat mentionne, en outre, que la rémunération due au syndic professionnel au titre des prestations particulières est calculée :
- soit en application du coût horaire ci-dessous, appliqué au prorata du temps passé : 70, 83 euros par heure hors taxes, soit 85 euros par heure toutes taxes comprises,
- soit en application du tarif convenu par les parties pour chaque prestation particulière.
Il précise que la rémunération due au titre des prestations particulières s'entend hors frais d'envoi. Il prévoit, plus particulièrement pour les prestations relatives aux sinistres, les montants suivants :
Les déplacements sur les lieux : 85, 00 euros TTC,
La prise de mesures conservatoires : 85, 00 euros TTC,
L'assistance aux mesures d'expertise : 85, 00 euros TTC,
Le suivi du dossier auprès de l'assureur : 85, 00 euros TTC.
S'agissant des prestations relatives aux litiges et contentieux, il retient la somme de 85, 00 euros TTC/heure pour le suivi du dossier transmis à l'avocat.
- Sur la demande de remboursement d'honoraires supplémentaires facturés par le syndic pour le contentieux concernant M. [M] [W] et ses héritiers
Le syndicat des copropriétaires relève que M. [G] [D] a perçu des honoraires en lien avec un "Litige [W]". Il explique que contrairement à ce qu'indique le défendeur, le contentieux ne portait pas sur une procédure de saisie immobilière mais sur une procédure de recouvrement de charges de copropriété initialement diligentée contre M. [M] [W], puis à l'encontre de ses héritiers, à la suite de son décès.
Il indique que le recouvrement des impayés fait partie de la gestion courante exécutée par un syndic dans le cadre de son mandat. Le syndicat des copropriétaires affirme que le syndic n'a effectué aucune tâche particulière s'agissant de ce contentieux ; qu'il a uniquement assuré un rôle d'intermédiaire entre la copropriété et l'avocat en charge du dossier.
Il en déduit que la somme facturée à hauteur de 2880 euros s'agissant du dossier des consorts [W] a été indûment perçue par M. [G] [D]. Il en sollicite le remboursement avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2020, outre la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code de civil.
M. [G] [D] oppose qu'il a réalisé des prestations supplémentaires dans le cadre de la procédure contentieuse diligentée à l'encontre de M. [M] [W]. Il indique que cette affaire ne concerne nullement des recouvrements de créances, comme le soutient le syndicat des copropriétaires. Il expose que l'affaire [W] concerne un litige relatif à une saisie immobilière, de sorte que ces diligences relèvent de l'annexe 2 du décret du 17 mars 1967.
M. [G] [D] se prévaut à ce titre d'un courrier établi par ses soins, adressé à la SARL Cabinet Passet le 17 décembre 2018, en réponse aux demandes d'explication de cette dernière sur les honoraires facturés le 28 juin 2018, aux termes duquel il indique que "Quant à l'affaire [W], s'agissant d'une dépense privative, je ne pense pas que ce dernier vous ait mandaté, surtout qu'il fait l'objet d'une procédure lourde qui devait aboutir à une saisie immobilière."(sic).
La facture afférente au contentieux de M. [M] [W] a été établie par M. [G] [D] le 28 juin 2018. Elle mentionne : "DE 2010 à 2018. Traitement administratif, traitement juridique, temps passé, rédaction de courriers, relation avec les avocats, gestion du dossier divers + reconsti état comptable, frais de débours, photocopies, téléphone, déplacement, rendez-vous,
Montant H.T. : 2400, 00 euros
tva 20% : 400, 00 euros
Total de 2 800, 00 euros."(sic)
Cette facture ne précise pas la nature du contentieux concerné.
Le courrier précité du 17 décembre 2018, n'est corroboré par aucune autre pièce. Il y a lieu en outre de relever que la pièce n° 19 versée par M. [G] [D] intitulée "Point procédure SDC 128 rue Saint-Denis / [W]" indique que la copropriété a fait assigner M. [M] [W] devant le tribunal d'instance de Paris 2ème arrondissement en vue d'obtenir sa condamnation à payer un arriéré de charges de copropriété pour un montant de 5 473, 36 euros arrêté au 27 février 2014, outre des dommages et intérêts.
Aux termes de ce point, il est indiqué "Au 28 avril 2017, le compte copropriétaire de M. [W] fait apparaître un solde débiteur de 14 920, 06 euros. Au 18 septembre, le notaire nous informe que la vente des immeubles devrait être définitivement effectuée avant la fin du mois d'octobre et qu'ainsi les dettes de M. [W] pourront être réglées par la succession. Pas de nouvelle depuis. Le secrétariat de l'étude n'est pas en mesure de nous dire si la vente a eu lieu ou non."(sic).
Dans ces conditions, le litige relève, comme l'indique le syndicat des copropriétaires, du contentieux du recouvrement de créances auprès d'un copropriétaire et ne pouvait donner lieu à facturation supplémentaire sur le fondement du contrat de mandat précité. La demande du syndicat des copropriétaires est justifiée et il convient, par conséquent, de condamner M. [G] [D] à lui verser la somme de 2880 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2020, valant interpellation suffisante au sens de l'article 1344 du code civil. Il y a lieu en outre d'ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code de civil.
- Sur la demande de remboursement d'honoraires supplémentaires facturés par le syndic pour le contentieux concernant les consorts [S]
Le syndicat des copropriétaires expose que le syndic n'a pas réalisé de prestations justifiant la perception d'honoraires à hauteur de 2400 euros pour le "contentieux [S]". Il indique que les pièces fournies par le syndic ne se rapportent qu'à des tâches habituelles d'un syndic dans le cadre de la gestion courante de la copropriété. Il demande au tribunal de condamner M. [G] [D] à lui restituer la somme de 2400 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2020 outre la capitalisation des intérêts au regard de l'article 1343-2 du code civil.
M. [G] [D] oppose qu'il a réalisé des prestations supplémentaires dans le cadre de cette procédure contentieuse. Il explique que la procédure concernant le contentieux [S] a duré 8 ans ; qu'il a effectué une moyenne de 5 vacations par an à 85 euros soit un total de 3400 euros.
En l'espèce, la facture afférente au contentieux des consorts [S] a été établie par M. [G] [D] le 28 juin 2018. Elle indique :
"Gestion du dossier
traitement administratif
traitement juridique
temps passé
rédaction de courriers
relation avec avocats
rendez-vous et déplacements."
Montant H.T. : 2000,00 euros
TVA 20 % : 400, 00 euros
Total : 2400, 00 euros."(sic)
Il y a lieu de relever que cette facture mentionne un montant de 2400 euros, alors que dans ses écritures M. [G] [D] indique qu'il a effectué 5 vacations par an et qu'il est donc légitime à demander 3 400 euros (85 x 5 x 5). La facture produite ne mentionne aucune précision sur le "temps passé" ou le mode de calcul des honoraires.
En l'espèce, le contrat de mandat de syndic produit prévoit une rémunération forfaitaire pour la gestion courante, fixée à la somme de 10 650, 00 euros hors taxes, soit 12 781, 00 euros TTC par an payable trimestriellement et d'avance.
Pour justifier de la facturation d'honoraires supplémentaires, M. [G] [D] produit des courriers échangés avec le gestionnaire de biens des consorts [S] en 2009, 2010, 2011, 2013 qui ne constituent pas des prestations particulières au sens du contrat précité.
Il produit également les procès-verbaux des assemblées générales des 21 février 2007, 22 juin 2009 et 5 juillet 2016 évoquant le contentieux avec les consorts [S]. Ces éléments ne permettent pas non plus de caractériser de prestations particulières, étant rappelé que selon le contrat de syndic produit, les prestations relatives à la préparation, la tenue de l'assemblée, la convocation à l'assemblée et l'information relative aux décisions prises en assemblée générale, sont incluses dans le forfait.
M. [G] [D] produit également un procès-verbal de constat en date du 3 novembre 2011 relatif à des climatiseurs qui ont été enlevés du toit de la courette de l'immeuble. M. [G] [D] n'explique pas en quoi ce constat, dont il convient de relever qu'il a été établi uniquement à la demande de M. [J] [S], et non à sa demande, permet de caractériser l'existence d'une prestation donnant lieu à rémunération complémentaire.
Les frais d'avocat produits permettent de justifier la demande au titre des frais irrépétibles mais n'établissent pas des diligences exceptionnelles.
Compte tenu de ces éléments, la facturation d'honoraires à hauteur de 2400 euros n'est pas suffisamment justifiée et il convient, par conséquent, de condamner M. [G] [D] à à verser cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2020, outre la capitalisation des intérêts au regard de l'article 1343-2 du code civil.
- Sur la demande de remboursement d'honoraires supplémentaires facturés par le syndic pour le contentieux concernant M. [Y]
Le syndicat des copropriétaires indique que M. [G] [D] a perçu la somme de 480 Euros TTC au titre du litige [Y] sans pouvoir justifier d'une quelconque diligence. Il sollicite donc la condamnation de M. [G] [D] à lui restituer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2020, outre la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code de civil.
En l'espèce, il ressort du grand livre, arrêté au 31 août 2018 produit, que M. [G] [D] a perçu une somme de 480 euros au titre du "Suivi gestion sinistre [Y]".
M. [G] [D] ne formule aucune observation et ne produit aucune pièce, telle qu'une facture ou des courriers, par exemple, s'agissant de ces honoraires.
Dans ces conditions, il n'est pas démontré que la somme de 480 euros correspond à des prestations particulières.
Par conséquent, il convient de condamner M. [G] [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 480 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2020, outre la capitalisation des intérêts au regard de l'article 1343-2 du code civil.
- Sur la demande de remboursement au titre des honoraires pour les travaux de ravalement
Le syndicat des copropriétaires expose que s'agissant des travaux de ravalement, qui ont donné lieu à une facturation à hauteur de 2 061, 07 euros, M. [G] [D] ne justifie que de simples échanges de mails sans aucun travail réalisé à ce titre. Il mentionne que c'est la SARL Cabinet Passet, syndic venu succéder à M. [G] [D], qui a exécuté toutes les diligences nécessaires en vue des travaux de ravalement. Il sollicite en conséquence la condamnation de M. [G] [D] à lui restituer la somme perçue avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2020, outre la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code de civil.
M. [G] [D] mentionne que des travaux de ravalement ont été votés lors de l'assemblée générale du 28 mars 2017 incluant ses honoraires de syndic. Il affirme que le syndicat des copropriétaires ne peut remettre en cause cette rémunération votée, qui n'a fait l'objet d'aucun recours et qui correspond à une mission de surveillance de la réalisation des travaux qu'il a effectivement exercée.
Selon les pièces produites, lors de l'assemblée générale du 28 mars 2017, les copropriétaires ont voté, aux termes de la résolution n° 24, les travaux de ravalement de la cour, pour un montant de 45 000 euros TTC incluant la dommage ouvrage et les honoraires du syndic. Aux termes de cette résolution, le montant des honoraires du syndic a été fixé à 4 % sur le montant des travaux.
Le Grand Livre de compte de charges de l'immeuble, arrêté au 31 août 2018, mentionne, en débit, la somme de 2061, 07 euros au titre des honoraires du syndic "pour les travaux votés en assemblée générale".
M. [G] [D] ne fournit aucun élément sur le mode de calcul de ces honoraires.
Si M. [G] [D] indique avoir surveillé la réalisation des travaux, notamment en sollicitant des rapports d'architecte, et de multiples devis, il n'en justifie nullement.
Les échanges produits par M. [G] [D] avec les membres du conseil syndical portent sur des travaux en toiture. Ainsi en septembre 2017, il est évoqué des devis relatifs au changement de 5 plaques de zinc et du nettoyage des gouttières.
En novembre 2017, il est indiqué que le syndic a obtenu un devis complet pour les travaux en toiture à un prix inférieur à celui de la société Trapeze, soit 7156 euros HT contre 7519 euros HT pour la société Trapeze. Il ne s'agit donc pas des devis concernant le ravalement de la cour.
Aucune autre pièce n'est produite aux débats.
Dans ces conditions, si un budget ravalement a bien été voté lors de l'assemblée générale du 28 mars 2017, il n'a été suivi d'aucune démarche effective s'agissant des diligences effectuées par le syndic à ce titre.
Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et il convient de condamner M. [G] [D] à lui rembourser la somme de 2061, 07 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2020, outre la capitalisation des intérêts.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts. Il explique que la résistance abusive et injustifiée du défendeur à produire des pièces probantes au soutien de ses factures, en réponse à ses nombreuses et légitimes réclamations, a entraîné un préjudice indépendant du retard dans l'exécution, qu'il convient de réparer par l'octroi de dommages et intérêts.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice résultant du défaut ou du retard de M. [G] [D] dans la production de ses pièces, distinct de celui qui a déjà été réparé par le fait que ses demandes ont été déclarées bien fondées.
Il y a lieu de rejeter sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
M. [G] [D] qui succombe est condamné aux dépens avec distraction au profit de Maître Philippe Paricaud.
Tenu aux dépens, M. [G] [D] est condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et débouté de la demande formée à ce titre.
Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Par jugement contradictoire, rendu publiquement en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Condamne M. [G] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] :
- 2 880 euros au titre des honoraires indûment perçus concernant le contentieux avec M. [M] [W] et ses héritiers, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2020,
- 2 400 euros au titre des honoraires indûment perçus au titre du contentieux avec les consorts [S] avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2020,
- 480 euros au titre des honoraires indûment perçus concernant le contentieux [Y], avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2020,
- 2 061,07 euros au titre des honoraires indûment perçus au titre des travaux de ravalement avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2020,
Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne M. [G] [D] aux dépens ;
Accorde à Maître Philippe Paricaud le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne M. [G] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [G] [D] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 21 Juin 2024.
La GreffièreLa Présidente