N° RG 22/05635 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W3TS
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 21 Juin 2024
50C
N° RG 22/05635
N° Portalis DBX6-W-B7G-W3TS
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
[O] [U] veuve [Z]
C/
SCCV SAINT MEDARD PUYO
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND
la SCP TMV
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
statuant en Juge Unique.
Lors des débats et du prononcé :
Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
En présence de Madame Elodie AMICO, Auditrice de justice, qui a assisté aux débats avec voix consultative en cours de délibéré.
DEBATS :
à l’audience publique du 10 Avril 2024,
délibéré au 12 Juin 2024, prorogé au 21 Juin 2024.
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDERESSE
Madame [O] [U] veuve [Z]
née le 28 Mars 1948 à [Localité 7] (CHARENTE-MARITIME)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSE
SCCV SAINT MEDARD PUYO prise en l’établissement secondaire de sa société mère la SAS SEVERINI PIERRES ET LOISIRS absorbée par la Société PITCH PROMOTION nouvellement dénommée SASU W-PI PROMOTION (siège social : [Adresse 5]) en sa direction régionale sise :
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
***
Suivant acte notarié en date du 28 décembre 2018, Madame [O] [U] veuve [Z] a acquis en l'état futur d'achèvement l'appartement n° F 104 outre deux parking de la résidence “[6]” à [Localité 8] auprès de la SCCV [Localité 8] PUYO, créée par le promoteur immobilier SAS SEVERINI PIERRES et LOISIRS. Le délai d'achèvement prévu était le quatrième trimestre 2019 et la date de livraison était prévue au plus tard le 31 décembre 2019, sauf causes légitimes de suspension.
La livraison est intervenue le 20 novembre 2020.
Estimant que le retard de livraison n'était pas justifié, Madame [O] [U] veuve [Z] a sollicité une indemnisation auprès de la SCCV [Localité 8] PUYO.
Faute d'accord amiable, elle a, par acte en date du 2 août 2022, fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCCV [Localité 8] PUYO aux fins de la voir condamnée à l'indemniser d'un préjudice.
La SSCV [Localité 8] PUYO était gérée jusqu'au 8 mars 2024 par la SASU SEVERINI PIERRES & LOISIRS et, depuis cette date, est désormais gérée par la SASU W-PI PROMOTION qui a absorbé la SASU SEVERINI PIERRES & LOISIRS.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2023, Madame [O] [U], veuve [Z], demande au Tribunal de :
Vu les articles 1610 et 1611 du Code civil,
Vu l’article 1134 du Code civil et L. 216-11 du code de la construction et de l’habitation,
Vu les articles 1129 et 1231-1 et suivants du Code civil,
À titre principal,
JUGER les demandes de Madame [O] [Z] recevables et bien fondées,
JUGER que la SCCV [Localité 8] PUYO a manqué à ses obligations contractuelles,
DÉBOUTER LA SCCV [Localité 8] PUYO de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
En conséquence,
CONDAMNER la SCCV [Localité 8] PUYO à verser à Madame [O] [Z] la somme de 22 822,93 € en réparation de son préjudice financier, somme qui se décompose comme suit :
- 5 353,22 € au titre des frais intercalaires CCF,
- 4 380,71 € au titre des frais d’assurance emprunteur METILIFE,
- 8 001,00 € au titre des loyers qu’elle aurait dû percevoir pour la location de l’appartement,
- 945 € au titre des loyers qu’elle aurait dû percevoir pour la location des deux places de stationnement,
- 4 143 € au titre de l’avantage Pinel perdu.
À titre subsidiaire,
CONDAMNER la SCCV [Localité 8] PUYO à verser à Madame [O] [Z] la somme de 12 148,69 € en réparation de son préjudice financier, somme qui se décompose comme suit :
- 2 294,24 € au titre des frais intercalaires CCF,
- 1 877,45 € au titre des frais d’assurance emprunteur METILIFE,
- 3 429 € au titre des loyers qu’elle aurait dû percevoir pour la location de l’appartement,
- 405 € au titre des loyers qu’elle aurait dû percevoir pour la location des deux places de stationnement,
- 4 143 € au titre de l’avantage Pinel perdu.
En tout état de cause,
CONDAMNER la SCCV [Localité 8] PUYO au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la SCCV [Localité 8] PUYO aux entiers dépens.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2023, la SCCV [Localité 8] PUYO représentée par son gérant, demande au Tribunal de :
A titre principal Débouter Madame [Z] de ses demandes,
A titre subsidiaire :
- Réduire ses demandes à un mois et demi de préjudice en ce qui concerne les frais d'intercalaires et d'assurance,
- La débouter seulement au titre de la perte de loyers et de la perte d’avantage PINEL,
- La débouter de sa demande d’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Statuer ce que de droit sur les dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 juin 2023
MOTIFS :
L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L’article 1231-1 du Code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
En application de l’article 1217 du Code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».
L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.
En principe tenue d'indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la SCCV [Localité 8] PUYO, vendeur professionnel, débitrice d'une obligation de résultat, ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère constitutive de force majeure, ou de l'une des causes contractuellement prévues et énoncées.
Il sera en premier lieu souligné que nonobstant le contrat de réservation qui prévoit une livraison pour le bâtiment F au 3ème trimestre 2020, l'acte notarié authentique signé ultérieurement entre les deux parties prévoit une date de livraison au 31 décembre 2019, et qu'il convient de retenir cette date, ce contrat faisant la loi des parties.
Sur le retard de livraison :
L’acte d’acquisition précisait que le délai était convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension et que, pour l'application de cette disposition, pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison :
“- les grèves (… ),
- les intempéries,
- la découverte de vestiges archéologiques,
- le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire de l'une des entreprises effectuant les travaux,
- les retards provenant de la défaillance d'une entreprise en ce compris la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise,
- les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux (à moins que les dites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur) ;
- les troubles résultant d'hostilités, révolutions, cataclysmes ou accidents de chantier.
S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par l'architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité.”
La SCCV [Localité 8] PUYO fait valoir comme causes légitimes de retard de livraison des intempéries pour un total de 87 jours et la période liée à l'épidémie de COVID-19.
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Sur les intempéries :
La SCCV [Localité 8] PUYO produit un tableau signé et tamponné de la société « CONNEXION BATIMENT » qui mentionne concernant la résidence [6] 59 jours d'intempéries entre septembre 2018 et le 17 mars 2020, sans plus de précisions.
Madame [Z] produit une attestation que lui a fait parvenir la SCCV [Localité 8] PUYO signée et tamponnée de la société FAYE ARCHITECTES & ASSOCIES qui fait état de 87 jours d'intempéries entre septembre 2018 et octobre 2020 et reprend le même nombre de jours d'intempéries entre septembre 2018 et mars 2020 que le document produit par la SCCV [Localité 8] PUYO.
Il convient alors de considérer que les documents émanent bien du maître d'œuvre du projet. Ces documents respectent le formalisme prévu au contrat, auquel les parties ont convenu de se soumettre, et suffisent de ce fait à attester des jours d'intempéries.
Les jours d'intempéries mentionnés avant la date de livraison au 31 décembre 2019 sont de 55.
Aucune stipulation de la cause de suspension ne précise que les jours de suspension du délai sont des jours ouvrés qui n'incluent pas les week-ends et aucun élément n'établit par ailleurs une absence totale de travaux au cours de ceux-ci notamment le samedi. Il y a alors lieu de calculer les jours de suspension en jours calendaires.
Du fait de ces 55 jours d'intempéries avant le 31 décembre 2019, le délai de livraison a ainsi été repoussé au 24 février 2020.
Les circonstances postérieures étant privées d’effet sur un délai déjà échu, il y a lieu alors de prendre en compte les jours d'intempéries entre le 31 décembre 2019 et le 24 février 2020, soit 3 jours, ce qui a pour effet de repousser le délai de livraison au 28 février 2020.
Les jours d'intempéries intervenus ensuite ne peuvent justifier un report de livraison, le délai étant échu.
Sur la période de COVID-19 :
Le confinement décrété suite à l'épidémie de COVID-19 a débuté le 17 mars 2020. A cette date, le délai légitimement repoussé était déjà échu. En conséquence, le confinement et la désorganisation invoqués liés à cette période ne peuvent être pris en considération.
Le délai de livraison a ainsi été légitimement reporté au 28 février 2020. L'immeuble a été livré le 20 novembre 2020, soit avec un retard indemnisable de 8 mois et 26 jours.
Sur le préjudice :
Sur les frais intercalaires et les frais d'assurance :
Il ressort de l'offre de crédit immobilier du 23 novembre 2018 que Madame [Z] a souscrit un prêt immobilier pour l'acquisition du logement en état futur d'achèvement. Il résulte également de cette offre que pendant 24 mois une période de préfinancement est mise en place avec paiement des intérêts et il résulte du tableau d'amortissement joint que le paiement de ces intérêts est alors de 509,83 euros par mois.
Ainsi, le préjudice subi par Madame [Z] du fait de ce différé d'amortissement est de :
(509, 83 x 8) + ( (509,83 : 30) x 26 ) = 4520, 49 euros,
somme que la SCCV [Localité 8] PUYO sera condamnée à lui payer.
Madame [Z] justifie en outre de ce qu'elle a souscrit une assurance emprunteur auprès de la société METLIFE et que les primes d'assurances sont d 'un montant mensuel de 417, 21 euros par mois en 2020.
Ainsi, le préjudice subi par Madame [Z] du fait du paiement de la prime d'assurance au cours de la période est de :
(417, 21 x 8) + ( (417,21 : 30) x 26 ) = 3699,26 euros,
somme que la SCCV [Localité 8] PUYO sera condamnée à lui payer.
Sur le préjudice locatif :
La SCCV [Localité 8] PUYO fait valoir que Madame [Z] n'a pas subi de préjudice locatif dans la mesure où avant livraison, elle ne payait pas les mensualités du crédit.
Certes le loyer permet de financer le crédit mais ce n'est qu'une possibilité pour l'acquéreur, le crédit servant à acquérir la propriété et le loyer étant un revenu supplémentaire. Les deux n'ont donc pas le même objet et l'absence de revenus locatifs est un préjudice en soi, à le supposer établi.
Madame [Z] fait valoir qu'elle a acquis l'immeuble dans le but de réaliser un investissement locatif, ce qui n'est pas contesté. Elle produit un contrat de location signé le 20 octobre 2020 pour un loyer de 762 euros par mois concernant l'appartement.
La SCCV [Localité 8] PUYO fait valoir que la valeur locative n'est que théorique outre qu'il n'est pas démontré qu'en cas de réalisation au 31décembre 2019, le bien aurait été immédiatement loué.
Cependant, le montant d'un loyer mensuel de 762 euros est conforme au montant du bail réellement signé outre au prix du marché dans le secteur immobilier concerné. De même, eu égard à l'état de tension du marché locatif en Gironde, il n'y a pas lieu de retenir un délai de carence de recherche de locataire alors qu'il est en outre démontré que le bail a été signé avant même l'achèvement de l'immeuble. Ainsi, il sera alloué à Madame [Z] au titre du préjudice locatif lié à l'appartement la somme de :
(762 x 8) + (762 : 30 x 26) = 6756,40 euros.
S'agissant des places de parking, Madame [Z] justifie de ce qu'elle a conclu deux baux à usage d'emplacement de stationnement pour les places de parking signés les 18 novembre 2020 et 6 septembre 2021 pour des montants mensuels de 40 et 50 euros. Tel que le relève la SCCV [Localité 8] PUYO, ce poste de préjudice recèle une perte de chance dans la mesure où il n'est pas démontré que les places de parking auraient été louées dès janvier 2020, l'une d'elle n'ayant d'ailleurs été louée que 10 mois après la livraison. Cette perte de chance sera fixée à hauteur de 50 % et il sera ainsi alloué à Madame [Z] en réparation de ce préjudice de perte de chance de louer ses places de parking pendant 8 mois et 26 jours, en retenant un montant moyen mensuel de location de 45 euros :
((90 x 8) + (90 : 30 x 26) ) x 50% = 399 euros.
Sur l'avantage dit « Pinel » :
Madame [Z] fait valoir qu'elle a perdu le bénéfice de l'avantage dit « Pinel » pour l'année 2019. Cependant, la livraison a été légitimement reportée au 24 février 2020. Aucune perte de l'avantage Pinel due à un retard fautif de la SCCV [Localité 8] PUYO n'est ainsi établie et Madame [Z] sera déboutée de sa demande à ce titre.
Sur les demandes annexes :
La SCCV [Localité 8] PUYO qui succombe sera condamnée aux dépens.
Au titre de l'équité, elle sera condamnée au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal,
CONDAMNE la SCCV [Localité 8] PUYO représentée par la SASU W-PI PROMOTION à payer à Madame [O] [U] veuve [Z] à titre de dommages et intérêts les sommes de :
- 4520, 49 euros au titre des intérêts intercalaires du crédit immobilier ;
- 3699,26 euros au titre des frais d'assurance ;
- 6756,40 euros pour le préjudice locatif concernant l'appartement ;
- 399 euros pour le préjudice locatif concernant les places de parking.
CONDAMNE la SCCV [Localité 8] PUYO représentée par la SASU W-PI PROMOTION à payer à Madame [O] [U] veuve [Z] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
DEBOUTE Madame [O] [U] veuve [Z] du surplus de ses demandes.
CONDAMNE la SCCV [Localité 8] PUYO représentée par la SASU W-PI PROMOTION aux dépens.
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,