TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 21 Juin 2024
AFFAIRE N° RG 23/04988 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PQDH
NAC : 71H
FE-CCC délivrées le :________
à :
Me Giany ABBE
Jugement Rendu le 21 Juin 2024
ENTRE :
Monsieur [I] [O], né le 16 août 1965 à [Localité 5] (91)
demeurant [Adresse 1]
Madame [J] [R], née le 17 avril 1970 à [Localité 6] (91)
demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Giany ABBE, avocat au barreau de PARIS plaidant
DEMANDEURS
ET :
Société FONCIA SENART-GATINAIS, société par actions simplifiée au capital de 70 756 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est sis [Adresse 3]
défaillante
DEFENDERESSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.
Assistée de Sylvie CADORNE, Greffier lors des débats à l’audience du 17 Mai 2024 et lors de la mise à disposition au greffe
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 janvier 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juin 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [J] [R] et Monsieur [I] [O] sont propriétaires des lots n° 7, 8,9,13,14,19,20,21,22 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2023, Madame [J] [R] et Monsieur [I] [O] ont fait assigner la société FONCIA SENART GATINAIS, syndic de la copropriété, devant le tribunal judiciaire d'EVRY et sollicite de :
- RECEVOIR Monsieur [I] [O] et Madame [J] [R] en leurs écritures et y faire droit ;
- JUGER que les conditions dans lesquelles la société FONCIA SENART-GATINAIS exécute le mandat de syndic que lui a confié le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] engagent sa responsabilité délictuelle à l'égard de Monsieur [O] et de Madame [R] ;
- CONDAMNER par conséquent la société FONCIA SENART-GATINAIS à leur verser la somme de 17.120,00 euros en réparation de leurs préjudices ;
- CONDAMNER la société FONCIA SENART-GATINAIS à leul verser la somme de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société FONCIA SENART-GATINAIS aux entiers dépens ;
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
La société FONCIA SENART GATINAIS bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 janvier 2024.L'affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 mai 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la responsabilité du syndic
L’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, précise que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
“I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;” (...)
Par ailleurs, l’article 1240 du code civil précise “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. “
L’article 1241 ajoute “Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence”.
Les demandeurs reprochent au syndic de ne pas avoir empêché des travaux affectant les parties communes, de ne pas avoir entrepris de démarches pour solliciter la remise en état des travaux non autorisés et d’avoir seulement proposer une régularisation impossible selon eux. Ils lui reprochent également de ne pas avoir vérifié la conformité des travaux, et de ne pas avoir effectué de déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété. Enfin, ils estiment que le syndic est défaillant à faire appliquer le règlement de copropriété malgré les demandes répétées des demandeurs. Ils soulignent que la carence du syndic constitue une faute leur causant un préjudice matériel de 9020 euros pour les travaux de réparation, une perte de loyer de 7600 euros et un préjudice moral de 500 euros.
L’exercice fautif des fonctions du syndic qu’il résulte d’une action ou d’une inaction, peut causer un préjudice personnel et direct à des tiers et notamment aux copropriétaires individuellement. Ceux-ci doivent démontrer une faute du syndic et un préjudice direct et personnel.
En l’espèce, il ressort des pièces que le cabinet FONCIA IMMOBILIER a été désigné comme syndic à compter de l’assemblée du 9 novembre 2021, ladite assemblée ayant été convoquée par l’administrateur provisoire désigné par ordonnance du président du Tribunal judiciaire d’Evry en date du 28 avril 2021.
Il résulte également que des travaux de ravalement ont été entrepris par Madame [X] [G] et Madame [L] [W] et qu’ils ont causés des dégâts des eaux dans l’appartement des demandeurs du RDC du bâtiment D au mois de février 2022, comme en atteste d’ailleurs le locataire de l’appartement Monsieur [Y]. Ces travaux auraient provoqué l’obstruction du réseau d’évacuation des eaux usées de la copropriété causant des dégâts dans la cour commune mais également dans les parties privatives, à savoir l’appartement des demandeurs occupé par leur locataire qui en atteste.
Par correspondance du 28 février 2022, les demandeurs ont bien alerté Mesdames [W] et [G] des dégâts des eaux, leur demandant la transmission des coordonnées de leur assurance.
Par mail du 4 mars 2022, les demandeurs donnent les noms des copropriétaires ayant réalisé les travaux au syndic.
Le même jour, le syndic FONCIA confirme à Mesdames [W] et [G] que leurs travaux de ravalement ont été entrepris sans accord de la copropriété, que le logement des demandeurs aurait subi des infiltrations suite à ceux-ci et qu’ils modifient l’aspect extérieur ou les parties communes.
Il résulte que suite à cela, les demandeurs ont relancé le syndic sur les démarches entreprises, et sur la production des assurances par lettre recommandée le 24 mars 2022, puis le 3 avril 2022 par mail, et ajoutent qu’ un nouveau dégat des eaux a eu lieu. Ils sollicitent le syndic sur l’intervention éventuelle d’une société de curage et de vidange.
Aucune réponse n’est apportée par le syndic, si ce n’est la convocation du 28 avril 2022 à une assemblée du 4 mai 2022 proposant la régularisation des travaux effectués.
Le Conseil des demandeurs va d’ailleurs formuler des remarques sur ladite convocation, le 29 avril 2022 au syndic soulignant l’absence de transmission des documents techniques pour connaître la nature des travaux afin que les copropriétaires soient informés pour le vote à l’assemblée du 4 mai 2022.
Il note également que l’enduit de ravalement appliqué par Mesdames [W] et [G] modifie l’aspect extérieur et que ces travaux requièrent l’unanimité des voix en assemblée.
Enfin, il reproche au syndic de ne pas avoir inscrit à l’ordre du jour les résolutions demandées par les demandeurs à savoir (régularité de l’installation des parties communes de gaines de ventilation et d’une pompe à chaleur, suppression de l’empiétement de l’escalier A sur le passage commun, stationnement irréguliers en violation avec le règlement de copropriété) sans pour autant établir la réalité de la demande faite au syndic, par les consorts [R] et [O].
A l’assemblée du 4 mai 2022, des incidents ont lieu, pour lesquels le syndic a conseillé aux demandeurs de porter plainte (crachat et coup de poing lors d’une altercation).
Les demandeurs vont à nouveau rappeler le syndic le 22 juin 2022 puis le le 7 juillet 2022 tout en dénonçant des anomalies relevées à l’assemblée du 4 mai 2022.
Ils réitèrent le 28 octobre 2022, estimant également que le syndic ne fait pas appliquer le règlement de copropriété.
Ce n’est que le 3 janvier 2023, qu’une réponse est apportée aux demandeurs par le syndic à leurs multiples courriers. Celui-ci explique ne pas être encore en fonction au moment où Mesdames [W] et [G] ont missionné les entreprises et rejette sa responsabilité sur celle du syndicat des copropriétaires.
Depuis une assemblée générale en date du 8 février 2023, a été convoquée par le syndic et a adopté les travaux de ravalement expliquant l’absence de syndic et que de ce fait les travaux ont été réalisés sans accord.
De même, l’assemblée autorise Mesdames [G] et [W] à procéder aux travaux d’enfouissement des canalisations, au nettoyage des gravats, et à l’installation d’une plaque de protection sur les compteurs d’eau.
Cependant cette assemblée fait l’objet d’une contestation par les demandeurs devant le tribunal saisi, au motif que ces résolutions n’ont pas été prises à l’unanimité et les informations relatives aux travaux n’ont pas été données.
En conséquence, il est établi que le syndic n’effectue pas les démarches dans le cadre des dégâts des eaux subis par les demandeurs dans leur appartement. Or ces dégâts des eaux sont dus aux travaux de ravalement effectués sans accord de la copropriété, par des copropriétaires. Ce sont les demandeurs qui ont informé le syndic de l’identité de Mesdames [R] et [O], ce sont eux qui rappellent sans cesse le syndic, que ce soit pour faire intervenir une société de curage, pour avoir les coordonnées des assurances, pour valider lesdits travaux...l’inaction du syndic est caractérisée et notamment par les multiples relances, l’absence de réponse, d’intervention, et son absence à la présente procédure. Cette inaction constitue une faute du syndic au regard de ses obligations d’exécution du règlement de copropriété, de son obligation d’entretien, de conservation de l’immeuble en cas d’urgence et de réalisation des travaux nécessaires à sa sauvegarde.
Ce sont ces travaux de ravalement, non autorisés par la copropriété et non maîtrisés par le syndic qui ont causé l’inondation et les dégâts des eaux dans l’appartement des demandeurs. Ces travaux ont bien été réalisés alors même que le syndic était en place, et qu’il avait les moyens de les contrôler.
En conséquence, le syndic a commis une faute ayant contribué aux dégâts des eaux subis par les demandeurs et dans la prise en charge de ces dégâts.
Pour les dommages ayant pour origine les parties communes et causant des préjudices aux copropriétaires, il appartenait aux demandeurs de faire intervenir à la cause le syndicat des copropriétaires et de lui reprocher préalablement.
De même, le tribunal ne peut apprécier l’assemblée du 8 février 2023, celle-ci faisant l’objet d’une autre procédure pendante.
Il convient donc d’apprécier les préjudices des consorts [R] et [O] découlant de la faute reprochée au syndic.
Les consorts [O] et [R] sollicitent la somme de 9020 euros au titre “des travaux de réparation” et ce sans produire la moindre pièce ni explication au soutien de cette demande ni démonstration d’un lien de causalité.
Ils seront par conséquent déboutés de cette demande.
Ils sollicitent également la somme de 7600 euros à titre de perte de loyer. Si effectivement, leur locataire explique avoir quitté les lieux du fait des innondations et du retard dans l’intervention du syndic, les demandeurs ne justifient pas leur demande chiffrée en produisant ne serait ce que le bail ou l’impossibilité de louer cet appartement depuis les dégâts, tant et si bien qu’ils échouent à démontrer leur préjudice. Ils seront déboutés de leur demande.
Enfin, ils sollicitent la somme de 500 euros au titre de leur préjudice moral. L’ensemble des correspondances étalées dans le temps et leur impuissance à obtenir les éléments du syndic pour résoudre leur problème de dégâts des eaux, caractérisent les tracas qu’ils ont subis. En conséquence, le syndic sera condamné à leur verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndic FONCIA SENART GATINAIS, qui succombe, sera condamné aux dépens.
Il sera par ailleurs condamné à payer à Mesdames [O] et [R], une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
DECLARE fautive la SAS FONCIA SENART GATINAIS dans sa gestion du dégat des eaux déclarés dans l’appartement de Monsieur [I] [O] et Madame [J] [R] ;
CONDAMNE la SAS FONCIA SENART GATINAIS à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [J] [R] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral ;
CONDAMNE la SAS FONCIA SENART GATINAISà payer à Monsieur [I] [O] et Madame [J] [R] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS FONCIA SENART GATINAIS à payer les dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sylvie CADORNE, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT