TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [T] [U]
Madame [M] [U]
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Jean-Christophe LEGROS
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02789 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IVP
N° MINUTE :
16/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 mai 2024
DEMANDERESSE
SCI CAD
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-Christophe LEGROS, avocat associé au sein de la SCP LEGROS, avocat au barreau de Montpellier
DÉFENDEURS
Madame [T] [U]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
Madame [M] [U]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02789 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IVP
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 5 novembre 2020, la SCI CAD a consenti à Madame [T] [U] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] (4eme étage droite) moyennant un loyer mensuel actuel de 643,29 euros et une provision sur charges de 84 euros, soit un total de 727,29 euros.
Madame [M] [U] s'est portée caution solidaire par acte d'engagement du même jour.
Un commandement de payer la somme de 1.986,12 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 21 septembre 2023 à Madame [T] [U] et dénoncé à la caution le 26 septembre 2023.
Par actes de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, la SCI CAD a fait assigner Madame [T] [U] et Madame [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater la résiliation du bail intervenue le 21 novembre 2023 ;
- en conséquence ordonner l'expulsion de Madame [T] [U] des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'aide de la force publique et d’un serrurier si besoin ;
- condamner solidairement Madame [T] [U] et Madame [M] [U] par provision au paiement de la somme de 2.448,51 euros au titre de l'arriéré arrêté fin novembre 2023;
- fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2023 à la somme de 727,29 euros et condamner solidairement Madame [T] [U] et Madame [M] [U] à son paiement à titre de provision jusqu'à complète libération des lieux ;
- condamner in solidum Madame [T] [U] et Madame [M] [U] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
A l’audience du 21 mars 2024, la SCI CAD, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualise sa créance à la somme de 2.047,67 euros et précise s'opposer à tous délais malgré la reprise de paiement du loyer courant.
Madame [T] [U] et Madame [M] [U], régulièrement citées à étude, ne comparaissent pas, ni personne pour elles.
Aucun diagnostic social n'est parvenu au greffe.
La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 4] le 17 janvier 2024, soit six semaines avant l'audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 22 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer vise néanmoins encore l'ancien délai de deux mois qui était plus favorable aux débitrices.
En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 21 septembre 2023 n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois mentionné par le commissaire de justice comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 novembre 2023.
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Le paiement du loyer courant a repris mais en l'absence d'éléments relatifs à la situation financière des défenderesses, il n'est pas possible d'accorder d'office des délais de paiement. En absence de comparution de Madame [T] [U] et de demande de la bailleresse, il n'est pas possible d'accorder des délais suspensifs de la clause résolutoire.
Madame [T] [U] étant sans droit ni titre, il sera ordonné son expulsion selon les modalités définies au dispositif.
Sur l'engagement de caution
Concernant l'engagement de caution, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que « la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »
L'examen de l'acte permet de constater que l'acte mentionne le montant initial du loyer et de la provision sur charges, les modalités de révision, l'étendue de l'obligation, à savoir le règlement « des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes, des indemnités d'occupation, des dommages et intérêts, de tous frais et dépens de procédure (…) pour un montant maximum correspondant à 36 mois de loyers et charges comprises (...) » sur 9 années, la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. En outre, le bail, signé par la caution, mentionne la remise d'un exemplaire à chaque partie. L'acte de caution est donc valide.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
En l'espèce, une telle indemnité d'occupation est due solidairement, conformément à l'engagement de cautionnement, par Madame [T] [U] et Madame [M] [U] à compter de la résiliation du bail. Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié.
Sur les sommes dues au titre de l'arriéré
Il résulte du décompte locatif produit par la SCI CAD qu'à la date du 21 mars 2024, Madame [T] [U] restait lui devoir la somme de 2.047,67 euros (échéance de mars 2024 incluse). Non comparantes, les défenderesses n'apportent par définition aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que dans son quantum.
En conséquence, Madame [T] [U] et Madame [M] [U] seront condamnées solidairement à payer la somme de 2.047,67 euros à la SCI CAD au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 21 mars 2024.
Sur les mesures accessoires
Madame [T] [U] et Madame [M] [U], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.
Il convient, en équité, de condamner in solidum Madame [T] [U] et Madame [M] [U] à payer à la SCI CAD, qui a dû engager des frais dans la présente instance, une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 novembre 2023 du bail conclu entre les parties le 5 novembre 2020 portant sur le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (4eme étage droite) ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu'à défaut pour Madame [T] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, puis à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [T] [U] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
CONDAMNONS solidairement Madame [T] [U] et Madame [M] [U] au paiement à la SCI CAD d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, soit 727,29 euros mensuels, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;
CONDAMNONS solidairement Madame [T] [U] et Madame [M] [U] au paiement à la SCI CAD de la somme provisionnelle de 2.047,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 21 mars 2024 ;
CONDAMNONS in solidum Madame [T] [U] et Madame [M] [U] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;
CONDAMNONS in solidum Madame [T] [U] et Madame [M] [U] au paiement à la SCI CAD de la somme de 800 euros le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS pour le surplus ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE