TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions exécutoires
Me Sophie DAMEZ-AÏCH
Me Salima FEDDAL
Me Jade TELLINI
+1 copie dossier
délivrées le:
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5ème chambre 2ème section
N° RG 20/01565
N° Portalis 352J-W-B7E-CRVER
N° MINUTE :
Assignation du :
20 Janvier 2020
JUGEMENT
rendu le 23 Mai 2024
DEMANDEURS
Monsieur [I] [Y], né le 12 mars 1983 à [Localité 7], de nationalité française, exerçant la profession d’agent immobilier, résidant [Adresse 4]
Madame [J] [N] épouse [Y], née le 3 avril 1987 à [Localité 6], de nationalité française, exerçant la profession de galeriste, résidant [Adresse 4]
représentées par Me Sophie DAMEZ-AÏCH, avocat au barreau de PARIS, avocat, vestiaire #P0505
DÉFENDEURS
La SARL LA GESTION DU MARAIS (anciennement dénommée SARL K’GERIM), Société à Responsabilité Limitée au capital de 10 000 €, dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le n°533 248 399, prise en la personne de son gérant,
Monsieur [G] [X], domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Salima FEDDAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0201
Décision du 23 Mai 2024
5ème chambre 2ème section
N° RG 20/01565 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRVER
Monsieur [B] [E], né le 06 février 1954 à [Localité 5], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 2].
représenté par Me Jade TELLINI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0065
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Antoine de MAUPEOU, Premier Vice-Président adjoint
Antoinette LE GALL, Vice-Présidente
Christine BOILLOT, Vice-Présidente
assistés de Catherine BOURGEOIS, Greffier,
DÉBATS
A l’audience du 05 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Antoinette LE GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 février2024 et prorogé le 23 mai 2024.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
En vertu d’un contrat de bail du 23 janvier 2012 à effet du 1er février 2012, M. [I] [Y] et Mme [J] [N] épouse [Y] (ci-après les époux [Y]) ont été locataires d’un appartement au 1er étage, escalier B, dans l’immeuble situé [Adresse 1], appartenant à M. [B] [E]. Un dépôt de garantie était versé à la signature du bail.
La société LA GESTION DU MARAIS est le syndic de la copropriété de l’immeuble.
A la suite d’opérations d’expertise judiciaire conduites par M. [T] désigné par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 10 juillet 2015, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] a voté, les 7 juillet 2017 et 18 octobre 2017, d’importants travaux de remise en état structurelle du bâtiment A, de ravalement de l’immeuble, de réfection totale du plancher haut du 4ème étage, après démolition de l’appartement du 5ème étage ainsi que la consolidation des fondations.
Saisi par le syndicat des copropriétaires, le juge de référés a, par ordonnance du 11 janvier 2018, ordonné une expertise confiée à M. [T] aux fins, entre autres, d’un constat préventif notamment de l’immeuble du [Adresse 1].
Par courrier recommandé adressé le 26 juillet 2018 au gestionnaire de l’appartement, M. et Mme [Y], cette dernière étant enceinte de huit mois et demi, ont demandé “la résiliation immédiate du bail sans préavis sur la base de l’exception d’inexécution”. Ils expliquaient, que, compte tenu, entre autres, des travaux d’ampleur entrepris dans l’immeuble par la copropriété à compter du 22 mai 2018, de la réalisation de travaux destructifs, selon eux sans concertation, et de la présence d’un échafaudage à l’aplomb de leurs fenêtres, la jouissance paisible des lieux n’était plus assurée. Ils réclamaient également le remboursement intégral du dépôt de garantie ainsi qu’une indemnité destinée à compenser leur déménagement forcé.
Entre le 27 et le 28 juillet 2018, l’appartement des époux [Y] a fait l’objet d’un cambriolage, en leur absence, M. [Y] déposant plainte le 30 juillet 2018.
Le 8 août 2018, le gestionnaire de l’appartement a répondu aux époux [Y] que M. [E] acceptait un départ sans préavis, une franchise de loyer du 1er août 2018 jusqu’au départ des locataires et de s’acquitter de l’intégralité de la somme demandée pour la dépose de l’échafaudage.
Le 16 août 2018, un constat des lieux de sortie a été établi, contradictoirement, par huissier de justice.
Par courrier recommandé du 17 août 2018, les époux [Y] ont réclamé à M. [E] réparation de leur préjudice moral et matériel à hauteur de 17.469,72 euros soit 12 mois de loyers, charges comprises, ainsi que la restitution du dépôt de garantie de 1.360 euros. Ils précisaient n’avoir pu déplacer, compte tenu de la présence des échafaudages, une armoire faite sur mesure dont la valeur était de 2.400 euros.
L’avocat du bailleur a, par courrier du 13 septembre 2018, rejeté les prétentions. Le 24 janvier 2019, le conseil des époux [Y], a réitéré les demandes d’indemnisation y ajoutant une somme de 1.300 euros correspondant à la moitié du prix de l’armoire qui n’avait pu être récupérée dans l’appartement et l’indemnisation de 680 euros au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie.
Par courrier officiel en date du 11 mars 2019, le Conseil de M. [E] a fait parvenir à son confrère, un chèque de 1.030 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite de frais de dépose et d’enlèvement d’un placard demeuré dans les lieux. Les époux [Y] ont refusé ce règlement partiel qui, le 8 avril 2019, par l’intermédiaire de leur Conseil, a été restitué.
Par actes d’huissier de justice des 20 janvier 2020, les époux [Y] ont assigné, devant ce tribunal, M. [E] et la société LA GESTION DU MARAIS en paiement et en indemnisation des préjudices qu’ils exposent avoir subis.
Prétentions des parties :
M. [I] [Y] et Mme [J] [N] épouse [Y], aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 10 septembre 2021, demandent au tribunal de :
Vu les articles 6, 7, 15 et 22 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l’article 223-15-2 du code pénal,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
- juger que M. [B] [E] :
a manqué à son obligation d’information des locataires,
a manqué à son obligation de leur assurer une jouissance paisible du logement loué,
a manqué à son obligation de restitution du dépôt de garantie,
- juger que la société GESTION DU MARAIS, en sa qualité de maître d’œuvre des travaux, leur a causé des troubles excessifs,
- juger que la société GESTION DU MARAIS, en sa qualité de syndic de copropriété, a violé son obligation d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, ainsi que son obligation de sécurité, de prudence et de vigilance,
- condamner in solidum M. [B] [E] et la société GESTION DU MARAIS à leur verser la somme de 17.469,72 euros à titre de préjudice moral subi à l’occasion des travaux,
- condamner la société GESTION DU MARAIS à leur verser :
la somme de 25.803,67 euros à titre de compensation du préjudice financier subi à l’occasion du cambriolage,
la somme de 20.000 euros à titre de préjudice moral subi à l’occasion du cambriolage,
- condamner M. [B] [E] à leur restituer la somme de 1.360 euros ainsi qu’une indemnité de 136 euros pour chaque période mensuelle de retard,
- condamner in solidum M. [B] [E] et la société GESTION DU MARAIS à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
M. [B] [E], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 juillet 2021, demande au tribunal de :
- débouter les époux [Y] de l’ensemble des demandes formulées à son encontre,
- les condamner à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner les époux [Y] aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
La société LA GESTION DU MARAIS, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°1 notifiées par voie électronique le 30 mars 2021, demande au tribunal de :
Vu l’article 1240 du code civil,
- débouter les époux [Y] :
de leurs demandes de condamnation in solidum au paiement de la somme de 17.469,72 euros, au titre du préjudice moral subi à l’occasion des travaux, en l’absence de toute faute démontrée de sa part en lien avec le préjudice invoqué,
de leurs demandes au paiement de la somme de 25.803,67 euros, à titre de compensation du préjudice financier subi à l’occasion du cambriolage, en l’absence
d’établissement de ce préjudice matériel, ceux-ci ayant été indemnisés des conséquences du cambriolage à titre définitif par leur assureur,
de leur demande de condamnation au paiement d’une somme de 20.000 euros, à titre de préjudice moral subi à l’occasion du cambriolage, ceux-ci n’établissant pas l’existence d’un préjudice distinct du préjudice matériel indemnisé par leur assureur,
- les débouter de toutes leurs autres demandes à son encontre,
- les condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Salima FEDDAL.
Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties des 10 septembre, 2 juillet et 30 mars 2021, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2022. L’affaire a été plaidée à l’audience à juge rapporteur du 5 décembre 2023.
MOTIFS
Sur les demandes des époux [Y] au regard des travaux dans la copropriété :
Les époux [Y] font valoir, sur la base des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [E] a manqué à son obligation d’information du locataire en cas de travaux. Ils exposent avoir eu connaissance des travaux dans la copropriété deux jours avant leur début, les privant ainsi d’alternative; Ils soutiennent que la santé de Mme [Y], enceinte de plus de six mois au début des travaux, était en grand danger et qu’elle a, au demeurant, dû être hospitalisée en urgence. Ils ajoutent que leur bailleur ne leur a pas assuré une jouissance paisible des lieux, dès lors que la présence d’échafaudages, non bâchés, et du cabanon accueillant les ouvriers au niveau de leur chambre au 1er étage, outre le bruit assourdissant dès 8h du matin, ont constitué pour eux une intrusion dans leur vie privée, les contraignant, au cours de ces mois d’été, à vivre cloîtrés et fenêtres fermées.
Ils considèrent que M. [E] ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant les dispositions de l’article 1725 du code civil.
Ils font état du cambriolage à la suite duquel Mme [Y] a été examinée en urgence et rappellent les dispositions de l’article 223-15-2 du code pénal, lesquelles prévoient une protection spécifique pour les femmes enceintes et des peines d’emprisonnement et d’amendes en cas d’abus frauduleux de cet état.
Ils imputent à la société GESTION DU MARAIS des fautes sur la base des dispositions de l’article 1240 du code civil. Ils reprochent au syndic de ne pas avoir agi auprès du propriétaire ou à leur égard, alors qu’il avait connaissance de leurs difficultés, ainsi que des fautes dans la gestion des travaux et dénoncent, notamment, la démolition inopinée d’un mur mitoyen de leur appartement.
Ils réclament la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer l’équivalent d’un an de loyers, charges comprises, soit 17.469,72 euros, en réparation de leur préjudice moral.
M. [E], pour demander le rejet des prétentions, conteste toute responsabilité en l’espèce. Il fait valoir qu’il n’était tenu à aucune obligation d’information envers le locataire, du chef des travaux, dès lors qu’aucun accès aux lieux loués n’était nécessaire pour leur réalisation. Il souligne que les époux [Y] indiquent eux-mêmes avoir été informés, dès fin mai 2018, du début de ces travaux, et relèvent qu’ils en ont eu également connaissance, lors la visite de l’expert désigné dans le cadre du référé préventif.
Il estime que les demandeurs ne démontrent pas avoir été privés de la jouissance du bien loué. Il ajoute, en invoquant les dispositions de l’article 1725 du code civil, qu’il ne peut être responsable des travaux votés par le syndicat des copropriétaires, lequel est un tiers au sens dudit article.
La société GESTION DU MARAIS, pour demander le rejet des prétentions, expose que les époux [Y] ne démontrent aucune faute délictuelle de sa part en lien avec un préjudice.
Elle précise que la maîtrise d’œuvre des travaux a été confiée par le syndicat des copropriétaires à un cabinet d’architecte. Elle ajoute qu’aucune faute ne peut lui être reprochée quant à la prétendue démolition du mur du salon, alors qu’il n’y a eu qu’un dégât involontaire, se limitant à un trou dans le mur séparatif, causé par l’entreprise. Elle relève que le chantier a été suspendu le 20 juillet 2018, compte tenu de l’opposition manifestée par Mme [Y].
Elle considère que les demandeurs reprochent, en réalité, l’existence des travaux, lesquels votés par l’assemblée générale, ne peuvent lui être imputés à faute. Elle ajoute que les travaux avaient débuté le 19 juillet 2018, seuls ceux concernant le sous-sol, la préparation du chantier et la mise en place d’un échafaudage ayant eu lieu auparavant. Elle déclare que les requérants doivent, en leur qualité de locataires, souffrir les troubles de jouissance inhérents aux travaux, sous réserve qu’ils revêtent une intensité normale, anormalité qui n’est pas établie.
Elle fait valoir ne pas être tenue d’informer les locataires de la réalisation des travaux. Elle rappelle avoir diligenté une procédure de référé préventif, que les époux [Y] admettent avoir été convoqués, l’expert ayant visité leur logement, et qu’un avis de démarrage des travaux a été affiché dans l’immeuble, dès le 28 mai 2018, soit plus de deux mois avant le départ des requérants.
Elle conteste ne pas avoir pris les dispositions nécessaires pour assurer la sécurité de l’immeuble.
Sur ce,
Sur les demandes à l’égard du bailleur, M. [E] :
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Le bailleur est obligé : b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.”
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans ses rédaction et numérotation alors applicables, “le locataire est obligé : c) de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l'interruption des travaux entrepris”.
Conformément aux dispositions de l’article 1725 du code civil : “Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.”
Etant relevé que les époux [Y] citent partiellement les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’obligation pour le bailleur d’informer, suivant des modalités précises, le locataire de la réalisation de travaux ne concerne que ceux exigeant l’accès aux lieux loués et ce, en contrepartie de l’obligation légale préalable pesant sur le preneur de permettre cet accès. Au cas présent, les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires et effectués dans l’immeuble n’affectaient pas les parties privatives de l’appartement loué par les époux [Y].
Ceux-ci exposent, à tort, que les travaux envisagés comprenaient et nécessitaient la destruction du mur de leur propre salon. En effet, il ressort du compte-rendu de chantier établi, le 19 juillet 2018, par le maître d’oeuvre, la société d’architecte Fendler Seemuller, désigné par la copropriété, que des travaux, réalisés par l’entreprise GOUIDER, dans un appartement du bâtiment A, mitoyen de celui des requérants situé dans le bâtiment B, portant sur la dépose des entourages d’une niche, ont causé un trou à la jonction d’un panneau, la paroi localisée derrière ladite niche se révélant être extrêmement fine. Si cet incident est pour le moins regrettable, il ne peut, cependant, être admis que les travaux prévus, initialement, exigeaient un accès dans l’appartement occupé par les époux [Y].
S’il n’est pas déraisonnable de considérer que le bailleur aurait pu prendre l’initiative personnelle d’avertir ses locataires de la réalisation, par la copropriété, de travaux importants dans l’immeuble, cette démarche relève de la courtoisie et non d’une obligation légale. Dès lors, les époux [Y] ne sont pas fondés à exciper des dispositions de l’article 7 précité pour invoquer une prétendue violation par M. [E] d’une obligation d’information à leur profit.
Par ailleurs, il résulte des propres déclarations des demandeurs et de la photographie qu’ils produisent (pièce n°3 demandeurs) qu’ils ont été avertis, le 28 mai 2018, par un affichage dans l’immeuble, du début, deux jours plus tard, des travaux et de l’édification d’un échafaudage soit près de deux mois avant l’incident ayant précipité leur départ.
Ils ne discutent pas non plus avoir été informés, antérieurement, de la mission de l’expert judiciaire chargé d’un examen préventif de l’état de l’immeuble, eu égard aux travaux à réaliser, et ils ne contestent pas la visite de celui-ci, en avril 2018, de leur appartement à cet effet.
Les époux [Y] sont donc infondés à soutenir, plus généralement, ne pas avoir eu connaissance de la réalisation de travaux dans l’immeuble, dont la mise en oeuvre effective était par ailleurs confortée par l’édification de l’échafaudage.
S’agissant de l’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux, il appartient aux demandeurs d’établir un manquement de M. [E] à cette obligation prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée et plus généralement à l’article 1719-3° du code civil.
Au regard de l’article 1725 du code civil, si le syndicat des copropriétaires est un tiers à l’égard du bailleur, il y a lieu de relever qu’en tout état de cause, les travaux critiqués ne peuvent être considérés comme une voie de fait, pour avoir été régulièrement votés par l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte qu’il y a lieu d’écarter l’application de ces dispositions.
Il n’est pas discuté que M. [E] n’a pas activement, lui-même ou du chef de personnes dont il doit répondre, causé des troubles ou porté atteinte à la jouissance paisible qu’il doit garantir à ses locataires.
La responsabilité du bailleur peut, néanmoins, être recherchée, même en cas d’intervention d’un tiers susceptible d’être à l’origine d’un dommage, s’il est démontré que le bailleur a commis une faute personnelle qui a contribué au préjudice du locataire en l’aggravant ou en le rendant possible.
Au cas présent, il ne ressort d’aucune pièce produite que les requérants aient, au cours des mois antérieurs à leur départ des lieux notifié le 26 juillet 2018, interpellé spécifiquement M. [E] sur d’éventuels troubles anormaux qu’ils estimaient subir depuis plusieurs semaines ni même sur leur situation personnelle. Aussi, le défendeur ne peut se voir reprocher une quelconque inaction, négligence ou faute de ces chefs.
Dans ces conditions, les époux [Y], qui ne démontrent aucun manquement de M. [E] à ses obligations de bailleur, seront déboutés de leur demande de réparation d’un préjudice moral à hauteur de 17.469,72 euros à son encontre.
A l’égard de la société GESTION DU MARAIS, syndic :
En vertu de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.
Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, “indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (...).”
Il incombe aux époux [Y], lesquels ont assigné le syndic à titre personnel, - à l’exclusion du syndicat des copropriétaires -,d’établir une faute délictuelle imputable à la société GESTION DU MARAIS en relation avec un préjudice réparable.
Il ne peut être utilement reproché à la défenderesse une faute personnelle dans le suivi des travaux, alors que ceux-ci ont été déterminés, à la suite d’un vote de l’assemblée générale, par la copropriété, suivant des devis de professionnels du bâtiment, et, exécutés sous la surveillance, notamment, d’un architecte chargé de la maîtrise d’oeuvre.
Ainsi qu’il a été relevé plus haut, lesdits travaux, ne comportaient pas la démolition du mur de l’appartement occupé par les époux [Y]. L’incident de chantier du 20 juillet 2018, qui a entraîné une brèche dans le mur séparatif entre les deux appartements situés dans les bâtiments A et B, la chute d’un tableau dans le logement des requérants et leur départ précipité des lieux, paraît résulter d’une mauvaise manoeuvre de l’entreprise de bâtiment intervenue sur place, le cas échéant, d’une erreur d’appréciation de la nature et de la fragilité des supports séparatifs par ladite entreprise et/ou l’architecte, toute personne et toute cause dont le syndic ne répond pas, personnellement, de plein droit.
Les conséquences potentiellement traumatisantes sur les époux [Y], - et particulièrement sur Mme [Y], compte tenu de son état de grossesse -, ne sont pas suffisantes pour en déduire, en amont et a posteriori, une faute personnelle de la société GESTION DU MARAIS.
L’édification d’un échafaudage, dans la cour de l’immeuble, dont la mise en place résulte d’un vote de l’assemblée générale et qui était nécessaire à la réalisation des travaux dans la copropriété, ne peut, non plus, être imputée à faute au syndic. La configuration des lieux et la décision des copropriétaires sont à l’origine de la mise en place d’un échafaudage montant le long des fenêtres de l’immeuble, et donc devant celles des époux [Y], entraînant certes des inconvénients quant à l’obscurcissement de l’appartement, et à la présence d’ouvriers communiquant entre eux, mais inhérents auxdits travaux, et dont le caractère anormal n’est, au surplus, pas justifié.
Par ailleurs, et sachant que les circonstances du cambriolage seront examinées ci-après, l’absence prétendue de bâchage dudit échafaudage, est, en tout état de cause, sans rapport avec les griefs exposés par les époux [Y] quant à la perturbation excessive qu’ils allèguent quant à la jouissance paisible des lieux.
S’il n’est pas contestable que des travaux dans un immeuble, causent nécessairement, à ses occupants, des désagréments, nuisances et tracas, ces travaux, votés et exigés par la conservation de l’immeuble, ne peuvent, à eux seuls, fonder une réparation indemnitaire, sauf à établir un trouble anormal, excessif et imputable à la personne dont la responsabilité est recherchée. En l’espèce, aucune pièce versée aux débats ne révèle que les époux [Y] se soient plaints, de manière répétée, auprès du syndic, de nuisances excessives et circonstanciées et les requérants ne démontrent pas, entre autres, une négligence certaine et particulière de sa part pour les faire cesser ni même une simple passivité à ce propos.
Par ailleurs, la société GESTION DU MARAIS précise, sans être contredite, que les travaux, effectifs et certainement sonores, ont débuté le 19 juillet 2018 et ont été, immédiatement, suspendus à raison de l’opposition des demandeurs consécutive à l’accident de chantier. Les époux [Y] ayant notifié le 26 juillet 2018, à leur bailleur, leur décision de résilier le bail, l’intensité des bruits inhérents aux travaux n’a pu, sur la durée, être excessive.
Dans ces conditions, les époux [Y], ne démontrant pas de faute délictuelle imputable à la société GESTION DU MARAIS, seront déboutés de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 17.469,72 euros à son encontre.
Sur les demandes des époux [Y] au regard du cambriolage :
Du chef du cambriolage survenu, en l’absence des époux [Y], entre le 27 et le 28 juillet 2018, ces derniers dirigent leur demande uniquement contre la société GESTION DU MARAIS. Ils sollicitent la somme de 25.803,67 euros, à titre de compensation du préjudice financier subi à l’occasion du cambriolage, et la somme de 20.000 euros à titre de préjudice moral consécutif.
Les époux [Y] font valoir, sur la base des dispositions des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, que le syndic a manqué à son obligation de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Ils lui reprochent de n’avoir entrepris aucune démarche concernant les deux portes d’entrée dans l’immeuble qui demeuraient ouvertes. Ils contestent les prétendues réparations de la serrure de la porte cochère et estiment que la grille fermant la seconde porte a été placée après le cambriolage. Ils ajoutent que le service de gardiennage de l’immeuble, qui en assurait une certaine protection, a été remercié par le syndic.
Ils lui font grief de pas avoir fait surveiller le chantier ni recouvrir de bâches ou de filets de protection l’échafaudage, qui a permis l’intrusion à leur domicile. Ils soulignent que, dans les faits, les alarmes attendues n’ont pas été mises en oeuvre avant le sinistre et estiment que le syndic a commis une faute pour ne pas s’être assuré que l’entrepreneur respectait les règles de sécurité prévues dans le devis.
Ils estiment l’intégralité de leur préjudice à la somme de 38.000 euros, et réclament, - après déduction de la proposition d’indemnisation de leur propre assureur à hauteur de 12.196,33 euros -, la somme de 25.803,67 euros, au titre du préjudice matériel. Ils exposent avoir subi un préjudice moral, qu’ils évaluent à la somme de 20.000 euros, les objets dérobés étant principalement des objets de famille, des cadeaux de mariage, ou des documents officiels.
La société GESTION DU MARAIS, pour demander le rejet des prétentions, conteste tout manquement de sa part. Elle expose que la serrure de la porte cochère avait été réparée et que la deuxième porte est munie d’une grille avec code, qu’il n’est pas possible d’enjamber. Elle ajoute que la protection des échafaudages à l’aide de bâches et d’un système d’alarme étaient dues par l’entreprise de couverture, de sorte qu’elle s’est bien assurée de la sécurité de l’immeuble pendant le chantier. Elle précise que le syndicat des copropriétaires a décidé le licenciement de la gardienne de l’immeuble, pour faute personnelle et qu’en sa qualité de syndic, elle a exécuté la décision des copropriétaires.
Elle observe que les demandeurs n’expliquent pas le caractère limité de l’indemnisation par leur assureur et soutient qu’ils ne rapportent pas la preuve de leur préjudice matériel. Elle réclame le rejet de tout préjudice moral.
Sur ce,
Vu les articles 1240 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Il ressort de la facture de la société Ohm.elec du 19 octobre 2017, que la société GESTION DU MARAIS a fait procéder au remplacement de la serrure et de la gâche électrique de la porte cochère. Les époux [Y] ne justifient pas que, depuis cette réparation, la serrure de la porte de l’immeuble ait été défaillante et aucune plainte quant à une éventuelle pérennisation de cette situation n’est fournie par les requérants. Les photographies de l’immeuble versées aux débats, tant par la société GESTION DU MARAIS que par les époux [Y], ne sont pas, de manière objective, datées, de sorte que le tribunal ne peut apprécier la réalité, à l’époque des faits, d’une grille, derrière la porte cochère, ni sa hauteur. Il apparaît, cependant, y compris sur les photographies des requérants (pièce 21, 2ème photographie), qu’une grille était bien présente.
Les déclarations de M. [Y] devant les services de police révèlent, par ailleurs, qu’il existait trois codes d’accès pour atteindre le domicile des requérants.
De plus, les devis de la société GOUIDER, votés par l’assemblée générale des copropriétaires, et objets de l’ordre de service n°17-1-77 de la société Fendler Seemuller, architecte, maître d’oeuvre, prévoient un poste “Alarmes - protection du premier palier pendant une durée de 3 mois, mise en place d’une centrale d’alarme type GPRS, détecteurs intégrés et affichage signalétique dissuasif compris maintenance préventive et/ou corrective”. De même, étaient prévues la fourniture et la pose de filets de protection sur l’échafaudage hors rdc. et protection à l’aide de bâches. Par ailleurs, la société GESTION DU MARAIS ne peut se voir reprocher la suppression du service du gardiennage de l’immeuble, dès lors que la décision, à cet égard, relève de l’assemblée générale des copropriétaires qu’il appartient au syndic d’exécuter.
Il ressort de ce qui précède que des dispositions particulières de prévention avaient été arrêtées pour la réalisation du chantier considéré, de sorte qu’il ne peut être soutenu que le syndic s’est désintéressé des mesures de précaution à prévoir. Les requérants n’établissent pas de faute personnelle de la société GESTION DU MARAIS, étant rappelé que l’assemblée générale avait désigné le cabinet Fendler Seemuller, en qualité de maître d’oeuvre pour la surveillance et le contrôle des travaux.
De plus, le préjudice matériel invoqué par les requérants résulte d’une liste établie par leurs soins, sans aucun élément justificatif à l’appui. Ils ne produisent pas les éléments qui ont conduit leur propre assureur à limiter leur indemnisation à la somme de 12.196,33 euros. Aussi, les époux [Y] ne démontrent pas la réalité du solde de la perte financière qu’ils estiment avoir subie, à la suite du cambriolage.
Enfin, s’il a été éprouvant pour les requérants, et pour Mme [Y] particulièrement, d’avoir été confrontés à la survenance d’un cambriolage, - et ce même après avoir décidé de quitter les lieux -, aucune faute personnelle de la société GESTION DU MARAIS n’étant retenue, cette dernière ne peut être à l’origine d’un préjudice moral.
Les époux [Y] seront, dès lors, déboutés de leurs demandes au titre d’un préjudice matériel ou moral contre la société GESTION DU MARAIS.
Sur les demandes des époux [Y] au titre du remboursement du dépôt de garantie :
Les époux [Y] sollicitent, sur la base de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt de garantie de 1.360 euros ainsi que l’indemnité de retard de 136 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce à compter du 16 septembre 2018. Ils précisent que la déduction de la somme de 330 euros au titre de la dépose et de l’enlèvement d’une armoire n’est pas justifiée.
M. [E], pour demander le rejet des prétentions, fait valoir que le procès-verbal de constat de sortie du 16 août 2018 établit qu’une imposante armoire est demeurée dans l’appartement, laquelle n’était pas présente à l’entrée dans les lieux. Il ajoute que son démontage et son évacuation étaient nécessaires, ce qui a justifié le remboursement du dépôt de garantie, déduction faite des frais de 330 euros.
Sur ce,
Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est “restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l’arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
(...)
Décision du 23 Mai 2024
5ème chambre 2ème section
N° RG 20/01565 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRVER
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. (...)”.
Il ressort du contrat de bail qu’au titre du dépôt de garantie, une somme de 1.335 euros a été versée par les époux [Y], soit un mois de loyer en principal, étant précisé que ces derniers n’expliquent pas le chiffrage supérieur qu’ils invoquent à hauteur de 1.360 euros.
Il résulte du constat contradictoire de sortie en date du 16 août 2018 que les clés ont été restituées, à cette date, par les époux [Y] au bailleur.
M. [E] ne prétend pas qu’un arrêté des comptes, prenant en considération l’approbation des comptes de l’immeuble, était en l’espèce nécessaire ou que le constat d’état des lieux de sortie n’était pas conforme à celui d’entrée, à l’exception de la présence d’une armoire, que les demandeurs précisent avoir fait réaliser sur mesure et dû, compte tenu des circonstances, laisser dans les lieux.
Or, le bailleur, pour déduire, unilatéralement, du dépôt de garantie, une somme de 330 euros, au titre d’un devis de démontage et d’évacuation de l’armoire, - dont la copie, au demeurant, n’est pas au dossier de pièces remis au tribunal -, ne justifie pas avoir, au préalable, demandé aux demandeurs l’enlèvement de ladite armoire. Il sera relevé qu’au moment du départ des époux [Y], - dans les conditions particulières rappelées plus haut et après avoir subi un cambriolage -, l’échafaudage édifié dans l’immeuble rendait difficile le déménagement des locataires et, alors, impossible le déplacement de l’armoire, ce que ceux-ci avaient rappelé au bailleur, dès le 17 août 2018. Or, M. [E] ne prétend pas ni n’établit, avoir requis des demandeurs, après le repli de l’échafaudage, le retrait de l’armoire.
Dans ces conditions, l’intégralité du dépôt de garantie, soit la somme de 1.335 euros, doit être restituée aux époux [Y].
En vertu de l’article 1342-3 du code civil, le créancier peut refuser un paiement partiel même si la prestation est divisible.
L’offre de M. [E], en mars 2019, à hauteur de 1.030 euros ayant été refusée par les époux [Y], - le chèque à due concurrence ayant été renvoyé par leur conseil le 8 avril 2019 -, M. [E] sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 1.335 euros.
Au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie, M. [E] a été déclaré non fondé à en conserver une partie et son offre, faite en mars 2019, n’a pas été déclarée satisfactoire par le tribunal. Aussi, M. [E] reste redevable, par mois, de 10% du loyer mensuel en principal de 1.335 euros, - soit 133,50 euros -, à compter du 16 septembre 2018 jusqu’à la date du présent jugement.
Sur les demandes accessoires :
Au regard des circonstances de l’espèce, et sachant que les époux [Y] et M. [E], succombent, en partie, dans leurs prétentions, il y a lieu de dire que chaque partie gardera à sa charge les dépens par elle exposés.
De même, l’équité commande de rejeter l’ensemble des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :
Déboute M. [I] [Y] et Mme [J] [N] épouse [Y] de leurs demandes dirigées contre M. [B] [E] et la société LA GESTION DU MARAIS à hauteur de la somme de 17.469,72 euros au titre d’un préjudice moral du chef des travaux,
Déboute M. [I] [Y] et Mme [J] [N] épouse [Y] de leurs demandes dirigées contre la société LA GESTION DU MARAIS à hauteur des sommes de 25.803,67 euros au titre d’un préjudice financier et de 20.000 euros au titre d’un préjudice moral du chef du cambriolage,
Condamne M. [B] [E] à payer à M. [I] [Y] et à Mme [J] [N] épouse [Y] :
la somme de 1.335 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie,
* la somme de 133,50 euros, par mois, à compter du 16 septembre 2018 jusqu’à la date du jugement, au titre de l’indemnité mensuelle de retard sur la restitution du dépôt de garantie,
Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés,
Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette les plus amples demandes des parties.
Rappelle que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024
Le GreffierLe Président
Catherine BOURGEOISAntoine de MAUPEOU