TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N°24/
Référés Cabinet 2
ORDONNANCE DU : 24 Juillet 2024
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Juin 2024
GROSSE :
Le ...................................................
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EXPEDITION :
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N° RG 24/00940 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4R4G
PARTIES :
DEMANDERESSE
Madame [D] [I], née le 05 Octobre 1940 à [Localité 4]
venant aux droits de Monsieur [I] [Y]
eprésentée par son administrateur de biens le Cabinet LAUGIER-FINE sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
S.A.R.L. LE BUN
dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Me Paul-david DE MELO, avocat au barreau de MARSEILLE
DENONCE:
BANQUE POPULAIRE MÉDITERRANÉE
dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal
non comparante
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 12 décembre 2016, M. [Y] [I] a renouvelé le bail commercial consenti à la SARL ORCHIDEE THAI des locaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 10800 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement.
Par acte sous seing privé du 12 juillet 2018, la SARL ORCHIDEE THAI a cédé le fonds de commerce à la SARL LE BUN.
Mme [D] [I], venant aux droits de M. [Y] [I] a fait délivrer à la SARL LE BUN un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 28 avril 2023, pour une somme de 3923,68 euros, au titre de l’arriéré locatif.
Par acte de commissaire de Justice du 22 février 2024, Mme [D] [I] fait assigner la SARL LE BUN devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la SARL LE BUN et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner la SARL LE BUN à payer à Mme [D] [I] la somme provisionnelle de 11873,64 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 février 2024,
- condamner la SARL LE BUN au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la SARL LE BUN au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, ainsi que les frais de mise à exécution.
La procédure a été dénoncée à la banque populaire Méditerranée, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte d’huissier du 27 février 2024.
A l’audience du 26 juin 2024, Mme [D] [I] maintient les demandes de son acte introductif d’instance. Elle indique que le montant de la dette locative s’élève désormais à 14558,86 euros et s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.
La SARL LE BUN, représentée, reconnaît le principe de la dette et sollicite un délai de 6 mois pour s'acquitter des sommes dues et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai. Il affirme avoir réalisé un versement de 2100 euros le 25 juin 2024 et produit un justificatif.
En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2024.
SUR CE,
- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la SARL LE BUN a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 14558,86 euros, arrêtée au mois de juin 2024 inclus. Toutefois, la somme de 63,62 euros sollicitée au titre de frais d’huissier de Justice doit être déduite.
En l’absence de confirmation de la réception du règlement effectuée le 25 juin 2024 par la demanderesse, il n’y a pas lieu de le prendre en considération. Ce dernier viendra toutefois en déduction de la dette une fois sa réception confirmée.
L'obligation du locataire de payer la somme de 14.495,24 euros au titre des loyers échus, arrêtés au mois de juin 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SARL LE BUN à payer à Mme [D] [I] la somme provisionnelle de 14.495,24 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 6 juin 2024, mois de juin 2024 inclus.
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à la SARL LE BUN le 28 avril 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 mai 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 12 décembre 2016 à compter du 29 mai 2023.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la SARL LE BUN et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.
La SARL LE BUN explique cette absence de paiement par des difficultés de trésorerie.
Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SARL LE BUN, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.
Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 6 mois à la SARL LE BUN pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.
Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l'échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 29 mai 2023. Le maintien dans les lieux de la SARL LE BUN en dépit de la résiliation du bail causerait encore à Mme [D] [I] un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.
Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 29 mai 2023 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.
- Sur les autres demandes :
En outre, il n’apparaît pas inéquitable que la SARL LE BUN soit condamnée à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que Mme [D] [I] a été contraint d’exposer.
La SARL LE BUN est également condamnée aux dépens. En revanche, il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens d’exécution, à ce titre hypothétiques.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 décembre 2016 entre Mme [D] [I] d'une part, et la SARL LE BUN d'autre part, concernant les locaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 mai 2023,
Condamnons la SARL LE BUN à payer à Mme [D] [I], à titre provisionnel, une somme de 14.495,24 euros, arrêtée au 6 juin 2024, mois de juin 2024 inclus, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Autorisons la SARL LE BUN à s’acquitter de la dette en 6 fois, en procédant à 5 versements de 2400 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
Disons que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
Disons qu'à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu'il soit besoin d'une nouvelle action en justice ;
Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :
Ordonnons, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de la SARL LE BUN ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons la SARL LE BUN à payer à Mme [D] [I], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 29 mai 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;
En toute hypothèse :
Condamnons la SARL LE BUN à payer à Mme [D] [I] une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;
Condamnons la SARL LE BUN aux entiers dépens.
Le Greffier Le Président