TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me MIMOUN (C1450)
Me BROSSOLLET MAILLARD (B1124)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 22/12558
N° Portalis 352J-W-B7G-CXSWK
N° MINUTE : 7
Assignation du :
04 Août 2022
JUGEMENT
rendu le 24 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. JC CRÉATION (RCS de Paris 893 226 274)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Lionel MIMOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1450
DÉFENDERESSE
S.A.S. ALDETA (RCS de Paris 311 765 762)
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Me Mathilde BROSSOLLET MAILLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1124
Décision du 24 Juin 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/12558 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXSWK
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Sandra PERALTA, Vice-Président, statuant en juge unique,
assistée de Louise FLORET, Greffier, lors des débats et de Henriette DURO, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS
A l’audience du 24 Avril 2024 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 novembre 2021, la S.A.S. ALDETA (ci-après dénommée la société ALDETA) a donné à bail commercial à la S.A.S. JC CRÉATION (ci-après dénommée la société JC CRÉATION) des locaux situés dans le Centre Commercial Régional [Adresse 7], sis [Adresse 1] à [Localité 8] pour une durée de 24 mois à compter de la date de livraison du local, soit le 28 mars 2022, moyennant un loyer principal annuel de 130.000 euros, aux fins d'y exploiter une activité de "vente de prêt à porter mixte et accessoires s'y rapportant".
Par acte extrajudiciaire du 20 juillet 2022, la société ALDETA a fait délivrer à la société JC CRÉATION un commandement d'avoir à payer la somme de 93.703,08 euros, visant la clause résolutoire.
Par acte extrajudiciaire du 4 août 2022, la société JC CRÉATION a assigné la société ALDETA devant la présente juridiction, aux fins de :
- dire et juger que l'opposition à commandement est bien fondée et la déclarer recevable ;
- suspendre le paiement des loyers litigieux ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire ;
A titre subsidiaire :
- lui accorder 48 mois de délas pour s'acquitter de la dette locative ;
- débouter le bailleur de toutes ses demandes ;
- condamner la société ALDETA à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 12 octobre 2023, la société ALDETA demande au tribunal de :
"A TITRE PRINCIPAL :
• DEBOUTER la société JC CREATION de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A TITRE RECONVENTIONNEL:
• CONSTATER que le bail du 23 novembre 2021 se trouve résilié de plein droit depuis le 22 août 2022.
En conséquence :
• PRONONCER l'expulsion de la société JC CREATION, et celle de tout occupant de son chef, du local n°113, niveau City Level à usage de local commercial situés à Centre Commercial Régional « [Adresse 7] », sis [Adresse 1] à [Localité 8] sur un terrain cadastré section AK n°[Cadastre 5], d'une surface de 110,5 m² outre une mezzanine de 102m², à usage de « Vente de prêt à porter mixte et accessoires s y rapportant » ;
• CONDAMNER la société JC CREATION à payer à la société ALDETA la somme de 324.659,01 €, outre mémoire, selon décompte arrêté au 10 octobre 2023, assortie des intérêts de retard et pénalités de retard, à compter de la date d'exigibilité des sommes dues, et ce, jusqu'à parfait paiement ;
• FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle à hauteur du montant du dernier loyer contractuel facturé, soit la somme de 13.817,77 € TTC augmentée des charges contractuelles ;
• CONDAMNER la société JC CREATION à payer à la société ALDETA, une indemnité d'occupation mensuelle, fixée, sur la base du loyer contractuel, soit la somme 13.817,77 € TTC, augmentée des charges, des intérêts de retard (article 24.3) et pénalités de retard (article 24.3), à compter du 10/10/2023 date d'arrêté des comptes, et jusqu'à la libération complète des locaux ;
• ORDONNER le transport et la séquestration, aux frais de la société JC CREATION des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- pour le cas où il serait fait droit à la demande de délais, ORDONNER la déchéance du terme en cas de non réglement d'une seule des mensualités de l'échéancier, en sus des loyers courants:
EN TOUT ETAT DE CAUSE
• CONDAMNER la société JC CREATION à payer à la société ALDETA la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
• CONDAMNER la société JC CREATION aux entiers dépens. "
Il est expressément renvoyé à l'assignation de la société JC CRÉATION et aux conclusions de la société ALDETA pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.
Par ordonnance du 15 janvier 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge unique, initialement fixée au 09 avril 2025 a été avancée à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 24 avril 2024.
MOTIFS
Sur la demande de suspension du paiement des loyers litigieux et des effets de la clause résolutoire
La société JC CRÉATION sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle soutient que les quittances de loyers et le décompte des sommes dues n'ont jamais été adressés ; que le commandement de payer ne fait pas état des sommes qu'elle doit réellement régler ; que le commandement de payer doit être déclaré nul et nul effet ; qu'elle a dû faire face à des problèmes de normes exigés par le bailleur ; qu'elle a été contrainte de cesser son activité pendant plusieurs mois ; qu'elle a subi de plein fouet la pandémie COVID.
Décision du 24 Juin 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/12558 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXSWK
La société ALDETA s'oppose à la demande de la société JC CRÉATION. Elle soutient que les factures ont toujours été adressées à la société JC CRÉATION ; que le commandement de payer visant la clause résolutoire est accompagné d'un décompte des sommes dues ; que la société JC CRÉATION n'apporte pas la preuve de s'être acquittée de l'intégralité de l'arriéré locatif ; qu'elle n'a procédé à aucun règlement depuis son entrée dans les lieux ; que le chèque de 32.000 euros versé à titre de dépôt de garantie est revenu impayé ; que l'escalier d'accès à la mezzanine ne serait pas conforme à la réglementation en matière de droit du travail, ce qui avait été indiqué dans le RICT à destination du preneur ; que conformément aux dispositions de l'article 11.4 du bail dérogatoire, il appartient au preneur de se conformer à la réglementation ; qu'aucun grief ne peut être formulé à l'encontre du bailleur de ce chef ; que la société JC CRÉATION est de mauvaise foi en ce qu'elle exploite le local, utilisant de fait l'escalier sans avoir cherché à se conformer à la réglementation tout en déclarant impossible l'activité en raison de ce défaut ; que depuis l'entrée dans les lieux, le 28 mars 2022, aucune fermeture administrative n'a eu lieu et aucun état d'urgence sanitaire n'a de nouveau été déclaré.
Selon l'article L.145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La loi prévoyant donc une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.
Par acte extrajudiciaire du 20 juillet 2022, la société ALDETA a fait délivrer à la société JC CRÉATION un commandement d'avoir à payer la somme de 93.703,08 euros, visant la clause résolutoire.
L'article 24.1 du bail commercial intitulé "Clause résolutoire" stipule que "la présente clause résolutoire sanctionne toute méconnaissance par le preneur de l'une quelconque des obligations résultant pour lui au Bail.
Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer, de loyer variable additionnel, des charges de quelque nature que ce soit du fonds de roulement, de toutes sommes dues par l'effet du réajustement du dépôt de garantie, des accessoires, intérêts, pénalités de retard ou de tous frais, et plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues par le Preneur au Bailleur, quelle que soit l'origine de cette dette, ou encore en cas d'inexécution d'une seule des conditions du Bail ou de ses Annexes, y compris toutes les sommes qui y sont visées, le Bail sera, s'il plait au Bailleur, et sans qu'il soit besoin d'aucune formalité judiciaire, résilié, si un mois après un commandement de payer visant la présente clause et mettant le Preneur en demeure, soit de payer soit d'exécuter l'obligation ainsi méconnue, il n'a pas été satisfait à ce commandement, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration des délais ci-dessus."
En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 juillet 2022 comporte un décompte très précis et clair sur les sommes réclamées et permet au preneur de vérifier la prise en compte des paiements effectués. Par ailleurs, s'agissant des normes exigées par le bailleur, force est de constater que la société JC CRÉATION ne produit aucune pièce à l'appui de ses prétentions. Enfin, force est de constater que depuis l'entrée dans les lieux, le 28 mars 2022, la société JC CRÉATION n'a eu à subir aucune fermeture administrative en raison de la pandémie de COVID. Ainsi, contrairement à ce qu'elle soutient elle n'a pas subi de plein fouet la pandémie de COVID. Au demeurant, elle ne produit aucune pièce permettant de démontrer qu'elle a subi les conséquences de la pandémie de COVID.
La société JC CRÉATION sera donc déboutée de sa demande de suspension du paiement des loyers litigieux et des effets de la clause résolutoire.
Il n'est pas contesté que la société JC CRÉATION n'a pas régularisé les causes du commandement dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement.
Les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire étant réunies, le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Il sera ordonné l'expulsion de la société JC CRÉATION ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.
La société JC CRÉATION est, à compter du 10 octobre 2023, date sollicitée par la société ALDETA non contestée par la société JC CRÉATION, redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui sera fixée au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et taxes en sus.
Sur les arriérés locatifs
L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur.
La société locataire est redevable, au terme du décompte communiqué, de la somme 324.659,01 euros selon décompte arrêté au 10 octobre 2023.
La société JC CRÉATION sera donc condamnée à payer à la société ALDETA la somme de 324.659,01 euros, selon décompte arrêté au 10 octobre 2023, outre les intérêts au taux légal et pénalités de retard, la société JC CRÉATION ne s'y étant pas opposée, à compter du 10 octobre 2023.
Sur la demande de délais de paiement
La société JC CRÉATION qui ne produit aucune pièce sur sa situation financière ne justifie pas du bien fondé de sa demande de délais de paiement qui sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
La société JC CREATION, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance.
L'équité commande de condamner la société JC CRÉATION à payer à la société ALDETA la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la société JC CRÉATION sur le même fondement sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉBOUTE la S.A.S. JC CRÉATION de sa demande de suspension du paiement des loyers litigieux et des effets de la clause résolutoire,
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 23 novembre 2021, liant la S.A.S. ALDETA et la S.A.S. JC CRÉATION, à la date du 20 août 2022 à 24h00,
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux situés dans le Centre Commercial Régional [Adresse 7], sis [Adresse 1] à [Localité 8] dans les deux mois de la signification du présent jugement, l'expulsion de la S.A.S. JC CRÉATION et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,
DIT que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. JC CREATION à compter du 10 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus,
CONDAMNE la S.A.S. JC CRÉATION à payer la S.A.S. ALDETA la somme de 324.659,01 euros, selon décompte arrêté au 10 octobre 2023, outre les intérêts légaux et pénalités de retard à compter du 10 octobre 2023,
DÉBOUTE la S.A.S. JC CRÉATION de sa demande de délais de paiement,
CONDAMNE la société JC CREATION à payer la société ALDETA la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE la S.A.S. JC CRÉATION de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.S. JC CRÉATION en tous les dépens,
REJETTE toutes les autres demandes des parties.
Fait et jugé à Paris le 24 Juin 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA