TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JUIN 2024
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/06642 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XTUE
N° de MINUTE : 24/00871
DEMANDEUR
S.C.I. ACE PROPERTIES, représentée par son représentant légal
[Adresse 7]
[Localité 8]
représentée par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055
C/
DEFENDEURS
S.A.R.L. GROUPEMENT DE PREVENTION ET DES SURVEILLANCES SECURITE PRIVEE SARL, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Michel POMBIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2069
Maître Florent HUNSINGER, administrateur judiciaire de la société avec mission d’assister, désigné par jugement du 7 mars 2019 rendu par le Tribunal de commerce de Paris prononçant l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire,
[Adresse 3]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représenté
Maître [U] [T], mandataire judiciaire de la société désigné par jugement du 7 mars 2019 rendu par le Tribunal de commerce de Paris prononçant l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire,
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 29 avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 19 août 2016 et avenant du 10 mars 2023, la SCI ACE PROPERTIES a donné à bail à la SARL GROUPEMENT DE PREVENTION ET DES SURVEILLANCES SECURITE PRIVEE (GPS SECURITE PRIVEE) des locaux commerciaux situés [Adresse 7] (93).
La société GPS SECURITE PRIVEE a été placée en redressement judiciaire selon un jugement du tribunal de commerce de Paris du 7 mars 2019.
Par acte extrajudiciaire du 4 octobre 2022, un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à payer la somme de 13 959,30 euros a été signifié par la SCI ACE PROPERTIES à la SARL GPS SECURITE PRIVEE.
Par acte du 27 juin 2023, signifié à l’administrateur judiciaire le 21 juin 2023 et au mandataire judiciaire le 22 juin 2023, la SCI ACE PROPERTIES a fait assigner la société GPS SECURITE PRIVEE devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 janvier 2024, la SCI ACE PROPERTIES sollicite du tribunal de :
-DEBOUTER la société GPS SECURITE PRIVEE de l’ensemble de ses demandes
-La DECLARER recevable en ses demandes,
A titre principal,
-CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 novembre 2022 du contrat de bail commercial signé le 19 août 2016 et avenant du 10 mars 2023 entre la société ACE PROPERTIES d’une part, et la société GROUPEMENT DE PREVENTION ET DES SURVEILLANCES SECURITE PRIVEE d’autre part ;
-ORDONNER l'expulsion de la société GROUPEMENT DE PREVENTION ET DES SURVEILLANCES SECURITE PRIVEE et de tous occupants de son chef des locaux , sans délai et ce, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-DIRE qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il plaira à la requérante et ce, aux frais de la défenderesse ;
A titre subsidiaire,
-PRONONCER, la résiliation judiciaire du bail
-ORDONNER l'expulsion de la société GROUPEMENT DE PREVENTION ET DES SURVEILLANCES SECURITE PRIVEE et de tous occupants de son chef des locaux, sans délai et ce, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;
-DIRE qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il plaira à la requérante et ce, aux frais de la défenderesse ;
En tout état de cause,
-FIXER la créance antérieure au jugement d’ouverture du 7 mars 2019, d’un montant de 6.575,12 euros, augmentée des intérêts à taux légal, détenue par la société ACE PROPERTIES, au passif de la procédure de la société GPS SECURITE PRIVEE ;
-CONDAMNER la société GPS SECURITE PRIVEE à lui payer la somme de 39 558,40 euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus au 6 novembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus), avec intérêt au taux légal depuis le commandement de payer en date du 04/10/2022 ;
-CONDAMNER la société GPS SECURITE PRIVEE à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges majorés de 50% à compter du 5 novembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés -CONDAMNER la société GPS SECURITE PRIVEE à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER la société GPS SECURITE PRIVEE aux dépens incluant le coût du commandement de payer.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 mars 2024, la société GPS SECURITE PRIVEE sollicite du tribunal de :
- DÉCLARER irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et ses conséquences
- DÉBOUTER la bailleresse de sa demande de résiliation judiciaire, ainsi que de toutes les autres demandes qui en résultent
- DIRE qu’en cas de dette locative, la locataire devra la régler à hauteur de 1 000 euros par mois les 35 premières échéances et le solde le 36ème mois
- ORDONNER à la bailleresse de rembourser à la locataire les charges indûment perçues, dont le montant est à parfaire
- CONDAMNER la bailleresse à payer à la locataire la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 29 avril 2024 et mise en délibéré au 24 juin 2024.
Régulièrement cités dans les conditions prévues à l’article 658 du code de procédure civile, Maître CORRE, mandataire judiciaire de la société GPS SECURITE PRIVEE, et Maître HUNSINGER, administrateur judiciaire, n’ont pas constitué avocat.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À défaut de comparution du défendeur, l’article 472 du code de procédure civile dispose que le juge ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.
Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes visant à voir “déclarer que” qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.
La demande de la société GPS SECURITE PRIVEE visant à voir juger irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire ne reposant sur aucune fin de non-recevoir mais sur la contestation de la validité du commandement de payer, doit être interprétée comme une demande de rejet et non d’irrecevabilité.
Sur les demandes de constat de l’acquisition de l’effet de la clause résolutoire, de la résiliation du bail, d’expulsion et les demandes subséquentes
La SCI ACE PROPERTIES sollicite que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et prononcée l’expulsion de la société GPS SECURITE PRIVEE. Se fondant sur l’article 20 du bail, sur les articles L. 145-1 et L. 622-14 du code de commerce et sur la jurisprudence, elle expose avoir respecté le délai de carence de trois mois à compter du jugement d’ouverture intervenu le 7 mars 2019. Sur le fond de sa demande, elle indique qu’un commandement de payer demeure valable même si une partie de la dette comprend un solde débiteur injustifié. Elle précise qu’au commandement de payer était annexé un décompte des sommes dues contrairement à ce qu’indique la société GPS SECURITE PRIVEE.
La société GPS SECURITE PRIVEE fait valoir que le commandement de payer ne mentionne pas le décompte de la dette, et que le décompte présenté comme ayant été joint au commandement de payer porte la mention d’un solde antérieur d’un montant de 4 996,43, sans aucune précision sur l’origine de cette dette. Elle en conclut que le commandement de payer est nul. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement sur une durée de 36 mois, faisant valoir qu’elle s’est régulièrement acquittée du loyer et des charges jusqu’au cours de l’année 2021, date à laquelle elle s’est aperçue que la bailleresse lui facturait indûment des charges et a décidé de consigner les loyers. Elle indique que son chiffre d’affaires est en nette évolution depuis 2020, grâce à une réorganisation de ses activités.
L’article L. 622-14 du code de commerce, applicable à la procédure de redressement judiciaire comme le précise l’article L. 631-14 du même code, prévoit que la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise peut intervenir lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.
En l’espèce, il n’est pas contesté que la bailleresse a agi plus de trois mois après le jugement d’ouverture et que le défaut de paiement dont elle se prévaut concerne des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement. Sa demande est donc recevable.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause.
En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte extrajudiciaire du 4 octobre 2022, reproduisant la clause résolutoire du bail, la SCI ACE PROPERTIES a délivré commandement à la SARL GPS SECURITE PRIVEE de payer, dans le délai d'un mois, la somme de 13 959,30 euros en principal, au titre des loyers impayés.
Contrairement à ce que fait valoir la société GPS SECURITE PRIVEE, au commandement de payer du 4 octobre 2022 est annexé un décompte, comme en atteste la mention de l’huissier inscrite en première page : « Dette locative selon décompte joint arrêté au 26/09/2022 ». Ledit décompte précise l’ensemble des échéances mensuelles depuis le 1er janvier 2022, les loyers étant distingués des charges et taxes, dont la société GPS SECURITE PRIVEE ne conteste qu’en partie le montant, à savoir les provisions pour charges, soit la somme totale de 3 263,40 ((302,17+60,43) x 9) euros.
Le fait que le décompte mentionne un solde antérieur de 4 996,43 euros ou que les provisions pour charges soient injustifiées est inopérant dans la mesure où il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer portant sur un montant supérieur aux sommes réellement dues reste valable à concurrence de celles-ci, en l’espèce au minimum la somme de 5 699,47 euros (13 959,30 – 3 263,40 – 4 996,43).
Il n’est pas contesté que la SARL GPS SECURITE PRIVEE ne s’est acquittée d’aucune somme dans le mois ayant suivi le commandement de payer.
Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 4 octobre 2022 étant demeuré infructueux, la clause résolutoire a donc été acquise le 4 novembre 2022.
La SARL GPS SECURITE PRIVEE sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.
Elle n’apporte cependant pas la preuve qu’elle aurait consigné les loyers comme elle l’affirme. S’agissant de sa situation financière, elle produit uniquement un tableau de l’évolution de son chiffre d’affaires, dont la valeur probatoire est toute relative puisqu’il a été constitué manuellement, n’est pas daté ni accompagné d’aucune pièce comptable de nature à permettre son contrôle par le tribunal. Il sera au surplus relevé qu’elle sollicite des délais de paiement de 36 mois alors que seuls des délais de 24 mois pourraient lui être accordés en application de l’article 1343-5 du code civil. Enfin et surtout, n’ayant procédé à aucun paiement depuis juillet 2022, et ce de manière délibérée comme elle l’indique elle-même, sa bonne foi n’est pas démontrée.
Au regard de ces éléments, il convient de la débouter de sa demande de délais de paiement, de constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 5 novembre 2022, et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la preneuse selon les termes du dispositif ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
La SCI ACE PROPERTIES sollicite que la société GPS SECURITE PRIVEE soit condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges majorés de 50 %.
En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l’espèce, le bail prévoit en sa page 30 qu’ « à la fin des relations contractuelles, qu’elles interviennent à la suite d’une résiliation amiable ou de plein droit du bail, ou encore de son non-renouvellement ou de toute autre cause, l’indemnité d’occupation de base trimestrielle due par le Preneur sera forfaitairement fixée à un quart (1/4ème) du montant du loyer annuel dû en fin de bail, (tout mois commencé étant dû) majoré de cinquante pour cent (50%), outre la T.V.A. et les charges diverses prévues par le bail. »
Cette clause, en ce qu’elle fixe à l’avance et de façon forfaitaire l’indemnité perçue par le bailleur, en cas d’inexécution par le preneur de son obligation de paiement du loyer, constitue une pénalité soumise au pouvoir modérateur du juge. Cette clause apparaît manifestement excessive et l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer, majoré de 20 %, outre les taxes et charges.
La SARL GPS SECURITE PRIVEE devra par conséquent s’acquitter au profit de la SCI ACE PROPERTIES d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, majoré de 20 %, outre toutes les taxes et charges exigibles conformément au bail expiré, et ce à compter du 4 novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs.
Sur la demande de fixation de la créance antérieure au jugement d’ouverture
L'article L 622-21 du code de commerce interdit toute action en recouvrement des loyers et charges régulièrement nés avant le jugement d'ouverture de la procédure collective. Il appartient au bailleur, selon les articles L.622-24 et L.622-26 du même code, de procéder à une déclaration de créance dans un délai de deux mois, sauf à être relevé de forclusion.
En l’espèce, le jugement d’ouverture de la procédure collective est intervenu le 7 mars 2019.
La demanderesse produit une déclaration de créance datée du 6 novembre 2023. Elle ne justifie pas avoir été relevée de sa forclusion.
Sa demande en fixation de sa créance antérieure au jugement d’ouverture est donc irrecevable.
Sur la demande en paiement de la créance postérieure privilégiée
Selon l’article 1103 du code civil, il appartient au preneur de s’acquitter du loyer et des charges contractuellement dus entre les mains de son bailleur.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Selon l'article L 641-13 du code de commerce, les sommes nées postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité, ce qui est le cas des loyers et charges ainsi que de l'indemnité d'occupation due par le preneur qui n'a pas restitué les clefs du local loué dans lequel il exerce son activité, sont payables à leur échéance.
Il est de jurisprudence constante que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement.
En l’espèce, il résulte du décompte produit par la SCI ACE PROPERTIES et arrêté au 6 novembre 2023, que la SARL GPS SECURITE PRIVEE est redevable de la somme de 39 558,40 (46 133,52 – 6 575,12) euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation non majorées sur la période allant du 8 mars 2019 au 6 novembre 2023.
La société GPS SECURITE PRIVEE conteste le montant des charges appelées, faisant valoir qu’elles se rapporteraient à un autre bâtiment du complexe.
La SCI ACE PROPERTIES ne produit pas de pièces de nature à justifier d’une régularisation des charges ou du montant des charges par elle exposées et dues par la société GPS SECURITE PRIVEE en application du bail, sur la période postérieure au jugement d’ouverture.
Il convient par conséquent de déduire de sa créance les appels de provision sur charges, faute de pièces justificatives suffisantes. Ces appels s’élèvent à la somme de 362,60 (302,17 + 60,43) euros par mois, TVA incluse, soit la somme totale de 16 317 (362,60 x 45) euros sur la période allant du 7 mars 2019 au 31 décembre 2022, l’exercice 2023 n’étant pas clos à la date du décompte et ne pouvant par conséquent donner lieu à reddition.
Il convient également de déduire la somme de 228,11 euros appelée le 18 octobre 2022 et correspondant au commandement de payer, ainsi que la somme de 25 euros intitulée « Facture août (hono huiss) », dont il n’est justifié par aucune pièce.
La société GPS SECURITE PRIVEE sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 22 988,29 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation non majorées sur la période allant du 8 mars 2019 au 6 novembre 2023.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 5 699,47 euros, déduction faite du solde antérieur non justifié par le décompte annexé, et des appels de provision sans cause que visait le commandement de payer, et à compter de la présente décision sur le surplus.
Sur la demande reconventionnelle en répétition des charges indues
La société GPS SECURITE PRIVEE sollicite la répétition des charges indues, « dont le montant est à parfaire ».
Les appels de charge ayant été déduits de son arriéré locatif, il convient de la débouter de cette demande, au demeurant non quantifiée.
Sur les mesures de fin de jugement
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL GPS SECURITE PRIVEE, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 octobre 2022.
Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI ACE PROPERTIES l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SARL GPS SECURITE PRIVEE sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
-Rejette la demande de délais de paiement formée par la SARL GPS SECURITE PRIVEE,
-Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 5 novembre 2022 du bail commercial conclu entre les parties et portant sur le local sis [Adresse 7] (93),
-Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SARL GPS SECURITE PRIVEE et de tous occupants de son chef des locaux objet du bail commercial,
-Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
-Fixe à la somme de 1 861,32 euros la créance antérieure au jugement du tribunal de commerce de Paris du 7 mars 2019 détenue par la SCI ACE PROPERTIES au passif de la procédure de la SARL GPS SECURITE PRIVEE,
-Déclare irrecevable la demande de la SCI ACE PROPERTIES en fixation de sa créance antérieure au passif de la SARL GPS SECURITE PRIVEE,
-Condamne la SARL GPS SECURITE PRIVEE à payer à la SCI ACE PROPERTIES la somme de 22 988,29 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation non majorés dus sur la période allant du 8 mars 2019 au 6 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 5 699,47 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus,
-Condamne la SARL GPS SECURITE PRIVEE à payer à la SCI ACE PROPERTIES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, majoré de 20 %, outre les taxes et charges à compter du 5 novembre 2022 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,
-Déboute la SARL GPS SECURITE PRIVEE de sa demande en répétition des charges indues,
-Condamne la SARL GPS SECURITE PRIVEE à payer à la SCI ACE PROPERTIES la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamne la SARL GPS SECURITE PRIVEE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 octobre 2022,
-Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CORON