TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/57013 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S7Q
N° : 13
Assignation du :
25 Août 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 24 juin 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEUR
PARIS HABITAT - OPH
Etablissement Public Industriel et Commercial
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173
DEFENDERESSE
La S.A.S. [5]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Laurence COHEN BARRALIS, avocat au barreau de PARIS - #K0043
DÉBATS
A l’audience du 27 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 17 mars 2010, l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH a donné à bail commercial à la société [5] des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], [Localité 6], moyennant un loyer annuel en principal de 14.000 euros payable mensuellement et par avance.
Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2023, l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH a fait délivrer à la société [5] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 62.216,59 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 2e trimestre 2023 inclus.
Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH a assigné la société [5] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- ordonner l'expulsion de la société [5] et de tous occupants de son chef,
- régler le sort des meubles,
- condamner la société [5] à lui payer la somme provisionnelle de 66.565,63 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 3e trimestre 2023 inclus, majorée au taux des avances sur titre de la Banque de France majorée de deux points à compter de leur exigibilité ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner la société [5] à lui payer une indemnité d'occupation trimestrielle équivalente au dernier loyer trimestriel quittancé et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,
- dire que l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH pourra conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité,
- condamner la société [5] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de la SELAS CLOIX MENDES-GIL.
Par conclusions déposées à l'audience, la société [5] a demandé au juge de dire n'y avoir lieu à référé, à titre subsidiaire, accorder à la société [5] un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision avec suspension de la clause résolutoire, en tout état de cause, condamner l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH à verser à la société [5] la somme de 1.087,60 euros à titre de provision en restitution des trop perçus de loyers arrêtés au 31 mai 2023, condamner l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce, il convient de constater au regard du décompte annexé au commandement de payer que les sommes dont le paiement est réclamé porte sur des régularisations de charge et non sur le paiement des loyers que le preneur à continué à payer.
Or il existe une contestation sérieuse sur le montant des régularisations de charges réclamées, ces dernières portant sur une consommation d'eau froide particulièrement conséquente entre 2021 et 2023 alors qu'il ressort des pièces 7 et 8 que le compteur numéro 41 qui correspondrait selon la société [5] au local indique une consommation de 0 m3 depuis 2021.
En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion de la société [5] et la séquestration du mobilier se trouvant sur place, et à condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation.
De la même manière, il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision formulée par l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH qui porte sur le paiement des charges afférentes à la consommation d'eau froide.
S'agissant de la demande de provision formulée par la société [5] portant sur un trop-perçu qui s'élèverait à la somme de 1.087,60 euros, il convient de constater que les éléments versés par la locataire ne permettent pas de vérifier ses allégations dès lors que la pièce 8 sur laquelle elle appuie sa demande n'a pas été versée à la procédure.
L'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH sera condamné au paiement des dépens de l'instance.
Il ne paraît pas inéquitable de condamner l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH à payer à la société [5] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial, à ordonner l'expulsion de la société [5] des lieux loués, la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux, à la conservation du dépôt de grantie, et à obtenir la condamnation de celle-ci à lui verser une indemnité d'occupation provisionnelle ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société [5] ;
Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;
Condamnons l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH à payer à la société [5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;
Condamnons l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH aux dépens;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 24 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELCaroline FAYAT