Du 24 mai 2024
5AG
SCI/
PPP Contentieux général
N° RG 22/02467 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W7PD
[Z] [K]
C/
[Y] [D], [L] [E] épouse [D], Syndic. de copro. DOMAINE DES SOURCES
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
JUGEMENT EN DATE DU 24 mai 2024
JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,
DEMANDEUR :
Monsieur [Z] [K]
né le 22 Août 1989 à [Localité 10]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 4]
Représenté par Me Marine GARCIA (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEURS :
Monsieur [Y] [D]
né le 07 Juillet 1963 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Madame [L] [E] épouse [D]
née le 09 Octobre 1972 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DES SOURCES
[Adresse 8]
[Localité 4]
pris en la personne de son syndic, SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, RCS de BORDEAUX B 432 296 234
Agence de [Localité 11]
[Adresse 3]
Représentée par Maître Laure GALY de la SELARL GALY & ASSOCIÉS (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 25 Mars 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail en date du 18 septembre 2018 M. [Z] [K] était locataire de l’appartement B 202 au sein de la Résidence «Domaines des Sources», soumise au statut de la copropriété, située [Adresse 8] à [Localité 9]. Le bail lui a été consenti par Monsieur [Y] [D] et Madame [L] [E]-[D] (ci-après M. et Mme [D]), représentés par la Société IMMO 9 GESTION en charge de la gestion locative.
Invoquant des dommages subis en raison du dysfonctionnement persistant du portail électrique de la résidence, et après avoir effectué des démarches amiables auprès du syndic de la résidence, notamment par courrier du 20 février 2021, pétition de locataires en date du même jour, et courrier de son avocat en date du 10 mars 2021, M. [Z] [K] a saisi le conciliateur de justice, pour obtenir une indemnisation de ses bailleurs.
Á l’issue de la réunion de conciliation du 13 janvier 2022, la conciliatrice a constaté l’échec de la tentative.
M. [Z] [K] a donné congé et quitté le logement le 21 juillet 2022.
Par actes délivrés les 10 et 24 août 2022 M. [Z] [K] a fait assigner M. et Mme [D] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence «Domaine des Sources» représenté par son syndic, la Société PICHET, à l’audience du18 octobre 2022 du juge des contentieux de la protection, pour être indemnisé de ses préjudices matériel et moral résultant du dysfonctionnement du portail électrique de la résidence.
Après plusieurs reports pour échange des pièces et conclusions entre les parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 25 mars 2024.
M. [Z] [K], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection au visa des articles 1719 du Code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989, 14 de la loi du 10 juillet 1965 de :
In limine litis, se déclarer compétent pour statuer sur ses demandes,
En tout état de cause,
- constater que Monsieur [Y] [D] et Madame [L] [E]-[D] ont failli à leur obligation de lui assurer la jouissance paisible du bien loué
- constater que le syndicat des copropriétaires de la Résidence «Domaine des Sources», pris en la personne de son syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, a failli à son obligation d’entretien et de préservation des parties communes
- constater que les manquements de Monsieur [Y] [D] et Madame [L] [E]-[D] sont en lien direct et certain avec les préjudices subis
- constater que les manquements du syndicat des copropriétaires de la Résidence « Domaine des Sources », pris en la personne de son syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, sont en lien direct et certain avec les préjudices subis
- condamner solidairement Monsieur [Y] [D], Madame [L] [E]-[D] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence «Domaine des Sources», sise [Adresse 8] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, à lui verser la somme de 850 € en réparation de son préjudice matériel ;
- condamner solidairement Monsieur [Y] [D], Madame [L] [E]-[D] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence «Domaine des Sources», pris en la personne de son syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, à lui verser la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral
- condamner solidairement Monsieur [Y] [D], Madame [L] [E]-[D] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence «Domaine des Sources», sise [Adresse 8] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES à la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.
Il fait valoir que le juge des contentieux de la protection est compétent dès lors qu’il a subi divers préjudices dans le cadre de l’exécution de son contrat de bail et qu’il en va d’une bonne administration de la justice que le juge des contentieux de la protection connaisse de l’entier litige puisqu’il demande une condamnation solidaire de ses bailleurs et du syndicat des copropriétaires.
Il soutient avoir subi les conséquences du défaut de réparation du portail électrique de la résidence, sans action durant 10 mois pour y remédier.
Il observe qu’il appartient au bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, que sa responsabilité est engagée en cas d’inertie à l’égard du syndicat des copropriétaires pour faire cesser les troubles même s’ils proviennent des parties communes, et qu’en l’espèce ses bailleurs et leur mandataire se sont avérés passifs. Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires quant à lui a failli à son obligation d’entretien et de mise en sécurité des parties communes et qu’il est responsable des fautes commises par son syndic dans l’exécution de sa mission. Il soutient qu’il est en conséquence fondé à être indemnisé des préjudices matériel et moral subis.
M. et Mme [D], représentés par avocat, demandent au juge des contentieux de la protection de :
- déclarer M. [Z] [K] mal fondé en ses prétentions et l’en débouter
- ordonner leur mise hors de cause
- condamner M. [Z] [K] à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.
Ils expliquent que M. [Z] [K] a rencontré des désagréments liés à des actes de vandalisme perpétrés par des tiers au sein de la résidence, que leur gestionnaire de bien s’est efforcé d’y répondre en lieu et place du syndic de la copropriété qui a fait preuve d’une inertie certaine. Ils font donc valoir ne pas avoir failli à leurs obligations. Ils indiquent ne pas être tenus à la garantie du fait de tiers, ce qui est le cas en l’espèce puisque les dommages proviennent de l’intrusion de tiers dans la résidence et se situent dans les parties communes, et que leur mandataire est intervenu à de multiples reprises auprès du syndic de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence «Domaine des Sources», représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :
à titre liminaire se déclarer incompétent pour connaître des demandes de M. [Z] [K]
sur le fond,
- débouter M. [Z] [K] de ses prétentions
- condamner M. [Z] [K] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.
Il fait valoir que le juge des contentieux de la protection est incompétent pour connaître des demandes de M. [Z] [K] à son encontre et sur le fond il soutient que les dysfonctionnements sont la conséquence d’actes de vandalisme et non d’un défaut d’entretien des parties communes, de même que les dégradations et vols sont la conséquence d’actes de vandalisme de tiers dont la responsabilité pénale et civile est engagée. Il ajoute que M. [Z] [K] ne justifie pas des préjudices matériels dont il réclame réparation et que sa demande au titre d’un préjudice moral forfaitaire n’est pas étayée.
SUR QUOI
Sur la compétence du juge des contentieux de la protection
L’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire prévoit notamment que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.
En l’espèce, M. [Z] [K] se plaint de troubles subis alors qu’il était locataire au sein de la résidence DOMAINE DES SOURCES et impute les dommages consécutifs à ses bailleurs et au syndicat des copropriétaires. Le juge des contentieux de la protection est incontestablement compétent pour traiter des demandes formées à l’encontre des bailleurs, alors que le bail est la cause ou l’occasion du litige né avec le syndicat des copropriétaires. Au surplus, il importe que le même juge connaisse de l’entier litige.
Dès lors l’exception d’incompétence sera rejetée.
Sur le manquement de M. et Mme [D] à leurs obligations
En application des dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail.
Par ailleurs l’article 1725 du code civil prévoit que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
M. [Z] [K] explique que le 21 février 2019 il a été victime d’une tentative de vol avec dégradation de sa moto, alors que celle-ci était garée dans le parking privé de la résidence dont le portail dysfonctionnait et était en conséquence ouvert, qu’il a alors informé son bailleur mais aussi le syndic de copropriété PICHET en charge de la gestion de l’immeuble, que malgré ses alertes, les défendeurs ont tardé à procéder aux réparations nécessaires et n’ont accompli leurs obligations qu’a minima puisque le portail a cessé à nouveau de fonctionner, qu’à la fin de l’année 2019, deux colis se trouvant dans sa boîte aux lettres ont été volés et que le 20 février 2021, il a découvert en rentrant à son domicile que sa moto avait été dépouillée de la quasi-totalité de ses éléments et saccagée, et ce car le portail une nouvelle fois ne fonctionnait pas.
Il reproche aux bailleurs de ne pas avoir été diligents auprès du syndicat des copropriétaires.
Il ressort des débats que les dommages dont il réclame réparation concernent exclusivement les désordres subis dans les parties communes, même s’il invoque des désordres dans les parties privatives pour lesquels il ne produit aucune pièce.
Le bailleur, qui n’a pas la responsabilité des parties communes s’agissant des immeubles en copropriété, ne peut être tenu des dommages subis du fait de l’intrusion de tiers dans les parties communes, à moins d’établir que ces intrusions proviennent d’une faute du syndicat des copropriétaires et que le bailleur a été négligent en n’effectuant aucune diligence auprès du syndicat des copropriétaires pour faire cesser les désordres à l’origine de ces intrusions.
En l’espèce, les dommages allégués proviennent de l’intrusion de tiers dans les parties communes.
Le mandataire des bailleurs, après chaque réclamation dont il est justifié dans le dossier, est intervenu pour relayer les plaintes du locataire et demander l’intervention du syndicat.
Il a donc été diligent alors qu’il ne disposait pas de moyen d’action pour se substituer au syndicat des copropriétaires.
En conséquence, la responsabilité de M. et Mme [D] n’est pas engagée et M. [Z] [K] sera débouté de ses demandes à leur encontre.
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
En application de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires
a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
M. [Z] [K] verse aux débats :
- la plainte déposée le 21 février 2019 auprès du commissariat d’[Localité 9] à la suite de dégradations commises sur sa moto alors qu’elle était stationnée dans le parking de la Résidence et que le portail était en panne depuis 15 jours
- la plainte déposée auprès du même commissariat le 22 janvier 2020 à la suite du vol de colis dans sa boîte aux lettres à deux reprises alors qu’il était établi que la Poste avait bien distribué ces colis
- la pétition rédigée par M. [Z] [K] le 20 février 2021, signée par 45 occupants de la Résidence, dénonçant l’insécurité dans la Résidence en raison des dysfonctionnement des portes et portails, rappelant que le portail donnant sur la rue étant alors en panne depuis trois mois ce qui générait des vols et un climat d’anxiété, et réclamant la réparation urgente
- la plainte déposée le 22 février 2021 auprès du commissariat d’[Localité 9] pour la dégradation de sa moto alors qu’elle était stationnée dans la résidence, les voleurs ayant démonté et emporté tous les éléments en ne laissant que le cadre, le moteur et les roues,
- une photographie de la moto après ce vol corroborant sa plainte et deux photographies justifiant de la mise à l’arrêt en position ouverte de la porte basculante d’accès à la Résidence.
Il est établi que de multiples demandes ont été formées auprès du syndic de la Résidence, sans que le syndicat des copropriétaires produise aucune pièce permettant d’établir, d’une part que les pannes récurrentes proviendraient d’actes de vandalisme comme il l’affirme, d’autre part qu’il a pris les mesures nécessaires pour faire réparer le portail et que le retard ne lui serait pas imputable.
Il s’ensuit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée au titre des dommages occasionnés par suite du défaut de fermeture de la résidence, qui a permis l’intrusion des tiers qui ont dégradé la moto et volé les accessoires de la moto et les colis dans les boîtes aux lettres de la résidence.
Sur la réparation du préjudice
Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué.
La réparation des préjudices est soumise au principe de la réparation intégrale. Ce principe impose que les dommages et intérêts alloués au créancier de l’obligation réparent le préjudice subi sans qu'il en résulte pour lui ni perte ni profit. Enfin il incombe à celui qui demande réparation de démontrer le préjudice dont il est réclamé réparation et le lien de causalité entre la faute ou le manquement et ce préjudice.
En l’espèce M. [Z] [K] réclame au titre du préjudice matériel le remboursement des franchises et de la somme versée à son avocat pour l’envoi d’un courrier de réclamation.
Cependant, et alors que le syndicat des copropriétaires de la Résidence «Domaine des Sources» a observé dans ses conclusions qu’il ne justifiait pas de ces préjudices, il ne produit aucune pièce concernant le montant des franchises restées à sa charge, ni la facture de son conseil.
Dans ces conditions, la preuve ne pouvant reposer sur ses seules affirmations, la demande au titre du préjudice matériel sera rejetée.
M. [Z] [K] réclame en outre une somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral.
Il justifie des multiples démarches faites pour obtenir la sécurisation de la Résidence et avoir été victime de dégradations de sa moto et vols de colis, permis par le défaut de fermeture de la Résidence, alors que la pétition du 20 février 2021 démontre le caractère anxiogène du défaut de fermeture du portail d’accès à la Résidence.
Sa demande d’allocation d’une somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral est ainsi suffisamment étayée, et le syndicat des copropriétaires de la Résidence «Domaine des Sources» sera donc condamné à lui payer cette somme.
Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Les dépens de l’instance seront supportés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence «Domaine des Sources», partie perdante, qui sera condamné à payer à M. [Z] [K] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile, l’équité conduisant à laisser à M. et Mme [D] la charge de leurs frais irrépétibles.
En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision et aucun motif ne justifie de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en dernier ressort,
SE DÉCLARE matériellement compétent pour statuer sur l’entier litige ;
REJETTE en conséquence l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence «Domaine des Sources» ;
DÉBOUTE M. [Z] [K] en ses demandes à l’encontre de M. et Mme [D] ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence «Domaine des Sources» à payer à M. [Z] [K] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral ;
DÉBOUTE M. [Z] [K] de sa demande en réparation du préjudice matériel ;
DÉBOUTE les parties en leur demandes autres, plus amples ou contraires ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence «Domaine des Sources» aux dépens ainsi qu’à payer à M. [Z] [K] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIERLA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection