N° RG 10/04531 - N° Portalis DBX6-W-B62-K7WX
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE
71F
N° RG 10/04531 - N° Portalis DBX6-W-B62-K7WX
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
S.C.I. ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX
C/
Syndic. de copro. LES GALERIES BORDELAISES
S.C.I. LES DEUX ARCHES, S.C.I. LES TROIS ARCHES, S.C.I. FAISANDERIE, [D] [T], [G] [H], [ZW] [MC], [I] [P] épouse [RS], [Y] [W], S.C.I. DU 18 JUILLET, [SD] [K], [V] [UW] [N], [R] [XD], [JJ] [X], [U] [E], S.C.I. [F]
Exécutoires délivrées
le
N° RG 10/04531 - N° Portalis DBX6-W-B62-K7WX
à
Avocats : Me Alexandre BIENVENU
la SCP HARFANG AVOCATS
la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS
Me Christine MOREAUX
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 25 JUIN 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,
Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge,
Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 14 Mai 2024 sur rapport de Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDERESSE :
S.C.I. ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX
10 rue Sainte Catherine
33000 BORDEAUX
représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
DEFENDERESSE :
Synd. de copropriétaires LES GALERIES BORDELAISES, pris en la personne de son Syndic la SAS NEXITY LAMY sise 10 place Ravezies à BORDEAUX (33042 cedex)
10 à 16 rue Sainte Catherine - 69 et 71 rue Saint Rémi -
7 à 13 rue des Piliers de Tutelles - 2-4 rue Maison Daurade
33000 BORDEAUX
représentée par Me Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
PARTIE INTERVENANTE :
S.C.I. LES DEUX ARCHES
10 rue Sainte te Catherine
32 Galerie Bordelaise
33000 B0RDEAUX
représentée par Me Alexandre BIENVENU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
S.C.I. LES TROIS ARCHES
24 Galerie Bordelaise
33000 BORDEAUX
représentée par Me Alexandre BIENVENU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
S.C.I. FAISANDERIE
Lieu dit Bernin
33350 RUCH
représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Madame [D] [T]
née le 26 Juillet 1962 à LES AVIRONS (97425)
9 rue Jean Bart
97430 LE TAMPON (LA REUNION)
représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Madame [G] [H]
née le 22 Mars 1964 à LIBOURNE (33500)
4 rue de la Maison Daurade
33000 BORDEAUX
représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Madame [ZW] [MC]
née le 27 Novembre 1954 à FEDALA
69 rue Saint Rémi
33000 BORDEAUX
représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Madame [I] [P] épouse [RS]
née le 04 Septembre 1958 à CASABLANCA (MAROC) (20050)
11 rue des Piliers de Tutelle
33000 BORDEAUX
représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Monsieur [Y] [W]
né le 28 Octobre 1953 à MONTAUBAN (82000)
4 rue de la Maison Daurade
33000 BORDEAUX
représenté par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
S.C.I. DU 18 JUILLET
9 rue du Château Raoul
33310 LORMONT
représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Monsieur [SD] [K]
né le 24 Mars 1956 à SIDI BEL ABBES
11 rue des Piliers de Tutelle
33000 BORDEAUX
représenté par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Madame [V] [UW] [N]
née le 30 Septembre 1944 à BANGUI (REPUBLIQUE CENTRE AFRICAINE)
4 rue de la Maison Daurade
33000 BORDEAUX
représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Madame [R] [XD]
née le 15 Avril 1984 à BORDEAUX (33000)
4 rue de la Maison Daurade
33000 BORDEAUX
représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Monsieur [JJ] [X]
né le 15 Décembre 1960 à BORDEAUX (33000)
11 rue des Piliers de Tutelle
33000 BORDEAUX
représenté par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Monsieur [U] [E], agissant en qualité de tuteur de Mme [C] [M]
BP 6
33064 BORDEAUX
représenté par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
S.C.I. [F]
Lieu dit Gajo
47170 STE MAURE DE PEYRIAC
représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier dénommé “les Galeries Bordelaises”, soumis au statut de la copropriété, est composé de cinq bâtiments mitoyens (A, B, C, D, E) donnant sur 4 rues différentes à Bordeaux (rue Sainte Catherine, rue Saint Rémi, rue des Piliers de Tutelles et rue de la Maison Daurade ). Il est traversé par un passage couvert d’une verrière dénommé “Galerie Bordelaise”.
La copropriété est régie par un règlement établi le 20 juin 1957 qui a fait l’objet de plusieurs additifs au fil des années.
Lors de l’assemblée générale le 31 janvier 2008, les copropriétaires ont désigné le cabinet CLOS-LETOURNEAU, expert foncier afin d’étudier les modificatifs qu’il convenait d’apporter au règlement de copropriété. Dans son rapport du 19 janvier 2009 M. [S] a relevé des anomalies factuelles ; à savoir des changements de destination de certains lots, et appropriation de parties communes, mais également des anomalies structurelles et plus précisément une répartition illégale des charges et l’existence de clauses conventionnelles dérogatoires pour l’entretien de certaines parties communes. Il a préconisé les correctifs à apporter sur ces points.
Parallèlement, suivant un arrêté du 6 août 2010 la Mairie de Bordeaux a déclaré en état de péril imminent la verrière de l’ensemble immobilier Les Galeries Bordelaises en préconisant la réalisation d’un tunnel dans le passage couvert afin de garantir la sécurité des personnes en cas d’effondrement de l’ouvrage.
Au motif notamment, que l’article 8 du règlement de copropriété qui mettait à la charge de 23 lots uniquement les frais d’entretien notamment de la verrière et les chéneaux de la Galerie 194 dite “Galerie Bordelaise” était illicite, en ce que lesdits verrière et chenaux n’ont pas été institués partie communes spéciales par le règlement de copropriété, la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX, copropriétaire de plusieurs lots au sein de l’ensemble immobilier, a saisi la présente juridiction de plusieurs assignations qui ont été jointes, délivrées au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES “LES GALERIES BORDELAISES” selon exploits des 27 avril 2010, 4 avril 2011, 2 septembre 2011, 16 décembre 2011et 2 avril 2013, aux fins de nullité de la clause de répartition des charges stipulées à l’article 8 du règlement ainsi qu’en annulation de diverses assemblées des 21 février 2011 et 5 juillet 2011 et de résolutions prises par assemblées des 24 octobre 2011 et 11 décembre 2012.
La SCI DES DEUX ARCHES et la SCI DES TROIS ARCHES sont intervenues volontairement sur la procédure en qualité de copropriétaires.
Vu le désaccord des parties sur la configuration des lieux et le fonctionnement de la copropriété, le tribunal par jugement avant dire droit en date du 22 octobre 2013 a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [B] -[J].
Le 4 mars 2015 l’ADREGA, association de défense des résidents de la Galerie est intervenue volontairement sur la procédure de sorte que les opérations d’expertise judiciaire lui ont été étendues.
Parallèlement la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX a saisi la présente juridiction de nouvelles assignations délivrées au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “LES GALERIES BORDELAISES” en date des 24 octobre 2014, 25 juin 2015, 7 mars 2016 et 9 mai 2016, et aux fins d’annulation de diverses résolutions prises lors des assemblées du 8 juillet 2014,18 mars 2015 27 octobre 2015, 15 février 2016, lesquelles ont été jointes à l’instance en cours.
M. [B]-[J] a déposé son rapport d’expertise le 24 mars 2016 rédigé après s’être adjoint les services d’un sapiteur, M. [Z] [L], géomètre expert.
Le 13 septembre 2017 sont intervenus volontairement à l’instance les copropriétaires membres de l’ADREGA à savoir la SCI FAISANDERIE, Mme [T], Mme [H], Mme [MC], Mme [P] épouse [RS], M. [W], la SCI du 18 JUILLET, M. [K], M. [UW] [N], Mme [XD], M. [X], M. [E] agissant en qualité de tuteur de Mme [M] et la SCI [F].
Par jugement en date du 31 octobre 2017, le tribunal a :
-déclaré irrecevable en son action l’association ADREGA,
-dit que la Galerie Bordelaise constitue une partie commune générale de la copropriété de l’ensemble immobilier situé 10,12,14 et 16 rue Sainte Catherine, 69 à 71 rue Saint Rémi, 7 à13 rue des Piliers de Tutelles et 2 et 4 rue de la Maison Daurade à Bordeaux (33)
-dit non écrit l’article 8 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier situé 10,12,14 et 16 rue Sainte Catherine, 69 à 71 rue Saint Rémi, 7 à13 rue des Piliers de Tutelles et 2 et 4 rue de la Maison Daurade à Bordeaux (33)
-déclaré nulles :
-l’assemblée générale du 21 février 2011 ainsi que l’ensemble de ses résolutions
-l’assemblée générale du 5 juillet 2011 ainsi que l’ensemble de ses résolutions,
-la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 24 octobre 2011,
-la résolution n°20 de l’assemblée générale du 11 décembre 2012,
-les résolutions n° 12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 8 juillet 2014,
-les résolutions n° 27 et 28 de l’assemblée générale du 18 mars 2015,
-les résolutions n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 27 octobre 2015,
-débouté les SCI DES DEUX ARCHES et DES TROIS ARCHES de leur demande tendant à voir homologuer l’état descriptif de division proposé par l’expert judiciaire,
-homologué le rapport d’expertise judiciaire en ce qu’il prévoit des parties communes spéciales à certains lots,
-ordonné un complément d’expertise et désigné pour y procéder M. [Z] [L] avec pour mission de :
-préciser la superficie des lots 102 à 105 de la copropriété et faute de pouvoir le faire, indiquer les raisons rendant impossible la définition de la superficie de ces lots,
-établir un projet modificatif de la répartition des charges sans créer de lots supplémentaires et tenant compte, sans modification des tantièmes de parties communes, des parties communes annexées par certains copropriétaires,
-fixé à 8.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert devant être consignée par la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX,
-débouté les parties de toute autre demande comme non fondée,
-dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,
-réservé les dépens.
Par arrêt en date du 1er avril 2021 la Cour d’Appel de Bordeaux a confirmé le jugement du 31 octobre 2017 y ajoutant la condamnation de l’appelant le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES GALERIES BORDELAISES aux dépens de l’appel et à payer à la SCI MICHARD ARDILLIER, la SCI DES DEUX ARCHES et la SCI DES TROIS ARCHES la somme de 1500 euros chacune à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dispensant celles-ci de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
M. [Z] [L] a établi le 3 octobre 2022 son rapport d’expertise judiciaire qui a été déposé au greffe le 19 octobre 2022.
*
Par conclusions notifiées par RPVA le 15 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX demande au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 2017, du jugement du 31 octobre 2017 confirmé en appel le 1er avril 2021 et des rapports d’expertise judiciaire des 24 mars 2016 et 3 octobre 2022 de :
-homologuer le rapport d’expertise complémentaire de M. [L] en date du 3 octobre 2022 en toutes ses dispositions,
-condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES GALERIES BORDELAISES à lui payer une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le même SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES aux entiers dépens
-dire que la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
-maintenir l’exécution provisoire de droit.
Par conclusions notifiées par RPVA le 1er février 2024 auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé de l’argumentaire, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES GALERIES BORDELAISES agissant par son syndic la SAS NEXITY LAMY entend voir sur le fondement du règlement de copropriété en vigueur, des additifs du 8 août 1957, 6 mai 1958, 22 juin 1966, 21 mars 1969 et 8 juin 1971, des modificatifs partiels du 24 septembre 1970, 13 septembre 1971, 24 mai 2007, de la loi du 10 juillet 1965, de son décret d’application et du rapport définitif de M. [L] :
- dire que le rapport d’expertise doit être limité à la création de la partie commune générale dite “Galerie Bordelaise” et à la création d’une grille de répartition de charges concernant cette partie commune générale,
-débouter la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX, la SCI DES DEUX ARCHES et la SCI DES TROIS ARCHES de toute demande d’homologation du rapport d’expertise définitif de M. [L],
-ordonner à la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX la SCI DES DEUX ARCHES et la SCI DES TROIS ARCHES de libérer les lieux de la “Galerie Bordelaise” partie commune générale, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision,
-condamner SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX, la SCI DES DEUX ARCHES et la SCI DES TROIS ARCHES à lui verser chacune la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont les frais d’expertise.
Par conclusions notifiées par RPVA le 3 mai 2023 auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la SCI DES DEUX ARCHES et la SCI DES TROIS ARCHES demandent quant à elles au tribunal au visa de l’article 328 du code de procédure civile, de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de la note d’expertise dressée par M. [S] le 19 janvier 2009, des rapports d’expertises judiciaire de Messieurs [B]-[J] et [L] , du jugement du 31 octobre 2017 et de l’arrêt du 1er avril 2021 de :
- les dires recevables et bien fondées,
-homologuer le rapport d’expertise du 3 octobre 2022 de M. [Z] [L],
-débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES GALERIES BORDELAISES
de toutes ses prétentions et toute autre partie qui s’opposerait à l’homologation du rapport complémentaire d’expertise du 3 octobre 2022,
-condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES GALERIES BORDELAISES à payer à la SCI DES DEUX ARCHES et à la SCI DES TROIS ARCHES chacune , une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES GALERIES BORDELAISES aux entiers dépens en lesquels seront compris les frais d’expertise avec dispense au profit de DES DEUX ARCHES et à la SCI DES TROIS ARCHES.
La SCI FAISANDERIE, Mme [T], Mme [H], Mme [MC], Mme [P] épouse [RS], M. [W], la SCI du 18 JUILLET, M.[K], M. [UW] [N], Mme [XD], M. [X], M. [E] en qualité de tuteur de Mme [M] et la SCI [F], n’ont notifié aucune conclusions postérieurement au dépôt du rapport d’expertise de M. [L] n’entendant pas formuler de prétention à titre personnel ainsi que précisé par une note de leur conseil du 31 janvier 2024.
L’ordonnance de clôture a été établie le 4 avril 2024.
MOTIVATION
1-SUR LA DEMANDE PRINCIPALE “D’HOMOLOGATION” DU RAPPORT D’EXPERTISE COMPLÉMENTAIRE du 3/10/2022
A titre liminaire, il doit être souligné, ainsi que confirmé à l’audience par les parties, que sous couvert d’une demande “d’homologation du rapport d’expertise de M. [L] du 3 octobre 2022 ”, qui ne constitue pas en soi une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX ainsi que la SCI DES DEUX ARCHES et la SCI DES TROIS ARCHES sollicitent en réalité de la présente juridiction qu’elle procède à la nouvelle répartition des charges de la copropriété conformément à celle proposée par le rapport de M. [L].
En effet, il convient de rappeler que par jugement du 31 octobre 2017, confirmé par l’arrêt de la Cour de Bordeaux le 1er avril 2021, le tribunal de grande instance de Bordeaux a réputée non écrite la clause n° 8 du règlement de copropriété relative à la répartition des charges communes de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “Galeries Bordelaises”, ce qui oblige le tribunal ainsi que rappelé dans sa motivation, à procéder à la nouvelle répartition des charges et ce conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Avant de se prononcer sur la nouvelle répartition des charges, le tribunal, s’estimant insuffisamment éclairé par le rapport d’expertise déposé par M. [B]-[J] le 24 mars 2016 a ordonné un complément d’expertise confiée à M. [L] avec pour mission de :
-préciser la superficie des lots 102 à 105 de la copropriété et faute de pouvoir le faire, indiquer les raisons rendant impossible la définition de la superficie de ces lots,
-établir un projet modificatif de la répartition des charges sans créer de lots supplémentaires et tenant compte, sans modification des tantièmes de parties communes, des parties communes annexées par certains copropriétaires.
M. [L] a établi son rapport d’expertise le 3 octobre 2022 auquel sont joints ses réponses à sa mission sous forme d’une annexe n° 2 intitulée certificat de mesurage de la superficie des lots, 65, et 102 à 105 et d’une annexe n° 3 intitulée tableaux récapitulatifs des charges générales et spéciales du 10, rue Sainte Catherine Section KM n° 275.
Ce rapport d’expertise est contesté par le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES qui fait grief à M. [L] d’avoir outrepassé la mission qui lui était confiée, d’abord, en recalculant la surface des lots, ensuite, en procédant à une pondération de la surface du lot sans préciser le mode de calcul, enfin en incluant dans le calcul des charges les parties communes annexées . Il demande à donc à ce que le rapport de M. [L] soit limité à la création de la partie commune générale “Galerie Bordelaise” et à la création d’une grille de répartition de charges concernant cette partie commune générale et s’oppose en conséquence à l’établissement du nouvel état de répartition des charges tel que proposé par M. [L].
a- sur le recalcul de la surface des lots
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fait valoir que l’expert a recalculé la surface des lots notamment 65 du bâtiment C, 102 du bâtiment D, 103 du bâtiment D, 104 du bâtiment D, 105 du bâtiment D en incluant des annexions de fait que le SYNDICAT conteste. Il rappelle que l’action en révision d’un lot suppose une quote part supérieure ou inférieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être, ce qui n’est pas démontré outre le fait que la demande révision de lot est prescrite.
La SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER réplique que l’expert n’a pas recalculé la surface des lots, il a simplement procédé aux mesure de tous les lots de copropriété, en tenant compte des parties annexées comme demandé par le tribunal dans son jugement du 31 octobre 2017 confirmé par l’arrêt de la Cour d’Appel de Bordeaux du 1er avril 2021. Ce mesurage étant un préalable indispensable pour proposer un nouveau mode de répartition des charges seule action engagée.
Il entrait dans la mission de M. [L] telle que confiée par le tribunal de grande instance de Bordeaux dans son jugement du 31 octobre 2021 rappelée plus haut de préciser la superficie des lots 102 à 105 de la copropriété.
En effet les lots privatifs n° 102 à 105 visés sont situés au 1er étage dans le bâtiment D de la copropriété et leur superficie n’était pas précisée ni dans le règlement de copropriété ni dans le rapport d’expertise établi le 24 mars 2016 par M. [B] [J].
Certes, il n’était pas demandé à M. [L] de remesurer la superficie du lot privatif n° 65 du bâtiment C, évaluée dans le rapport d’expertise de M. [B] [J] à 52 m2.
Toutefois, il résulte des pièces communiquées que les lots D 102 à 105 et C 65 forment un seul et même appartement, propriété de Mme [UW], dont l’encombrement exceptionnel ainsi que précisé par M. [L], laissait subsister un doute sur les mesurages qui avaient pu être précédemment effectués, au sein de cet appartement en l’occurrence celui du lot C n° 65.
Il ne saurait donc être reproché à M. [L] d’avoir par précaution privilégié un nouveau mesurage du lot C n° 65 .
M. [L] a mesuré la superficie totale des lots privatifs de Mme [UW] à 148,28 m2 décomposée comme suit :
-lot 65 : 48,12 m2,
- lot 102 : 40,90 m2,
-lot 103 : 15,15 m2,
-lot 104 : 27,41 m2 ,
-lot 105 : 16, 70 m2 .
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne verse au débat aucune pièce de nature à remette en cause ce mesurage.
M. [L] a effectivement également procédé au mesurage distinct des parties communes annexées au lot 103 et au lot 104 qui a révélé l’annexion par le premier d’une partie commune de 12, 08 m2 et pour le second d’une partie commune de 10,89 m2.
Il n’a nullement outrepassé sa mission en y procédant, puisque le tribunal de grande instance de Bordeaux dans son jugement du 31 octobre 2017 lui a demandé d’établir un projet modificatif de la répartition des charges sans créer de lots supplémentaires et tenant compte, sans modification des tantièmes de parties communes, des parties communes annexées par certains copropriétaires”.
Or, le calcul des charges inhérentes à chaque lot, en tenant compte des parties communes annexées par certains copropriétaires suppose de connaître la surface réelle des parties annexées, fussent elles contestées.
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES se prévaut ensuite de la prescription de l’action “en révision de lots” pour lésion de plus d’un quart. Bien que ne visant aucun fondement au soutien de son moyen il semble se référer à l’article 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Il convient de relever d’une part, que les dispositions de l’article 12 concernent non l’action en révision d’un lot, mais l’action en révision des charges et que d’autre part, la prescription invoquée n’a aucune incidence sur la validité du rapport d’expertise, dès lors que l’expert n’était pas juge de la prescription de l’action de la requérante et était uniquement tenu de procéder au mesurage des lots de Mme [UW] conformément à la mission confiée par le tribunal.
Au surplus, il sera rappelé que l’établissement d’un nouvelle répartition des charges n’a pas pour fondement en l’espèce, une action en révision des charges fondée sur l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, mais une action tendant à voir réputée non écrite la clause du règlement de copropriété relative à cette répartition fondée sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Or , cette action n’est pas enfermée dans les délais prévus à l’article 12 ainsi que d’ailleurs déjà jugé par le tribunal de grande instance de Bordeaux dans son jugement du 31 octobre 2017 confirmé par l’arrêt de la Cour d’Appel de Bordeaux du 1er avril 2021, qui rappelle, que la SCI DES ETABISSEMENTS MICHARD a saisi la présente juridiction d’une demande tendant à voir déclarer non écrit l’article 8 du règlement de copropriété relatif à la répartition des charges comme étant contraire aux dispositions d’ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non d’une contestation du quantum des charges. “Une telle action, n’est pas soumise à une condition de délai, s’agissant d’une clause censée ne jamais avoir existé.
Le moyen de la prescription ainsi soulevée doit être rejeté.”
Les premiers griefs invoqués à l’encontre du rapport d’expertise de M. [L] ne sont donc pas justifiés.
b- sur le mode de calcul de la pondération de la surface du lot :
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES indique que dans son calcul, l’expert a procédé à une pondération de la surface du lot tenant compte de sa consistance, de l’éclairement et du niveau, sans donner son mode de calcul et qu’il n’a pas répondu aux dires sur les contradictions soulevées notamment concernant les lots n° 161 et 213 ni sur le fait de ne pas avoir tenu compte des grilles de charges ascenseur.
La SCI requérante réplique que la pondération de la surface du lot en tenant compte de sa consistance de l’éclairement et du niveau retenue par l’expert est conforme à l’usage ainsi que rappelé par la Chambre Nationale des Experts en copropriété étant rappelé qu’il n’existe aucun texte visant à définir les coefficients de pondération à prendre en considération. Elle ajoute que l’expert s’est expliqué sur les erreurs de plumes, présentées comme des contradictions par le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ.
Il est constant que la valeur relative de chaque lot correspond à sa surface réelle mesurée entre murs et cloisons à laquelle des coefficients de pondération s’appliquent en fonction de divers éléments qui constituent l’aménagement des lieux, la qualité de leur construction, leur éclairement et ensoleillement et leur position dans l’immeuble.
Il n’existe effectivement aucune disposition légale fixant les coefficients à prendre en compte toutefois les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges doivent être indiqués dans le règlement de copropriété comme rappelé à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Il sera relevé à titre liminaire que le SYNDICAT DE COPROPRIETE reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir donné son mode de calcul de la pondération de la surface “du lot”, semblant ainsi viser un lot particulier mais dont le numéro n’est pas précisé.
Au demeurant, il convient de rappeler que le rapport d’expertise de M. [L] du 3 octobre 2022 vient uniquement compléter l’expertise de M. [B] [J] du 24 mars 2016 à laquelle M. [L] a participé en qualité de géomètre expert sapiteur.
Or, dans le cadre du rapport d’expertise du 24 mars 2016, M.[L] a expliqué par une note détaillée, objet de la pièce jointe n° 11 du rapport, sa méthode de calcul pour la détermination des quotes-parts des parties communes et la répartition des charges de copropriété notamment en précisant les différents coefficients de pondération appliqués pour la consistance, rappelant que pour la situation (étage, clarté, orientation...) il a été tenu compte de la pondération de niveau et d’orientation dans le coefficient de consistance et qu’il en a également été tenu compte, pour la détermination des charges de l’ascenseur et des escaliers des lots et du niveau desservis.
L’appréciation du critère de situation par M. [L] étant au demeurant conforme aux préconisations de la Chambre Nationale des Expert en copropriété selon laquelle ce critère “est le produit des coefficients représentatifs de l’étage, de l’ensoleillement lié à l’exposition, de l’emplacement et de la présence ou non d’ascenseur” .
Or, il est manifeste que M. [L] a appliqué la même méthode de calcul et coefficients de pondération sur le tableau récapitulatif des charges générales et spéciales objet de l’annexe 3 de son rapport d’expertise complémentaire du 3 octobre 2022, de sorte que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne saurait lui reprocher de ne pas avoir donner son mode de calcul.
Ensuite, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES souligne des contradictions auxquelles l’expert n’aurait pas répondu ce qu’il illustre par deux lots.
D’abord le lot n°161 qui dans le premier projet de M. [L] annexé au rapport d’expertise de M. [B] [J] du 24 mars 2016 avait une superficie de 84 m2 affecté de 170 tantièmes de charges, et dans le rapport complémentaire de M. [L] du 3 octobre 2022 pour une même surface se trouve affecté de 138 tantièmes de charges.
Contrairement aux allégations du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, l’expert [L] a bien répondu à ce dire précisant avoir commis une erreur de plume concernant le tantième de charges retenu sur le premier projet, et l’avoir rectifié sur le rapport complémentaire. Il apparaît en effet que dans le premier projet, c’est le tantième de copropriété proposé dans le projet d’état descriptif de division du 24 mars 2016 qui a été reporté par erreur dans la case du tantième de charges du lot n° 161.
S’agissant du lot n° 213 situé au 1er étage sa surface de 85 m2 dont la quote part de charges générales est évaluée à 134 tantièmes sur le premier projet repris dans le rapport d’expertise du 24 mars 2016 et de 135 tantièmes de charges générales dans le rapport complémentaire du 3 octobre 2022 . Cette différence de tantième entre le premier projet et le second résulte manifestement également d’une erreur de plume et au demeurant il résulte de la lecture du dire de l’avocat du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ transmis à l’expert le 29 août 2022, qu’il était demandé à l’expert non d’expliquer cette différence entre les deux projets mais plutôt pourquoi la quote part des charges générales du lot n° 213 était inférieure à celle du lot n° 161 alors que sa superficie est supérieure.
Or, M. [L] a répondu à ce dire en expliquant à juste titre, que c’est la surface pondérée qui est prise en compte pour le calcul des charges soit pour le lot 161, 86,10 m2 et pour le lot n° 213, 82,88 m2 ce qui justifie que la quote part de charges du lot 161 soit supérieure.
Enfin, contrairement aux allégations du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES M. [L] a bien indiqué en réponse au dire de cette partie qu’il n’existait pas de grille de charges d’ascenseur.
Il s’ensuit que les griefs ci dessus à l’encontre du rapport d’expertise de M. [L] ne sont pas plus fondés.
c- l’inclusion dans le calcul des charges de l’annexion des parties communes à des lots
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES reproche à l’expert d’avoir inclus dans son calcul des charges les parties communes qui ont été annexées de fait à certains lots. Il considère en effet que le calcul des charges avec des parties communes n'est possible que pour les actes modificatifs régulièrement approuvés et publiés avant le jugement du 31 octobre 2017. Le rapport d'expertise ne pouvait donc inclure des annexions sans actes ni approuvés ni publiés. Il ajoute que l'article 8 du règlement réputé non écrit ne visait pas les annexions des parties communes mais donnait la définition d'une partie commune spéciale.
La SCI requérante réplique que l’expert a parfaitement respecté sa mission en proposant une répartition de toutes les charges de copropriété, communes, comme générales ou spéciales dès lors que le tribunal a réputé non écrit l’article 8 relatif à ces charges. Elle considère que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fait une confusion entre les tantièmes de copropriété qui sont intangibles et le tantièmes des charges qui peuvent être modifiés ainsi que déjà tranché par le tribunal. Au visa de l’article10 de la loi du 10 juillet 1965 elle expose qu’il est impératif de tenir compte de l’annexion de fait des parties communes pour le calcul des charges en ce qu’elles ont augmenté la superficie privative de certains lots et donc leur valeur proportionnelle. Elle ajoute que le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES ne peut plus contester ce qui a été jugé à savoir que l’article 8 a été annulé car les parties communes annexées n’avaient pas été prises en compte.
Il ne saurait être reproché à M. [L] d’avoir calculé la quote part des charges des parties communes annexées par certain propriétaires même si ces annexions n’ont pas été validées par une assemblée générale ni n’ont donné lieu à un acte modificatif de tantième de copropriété régulièrement publié, dès lors :
-d’une part, que mission lui a en été expressément donné par le tribunal dans la décision précitée confirmée par la Cour d’Appel de Bordeaux dans son arrêt du 1er avril 2021 devenu définitif,
-d’autre part, que l’annexion même de fait des parties communes a nécessairement augmenté la superficie privative de certains lots et donc leur valeur proportionnelle,
- enfin, qu’en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 la quote part des charges afférentes à chaque lot dans chacune des deux catégories de charges ( pour les services entraînés par les services collectifs et pour les charges relatives à la conservation , à l’entretien ou à l’administration des parties communes générales et spéciales) est fixée par le règlement de copropriété au moyen d’une grille de répartition indépendante des tantièmes de copropriété détaillée dans l’état descriptif de division, de sorte que l’absence de modification de l’état descriptif de division ne fait pas obstacle à la modification des charges suite aux annexions de fait de parties communes par certains copropriétaires.
Par ailleurs l’article 8 du règlement de copropriété réputé non écrit par le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 31 octobre 2017 confirmé par arrêt de la Cour d’Appel de Bordeaux du 1er avril 2021 fixait la répartition des charges communes générales et spéciales pour l’ensemble des 5 immeubles mitoyens désignés par les lettres A-B-C-D-E, de l’ensemble de la copropriété dénommée “GALERIES BORDELAISES” et non pas uniquement de la partie commune générale dite “ passage de la Galerie Bordelaise ”/Galerie 194.
En application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal est donc tenu d’établir un nouvel état de répartition des charges commune générales comme spéciales de l’ensemble immobilier, étant définitivement jugé par les décisions précitées, l’existence de parties communes spéciales telles qu’ identifiées par M. [B] [J] dans son rapport d’expertise du 24 mars 2016.
A ces fins, le tribunal a ordonné un complément d’expertise, confiant à M. [L] la mission d’établir un projet modificatif de l’état de répartition des charges, s’entendant des charges communes générales comme spéciales de l’ensemble immobilier donc pour tous les lots, dès lors qu’aucune restriction n’a été mentionnée par le tribunal.
Dans ces conditions, il ne saurait être reproché à M. [L] d’avoir outrepassé sa mission en établissant dans son rapport du 3 octobre 2022 (annexe3) un projet de répartition des charges communes générales et spéciales pour tous les lots des 5 bâtiments de l’ensemble immobilier “les Galeries Bordelaises” étant en outre relevé que conformément à la mission fixée, son projet ne comporte aucune proposition de modification des tantièmes de propriété ni création de lots supplémentaires.
Le projet de répartition des charges communes générales et spéciales établi par M. [L] étant conforme à la mission judiciaire donné, aux décisions du tribunal de grande instance de Bordeaux du 31 octobre 2017 et de la Cour d’appel de Bordeaux du 1er avril 2021 ayant autorité de la chose jugée, aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 5 juillet 1965, et les valeurs retenues n’étant contredites par aucune pièce, il convient de procéder à la répartition des charges communes générales et spéciales de ladite copropriété conformément à ce projet, en précisant ainsi que rappelé à l’article 43 al2 de la loi du 10 juillet 1965 que cette nouvelle répartition prendra effet le premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive.
2-SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fait valoir à titre reconventionnel que la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER et les SCI des DEUX ARCHES et des 3 ARCHES occupent de façon illicite et abusive le passage de la Galerie Bordelaise qualifié de partie commune par le tribunal de grande instance de Bordeaux dans son jugement du 31 octobre 2017 confirmé par la Cour d’Appel de Bordeaux et verse au débat pour en justifier un procès-verbal de constat établi le 15 septembre 2023 par Maître [A], commissaire de justice. Il demande donc que la SCI demanderesse et les SCI des DEUX ARCHES et des TROIS ARCHES soient condamnées à libérer la Galerie Bordelaise de toute occupation ou emprise sous astreinte de 500 euros.
La SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER et les SCI, des DEUX ARCHES et des TROIS ARCHES n’ont pas répliqué ; leurs dernières conclusions étant antérieures à cette prétention reconventionnelle.
Il est expressément stipulé à l’article 6 -2° du règlement de copropriété du 20 juin 1957 et ses additifs , qui reste applicable dès lors que seul son article 8 a été réputé non écrit qu’aucun propriétaire ou occupant ne pourra encombrer les entrées, communes des immeubles, les escaliers, les paliers et couloirs et y laisser séjourner d’objets quelconque et en particulier les poubelles après le passage de la benne.
[...]
Pour les occupants exerçant une profession commerciale ou libérale il sera toléré sur les embrasements des portes d’entrée une plaque n’excédant pas vingt centimètres sur trente centimètres.
Ces plaques devront toujours être en état de propreté.
[...]
Le passage de la Galerie Bordelaise qualifié de partie commune par le tribunal de grande instance de Bordeaux dans son jugement du 31 octobre 2017 confirmé par la Cour d’Appel de Bordeaux par arrêt du 1er avril 2021, est assimilable à une entrée commune des immeubles ou couloir commun de sorte qu’en application de l’article 6-2° du règlement de copropriété, interdiction est faite aux copropriétaires ou occupants des lots d’y installer du mobilier ou objets quelconque.
Il résulte du procès-verbal dressé le 15 septembre 2023 par Maître [A] commissaire de justice qu’au jour de son constat étaient installés dans le passage dénommé Galerie Bordelaise :
-des présentoirs, machine à boissons et glaces, tables et chaises du restaurant ITALIAN TRATTORIA occupant un local commercial au rez de chaussée,
-d’un grand nombre de présentoirs à chaussures et d’une vitrine avec articles de maroquinerie appartenant au magasin MICHARD ET ARDILLIER occupant un local au rez- de- chaussée.
Ainsi que précisé par les parties lors de l’audience, l’occupation du passage commun par le restaurant ITALIAN TRATTORIA, n’est imputable ni à la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER ni aux SCI des DEUX ARCHES et des TROIS ARCHES, qui ne sont ni copropriétaires ni occupants des lots commerciaux exploités par le restaurant ITALIAN TRATTORIA.
En revanche, la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER ne justifie d’aucune autorisation d’occuper le passage commun pour y installer ses présentoirs à chaussures et vitrines d’articles de maroquinerie. Elle sera donc condamnée à libérer la Galerie Bordelaise de toute occupation ou emprise dans un délai d’1 mois à compter de la présente décision et ce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé ce délai pendant 3 mois.
Pour le surplus, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sera débouté de sa demande tendant à voir condamnées sous astreinte la SCI DES DEUX ARCHES et la SCI DES TROIS ARCHES à libérer le passage de tout encombrement alors qu’aucun élément n’est versé au débat pour justifier de l’occupation du passage commun par ces deux sociétés.
3-SUR LES DEMANDES ANNEXES
En application de l’article 696 du code de procédure civile, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier dénommé “Les Galeries Bordelaises ”partie ayant principalement succombé supportera la charge des entiers dépens de l’instance en ce inclus les frais de l’expertise réalisée par M. [B]- [J] le 24 mars 2016 et de celle réalisée par M. [L] le 3 octobre 2022.
L’équité conduit par ailleurs à le condamner à payer à la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à la SCI DES DEUX ARCHES et la SCI DES TROIS ARCHES la somme chacune de 2500 euros sur ce même fondement.
Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER , la SCI DES DEUX ARCHES et la SCI DES TROIS ARCHES seront en outre dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
L’ancienneté du litige justifie d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
-FIXE l’état de répartition des charges communes de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé les “Galeries Bordelaises” sis sur la commune de Bordeaux (33) 10,12,14,16 rue Sainte Catherine, 67,69 rue Saint Rémy, 7 à 13 rue Pillier de Tutelle, 2 et 4 rue de la Maison Daurade, tel qu’établi par M. [Z] [L] dans l’annexe n°3 de son rapport d’expertise du 3 octobre 2022,
-RAPPELLE que cette nouvelle répartition prendra effet le premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive,
-ORDONNE à la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER de libérer les lieux de la “Galerie Bordelaise”, partie commune, de tous encombrants de son chef ou du chef de l’occupant des lots en rez de chaussée lui appartenant dans le délai d’1 mois à compter de la présente décision et sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant une durée de 3 mois,
-DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier dénommé “Les Galeries Bordelaises ” de sa demande reconventionnelle à l’encontre de la SCI DES DEUX ARCHES et de la SCI DES TROIS ARCHES,
-CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier dénommé “Les Galeries Bordelaises ” à payer à la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier dénommé “Les Galeries Bordelaises ” à payer à la SCI DES DEUX ARCHES la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier dénommé “Les Galeries Bordelaises ” à payer à la SCI DES TROIS ARCHES la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier dénommé “Les Galeries Bordelaises ” aux entiers dépens de l’instance en ce inclus les frais de l’expertise réalisée par M.[O] [B]- [J] le 24 mars 2016 et de celle réalisée par M. [Z] [L] le 3 octobre 2022,
-DISPENSE la SCI DES ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER , la SCI DES DEUX ARCHES et la SCI DES TROIS ARCHES de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
-DEBOUTE les parties de leurs plus amples et contraires demandes,
-ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.
La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT