TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION
DU 25 Juin 2024
Dossier N° RG 22/01600 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JLTU
Minute n° : 2024/188
AFFAIRE :
S.C.I. TROPEZ PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal C/ Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] (Bloc A n°1) - [Adresse 5] (Bloc B n°2) - [Adresse 6] (Bloc C, lot n°3) -lot n°301, lot n°302, lot n°5, lot n°6, lot n°7, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE
JUGEMENT DU 25 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Présidente, statuant à juge unique
GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction
DÉBATS :
A l’audience publique du 16 Avril 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à :
Me Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC
Me Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES
Délivrées le 25 Juin 2024
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDERESSE :
S.C.I. TROPEZ PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,
D’UNE PART ;
DÉFENDEUR :
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] (Bloc A n°1) - [Adresse 5] (Bloc B n°2) - [Adresse 6] (Bloc C, lot n°3) -lot n°301, lot n°302, lot n°5, lot n°6, lot n°7,
représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 8]
représenté par Maître Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE
D’AUTRE PART ;
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FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
La Société TROPEZ PATRIMOINE est propriétaire des lots n° 301, 302, 5, 6 et 7 au sein d’un immeuble nommé [Adresse 6], situé quai de l’épi sur la commune de [Localité 8].
Cet immeuble jouxte deux autres blocs nommés [Adresse 7] et [Adresse 5].
La Société TROPEZ PATRIMOINE a reçu une convocation pour participer à une assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] (Bloc A lot n°1), [Adresse 5] ( Bloc B n°2), [Adresse 6] ( Bloc C n°3), lot n° 301, lot n°302, lot n°5, lot n°6, lot n°7 » assemblée générale s’étant tenue le 7 décembre 2020. Au cours de cet assemblée regroupant les trois résidences sus mentionnées, a été votée la création de syndicats secondaires pour chaque bloc, des scissions de différents lots, et l’élection du syndic CABINET REVEILLE, ayant mandat jusqu’au 8 décembre 2020.
Plusieurs copropriétaires ont par la suite assigné le syndicat en annulation de cette assemblée générale.
Une nouvelle assemblée générale a adopté le 7 décembre 2021 une résolution unique visant à désigner le CABINET REVEILLE en qualité de syndic jusqu’au 08 décembre 2024.
Estimant qu’il n’existe pas de copropriété regroupant ces blocs, la société TROPEZ PATRIMOINE a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (Bloc A lot n°1), [Adresse 5] (Bloc B n°2), [Adresse 6] (Bloc C n°3), lot n°301, lot n°302, lot n°5, lot n°6, lot n°7 en annulation de cette dernière assemblée générale.
Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 15 septembre 2023, elle sollicite du tribunal de :
PRONONCER l’annulation de l’assemblée générale tenue par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (Bloc A lot n°1), [Adresse 5] (Bloc B n°2), [Adresse 6] (Bloc C n°3), lot n° 301, lot n°302, lot n°5, lot n°6, lot n°7 du 7 décembre 2021 en toutes ses dispositions au vu de l’inexistence juridique de cet ensemble immobilier ;
PRONONCER l’annulation de l’assemblée générale tenue par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (Bloc A lot n°1), [Adresse 5] (Bloc B n°2), [Adresse 6] (Bloc C n°3) , lot n° 301, lot n°302, lot n°5, lot n°6, lot n°7 du 7 décembre 2021 au vu de l’absence de compte, de budget et trésorerie en lien avec un quelconque fonctionnement propre à une copropriété ;
PRONONCER la nullité du contrat de syndic au vu de son absence de rémunération ;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (Bloc A lot n°1), [Adresse 5] (Bloc B n°2), [Adresse 6] (Bloc C n°3) , lot n° 301, lot n°302, lot n°5, lot n°6, lot n°7 de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (Bloc A lot n°1), [Adresse 5] (Bloc B n°2), [Adresse 6] (Bloc C n°3) , lot n° 301, lot n°302, lot n°5, lot n°6, lot n°7 à verser à la SCI TROPEZ PATRIMOINE la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, fondées sur les articles 1er, 2, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, la SCI TROPEZ PATRIMOINE fait valoir que le syndicat n’a aucune existence juridique et n’a donc pas qualité pour tenir une assemblée générale. Elle souligne que depuis leur création, chaque résidence a opéré une gestion propre de sa copropriété, sans que ne soit invoqué un syndicat principal qui les lierait ; que tout syndicat de copropriétaires doit répondre à des exigences légales tenant notamment à l’ouverture d’un compte bancaire, que tel n’est pas le cas en l’espèce puisque la copropriété dont il est allégué l’existence n’a aucune comptabilité ni budget propre ce qui atteste de son inexistence juridique ; que par ailleurs, la désignation d’un syndic sans rémunération est illégale et encourt en elle-même l’annulation. Elle souligne enfin que son titre de propriété ne fait pas référence à cette copropriété.
Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 16 février 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (Bloc A lot n°1), [Adresse 5] (Bloc B n°2), [Adresse 6] (Bloc C n°3) , lot n° 301, lot n°302, lot n°5, lot n°6, lot n°7 sollicite du tribunal de :
DEBOUTER la société TROPEZ PATRIMOINE de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 7 décembre 2021 ;
DEBOUTER la société TROPEZ PATRIMOINE de sa demande d’annulation du contrat de syndic ;
CONDAMNER la société TROPEZ PATRIMOINE à 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’immeuble dans lequel se situe les lots dont la requérante est propriétaire fait partie d’un ensemble immobilier comprenant trois blocs et différents lots, qui constituent une copropriété depuis leur édification dans les années 60. Elle produit un état de descriptif de division établi le 04 juillet 1960 et publié au service de la publicité foncière de Draguignan le 12 juillet 1960, au terme duquel le terrain sur lequel sont aujourd’hui bâties les résidences a été divisé en 7 lots ouvrant droit à construire, et relève qu’aucun règlement de copropriété n’a alors été établi. Elle soutient que lors de la subdivision des lots initiaux lots 1, 2 et 3 correspondant aux bloc A, B et C, ont été créés des syndicats secondaires et reçu des règlements de copropriété.
Le syndicat invoque une nécessité de clarifier la situation, à la suite d’un avis sollicité auprès du CRIDON, ayant nécessité la convocation pour la première fois du syndicat principal, pour pouvoir opérer une scission officielle de ce syndicat et donner une autonomie juridique réelle à chacune des résidences.
Il estime qu’il résulte de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires prend naissance de plein droit, dès l’instant où une propriété est divisée en lots détenus par deux propriétaires différents ; que l’absence d’assemblée générale antérieure ou de règlement de copropriété ne permet pas de remettre en cause cette existence.
Elle souligne que le titre de la société TROPEZ PATRIMOINE fait bien référence à cette copropriété puisqu’elle mentionne que le volume numéro 3 est assis sur la section cadastrée AE n°[Cadastre 1] pour 64 a et 61 centièmes, ce qui correspond à la parcelle cadastrale de l’ensemble immobilier.
Elle justifie l’absence de rémunération de syndic par l’absence de forfait de gestion, puisqu’il n’y a pas de gestion courante du syndicat horizontal et rappelle que les honoraires d’un syndic ne sont pas règlementés et peuvent être fixés librement par les parties.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 15 janvier 2024 avec effet différé au 02 avril 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la nullité du procès-verbal d’assemblée générale en raison de l’inexistence juridique du syndicat des copro
L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :
«I. — La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.»
«Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
«Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante.
«La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.»
«II. — A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :
«1o A tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes;
«2o A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Pour les immeubles, groupes d'immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.»
L’article 14 de la même loi précise que « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.»
En droit, il est constant que les copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part de parties communes ; il est de même jugé que la division d'un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires.
En l’espèce, la société TROPEZ PATRIMOINE estime que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7]- [Adresse 5], [Adresse 6] », n’a aucune existence légale et ne peut tenir une assemblée générale, puisque la copropriété entre les propriétaires des différents bâtiments qui la compose n’existe pas.
Elle souligne à cet effet que la copropriété en question n’a aucune comptabilité, aucun budget, que la vie de la copropriété de chaque immeuble a toujours été organisée autour d’un syndicat propre, et qu’aucune référence n’est mentionnée sur son existence dans son titre de propriété.
Ce titre précise que la [Adresse 6], au sein de laquelle se situe les lots dont la SCI TROPEZ PATRIMOINE est propriétaire, est assis sur la section cadastrée AE n°[Cadastre 1] pour 64 a et 61 centièmes.
Le syndicat fournit différents documents et notamment un état descriptif de division du 04 juillet 1960 attestant de la division de cette parcelle en différent lots, dont le lot n°3 correspondant à la [Adresse 6]. L’existence d’une copropriété et donc d’un syndicat de copropriétaire née de plein droit du fait de la division en lots, est dès lors établie. Il n’est nul besoin que celui-ci soit doté d’un règlement de copropriété ou même d’un syndic, aucune disposition légale ne faisant de leur existence une condition d'apparition d'une copropriété et d'un syndicat de copropriétaires.
De la même manière, le fait que chacune des résidences s’est jusqu’à présent gérée de façon autonome en s’organisant autour de syndicats de copropriétaires distincts n’efface pas l’existence d’une copropriété plus large, nécessairement dotée d’un syndicat de copropriétaires principal.
Le syndicat défendeur avait donc toute compétence pour réunir une assemblée générale qui n’encourt pas l’annulation.
Il sera à ce titre relevé que la requérante (dénommée CHAPOFRAIS au sein de la copropriété) a régulièrement participé à la première assemblée générale du 07 décembre 2020 convoquée par ce syndicat ayant menée à l’adoption de scission par lots, s’est opposée à certaines des résolutions, notamment sur l’approbation du syndic, a voté favorablement pour d’autres résolutions (notamment pour la création de syndicats secondaires pour les Blocs A et B), mais n’a pas participé à l’action en nullité menée par certains des copropriétaires. La requérante a donc accepté de participer à cette assemblée générale visant à se prononcer sur le sort des syndicats dit secondaires. Il résulte encore de l’assignation relative à cette action en nullité que l’existence d’une copropriété n’est nullement remise en cause par les copropriétaires demandeurs.
Les demandes d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 07 décembre 2021 fondée sur l’inexistence juridique de l’ensemble immobilier, et l’absence de budget ou compte permettant d’assurer le fonctionnement de la copropriété seront rejetées.
Sur la nullité du contrat de syndic en raison d’une absence de rémunération :
Sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la Société TROPEZ PATRIMOINE soutient que le contrat de syndic est nul car ne répondant pas à l’exigence de rémunération fixée par ce texte.
L’article cité relatif aux pouvoirs d’administration, de gestion et de représentation du syndic, ne pose cependant aucunement une telle exigence de rémunération du syndic.
Aucun texte n’exigeant que soit prévue une rémunération du syndic, il n’y a pas lieu à annuler le contrat de syndic passé entre la copropriété et le cabinet REVEILLE.
Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »
La SCI TROPEZ PATRIMOINE partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance ;
Il résulte de l'article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser les frais exposés à la charge du défendeur. La SCI TROPEZ PATRIMOINE sera condamnée à verser la somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] (Bloc A lot n°1, [Adresse 5] (Bloc B n°2) [Adresse 6] (Bloc C n°3) , lot n° 301, lot n°302, lot n°5, lot n°6, lot n°7 », pris en la personne de son syndic le Cabinet REVEILLE sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
DEBOUTE la SCI TROPEZ PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la SCI TROPEZ PATRIMOINE à verser au syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] (Bloc A lot n°1, [Adresse 5] (Bloc B n°2), [Adresse 6] (Bloc C n°3) , lot n° 301, lot n°302, lot n°5, lot n°6, lot n°7 », pris en la personne de son syndic le Cabinet REVEILLE la somme de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI TROPEZ PATRIMOINE aux entiers dépens de l’instance ;
REJETTE le surplus des demandes.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 25 juin 2024.
Le greffier,Le président,