TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/50253
N° Portalis 352J-W-B7H-C3RSN
N°: 3
Assignation du :
29 décembre 2023
EXPERTISE[1]
[1] 2 copies exécutoires
+ 1 expert
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 juin 2024
par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A.S. SUD EST AUTOMOBILE
[Adresse 8]
[Localité 10]
représentée par Maître Rose-Karine GHEBALI, avocat au barreau de PARIS - #E0608
DEFENDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. RINALDI, dont le siège social est sis
[Adresse 7]
[Localité 11]
représenté par Maître Jean-Denis GALDOS DEL CARPIO de la SELARL GALDOS & BELLON, avocats au barreau de PARIS - #R0056
DÉBATS
A l’audience du 21 mai 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 29 décembre 2023, la société SUD EST AUTOMOBILE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] devant le juge des référés de ce tribunal.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, elle demande au juge de:
- désigner tel Expert qui plaira à la Juridiction de céans avec pour mission de faire les comptes entre les parties en ce qui concerne les comptes établis par le syndicat des copropriétaires pour les exercices courant de 2013 à 2023 et faire toutes constatations utiles quant aux sommes indûment appelées et au regard des clés de répartition qui ont été appliquées par rapport à celles qui auraient dû l’être selon les dispositions légales, dire si les comptes du syndicat des copropriétaires et les appels de fonds ont été établis conformément aux règles de l’art, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la Juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis par la société SUD EST AUTOMOBILE ;
- désigner tel Expert-géomètre qui plaira à la Juridiction de céans avec pour mission de faire tous relevés de mesures et toutes constatations utiles au sein de toutes les parties privatives et parties communes de l’immeuble du [Adresse 8] pour établir un relevé de superficies et une grille de répartition conforme aux dispositions légales et au critère d’utilité ;
- fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, en la répartissant par moitié entre la société SUD EST AUTOMOBILE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8];
- dire que l’ordonnance pourra être exécutée sur minute et avant même enregistrement ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer à la société SUD EST AUTOMOBILE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande au juge de:
- juger que la société SUD EST AUTOMOBILE ne justifie pas de l’intérêt légitime qu’il y aurait à voir désigner un expert judiciaire avec une mission qui s’apparente à un audit des comptes de la copropriété;
- débouter la société SUD EST AUTOMOBILE de cette demande;
- prendre acte de ce que le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à la désignation d’un expert géomètre ayant pour mission de faire tous relevés de mesures et toutes constations utiles au sein des parties privatives et parties communes de l’immeuble du [Adresse 8] pour que le règlement de copropriété soit mis en conformité avec la loi du 10 juillet 1965;
- débouter la société [Localité 14] EST AUTOMOBILE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande au titre des dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de mesure d’instruction
A l’appui de sa demande, la société SUD EST AUTOMOBILE explique:
- qu’elle est crédit-preneur de locaux appartenant à la société BPCE LEASE IMMO constituant le lot 2 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8];
- que par jugement du 28 mars 2007, le tribunal de grande instance de Paris a estimé que certaines clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges devaient être réputées non écrites;
- que depuis lors, un contentieux judiciaire récurrent oppose la société SUD EST AUTOMOBILE au syndicat des copropriétaires, qui n’a pas régularisé les comptes de la copropriété pour tenir compte de la décision précitée et continue à appeler des charges indues sans avoir fait régulièrement adopter de nouvelle grille de répartition des charges conforme aux dispositions légales;
- qu’un expert judiciaire doit donc être désigné afin, d’une part, de faire les comptes entre les parties, d’autre part, d’établir une nouvelle grille de répartition des charges.
Le syndicat des copropriétaires réplique:
- que la demande d’expertise portant sur les comptes du syndicat est dépourvue de motif légitime dès lors que la société SUD EST AUTOMOBILE peut librement obtenir du syndic la communication des éléments comptables sans recourir à une expertise judiciaire, laquelle n’a pas vocation à pallier la carence du demandeur dans l’administration de la preuve;
- qu’il ne s’oppose pas à la désignation d’un géomètre-expert en vue de la mise en conformité de règlement de copropriété avec la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.
En l’espèce, il y a lieu de rappeler que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, aux termes desquelles une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l'administration de la preuve, ne sont pas applicables lorsque la demande est fondée sur l’article 145 dudit code.
Aux termes de son jugement du 28 mars 2007, le tribunal a notamment:
- déclaré non écrites les clauses du règlement de copropriété portant sur la répartition des charges relatives aux frais concernant la concierge, aux frais et honoraires de syndic et de l’architecte, à la consommation d’eau non enregistrée sur les compteurs divisionnaires, aux frais de réparation et de remplacement des poubelles, aux frais relatifs à la marquise, au vestibule d’entrée et à l’éclairage des lieux communs;
- dit que le syndicat des copropriétaires devra remplacer lesdites clauses par l’application du mode de répartition par tantièmes conformément aux dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Depuis le prononcé de cette décision, un contentieux judiciaire nourri oppose les parties au sujet notamment des comptes de la copropriété et des charges qui ont été facturées à la société SUD EST AUTOMOBILE au titre du lot 2. Il est notable qu’au vu de l’ordonnance du juge de la mise en état du 12 mai 2022 rendue dans l’instance enrôlée sous le numéro de RG 19/11218, le syndicat a lui-même exprimé la nécessité de désigner un expert judiciaire pour donner son avis technique sur la régularisation des comptes de la copropriété depuis les premiers jugements.
Dans ce contexte, la société SUD EST AUTOMOBILE justifie d’un motif légitime à voir désigner un expert judiciaire afin de donner son avis sur les comptes du syndicat et sur l’exigibilité des sommes qui ont été réclamées par le syndic au titre du lot 2 sur la période courant de 2013 à 2023 visée dans ses conclusions.
En ce qui concerne la demande de mesure d’instruction en vue de l’établissement d’une nouvelle grille de répartition des charges, il est versé aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale réunie le 30 mai 2023 dont il ressort que les copropriétaires ont adopté une grille de répartition en précisant toutefois que celle-ci ne sera applicable que “lorsque la présente assemblée générale sera devenue définitive”. Il est constant que cette grille n’a pas encore reçu application puisque la société SUD EST AUTOMOBILE a saisi le tribunal judiciaire de Paris par acte du 27 juillet 2023 aux fins de voir annuler l’assemblée générale du 30 mai 2023.
Le syndicat des copropriétaires déclarant ne pas s’opposer à la mesure d’instruction sollicitée par la société SUD EST AUTOMOBILE, il sera fait droit à la demande de cette dernière de désignation d’un technicien avec mission d’établir un relevé de superficie et une grille de répartition conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
La consignation à valoir sur les frais et honoraires de l’expert sera intégralement mise à la charge de la société SUD EST AUTOMOBILE, demanderesse à l’instance.
Sur les autres demandes
Aux termes de l’article 489 du code de procédure civile, en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. En l’espèce, la société SUD EST AUTOMOBILE ne rapporte pas la preuve d’une telle nécessité. Sa demande sera donc rejetée.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. la société SUD EST AUTOMOBILE sera donc déboutée de sa demande de ce chef.
Les dépens de l’instance seront mis à la charge de la société SUD EST AUTOMOBILE, partie demanderesse.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort
Ordonnons une mesure d’expertise ;
Désignons en qualité d'expert :
[E] [L]
[Adresse 6]
[Localité 9]
Tél : [XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX03]
Port. : [XXXXXXXX05]
Courriel : [Courriel 12]
qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :
- se rendre sur les lieux sis [Adresse 8],
- dire si les sommes figurant sur les appels de fonds du lot 2 émis par le syndic pour la période courant de 2013 à 2023 inclus étaient exigibles au regard des stipulations du règlement de copropriété, du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris du 28 mars 2007 ayant déclaré non écrites certaines clauses dudit règlement relatives à la réparation des charges et en considération des dispositions légales applicables;
- à défaut, faire les comptes entre les parties en précisant les sommes éventuellement trop-versées par la société SUD EST AUTOMOBILE ou dues par cette dernière;
- dire si les comptes ont été établis par le syndic conformément aux règles de l’art durant la période précitée;
- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices éventuellement subis par la société SUD EST AUTOMOBILE;
- faire tous relevés de mesures et toutes constatations utiles au sein de toutes les parties privatives et parties communes de l’immeuble du [Adresse 8] pour établir un relevé de superficies et une grille de répartition conforme aux dispositions légales;
- faire toutes observations utiles au règlement du litige.
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
✏ se faire remettre par les parties toutes les pièces nécessaires à l’exécution de sa mission;
✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;
Fixons à la somme de 6.000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société SUD EST AUTOMOBILE à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 1er septembre 2024;
Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 1er mars 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;
Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;
Déboutons la société SUD EST AUTOMOBILE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboutons la société SUD EST AUTOMOBILE de sa demande aux fins de voir dire que la présente ordonnance sera exécutoire au seul vu de la minute,
Laissons les dépens de l’instance à la charge de la société SUD EST AUTOMOBILE.
Fait à Paris le 25 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Arnaud FUZATFrançois VARICHON
Service de la régie :
Tribunal de Paris, [Adresse 15]
☎ [XXXXXXXX04]
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 16]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX013]
BIC : [XXXXXXXXXX017]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial
➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).
Expert : Madame [E] [L]
Consignation : 6 000 € par la S.A.S. SUD EST AUTOMOBILE
le 1er septembre 2024
Rapport à déposer le : 1er mars 2025
Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 15].