TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 23/16151
N° Portalis 352J-W-B7H-C3SGR
N° MINUTE : 3
Assignation du :
12 Décembre 2023
Jugement avant dire droit
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [W] [F][2]
[2]
[Adresse 5]
[Localité 8]
JUGEMENT
rendu le 26 Juin 2024
DEMANDERESSE
Madame [S] [P] épouse [U]
[Adresse 6]
[Localité 9]
représentée par Maître Julie COUTURIER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0880
DEFENDERESSE
S.A.R.L. MARYSARA
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Maître Véronique REHBACH, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1786
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 24 Avril 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous signature privée en date du 15 avril 1999, Monsieur [E] [V] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ANN GÉRARD des locaux composés d'une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée et d'une cave en sous-sol constituant les lots n°6 et n°9 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 7] cadastré section AG numéro [Cadastre 3] pour une durée de neuf années à effet au 15 avril 1999 afin qu'y soient exercées une activité de création, de fabrication, de conception, de diffusion et de vente de bijoux précieux ou non précieux, d'objets de décoration et d'accessoires de mode, ainsi qu'une activité de styliste et d'exploitation de toutes licences se rapportant à ces activités , moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 108.000 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.
Par avenant conclu par acte sous signature privée en date du 25 mai 1999, Monsieur [E] [V] et la S.A.R.L. ANN GÉRARD sont convenus que le loyer serait désormais payable trimestriellement à terme échu à compter du 1er juillet 1999.
À la suite du décès de Monsieur [E] [V], sa fille Madame [Y] [R] veuve [P] a hérité de la propriété des locaux susvisés suivant acte de partage notarié en date du 9 juin 2000.
Par acte notarié en date du 30 novembre 2006, la S.A.R.L. ANN GÉRARD a cédé le droit au bail des locaux à la S.A.R.L. MARYSARA.
Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 13 janvier 2009.
À la suite du décès de Madame [Y] [R] veuve [P] survenu le 10 décembre 2014, sa fille Madame [S] [P] épouse [U] a hérité de la propriété des locaux susvisés suivant acte de partage notarié en date du 25 septembre 2015.
Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 13 janvier 2018.
Par acte d'huissier en date du 20 octobre 2021, Madame [S] [P] épouse [U] a fait signifier à la S.A.R.L. MARYSARA un congé pour le 30 juin 2022 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 45.000 euros hors taxes et hors charges.
Par acte d'huissier en date du 29 octobre 2021, la S.A.R.L. MARYSARA a indiqué à Madame [S] [P] épouse [U] consentir au renouvellement du contrat de bail commercial, mais s'opposer au montant du loyer suggéré.
À défaut d'accord, Madame [S] [P] épouse [U] a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 4 octobre 2023 réceptionnée le 9 octobre 2023, notifié à la S.A.R.L. MARYSARA un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 30 juin 2022, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 12 décembre 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Aux termes de son dernier mémoire signifié par acte d'huissier en date du 23 avril 2024 et remis au greffe par RPVA le même jour, Madame [S] [P] épouse [U] demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-5, R. 145-6 et R. 145-23 du code de commerce, de :
constater que la règle du plafonnement du loyer ne s'applique pas ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 30.600 euros hors taxes et hors charges ;constater que ce loyer sera applicable rétroactivement à compter du 30 juin 2022 ;ordonner l'ajustement du montant du dépôt de garantie sur la base de ce loyer révisé ;ordonner que le loyer porte intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances contractuelles ;débouter la S.A.R.L. MARYSARA de l'intégralité de ses demandes ;condamner la S.A.R.L. MARYSARA à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;condamner la S.A.R.L. MARYSARA aux dépens.
À l'appui de ses prétentions, Madame [S] [P] épouse [U] fait valoir que la durée du contrat de bail commercial expiré a excédé douze années, ce qui justifie que le loyer du bail renouvelé soit fixé au montant de la valeur locative.
Elle indique avoir fait diligenter une mesure d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [T] [X] de la S.A.R.L. [X] ET ASSOCIÉS, lequel a établi un rapport en date du 19 avril 2024 dont il ressort notamment que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 800 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 40,42 m2, et après déduction de la taxe foncière et application de deux abattements de 1% chacun relatifs aux clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail mettant à la charge de la preneuse les travaux de mise en conformité et la prime d'assurance payée au titre de la police souscrite par la bailleresse, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 30.600 euros hors taxes et hors charges.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 4 avril 2024 réceptionnée le 11 avril 2024 et remis au greffe le 24 avril 2024, la S.A.R.L. MARYSARA sollicite du juge des loyers commerciaux de :
fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 30 juin 2022 à la somme annuelle de 21.900 euros toutes taxes comprises ;débouter Madame [S] [P] épouse [U] de ses demandes ; condamner Madame [S] [P] épouse [U] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [S] [P] épouse [U] aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. MARYSARA expose que compte tenu des références qu'elle verse aux débats, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 21.900 euros toutes taxes comprises correspondant au montant du loyer actuel.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 24 avril 2024, et la décision mise en délibéré au 26 juin 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé
Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial
Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
En outre, en application des dispositions des quatre premiers alinéas de l'article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
En vertu des dispositions de l'article L. 145-11 dudit code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.
Enfin, selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 de ce code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 15 avril 1999 et renouvelé en dernier lieu à compter du 13 janvier 2009, s'est prolongé tacitement à compter du 13 janvier 2018 jusqu'au 30 juin 2022, consécutivement au congé portant offre de renouvellement signifié par Madame [S] [P] épouse [U] à la S.A.R.L. MARYSARA par acte d'huissier en date du 20 octobre 2021 et accepté par cette dernière par acte d'huissier en date du 29 octobre 2021, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er juillet 2022, date correspondant au lendemain de l'expiration du bail tacitement prolongé survenue à la date d'effet du congé (pièces n°1, n°5 et n°11 en demande), et non à compter du 30 juin 2022 comme sollicité à tort par les parties.
En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022.
Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé
Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.
En outre, en vertu des dispositions de l'article L. 145-34 du même code dans sa rédaction applicable à la date du dernier renouvellement du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de la loi n°2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives entrée en vigueur le 24 mars 2012, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.
En application des dispositions de l'article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
Selon les dispositions de l'article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
D'après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le loyer des baux s'étant poursuivis pendant plus de douze années doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 8 novembre 1995 : pourvoi n°93-16642 ; Civ. 3, 5 février 2013 : pourvoi n°12-10069) ; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).
En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant Madame [S] [P] épouse [U] à la S.A.R.L. MARYSARA, conclu pour une durée de neuf années à effet au 15 avril 1999 et renouvelé en dernier lieu à compter du 13 janvier 2009, s'est prolongé tacitement à compter du 13 janvier 2018 jusqu'au 30 juin 2022, date d'effet du congé portant offre de renouvellement signifié par acte d'huissier en date du 20 octobre 2021 (pièces n°1, n°5 et n°11 en demande), si bien qu'il est démontré que la durée totale de ce bail expiré a finalement excédé douze années, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative.
Si la demanderesse, pour estimer la valeur locative des locaux donnés à bail au montant annuel de 30.600 euros, produit aux débats un rapport d'expertise non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [T] [X] de la S.A.R.L. [X] ET ASSOCIÉS en date du 19 avril 2024 (pièce n°22 en demande), force est toutefois de constater que celui-ci n'est corroboré par aucun autre élément.
De même, il y a lieu de relever que les quatre références émanant d'agences immobilières versées aux débats par la défenderesse (pièces n°1 à n°3 en défense) sont insuffisantes, à elles seules, à démontrer que le montant du loyer actuellement payé par cette dernière correspond effectivement à celui de la valeur locative.
Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par la S.A.R.L. MARYSARA, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par Madame [S] [P] épouse [U].
Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux.
Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.
En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.
En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 4.000 euros, que Madame [S] [P] épouse [U], demanderesse à l'action en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, sera chargée de consigner.
En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [W] [F], et de dire que Madame [S] [P] épouse [U] devra consigner la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.
Sur la fixation du loyer provisionnel
En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.
En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. MARYSARA pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.
Sur les mesures accessoires
Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En outre, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.
En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant Madame [S] [P] épouse [U] et la S.A.R.L. MARYSARA, et portant sur les locaux constituant les lots n°6 et n°9 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022,
FIXE le loyer du bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée supérieure à douze années du bail expiré par l'effet de la tacite prolongation,
ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,
DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :
Monsieur [W] [F]
[Adresse 5]
Tél. : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX02]
Courriel : [Courriel 11]
avec pour mission de :
convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 4], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er juillet 2022, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,
DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,
FIXE à la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par Madame [S] [P] épouse [U] auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris - [Adresse 10]), avec copie de la présente décision, avant le 27 septembre 2024 au plus tard,
DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,
DIT que l'expert commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que Madame [S] [P] épouse [U] a consigné le montant de la provision mise à sa charge,
DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,
DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,
RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,
RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,
DIT que l'expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,
DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,
DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,
FIXE au 27 juin 2025 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,
DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,
DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,
FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. MARYSARA pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives,
RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 13 novembre 2024 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,
RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à PARIS, le 26 juin 2024.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM