TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/52746 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZIVE
N° : 2
Assignation du :
18 Mars 2023
[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 juin 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet MAVILLE IMMIBILIER
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Ghizlane BOUKIOUDI de la SELARL CABINET LOCTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #E0283
DEFENDEURS
Monsieur [F] [U]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [O] [U]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentés par Me Evelyne ELBAZ, avocat au barreau de PARIS - #L0107
INTERVENANTS VOLONTAIRES
Monsieur [M] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [W] [D]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentés par Me Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS - A0074
DÉBATS
A l’audience du 29 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
L'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété, est composé :
- d'un bâtiment A sur rue, de sept étages élevés sur caves,
- d'un bâtiment B sur cour, élevé sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et d'un étage, constitué du lot n°53,
- de courettes intérieures et jardin.
Monsieur [F] [U] et Madame [O] [U] étaient propriétaires au sein de l'immeuble, notamment, du lot n°53, leur conférant le bénéfice de la jouissance privative d'un jardin entourant le bâtiment B.
Monsieur [M] [E] et Madame [W] [D] sont propriétaires au sein de l'immeuble, notamment, du lot 18, composé d'un appartement situé au 1er étage du bâtiment A, sur rue.
Aux termes d'une assemblée générale extraordinaire du
26 septembre 2018, les époux [U] ont été autorisés à :
- procéder au remplacement de la verrière du toit actuel du bureau, de l'escalier et du skydome en toiture,
- procéder au ravalement de la façade du pavillon,
- procéder au remplacement des fenêtres du pavillon et à la mise en peinture des volets,
- modifier la façade Nord-Est,
- déposer le conduit de chaudière courant sur la façade cour.
Une assemblée générale du 3 mars 2020 a, par la suite, rejeté la résolution n°15 intitulée « A la demande de Monsieur [U] : Travaux privatifs relatif au réaménagement du jardin situé en face de leur lot (partie commune à jouissance privative exclusive) ».
Reprochant aux époux [U] d'avoir fait procéder à des travaux d'aménagement d'une terrasse en bois sur la toiture du lot n°53, sans avoir sollicité préalablement son autorisation, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a, par exploit délivré le 18 mars 2023, fait citer Monsieur [F] [U] et Madame [O] [U] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 544 et 637 du code civil, 835 du code de procédure civile, 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 2, 3, 8, 9 et 25b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :
- les condamner à prendre toute mesure nécessaire pour remettre la toiture située en R+1 du bâtiment B de la copropriété et à en justifier par la production de tout justificatif, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir,
- les condamner au paiement de la somme de 6.250 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ghizlane Boukioudi.
A l'audience du 11 avril 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande de l'une des parties, et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur le temps du renvoi.
Aux termes de leurs écritures visées à l'audience du 20 juin 2023, Monsieur [M] [E] et Madame [W] [D], épouse [E], sont intervenus volontairement à la procédure.
L'affaire a de nouveau été renvoyée successivement à la demande des parties.
Entre-temps, les époux [U] ont vendu le lot 53 le
21 novembre 2023.
A l'audience du 29 mai 2024, la demande de renvoi des époux [U] sollicitée en réponse à la réception des écritures et pièces des époux [E] l'avant veille de l'audience, a été rejetée.
Dans le dernier état de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires sollicite d'être déclaré recevable en ses prétentions et sollicite la condamnation des époux [U], à leurs frais et sous astreinte de 100 euros par jour de retard un mois après la signification de l'ordonnance, à faire intervenir un architecte ou tout autre technicien afin de s'assurer :
- du dépôt de l'ensemble des installations qu'ils ont réalisées sans autorisation sur la toiture située en R+1 du bâtiment B de la copropriété ;
- de l'absence de désordres ou détériorations en lien avec la pose et/ou la dépose des installations qu'ils ont réalisées sans autorisation sur la toiture située en R+1 du bâtiment B de la copropriété.
Il demande en outre leur condamnation au paiement de la somme de 7.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, dont distraction.
Les époux [E] sollicitent d'être déclarés recevables en leur intervention volontaire et sollicitent la condamnation des époux [U] à leur verser :
- la somme provisionnelle de 5000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- la somme de 5000 euros au titre de leur préjudice moral,
- celle de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, dont distraction.
En réponse et dans leurs écritures déposées à l'audience, les époux [U] sollicitent de :
- déclarer le syndicat des copropriétaires et les époux [E] irrecevables en leurs demandes,
- débouter le syndicat des copropriétaire et les époux [E] de leurs demandes,
- condamner les époux [E] à leur verser 5000 euros à titre de dommage et intérêts,
- condamner le syndicat des copropriétaires et les époux [E] au paiement de la somme de 3000 euros, chacun, au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
A l'oral, les époux [U] sollicitent que les six dernières pièces du bordereau communiquée par les époux [E] soient écartées des débats.
La demande de dépôt d'une note en délibéré par les époux [U] a été rejetée.
Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l'acte introductif d'instance, aux écritures et aux notes d'audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.
MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires
Les époux [U] soutiennent qu'ils n'ont plus qualité à défendre dès lors qu'ils ont perdu la qualité de copropriétaire lorsqu'ils ont vendu le lot 53 le 21 novembre 2023.
En réponse, le syndicat des copropriétaires rappelle qu'il était bien fondé, lors de l'acte introductif d'instance, à solliciter la remise en état de la toiture conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute qu'il est recevable, sur les mêmes fondements, à solliciter la vérification de l'état de la toiture par un professionnel.
L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes des articles 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l'espèce, il n'est pas contestable que les époux [U] ont revendu leur lot le 21 novembre 2023 et qu'ils n'ont plus la qualité de copropriétaire. Toutefois, ils demeurent responsables des préjudices subis par la copropriété résultant des éventuelles violations du règlement de copropriété qui leur seraient imputables. Ils ne perdent donc pas, au contraire de ce qu'ils soutiennent, leur qualité à défendre.
Aussi, la fin de non-recevoir sera rejetée.
Sur la recevabilité de l'intervention volontaire des époux [E]
Les époux [U] contestent la qualité à agir des époux [E], faisant valoir que le lot 53 constitue une partie commune spéciale, qui ne leur permet pas de solliciter une quelconque remise en état.
En réponse, les époux [E] sollicitent d'être déclarés recevables en leur intervention volontaire, faisant état d'un préjudice personnel résultant de la réalisation des travaux par les époux [U].
Il résulte des écritures de ces derniers que le juge des référés n'était plus saisi, lors de l'ouverture des débats, que de demandes indemnitaires.
Dès lors, est inopérante la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à solliciter la remise en état des lieux. Elle sera rejetée.
Les époux [E] sollicitant l'indemnisation à titre provisoire de leurs préjudices résultant de l'installation de cette terrasse, ils seront déclarés recevables en leur intervention volontaire.
Sur le trouble manifestement illicite
Le syndicat des copropriétaires estime que le trouble manifestement illicite, résultant de la réalisation d'une terrasse sur la toiture du bâtiment B sans son autorisation, perdure du fait que les époux [U], malgré ses demandes, n'ont pas désigné d'architecte afin de vérifier la bonne dépose de la terrasse et l'absence d'atteinte à la structure et/ou à l'étanchéité de la toiture.
Les défendeurs font valoir qu'ils justifient la dépose de la terrasse ainsi que de l'absence d'atteinte à la structure de l'immeuble.
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L'actualité du trouble doit être constatée lorsque le juge statue.
En l'espèce, il résulte des débats que les époux [U] ont procédé à la dépose de la terrasse en cours de procédure. Ils produisent pour en justifier un procès-verbal de constat établi par Commissaire de Justice le 8 novembre 2023 qui relève que les lattes de bois sur le toit du bâtiment B ont été déposées. Le Commissaire de justice constate qu'aucun percement n'a été fait sur la toiture et que la fenêtre de toit en partie centrale est en très bon état.
Ces constatations concordent avec le devis relatif à l'installation de la terrasse de la société Habitéum prévoyant la fourniture et la pose d'une structure porteuse avec lambourdage en bois et de lames en padouk, avec fixation vis, ainsi qu'avec les photographies prises par les voisins des époux [U] lors de l'aménagement de la terrasse permettant de constater que les planches de bois reposaient sur des plots, sans emprise.
Dès lors, et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur le caractère manifestement illicite du trouble, il y a lieu de constater que les époux [U] ont mis fin au trouble invoqué par le syndicat des copropriétaires. Dans la mesure où aucun élément ne permet d'étayer les craintes du syndicat des copropriétaires sur la réalité de désordres affectant la structure et l'étanchéité de la toiture, il n'établit pas, avec l'évidence requise en référé, que les conditions de l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile sont réunies.
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé.
Sur la recevabilité des six dernières pièces du bordereau de pièces des époux [E]
En vertu de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
En l'espèce, six pièces ont été communiquées par les époux [E] le 27 mai 2024, à 22h00, alors que l'audience avait lieu le 29 mai suivant à 09h00. Ces pièces comprennent une photographie de la terrasse et cinq attestations.
Les défendeurs ne démontrent pas ne pas avoir pu matériellement être en mesure de discuter le bien fondé de ces attestations, alors que le conseil de ces derniers a pu faire valoir à l'audience ses observations sur leur caractère probant, ce dernier sollicitant en réalité un renvoi, non pour discuter des pièces, mais pour faire valoir les préjudices des époux [U].
Dès lors, ces pièces ayant pu être débattues contradictoirement, elles seront déclarées recevables.
Sur les demandes provisionnelles
Les époux [E] se prévalent d'un préjudice de jouissance résultant d'une part, des troubles subis pendant dix mois lors des travaux réalisés par les défendeurs et d'autre part, des nuisances sonores et visuelles résultant de la présence des époux [U] sur cette terrasse illicite. Ils invoquent également un préjudice moral, compte tenu des pressions, réflexions et mises à l'écart qu'ils ont subis du fait de la cabale organisée à leur encontre par les défendeurs.
Les époux [U] contestent ces demandes, estimant que tant les troubles que les préjudices allégués ne sont pas démontrés et qu'en tout état de cause, l'appréciation de leur responsabilité et des préjudices allégués excède les compétences du juge des référés.
En vertu de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les fenêtres de l'appartement des époux [E] donnent vue directe sur le toit du lot n°53 et que l'utilisation de la terrasse aurait, selon les attestations, généré des nuisances sonores.
Toutefois, la constatation de quelques nuisances sonores, résultant de conversations, de pleurs d'enfant ou de la présence d'un chien, sans que ne soit établie ni leur permanence ni leur intensité, ni leur répétition, ne permet pas d'établir, avec l'évidence requise en référé, la réalité d'un préjudice de jouissance.
De la même manière, l'estimation de valeur de l'appartement réalisée par la société Gessim le 16 juin 2023, soit avant la dépose de la terrasse, ne suffit pas, à elle seule, à établir avec certitude une perte de valeur pérenne du bien, les termes utilisés par l'agent apparaissant en outre emprunts de partialité.
Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre du préjudice de jouissance.
Par ailleurs, les attestations versées aux débats permettent de constater que le litige s'est cristallisé autour de deux groupes de copropriétaires et que les pressions subies proviendraient de plusieurs copropriétaires, dont il n'est pas établi, avec évidence, qu'ils ont fait l'objet d'une manipulation de la part des époux [U].
En tout état de cause, les seules attestations versées aux débats ne suffisent pas à établir la réalité d'un préjudice moral.
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre du préjudice moral.
Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive
En application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile ainsi qu'à verser des dommages et intérêts à la partie adverse qui justifie d'un préjudice. L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalant au dol.
La demande des époux [E] ayant initialement pour objet de soutenir les prétentions du syndicat des copropriétaires, il n'est pas établi qu'ils aient abusé de leur droit d'ester en justice.
En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Dans la mesure où les époux [U] n'ont pas procédé à une surélévation de la toiture du bâtiment B et que le règlement de copropriété est muet quant à la nature de la toiture de ce bâtiment, qui n'est pas réputée partie commune dans le silence du règlement de copropriété en vertu de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaire, succombant en ses prétentions, sera condamné aux dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
Aucune considération d'équité ne justifie d'allouer au titre de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité de procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Rejetons les fins de non-recevoir soulevées ;
Déclarons recevables Monsieur et Madame [E] en leur intervention volontaire ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande principale du syndicat des copropriétaires ;
Déclarons recevables les six dernières pièces du bordereau de communication des époux [E] ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de Monsieur et Madame [E] ;
Rejetons la demande au titre de la procédure abusive ;
Rejetons les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis
[Adresse 1] à [Localité 3] au paiement des dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Fait à Paris le 26 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARAnne-Charlotte MEIGNAN