MINUTE N° 195/2024
ORDONNANCE DU:
26 Juin 2024
ROLE:
N° RG 24/00129 - N° Portalis DBZ2-W-B7I-ICJF
S.A.S. PATHE [Localité 2] IMMOBILIER
C/
S.A.R.L. SAVEURS D’ASIE WOK
Grosse(s) délivrée(s)
à Me BERREBI
Me VAIRON
le
Copie(s) délivrée(s)
à Me BERREBI
Me VAIRON
le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
Ce jour, vingt six Juin deux mil vingt quatre, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE
Nous, Carole CATTEAU, Vice-Présidente, assistée de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.
Dans la cause entre :
DEMANDERESSE
S.A.S. PATHE [Localité 2] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Céline OMER, avocat au barreau de BETHUNE, Maître Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSE
S.A.R.L. SAVEURS D’ASIE WOK, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Gérald VAIRON de l’AARPI LYSIANE ET GERALD VAIRON, avocats au barreau de BETHUNE, substitué par Maître Stéphane SCHÖNER, avocat au barreau
A l’appel de la cause ;
A l’audience du 05 Juin 2024 ;
Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024;
Sur quoi, Nous, Président, Juge des référés avons rendu l’ordonnance suivante :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 26 juin 2015, la SAS Pathé [Localité 2] a consenti à la SAS « Les Beaux Frères » un bail commercial portant sur un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2].
Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 24 octobre 2014, pour se terminer le 23 octobre 2023 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 62 670,84 euros, payable trimestriellement et d’avance.
Selon acte sous seing privé du 20 octobre 2016, la SAS « Les Beaux Frères » a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la SARL Saveurs d’Asie Wok.
Le bail s’est poursuivi à l’expiration de la période fixée par le bail initial.
Au motif que des loyers étaient demeurés impayés, la SAS Pathé [Localité 2] a fait délivrer à la SARL Saveurs d’Asie Wok un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 68 656,12 euros au titre des loyers impayés des mois d’octobre 2022 à août 2023, du coût de l’acte et des sommes dues au titre de l’article A444-31 du code de commerce.
Invoquant que ce commandement était resté infructueux, par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, la SAS Pathé [Localité 2] a fait assigner la SARL Saveurs d’Asie Wok devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail commercial en date du 26 juin 2015 et, en conséquence, constater la résiliation dudit bail à la date du 11 novembre 2023 ;
ordonner l'expulsion sans délai de la société Saveurs d’Asie Wok ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec le concours de la Force Publique si besoin était, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;
condamner la société Saveurs d’Asie Wok à lui payer, à titre provisionnel, à compter du 11 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des taxe et provisions sur charges ;
condamner la société Saveurs d’Asie Wok, à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 77 224,02 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 16 février 2024, mois de février 2024 inclus ;
condamner la société Saveurs d’Asie Wok à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Saveurs d’Asie Wok, au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi que les frais nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir.
Initialement fixée à l’audience du 22 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse, pour être appelée à l’audience du 5 juin 2024 au cours de laquelle elle fut plaidée.
A l’audience du 5 juin 2024, la SAS Pathé [Localité 2], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en réactualisant toutefois le montant de sa créance et en indiquant que les sommes dues par sa locataire s’élèvaient désormais à la somme de 108 799,82 euros.
Elle s’est déclarée opposée à la demande de délais formulée par la défenderesse, l’estimant infondée.
En défense, aux termes de ses conclusions, la SARL Saveurs d’Asie Wok, représentée par son conseil, sollicite de la présente juridiction une suspension des effets de la clause résolutoire pendant 24 mois, à charge pour elle de régler l’arriéré par 24 mensualités égales s’ajoutant à la mensualité courante.
A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 26 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la notification aux créanciers inscrits
L'article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu'un mois écoulé depuis la notification.
La demanderesse produit un état certifié des inscriptions affectant le fonds de commerce de la SARL Saveurs d’Asie Wok, délivré par le greffe du tribunal de commerce d’Arras le 22 mai 2024, faisant apparaître l’existence d’un créancier inscrit sur le fonds.
Elle justifie avoir procédé à la dénonciation à ce créancier inscrit par production de la copie de l’acte de dénonciation de l’assignation délivrée dans le cadre de la présente instance, signifiée le 11 avril 2024, au Crédit Mutuel, créancier inscrit sur le fonds de commerce exploité par la SARL Saveurs d’Asie Wok.
Sur le constat de la résiliation du bail
La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :
- du bail initialement convenu entre la SAS Pathé [Localité 2] et la SAS « Les Beaux Frères », aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SARL Saveurs d’Asie Wok, par cession du fonds de commerce par acte sous seing privé du 20 octobre 2016, qui contient une clause résolutoire (ARTICLE 9 - CLAUSE RESOLUTOIRE page 19 du bail), aux termes de laquelle notamment : « Il est expressément convenu qu’à défaut par le Preneur de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui constituent l’accessoire du présent bail, ou à défaut d’exécution de l’une quelconque des obligations dudit bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user de la présente clause, la clause résolutoire sera acquise de plein droit. (…) »
- du commandement de payer la somme de 68 656,12 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés de octobre 2022 et août 2023 (pour un montant de 68 262,80 euros), du coût de l’acte et des sommes dues au titre de l’article A444-31 du code de commerce, qui a été délivré le 11 octobre 2023 avec rappel de la clause résolutoire,
- du décompte de la dette locative, réactualisée au 4 juin 2024, selon lequel, tel qu’exposé à l’audience, un solde de loyers et charges et d’indemnités d’occupations, est dû pour un montant de 108 799, 82 euros et justifiant de l’absence de régularisation des sommes dues dans le délai ouvert par le commandement signifié.
La SARL Saveurs d’Asie Wok, à laquelle il incombe de démontrer qu’elle s’est acquittée de ses obligations, ne conteste pas le montant des sommes dues, ni ne pas avoir régularisé la dette locative réclamée dans le commandement de payer qui lui a été délivrée dans le délai ouvert par cet acte.
Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 12 novembre 2023, le délai d’un mois ouvert par le commandement ayant expiré le 11 novembre 2023.
Sur l’indemnité provisionnelle
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Aux termes de l'article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
La SAS Pathé [Localité 2] produit le commandement de payer la somme de 68 656,12 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés de octobre 2022 à août 2023, du coût de l’acte et des sommes dues au titre de l’article A444-31 du code de commerce, soit pour un montant de loyers et charges impayés de 68 262,80 euros.
Elle produit un décompte actualisé à la date du 4 juin 2024 aux termes duquel la locataire demeure redevable de la somme de 108 799, 82 euros au titre de l’occupation des lieux.
La SARL Saveurs d’Asie Wok ne conteste pas le montant de la dette locative et indique à l’audience s’en rapporter à la décision de la juridiction.
A la lecture de ce décompte, il apparaît que la SARL Saveurs d’Asie Wok a procédé a deux règlements en dates des 26 janvier et 15 février 2024. En tout état de cause, ces versements ont été effectués au-delà du délai d’un mois octroyé par le commandement de payer signifié le 11 octobre 2023 pour régulariser l’impayé locatif, outre le fait que les sommes versées ne permettent pas d’apurer la dette réclamée par ledit acte. Ils ne peuvent donc annuler les effets de cet acte.
Par ailleurs, selon ce même décompte produit au jour de l’audience et arrêté au 4 juin 2024, il apparaît que les échéances d’octobre à décembre 2022, qui étaient incluses dans le montant réclamé dans le commandement de payer les loyers délivré le 11 octobre 2023, ne sont pas reprises. Il convient par conséquent, de considérer qu’elles ont été réglées.
Le décompte versé ne comporte pas non plus l’échéance de loyer et charges correspondant au mois d’avril 2023. Cette échéance, qui n’est plus réclamée est par conséquent considérée comme ayant été réglée.
Au regard de ces éléments, et des paiements auxquels il a été procédé (d’un montant de 6 826,68 euros le 26 janvier 2024 et d’un montant de 6 826,28 euros le 15 février 2024), la SARL Saveurs d’Asie Wok est redevable au titre des loyers et provisions pour charges impayées, des sommes suivantes :
de la somme de 61 436,52 euros [6 826,28€ x 9 mois ( de janvier à octobre 2023 à l’exclusion de l’échéance d’avril 2023 qui ne figure pas au décompte)] ;
du l oyer et provision pour charges, dus du 1er novembre au 11 novembre 2023 inclus : 2 502,97 euros (6 826,28€ x 11 jours /30) ;
Soit un montant total au titre des loyers et provisions pour charges dus au 11 novembre 2023 inclus de : 63 939, 49 euros. La demande présentée sera accueillie à hauteur de ce montant.
D’autre part, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, laquelle peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant du loyer et des charges applicables à la date de résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 6 826,28 euros.
Aussi, la SARL Saveurs d’Asie Wok sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 12 novembre 2023, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation, fixée à la somme mensuelle de 6 826,28 euros, sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.
Au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 12 novembre 2023, la locataire apparaît redevable des sommes suivantes :
Indemnités d’occupation due pour la période du 12 novembre au 30 novembre 2023 : 4 323,31 euros (6 826,28€ x 19 jours /30) ;
Indemnités d’ occupation dues de décembre 2023 à mai 2024 inclus : 40 957,68 euros (6 826,28€ x 6 mois)
Indemnités d’occupation due pour la période du 1er juin au 4 juin 2024 : 1 365,26 euros (6 826,28€ x 4 jours /30) ;
Soit un montant total au titre des indemnités d’occupation dues du 12 novembre 2023 au 4 juin 2024 inclus de : 46 646, 25 euros.
Ainsi, au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation dues au 4 juin 2024 inclus, la SARL Saveurs d’Asie Wok est dès lors redevable de la somme de 110 585,74 euros (63 939,49€ + 46 646,25€), à laquelle il convient de déduire les versements effectués les 26 janvier et 15 février 2024 pour des montants respectifs de 6 826,28 euros et 6 826,28 euros ( soit 13 652, 96€).
Dès lors, la SARL Saveurs d’Asie Wok sera condamnée au paiement à la a SAS Pathé [Localité 2] de la somme provisionnelle, arrêtée à la date du 4 juin 2024 inclus, de 96 932,78 euros ( 110 585,74€ - 13 652, 96€), au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation relatifs à l’immeuble objet du bail liant les parties.
Par conséquent, il sera fait droit à la demande de condamnation provisionnelle formulée par la bailleresse à l'encontre de la SARL Saveurs d’Asie Wok, à hauteur de la somme de 96 932,78 euros, au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation, somme arrêtée à la date du 4 juin 2024 inclus.
Sur la demande de délais de paiement
L’article 1343-5 alinéa premier du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »
Si la défenderesse sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de 24 mois elle ne produit aucune pièce au dossier de nature à justifier qu’elle serait en mesure d’apurer les sommes demeurées impayées depuis de nombreux mois.
Les délais de paiement doivent présenter un caractère raisonnable et réaliste et en l’espèce, l’échelonnement de la dette locative sur 24 mois comme sollicité par la défenderesse reviendrait à mettre à sa charge des mensualités exorbitantes en sus du loyer courant, pour lesquelles elle ne justifie pas pouvoir faire face en l’absence de production de toute pièce financière.
Au surplus, l’absence de règlement des loyers pendant de nombreux mois, outre l’affirmation par la défenderesse de ce qu’elle « s’apprête à établir une déclaration de cessation des paiements pour le cas où la société demanderesse refuserait (sa) proposition », peut légitimement faire douter de sa capacité à régler de telles sommes.
Par conséquent, la SARL Saveurs d’Asie Wok sera déboutée de sa demande de délais de paiement.
Sur la demande d’expulsion
Selon l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »
L’article 835 de ce même code autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.
En l'espèce, la société Saveurs d’Asie Wok est occupante sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2023 du local appartenant à la SAS Pathé [Localité 2], par suite de la résiliation du bail ce qui constitue dès lors un trouble manifestement illicite.
Il n’a pas été fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire conventionnelle et il convient d’ordonner la libération des lieux sis [Adresse 4], et l'expulsion de la SARL Saveurs d’Asie Wok et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique.
Compte tenu de la condamnation de la d éfenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation et de l'expulsion ordonnée, avec si besoin était le concours de la force publique, il n'apparaît pas justifié d’assortir cette expulsion d’une astreinte.
Il sera rappelé que l’initiative de l’expulsion appartient au bailleur.
Sur les dépens
La SARL Saveurs d’Asie Wok, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023.
Sur les frais nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir
S’agissant de la demande de condamnation aux frais d'exécution, il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code des procédures d’exécution, par principe, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur et il n’appartient pas à ce stade de la procédure au juge des référés de statuer sur des frais futurs non justifiés.
Sur la demande au titre des frais irrépétibles
La SARL Saveurs d’Asie Wok sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SAS Pathé [Localité 2] la somme de 1 000 euros.
La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Carole CATTEAU, juge des référés, assistée de Laëtitia WEGNER, greffière principale, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort ;
CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à la date du 12 novembre 2023 ;
REJETTE la demande de délais de paiement présentée par la SARL Saveurs d’Asie Wok ;
CONDAMNE la SARL Saveurs d’Asie Wok à restituer les lieux, objet du bail, sis [Adresse 4], dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, et le cas échéant avec le concours de la force publique ;
CONDAMNE la SARL Saveurs d’Asie Wok à payer à la SAS Pathé [Localité 2] , à titre provisionnel :
une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et de la provision pour charges, soit la somme mensuelle de 6 826,28 euros (six mille huit cent vingt-six euros et vingt-huit centimes), à compter du 12 novembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
la somme de 96 932,78 euros (quatre-vingt-seize mille neuf cent trente-deux euros et soixante-dix-huit centimes) au titre des loyers et provisions pour charges et indemnités d’occupation, impayés et arrêtés à la date du 4 juin 2024 inclus ;
DIT n'y avoir lieu à assortir l’expulsion de la SARL Saveurs d’Asie Wok d’une astreinte ;
DEBOUTE la SAS Pathé [Localité 2] de ses plus amples demandes ;
CONDAMNE la SARL Saveurs d’Asie Wok aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023 ;
CONDAMNE la SARL Saveurs d’Asie Wok à payer à la SAS Pathé [Localité 2] la somme de 1 000 euros (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.
Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 26 juin 2024, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :
LE GREFFIER,LE JUGE DES REFERES.