TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/05805 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WKSB
N° de MINUTE : 24/00978
DEMANDEUR
S.C.I. DE PLACEMENT LAMDA
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0058
C/
DEFENDEURS
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, LE CABINET A.M.C., S.A.R.L
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0266
S.C.I. LA CREMERIE
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 156
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 02 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La société de Placement Lamda est propriétaire des lots n°1 et 27 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 8] (93) à savoir une boutique et arrière-boutique au rez-de-chaussée ainsi qu’une cave en sous-sol.
Le 14 février 2022, l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 8] (93) (le syndicat des copropriétaires) a adopté la résolution n°20 ayant pour objet (i) d’autoriser l’achat par la société La Crèmerie d’une partie de la cour de 6m² de l’immeuble moyennant le versement d’une contrepartie de 4.000 euros, (ii) de l’autorisation de jouissance donnée à la société La Crèmerie sur une partie de la cour de 6m² et (iii) sur le mandat donné au syndic pour signer tous actes relatifs à l’enregistrement du modificatif au règlement de copropriété.
Par exploits des 23 et 25 mai 2022, la société de Placement Lamda a assigné le syndicat des copropriétaires et la société La Crèmerie devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir annuler la résolution n°20 de l’assemblée générale du 14 février 2022.
L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 2 juin 2023 puis d’une ordonnance de rabat de clôture du 5 octobre 2023 en raison de l’irrégularité des conclusions de la société La Crèmerie.
Aux termes de ses conclusions régularisées le 15 décembre 2023, la société de Placement Lamda demande au tribunal, au visa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, de l’article 544 du code civil, de :
- JUGER que la résolution n°20 de l’Assemblée Générale du 14 février 2022 a été prise en violation des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 11 du Décret du 17 mars 1967 et des droits des autres copropriétaires et plus particulièrement ceux de la SCI LAMDA.
- JUGER que l’obstruction de la fenêtre du lot n°1 permettant à la SCI LAMDA d’avoir un accès direct à la Cour porte atteinte aux droits de la SCI LAMDA et porte atteinte à la sécurité des biens et des personnes puisque le lot n°1 se trouve désormais privé d’une sortie de secours.
EN CONSEQUENCE
- PRONONCER l’annulation de la résolution n°20 du Procès-verbal de l’Assemblée Générale du 14 février 2022.
- CONDAMNER solidus le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et la SCI LA CREMERIE à procéder à leurs frais à la réouverture de l’accès du lot n°1 à la cour et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires et la SCI LA CREMERIE de leurs demandes au titre de l’article 700 du CPC et des dépens.
Vu l’article 699 du Code de procédure Civile,
Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER in solidus le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et la SCI LA CREMERIE à payer à la SCI LAMDA la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et la SCI LA CREMERIE aux entiers dépens.
- DISPENSER la SCI LAMDA de toute participation à la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] dans le cadre de la présente procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.
Au soutien de ses demandes, la société de Placement Lamda se fonde sur l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Elle estime que l’adoption de la résolution querellée aurait dû faire l’objet d’une communication des documents relatifs à la cession de partie communes ce qui n’a pas été le cas puisque manquaient à la convocation l’état de répartition des charges, les conditions essentielles du contrat de cession et les coûts afférents à la modification de l’état descriptif de division. La société de Placement Lamda ajoute que les éléments fournis sont l’objet d’imprécision et d’incohérence de sorte que les copropriétaires n’ont pas reçu les informations nécessaires à un vote éclairé. La société de Placement Lamda ajoute que la décision de cession ou d’octroi de jouissance exclusive en ce qu’elle constitue une aliénation d’une partie commune et à l’octroi d’une jouissance exclusive sur une partie commune, aurait dû être régie par les dispositions d’ordre public de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et donc adoptée à l’unanimité des copropriétaires. La société de Placement Lamda ajoute que la résolution litigieuse a également pour effet de modifier la destination du lot n°28 en y permettant un usage commercial alors que ce lot n’a pas, en l’état, de destination commerciale. Ce point n’ayant pas fait l’objet d’un vote de l’assemblée générale, la résolution est viciée. La société de Placement Lamda soutient également que la cession ou l’octroi d’un droit de jouissance constitue une modification de la destination de la cour qui aurait dû être exposée et soumise comme tel aux copropriétaires votants dans le cadre d’une résolution dédiée. La société de Placement Lamda retient que l’obstruction de l’ouverture donnant sur la cour depuis son lot constitue une violation de ses droits et du règlement de copropriété.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de débouter la société de Placement Lamda de ses demandes et de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros outre les dépens.
Le syndicat des copropriétaires soutient que les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées dans la mesure où étaient joints à la convocation l’état de répartition des charges à l’issue de l’opération, les conditions essentielles du contrat à savoir le prix de la cession sans que soit nécessaire l’adjonction d’une estimation de la valeur vénale du bien. Le syndicat des copropriétaires reconnait qu’en l’absence de précision du coût associé aux frais de modification du règlement de copropriété, cette dépense reste à la charge de la société La Crèmerie mais la résolution reste valable sans besoin de l’annuler. Pour ce qui est de la destination du lot n°28, le syndicat des copropriétaires estime qu’il n’y a pas de changement dans la mesure où d’après le règlement de copropriété, d’une part l’immeuble est à usage mixte et d’autre part, aucun usage spécifique n’est attribué au lot n°28, de sorte que la précision d’affectation du lot n’a pas à être soumise à l’approbation de l’assemblée générale. En outre, le syndicat des copropriétaires souligne que lors de l’assemblée générale du 29 mai 2012, le syndicat des copropriétaires a donné son accord pour que le lot n°28 ait une destination de local d’activité. Le syndicat des copropriétaires conteste l’existence d’une atteinte aux droits des autres copropriétaires en ce que la portion de la cour ne constitue pas un jardin ni un lieu d’agrément ou de détente utilisé par les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires conteste l’apparition d’une gêne par la venue de clients dans la mesure où la société La Crèmerie dispose déjà sur le lot n°28 d’une faculté de développer une activité commerciale.
Quant à la fenêtre du lot n°1 sur cour, le syndicat des copropriétaires retient qu’elle a été murée avant la division par lot de l’immeuble et l’adoption du règlement de copropriété de sorte que la porte fenêtre ne figure pas comme élément du lot n°1. Le syndicat des copropriétaires soutient que la société de Placement Lamda a acquis le lot alors que la porte-fenêtre était murée de sorte qu’elle ne peut reprocher à la copropriété d’avoir muré sa fenêtre. Le syndicat des copropriétaires ajoute que la société de Placement Lamda ne démontre pas subir un préjudice du fait de l’obstruction de cette ouverture dans la mesure où elle n’établit pas la capacité d’accueil du public de son local ni de la configuration qui obligerait à disposer d’une issue de secours sur la cour. Le syndicat des copropriétaires soutient que le refus de la société de Placement Lamda est fondé sur le risque qu’elle ne puisse plus a posteriori faire installer le conduit d’aération qu’elle souhaitait faire sortir de l’issue arrière sur cour. Le syndicat des copropriétaires conteste avoir fait réaliser la fermeture de la fenêtre sur la cour et estime ne pas avoir à procéder à sa réouverture.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 1er décembre 2023, la société La Crèmerie demande au tribunal de :
- lui donner acte de ce qu’elle fait siennes les conclusions du syndicat des copropriétaires ;
- déclarer la société de Placement Lamda irrecevable et mal fondée en ses demandes en principal, l’en débouter ;
- la condamner à verser à la concluante une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens
La société La Crèmerie s’en rapporte aux écritures du syndicat des copropriétaires et rappelle que le contexte de la contestation s’inscrit dans un climat de défiance lié au refus de la copropriété d’autoriser la société de Placement Lamda à procéder à l’installation d’un conduit d’aération. La société La Crèmerie conteste que la partie de la cour puisse constituer un lieu de détente. Elle ajoute que la fenêtre sur la cour a été obstruée depuis 40 ans et que la démarche de la société demanderesse consiste en une vindicte personnelle.
Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 9 février 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 mai 2024 et mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
1. La demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 14 février 2022
1.1. Sur la violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967
Selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision les conditions essentielles du contrat que l’assemblée est invitée à approuver ainsi que le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.
En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 14 février 2022 a été envoyée le 18 janvier 2022 par le syndic avec mention de la résolution n°20 contenant les termes des deux résolutions envisagées et soumises au vote de la copropriété à savoir la résolution octroyant un droit de jouissance exclusive à la société La Crèmerie et la résolution organisant la cession du droit de propriété sur la partie de cour querellée. Les deux projets de résolution contiennent le prix envisagé dans chaque cas. A la convocation étaient joints plusieurs documents dont deux projets de modificatifs au règlement de copropriété, l’un pour le cas de l’octroi d’une jouissance exclusive, sans modification des tantièmes de copropriété et l’autre pour le cas de la cession de la propriété sur la parcelle de cour, avec modification des tantièmes de copropriété. Les deux projets contiennent un plan établi par le cabinet de géomètre Geometris. Pour ce qui est du cout de modification, aucune décision n’ayant été prise, la résolution n°20 n’est pas viciée.
Par conséquent, l’ensemble des informations relatives au projet de résolution n°20 et nécessaires au vote des copropriétaires a été porté à la connaissance des copropriétaires. Le moyen est mal fondé.
1.2. Sur la violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965
Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.
L’article 25 de la même loi prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.
En l’espèce, la cession de la partie de cour querellée a été correctement portée à la connaissance des copropriétaires. Cette partie de cour est petite, située dans un renfoncement. Il n’est pas établi que cet espace est utilisé par les copropriétaires et que la cession ou l’octroi de l’usage exclusif à la société La Crèmerie serait de nature à porter atteinte à leurs droits.
Pour ce qui est du changement de destination de l’immeuble et de l’atteinte aux droits de la société de Placement Lamda, il ressort du règlement de copropriété et des plans qui y sont joints que le lot n°1 dispose d’une ouverture sur la cour. Cette ouverture peut avoir été murée avant l’achat du lot par la société demanderesse mais le règlement de copropriété n’a pas été modifié dans la mesure où l’ouverture figure bien dans le plan joint au règlement de copropriété établi en 1991. L’acquisition par la société La Crèmerie de la partie de cour située devant l’ouverture du lot n°1 est donc de nature à modifier la destination de l’immeuble et de nature à porter atteinte aux droits de la propriétaire du lot n°1.
Par conséquent, la cession du droit de propriété sur la partie de la cour querellée aurait dû être adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires.
Par conséquent, il convient d’annuler la résolution n°20 de l’assemblée générale du 14 février 2022.
2. La demande de réouverture de l’accès au lot n°1 à la cour
La demande de la société de Placement Lamda de procéder à la réouverture de l’accès du lot n°1 à la cour n’est pas fondée en droit. En fait, la société de Placement Lamda n’établit pas que le syndicat des copropriétaires aurait muré l’accès à la cour n°1.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande.
3. La demande de dispense de participation aux frais
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
En l’espèce, la société de Placement Lamda est bien fondée à sa demande d’annulation de la résolution n°20. Elle sera en conséquence dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure.
4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
4.1. Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société La Crèmerie et le syndicat des copropriétaires, qui succombent, seront condamnés aux dépens.
4.2. Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, la société La Crèmerie et le syndicat des copropriétaires, condamnés aux dépens, sera condamnée à payer à la société de Placement Lamda la somme de 1.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
4.3. Sur l’exécution provisoire
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, applicable à l'espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou le rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Annule la résolution n°20 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 8] (93) du 14 février 2022 ;
Déboute la société de Placement Lamda de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société La Crèmerie à procéder à la réouverture de l’accès du lot n°1 à la cour sous astreinte ;
Dispense la société de Placement Lamda de toute participation aux frais de la présente procédure ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 8] (93) et la société La Crèmerie aux dépens ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 8] (93) et la société La Crèmerie à verser 1.000 euros chacun à la société de Placement Lamda au titde de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Fait au Palais de Justice, le 27 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER