TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/08452 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XZVV
N° de MINUTE : 24/01038
DEMANDEUR
Monsieur [M] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Rachid EL HAILOUCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 288
C/
DEFENDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par l’association Relais Habitat - Syndic de redressement, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Nathalie HAMET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1706
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 02 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
M. [X] est propriétaire des lots n° 31 et 46 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1], immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.
Le 15 mars 2023, une assemblée générale extraordinaire, convoquée par la société Relais Habitat par courrier reçu le 3 mars 2023, était organisée.
Le 20 mars 2023, une assemblée générale, convoquée le 20 février 2023 par la présidente du conseil syndical, était organisée.
Par exploit du 22 juin 2023, M. [X] faisait délivrer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) pris en la personne de la société Relais Habitat une assignation devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir :
- annuler l’assemblée générale du 15 mars 2023 ;
- annuler la résolution n°4 de l’assemblée générale du 20 mars 2023 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
- dispenser M. [X] de participer aux frais de procédure ;
- rappeler le principe de l’exécution provisoire et ne pas l’écarter.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est intégralement renvoyé à l’assignation précitée pour un plus ample exposé des moyens et prétentions et M. [X].
Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de l’association Relais Habitat – syndic de redressement par la présence de son nom sur la boite aux lettres ainsi que par la confirmation par un voisin, le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 9 février 2024 par ordonnance du même jour; le syndicat des copropriétaires a constitué avocat postérieurement à l’ordonnance de clôture.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 mai 2024 et mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2023
Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.
En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 15 mars 2023 a été opérée le 3 mars 2023 par l’association Relais Habitat – Syndic de Redressement dont le mandat voté au terme de l’assemblée générale du 22 février 2022, avait expiré le 25 janvier 2023. La « ratification » opérée lors de l’assemblée générale du 20 mars 2023 ne saurait valoir poursuite ou renouvellement du mandat celui-ci ne pouvant rétroagir. Par conséquent, l’association Relais Habitat – syndic de redressement n’était plus le syndic désigné lors de la convocation de l’assemblée générale du 15 mars 2023.
Faute d’avoir été régulièrement convoquée, l’assemblée générale du 15 mars 2023 sera annulée dans son intégralité.
2. Sur la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 20 mars 2023 ;
L’article 29 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret.
Le syndicat de copropriétaires mentionné à l'article 18-1 AA de cette même loi peut déroger aux stipulations du contrat type dans les conditions prévues au dit article.
Le contrat de syndic conclu entre les parties est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit.
La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d'une rémunération spécifique complémentaire conformément à l'alinéa 1 de l'article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
En l’espèce, le projet de résolution n°4 inséré dans la convocation et la résolution n°4 adoptée par l’assemblée générale du 20 mars 2023 sont rédigés de manière identique et contiennent les conditions essentielles du mandat de syndic à savoir la durée du mandat de quinze mois du 20/03/2023 au 30/06/2024 ainsi que le montant de la prestation soit 13.200 euros TTC (avec ratification de la période du 25 janvier 2023 au 19/03/2023).
Par conséquent les conditions du contrat étaient connues au moment de la convocation et la résolution n°4 a été adoptée régulièrement.
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1-A et accompagnés de la fiche d'information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente.
En l’espèce, la mise en concurrence n’étant pas une formalité prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le défaut de mise en concurrence ne saurait vicier la désignation de l’association Relais Habitat – syndic de redressement aux termes de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 20 mars 2023.
Par ailleurs, la convocation à l’assemblée générale du 20 mars 2023 précise « nous vous serions obligés d’être présent à cette assemblée. En cas d’empêchement, vous avez la possibilité de voter par correspondance ». Ainsi, il n’est pas établi que l’assemblée générale se serait tenue par correspondance uniquement. Au contraire, le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2023 confirme que 16 propriétaires étaient présents.
Les moyens de M. [X] ne sont pas fondés, la demande d’annulation de la résolution n°4 sera rejetée.
3. Sur les frais et l’exécution provisoire
3.1. Sur les dépens
M. [X] succombant partiellement, il sera condamné aux dépens.
3.2. Sur les frais irrépétibles
M. [X] sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
3.3. Sur la demande de dispense de participation aux frais de procédure
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, les demandes de M. [X] ne sont que partiellement fondées. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 10-1 précitées.
La demande de dispense de M. [X] sera rejetée.
3.4. Sur l’exécution provisoire
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, applicable à l'espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou le rappeler. Aucune demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire n’était formulée, il convient de débouter M. [X] de sa demande tendant à dire qu’il n’y a lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Annule l’assemblée générale du 15 mars 2023 du syndicat des copropriétaires ;
Déboute M. [X] de sa demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 20 mars 2023 ;
Condamne M. [X] aux dépens ;
Déboute M. [X] de sa demande de dispense de participation aux frais de la procédure ;
Déboute M. [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [X] de sa demande tendant à dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire;
Fait au Palais de Justice, le 27 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER