TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/09644 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFXO
N° de MINUTE : 24/00996
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, ATRIUM GESTION PARIS 17, SAS
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499
C/
DEFENDEUR
Monsieur [X] [E] [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 25 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
M. [O] est propriétaire des lots 1024 et 1040 au sein de la résidence [Adresse 5] à [Localité 4], immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par exploit du 04 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 4] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 6.508,15 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er août 2023, assortie des intérêts légaux à compter du 21 septembre 2022, date du commandement de payer sur la somme de 6.020,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus avec capitalisation,
- 2.717,20 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de M. [O] par la présence de son nom sur la boite aux lettres ainsi que par la confirmation du voisinage, le défendeur n’a pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 23 janvier 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 avril 2024 et mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
Sur le quantum des charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- la matrice cadastrale et le titre de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [O] ;
- l’extrait du compte copropriétaire de M. [O] pour la période du 1er décembre 2018 au 1er août 2023 établissant le solde dû à la somme de 6.508,15 euros ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 11 mars 2019, 16 septembre 2019, 22 décembre 2020, 22 novembre 2021, 31 mars 2023 ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire du 1er décembre 2018 au 1er août 2023.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.508,15 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er août 2023 appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6.020,55 euros à compter du commandement de payer du 21 septembre 2022 et sur le solde à compter de l’assignation délivrée le 04 octobre 2023 et avec capitalisation.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mises en demeure entre 2018 et 2023 à hauteur de 79 euros. Toutefois tous ces frais ne sont pas les frais nécessaires à la présente procédure. Les intérêts moratoires ont commencé à courir à compter du commandement de payer du 21 septembre 2022. Les autres mises en demeure n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Le syndicat des copropriétaires fait état de frais de « suivi procédure impayés » à hauteur de 1.780 euros entre le 31 décembre 2019 et le 30 juin 2021 mais ces frais ne sont pas postérieurs à une mise en demeure et ils ne sont pas nécessaires à l’introduction de l’instance. Ces diligences entrent dans les missions normales du Syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété et n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, le Syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de 858,20 euros au titre du remboursement d’honoraires intitulées au sein du décompte « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice », « honoraires constitution d’hypothèque » et « honoraires constitution dossier avocat » toutefois ces diligences entrent dans les missions normales du Syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété et n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.
En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [O] ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Il a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. M. [O] est coutumier du fait ayant déjà été condamné par jugement du 05 mars 2019 sans qu’il ne modifie ses pratiques.
Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie du copropriétaire défaillant oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.
L’attitude de M. [O] relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.
Par conséquent, M. [O] sera condamné à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros.
Sur les autres demandes
M. [O], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.
M. [O] sera également condamné à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,
Condamne M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 4] de 6.508,15 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er août 2023 appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et avec intérêts au taux légal sur le montant de 6.020,55 euros à compter du 21 septembre 2022 et sur surplus à compter de l’assignation et avec capitalisation des intérêts ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
Condamne M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamne M. [O] aux dépens dont distraction au profit de la société Interbarreaus Ronzeau & Associés ;
Condamne M. [O] à verser syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 27 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER