RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00122 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUK2
MINUTE N° : 24/00092
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS
CHAMBRE DE PROXIMITE DE SAINT PAUL
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JUGEMENT
DU 28 MAI 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
Monsieur [S] [J]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté
Madame [K] [J]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Tous les deux représentés par BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de Saint-Denis
DÉFENDEURS:
Monsieur [X] [W] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
comparant
Madame [N] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Isabelle OPSAHL,
Assisté de : Cécile CRESCENCE, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 16 Avril 2024
DÉCISION :
Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cécile CRESCENCE, Greffier,
copie exécutoire délivrée aux parties le 28/5/2024
RAPPEL DES FAITS
Par acte du 19 mai 2015, [S] [J] et [K] [J] (les époux [J]) ont donné à bail à usage d’habitation un local (appartement) à [X] [W] [T] et [N] [O] épouse [T] (les époux [T]) situé [Adresse 4] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 804 euros, provisions sur charges comprises.
Des loyers étant impayés, les bailleurs ont fait délivrer aux époux [T], le 9 décembre 2023, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à leur payer la somme de 3.709,63 euros hors dépens.
Par acte en date du 26 février 2024, les époux [J] ont fait citer les époux [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de constater la résiliation du bail de plein droit par acquisition de la clause résolutoire, ordonner sans délai leur expulsion avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, les condamner solidairement à leur payer la somme de 6.068,62 euros au titre de l'arriéré locatif au 9 février 2024 à actualiser à l'audience, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges à savoir 886,33 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à départ effectif des lieux, les autoriser à faire séquestrer dans tel garde-meubles, aus frais et risque du défendeur, tous objets trouvés dans les lieux et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dues, juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément au contrat de bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer, les condamner solidairement à leur payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.
A l’audience du 16 avril 2024, les demandeurs représentés par leur avocat ont actualisé leur créance à la somme de 7.841.28 euros au 1er avril 2024. Ils disent n'avoir reçu aucun paiement de loyers avant l'audience et que M. [T] est toujours dans le logement.
M. [T] le confirme et indique qu'il prévoit prochainement de partir et demande un délai de 3 mois pour quitter les lieux à laquelle les demandeurs s'opposent.
Il indique ne pas contester le montant de la dette.
M. [T] a déclaré être divorcé d'[N] [O] depuis le 12 avril 2024 et verse une attestation notariée en ce sens. Il indique que Mme [O] n'a cependant jamais donné congé aux bailleurs.
Il précise pouvoir verser 5.000 euros d'ici 15 jours et demande des délais de paiement sur 6 mois.
Les demandeurs ont dit accepter la demande de délais de paiement.
Citée à étude, Mme [N] [O] épouse [T] n'est ni présente ni représentée.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024.
Le jugement réputé contradictoire du seul fait qu'il est susceptible d'appel sera rendu par mise à disposition au greffe.
Le jugement sera de plein droit assorti de l’exécution provisoire.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire,
Il ressort de l'attestation notariée produite à l'audience par M. [T] que le notaire atteste qu'il a été effectué le 12 avril 2024 le dépôt d'un original de la convention sous signature privée contresignée par les avocats du consentement mutuel à divorce entre M. [T] et Mme [O].
Il n'est donc pas prouvé qu'au jour où le juge statue que les époux [T] soient effectivement divorcés.
SUR LA RESILIATION DE PLEIN DROIT ET L'EXPULSION
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 27 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.
Par ailleurs, l’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée par le bailleur aux services de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions Locatives (CCAPEX) le 12 décembre 2023.
L’action est donc recevable.
- sur le fond :
Par acte du 9 décembre 2023, les époux [J] ont fait délivrer à M. [T] et à Mme [O] épouse [T] un commandement de payer les loyers pour un montant principal de 3.709,63 euros visant la clause résolutoire incluse dans le bail.
La non-régularisation de la dette locative dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 22 janvier 2024.
L’expulsion des lieux des preneurs sera ordonnée tel que précisé au dispositif.
SUR LES CONDAMNATIONS EN PAIEMENT
L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail.
Le fait que M. [T] ait déclaré à l'audience que Mme [O] épouse [T] a quitté le logement suite à leur séparation n'a ucune incidence sur le fait qu'ils restent tous deux parties au contrat de bail, Mme [O] épouse [T] ne s'étant pas délivrée de ses obligations contractuelles de preneuse faute d'avoir régulièrement donné congé aux bailleurs.
Si M. [T] indique qu'ils sont divorcés, ce qu'il ne prouve pas en l'espèce, cette circonstance est indifférente au fait qu'ils ont conclu le bail ensemble, étant mariés, qu'ils sont dès lors tenus solidairement de la dette locative, étant précisé que M. [T] n'a aucun pouvoir de représenter la défenderesse.
M. [T] a également déclaré à l'audience être en mesure de verser 5.000 euros d'ici deux semaines, ce dont il n'a pas été justifié par note en délibéré à l'initiative d'aucune des parties.
En l’absence de justificatif de paiement des sommes par les locataires, M. [T] reconnaissant la dette et Mme [O] épouse [T] ne la contestant pas par définition, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire à concurrence du montant justifié par les demandeurs.
M. [T] et Mme [O] épouse [T] seront donc condamnés solidairement à payer aux époux [J] de la somme de 7841.28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 avril 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.709.63 euros à la date du 9 décembre 2023 du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.
Les époux [T] seront déboutés du surplus de leur demande aux titre des intérêts.
SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée prévoir que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative".
L'article 24 VII de la même loi modifiée dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
M. [T] a demandé des délais de paiement sur 6 mois. Les demandeurs ont dit accepter la demande de délais de paiement.
Il convient de dire qu'au vu des dispositions précitées, aucun délai de paiement ne peut être accordé à un locataire qui n'a pas réglé ses loyers courants avant l'audience et qui ne justifie pas être en mesure de le faire.
Si M. [T] ne justifie ne remplir aucune des deux conditions légales, pas plus à l'évidence que Mme [O] épouse [T], il convient de relever que les demandeurs ont acquiécé à cette demande de délais de paiement.
Compte tenu de l'accord des parties sur ce point, M. [T] sera donc autorisé à se libérer de la somme de 7841.28 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d'ocupations en 6 échéances, tel qu'il l'a indiqué lui-même à l'audience, à raison donc de 6 mensualités de 1306.88 euros chacune, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision.
Il convient de préciser que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due solidairement par [X] [W] [T] et [N] [O] épouse [T] .
Pendant la durée d’exécution du plan d’apurement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et ne reprendront vigueur qu’en cas de non-respect de celui-ci.
A défaut de paiement selon les modalités ci-dessus l’expulsion des lieux des locataires sera ordonnée, avec le concours si besoin de la force publique et d'un serrurier.
SUR LE SORT DES MEUBLES ET DES REPARATIONS EVENTUELLES
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
Il en est exactement de même s'agissant d'éventuelles réparations locatives ; il ne peut être statué sur le sort de réparations qui n'ont possiblement pas lieu d'être, les lieux n'ayant pas encore été libérés au jour de la présente décision.
SUR LES AUTRES DEMANDES
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles engagés pour la présente instance. M. [T] et Mme [O] épouse [T] seront donc condamnés solidairement à payer aux époux [J] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
M. [T] et Mme [O] épouse [T] seront donc condamnés solidairement aux dépens qui comprendront le coût des assignations, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l'expulsion.
Il est à rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au 22 janvier 2024 concernant le local d'habitation situé [Adresse 4] (Réunion) donné à bail par acte du 19 mai 2015 par [S] [J] et [K] [J] à [X] [W] [T] et [N] [O] épouse [T] ;
CONDAMNE solidairement [X] [W] [T] et [N] [O] épouse [T] à payer à [S] [J] et [K] [J] la somme de 7841.28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.709.63 euros à la date du 9 décembre 2023 du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus;
DEBOUTE [S] [J] et [K] [J] du surplus de leur demande aux titre des intérêts ;
DIT que [X] [W] [T] pourra se libérer de la somme de 7841.28 euros par le versement de 6 mensualités de 1306.88 euros chacune, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision et le 10 de chaque mois ;
DIT que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînant l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due solidairement par [X] [W] [T] et [N] [O] épouse [T] ;
RAPPELLE que pendant l’exécution de ce plan d’apurement les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus et ne rependront vigueur qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance de ce plan ;
RAPPELLE que si [X] [W] [T] règle la dette dans le délai et selon les modalités précitées,
la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;
A défaut de paiement selon les modalités prévues ci dessus :
CONSTATE la résiliation du bail au 22 janvier 2024 ;
ORDONNE l’expulsion des lieux de [X] [W] [T] et [N] [O] épouse [T] et de tous les occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si nécessaire,
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement des meubles et objets garnissant le logement, leur transport et leur séquestration en garantie des indemnités d'occupation et d'ordonner d'éventuelles réparations locatives, compte tenu de leur caractère purement hypothétiques au jour du présent jugement ;
CONDAMNE solidairement [X] [W] [T] et [N] [O] épouse [T] à payer à [S] [J] et [K] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clefs ;
CONDAMNE solidairement [X] [W] [T] et [N] [O] épouse [T] à payer à [S] [J] et [K] [J] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement [X] [W] [T] et [N] [O] épouse [T] à payer à [S] [J] aux dépens qui comprendront le coût des assignations, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l'expulsion ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
EN FOI DE QUOI LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA VICE-PRESIDENTE ET LA GREFFIÈRE
LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE
Cécile CRESCENCE Isabelle OPSAHL