TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00479 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YC25
SL/CG
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 28 MAI 2024
DEMANDERESSE :
Etablissement public CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.A.R.L. ESSAOUIRA
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Patrick FEROT, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 14 Mai 2024
ORDONNANCE du 28 Mai 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
Suivant acte sous seing privé du 14 juin 2006, le CENTRE HOSPITALIER de [Localité 5] a consenti à [F] [Y] aux droits duquel vient la S.A.R.L. ESSAOUIRA un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2013 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 8.000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance.
Invoquant le délabrement des lieux, du fait des défaillances du locataire dans l’exécution de ses obligations d’entretien des lieux, le CENTRE HOSPITALIER de [Localité 5] a fait constater l’état des lieux suivant procès-verbal du 02 février 2023 et fait délivrer le 02 mai 2023 à la S.A.R.L. ESSAOUIRA une sommation d’avoir à réaliser les travaux, puis par acte du 13 mars 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de :
Vu le bail du 14 juin 2006 et le transfert du bail en date du 5 juin 2007,
Vu la sommation d’avoir à réaliser les travaux de remise en état du 2 mai 2023,
Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu les dispositions des articles 1103 et suivants du code civil,
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à défaut d’avoir réalisé les travaux de remise en état, objet de la sommation du 2 mai 2023,
En conséquence,
-Prononcer la résolution du bail conclu le 14 juin 2006,
-Ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. ESSAOUIRA des lieux loués et, toute personne de son fait, en la forme accoutumée avec l’assistance de la force publique si besoin et, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
-Dire que Monsieur le Président se réservera la liquidation de l’astreinte,
-Condamner la S.A.R.L. ESSAOUIRA au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 1 009.95 euros par mois, outre les charges courantes, à compter du 2 juin 2023 jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,
-Condamner la S.A.R.L. ESSAOUIRA au paiement de la somme de 2 356.32 euros au titre de la taxe foncière 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023, date de l’avis de sommes à payer qui a été délivré,
-Ordonner la remise des clés par la S.A.R.L. ESSAOUIRA le jour de son départ effectif des lieux,
-Condamner la S.A.R.L. ESSAOUIRA au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,
-Condamner la S.A.R.L. ESSAOUIRA en tous les frais et dépens en ce y compris les frais de signification de l’ordonnance sur requête en date du 2 février 2023, des frais de procès-verbal de constat du 2 mai 2023 et de sommation d’avoir à réaliser des travaux remise en état du 2 mai 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 02 avril 2024 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 14 mai 2024 pour y être plaidée.
A cette audience, le CENTRE HOSPITALIER de [Localité 5] représenté par son avocat demande que l’affaire soit retenue et sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.
L’affaire a été expressément renvoyée le 02 avril 2024, au 14 mai 2024, pour régularisation d’une constitution en défense et conclusions de la défenderesse avant le 20 avril 2024. Si la défenderesse a constitué avocat le 10 avril 2024, elle n’a pas conclu et n’a formé aucune demande particulière.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits
Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s'expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l'ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l'ordonnance par voie de tierce opposition.
En l’occurrence, le CENTRE HOSPITALIER de [Localité 5] justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.
En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.
Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (bas de page 8 du contrat-pièce n°1 CH [Localité 5]) qui stipule que “A défaut de production de l’attestation d’assurance et de paiement à son exacte échéance, d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges au prestations qui en constituent l’accessoire ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et après un mois après n simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet et contenant déclaration du Centre hospitalier de [Localité 5] de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Centre hospitalier de [Localité 5] sans qu’il soit besoin de former une demande en justice”.
La sommation d’avoir à réaliser les travaux, délivrée le 02 mai 2023 (pièce CH [Localité 5] n°10), reproduit la clause résolutoire précitée, et rappelle les obligations du preneur au titre de ses obligations d’entretien (tous travaux et réparations quels qu’ils soient, sauf les grosses réparations qui incombent au bailleur).
Le bail porte sur le rez-de-chaussée (restaurant, friterie, pièce de vaisselle....), le niveau 1 (cave, stockage), les niveaux 1 à 3, décrits au bail de l’immeuble situé [Adresse 1]. Le procès-verbal de constat du 02 février 2023 en exécution de l’ordonnance sur requête du 13 janvier 2023 atteste d’un mauvais état d’entretien des lieux (menuiseries en mauvais état, peinture du local de restaurant défraîchie, marche d’accès au restaurant dont les carreaux sont éclatés et fissurés, traces de rouille sous des porte-torches oxydés, fenêtres en PVC au rez-de-chaussée, dont la finition n’est pas achevée, menuiseries vermoulues du R+1 et dont la peinture est défraîchie au R+2; au niveau du grenier deux ouvertures de type tabatière, dont les vitres sont manquantes, l’une comportant une bâche en plastique décrochée, laissant passer la pluie ; matériaux du grenier tachés et auréolés et par endroits en lambeaux ; cage d’escalier encombrée et taches et auréoles éparses; cave encombrée et inondée, tableau électrique dont les fils dénudés son apparents, non correctement couvert et dans un local qui comporte de nombreuses marques d’infiltrations ( pièce CH [Localité 5] n° 9).
Ces pièces établissent le défaut d’entretien des lieux incombant au preneur et auquel il n’a pas été remédié en dépit de la sommation précitée pour ce faire, dans le délai imparti à la sommation de faire.
Cette sommation étant demeurée infructueuse, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 02 juin 2023, ce qu’il convient de constater.
Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux de la S.A.R.L. ESSAOUIRA après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice au CENTRE HOSPITALIER de [Localité 5], celui-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la S.A.R.L. ESSAOUIRA, au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 03 juin 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.
Le CENTRE HOSPITALIER de [Localité 5] justifie par la production de l’avis de taxe foncière 2023 et du titre exécutoire émis par le bailleur du 27 septembre 2023, des sommes dues par le locataire, à ce titre.
Toutefois dès lors que le bailleur dispose d’ores et déjà d’un titre, il n’y a pas lieu à ordonner la condamnation de la défenderesse, pour les mêmes causes.
Cette demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
La S.A.R.L. ESSAOUIRA, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût de la signification de l’ordonnance sur requête du 13 janvier 2023, du procès-verbal de constat du 02 février 2023 et de la sommation de faire du 02 mai 2023.
Elle sera en outre condamnée à payer à au CENTRE HOSPITALIER de [Localité 5], la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
Constatons l’acquisition, à effet du 02 juin 2023, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 14 juin 2006, portant sur les locaux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 1],
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. ESSAOUIRA et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 1] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 03 juin 2023,
Condamnons à titre provisionnel la S.A.R.L. ESSAOUIRA au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
Déboutons le CENTRE HOSPITALIER de [Localité 5] de sa demande en paiement à titre provisionnel, au titre de la taxe foncière 2023,
Condamnons la S.A.R.L. ESSAOUIRA à payer au CENTRE HOSPITALIER de [Localité 5] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la S.A.R.L. ESSAOUIRA aux dépens, y incluant le coût de la signification de l’ordonnance sur requête du 13 janvier 2023, du procès-verbal de constat du 02 février 2023 et de la sommation de faire du 02 mai 2023,
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Carine GILLET