Min N°
N° RG 23/03019 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDFLI
S.A. 1001 VIES HABITAT
C/
M. [G] [T]
Mme [V] [T] née [U]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 29 mai 2024
DEMANDERESSE :
S.A. 1001 VIES HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
DÉFENDEURS :
Monsieur [G] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant
Madame [V] [T] née [U]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame CART Magalie, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 27 mars 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : ASSOCIATION LEGITIA
Copie délivrée
le :
à : Monsieur [G] [T] / Madame [V] [T] NEE [U]
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2014, avec prise d'effet le 15 juillet 2014, la SA 1001 VIES HABITAT a loué à Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] , qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 4] et deux emplacements de parking n°11 et 14 situés à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 760,57 euros , provision sur charges incluses.
Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 031,23 euros au titre des loyers et charges échus mois de février 2023 inclus et un commandement de justifier de l'assurance locative du logement visant la clause résolutoire du bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut de paiement ou défaut d'assurance, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,
condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2.724,69 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2023 avec intérêts de droit,
condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges avec indexation jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,
condamner les locataires solidairement à payer la somme de 500,00 euros euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 14 juin 2023.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 29 novembre 2023.
A l'audience, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance à la somme de 4.175,64 euros, au titre des loyers et charges échus au 7 novembre 2023 (mois d'octobre 2023 inclus). Elle précise avoir supprimer le montant du SLS sur le décompte actualisé. La demanderesse précise qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement si Madame [V] [U] épouse [T] justifie de ses ressources en cours de délibéré. Sur le défaut d'assurance, elle déclare maintenir ses moyens.
Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] ayant été cités par actes délivrés à l'étude de commissaire de justice, seule Madame [V] [U] épouse [T] est présente. Elle ne conteste ni le principe ni le montant de la demande. Elle précise que Monsieur [G] [T] ne vit plus avec elle depuis une interdiction d’entrer en contact avec elle et ses enfants. Elle explique s’occuper seule de ses quatre enfants âgés de 9, 10, 14 et 17 ans. Elle indique percevoir un salaire mensuel de 670 euros et travailler en tant que secrétaire à mi-temps. Elle ajoute percevoir des aides sociales et familiales complémentaires. Elle indique avoir repris le paiement de son loyer au mois de septembre 2023, expliquant ses impayés locatifs par la suspension de ses droits aux APL et RLS, dans l'attente d'un rappel. Elle sollicite des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux et propose d’apurer la dette par mensualités de 115 euros. Elle déclare avoir souscrit une assurance locative auprès de la société CIC.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2024.
Le 24 janvier 2024, le tribunal a décidé d'une réouverture des débats au regard du courrier de Madame [V] [U] épouse [T] justifiant des éléments de ressources et de la procédure pénale concernant les faits de violences dont elle a été victime reçu aux fins d'aborder ces points à l'audience.
Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l'audience de réouverture des débats du 27 mars 2024.
A l'audience, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil actualise la dette à la somme de 6.175,25 euros arrêtée au 20 mars 2024 hors frais et hors supplément de loyer de solidarité précisant que le dernier loyer courant n'a été que partiellement réglé et de fait qu'elle est opposée à l'octroi de délai de paiement au bénéfice de la locataire. Elle précise que les faits de la condamnation pénale ont été déjà évoqués à la précédente audience.
Bien que régulièrement convoqués par le greffe à l'audience de réouverture des débats, Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T], ne sont ni présents, ni représentés. Ils n'ont pas non plus justifié de l'assurance locative depuis la première audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 16 novembre 2022. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 14 juin 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 29 novembre 2023.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
II. Sur les demandes principales
Sur le paiement des loyers et charges impayés
L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce, la SA 1001 VIES HABITAT produit un décompte lors de la réouverture des débats démontrant que Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] restent lui devoir, frais déduits (99,06 euros de frais de pénalité d'enquête de ressource, 25 euros de frais de dossier, 128,30 euros de frais de procédure), la somme de 6.051,19 euros à la date du 20 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse).
L'actualisation de la demande formée au titre de l'arriéré locatif est possible malgré l'absence des défendeurs à l'audience de réouverture des débats, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit qui mentionne en outre des versements effectués par la locataire.
Conformément à l'article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (article n°XVII), Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T], toujours mariés, seront tenus solidairement au paiement.
En conséquence, Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 6.051,19 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 20 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
En l'espèce, le bail conclu le 9 juillet 2014, avec prise d'effet le 15 juillet 2014, contient une clause résolutoire (article n°XV) qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.
Par acte d'huissier en date du 21 mars 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] un commandement de produire l'attestation d'assurance, rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé.
Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] n'ont pas justifié de la souscription d'une assurance dans le délai d'un mois suivant ce commandement.
En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 22 avril 2023. Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser la SA 1001 VIES HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.
Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
En outre, Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] seront solidairement condamnés au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.
III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
Le contrat de bail ayant été résilié, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable.
Aux termes de l'article 1345-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Madame [V] [U] épouse [T] sollicite à l’audience l’octroi de délais de paiement lui permettant de se maintenir dans les lieux et propose d’apurer sa dette par des versements de 110 euros mensuels.
Madame [V] [U] épouse [T] n'a pas produit ses justificatifs de ressources et ses charges en cours de délibéré ni après l'audience de réouverture des débats à laquelle elle n'a pas comparu, sa convocation étant revenue au greffe « pli avisé non réclamé ».
Or, il convient de relever que la société bailleresse n’a formulé son accord pour l’octroi de délais de paiement que dans l’hypothèse de la communication de ces justificatifs. Par ailleurs lors de l'audience de réouverture des débats elle est opposée à l'octroi de ceux-ci.
De fait, en l’absence d’accord entre les parties et de justification de la situation financière de la locataire, les délais de paiement prévus à l'article 1345-5 du code civil ne sauraient trouver application.
Madame [V] [U] épouse [T] sera donc déboutée de sa demande.
IV. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA 1001 VIES HABITAT les frais non compris dans les dépens. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juillet 2014, avec prise d'effet le 15 juillet 2014, entre la SA 1001 VIES HABITAT, d'une part, et Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] , d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 4] et deux emplacements de parking n°11 et 14 situés à la même adresse sont réunies à la date du 22 avril 2023 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 6.051,19 euros (décompte arrêté au 20 mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
DÉBOUTE Madame [V] [U] épouse [T] de sa demande de délais de paiement ;
ORDONNE en conséquence à Madame [V] [U] épouse [T] Madame [V] [U] épouse [T] et Monsieur [G] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [V] [U] épouse [T] et Monsieur [G] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 1001 VIES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;
DÉBOUTE la SA 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la SA 1001 VIES HABITAT du surplus de ses prétentions ;
CONDAMNE Monsieur [G] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
La greffière, La juge,