TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [B] [W]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Frédéric CATTONI
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/08696 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3H57
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
rendu le 29 mai 2024
DEMANDERESSE
La société SEQENS, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, en la personne de Maître Frédéric CATTONI,avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199
DÉFENDERESSE
Madame [B] [W]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 mai 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 29 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08696 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3H57
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020, la société SEQENS a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1], bâtiment 01, escalier A1, 3ème étage, porte 32, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690,35 euros (charges comprises).
Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 262,04 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [B] le 7 juin 2023.
Par assignation du 2 novembre 2023, la société SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 25%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9874,91 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sous réserve de la majoration de 25% sur la somme de 4 417.22 euros et de l’assignation pour le surplus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 15 mars 2024, la société SEQENS, représentée par son conseil, fait part de la décision de recevabilité de la commission de surendettement du 08 décembre 2022 après dépôt de sa demande par la locataire le 16 novembre 2022 et de mesures imposées par la commission le 23 novembre 2023 à compter du 18 janvier 2024.
Elle indique que la dette locative a continué postérieurement à la décision de recevabilité de la commission et s’élève, actuellement, à la somme de 7 854.76 euros soit un reliquat, après déduction du montant de 5 969.94 euros retenu par la commission, de 1 884.82 euros. Elle se dit néanmoins favorable à l’octroi des délais de paiement tels que proposés par la défenderesse ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant.
Mme [W] [B], qui signale que son loyer s’est trouvé en très forte augmentation, indique qu’elle a effectué deux versements respectivement de 100 euros et 210 euros, qui ne sont pas reportés sur le décompte produit. Sous cette réserve, elle s’engage à apurer le reliquat de sa dette en six mensualités de 310 euros chacune en expliquant avoir déjà commencé à le faire.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
La société SEQENS, dûment autorisée, a produit, dans le cours du délibéré, un décompte actualisé de la dette locative arrêté au 04 avril 2024 après déduction des versements opérés par la défenderesse et la régularisation de charge intervenue, laissant apparaître un solde locatif de 7 509 euros.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail et ses conséquences
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 5 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4 262,04 euros, correspondant aux impayés de loyer entre la date de la décision de recevabilité de la commission de surendettement et le 31 mai 2023, n’a pas été réglée en totalité par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bail s’est ainsi trouvé résilié de plein droit au 06 août 2023.
Toutefois, l’article 24 V à VII de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que :
V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
VI. Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
(…) 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.
VII. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, les conditions de l’article 24 VI ne sont pas réunies en ce que la locataire ne s’est pas acquittée de la totalité des loyers et charges échus depuis la décision de recevabilité de la commission de surendettement si bien que la dette locative a continué d’augmenter et que les mesures imposées par la commission, même si elles sont respectées, ne permettent plus de l’apurer en totalité.
En effet, la dette locative arrêtée au 04 avril 2024 est de 7 509 euros soit 1539.06 euros échéance du mois de mars 2024 incluse après déduction du montant de 5969.94 euros retenu par la commission de surendettement
Toutefois, Mme [W] [B] a repris le paiement du loyer courant et des provisions sur charges au sens de l’article 24 V de la loi susvisée, étant précisé qu’elle a d’ores et déjà commencé à apurer sa dette, hors plan prévu par la commission.
Elle propose de verser 310 euros par mois pendant six mois en sus du loyer courant pour s’acquitter du montant de la dette hors plan de la commission.
Un accord a été constaté à l’audience entre les parties.
Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [W] [B] des délais de paiement pour s’acquitter de cette somme de 1539.06 euros, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
Il sera rappelé qu’en cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, selon les modalités ci-dessus rappelées, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [W] [B] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
En ce cas, le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l‘article 7 de l a loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Enfin, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, la société SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 04 avril 2024, Mme [W] [B] lui doit la somme de 7 509.00 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Si Mme [W] [B] déplore l’augmentation considérable du montant du loyer et des charges, elle ne conteste pas le montant de sa dette.
Elle sera ainsi condamnée au paiement de cette somme à la société SEQENS, qui portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation, en application des articles1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, il sera rappelé que la commission de surendettement a prévu le remboursement de la somme de 5 969.94 euros en 36 échéances de 165,83 euros à compter du 18 juillet 2024.
En outre, il sera constaté l’accord des parties concernant le paiement du reliquat de la dette, à savoir, la somme de 1 539.06 euros selon les modalités exposées ci-dessus et détaillées dans le dispositif de la présente décision.
En cas de non-respect des délais accordés, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer, et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [W] [B] au paiement de celle-ci, rien ne justifiant la majoration de 25% sollicitée par la demanderesse.
Sur les demandes accessoires
Mme [W] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit exécutoires, à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, rien ne justifie que l’exécution provisoire de la décision soit écartée.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 2020 entre la société SEQENS, d’une part, et Mme [W] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1], bâtiment 01, escalier A1, 3ème étage, porte 32 est résilié depuis le 6 août 2023,
CONDAMNE Mme [W] [B] à payer à la société SEQENS la somme de 7 509 euros (sept mille cinq cent neuf euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,
RAPPELLE que la commission de surendettement a imposé, à compter du 18 janvier 2024, le règlement de la dette locative à hauteur de 5 969.94 euros en 6 échéances de 0 euros, 36 échéances de 165.83 euros et 8 échéances de 0 euros,
CONSTATE l’accord des parties autorisant Mme [W] [B] à se libérer du surplus de la dette, soit, de la somme de 1 539.06 euros en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 310 euros (trois cent dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [B],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 août 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [W] [B] sera condamnée à verser à la société SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE la société SEQENS de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer et charges courant majorés de 25%,
DÉBOUTE la société SEQENS de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [W] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2023,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge