TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Julien QUIENE
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Olivier MAYRAND
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09745 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SCR
N° MINUTE : 3/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 Mai 2024
DEMANDERESSE
SCI 35 RIVOLI
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0162
DÉFENDERESSE
Madame [H] [F]
demeurant [Adresse 1]
assistée de Me Julien QUIENE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E0450 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-001347 du 23/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 29 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09745 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SCR
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 2 octobre 2009, Monsieur [L] aux droits de laquelle vient la SCI 35 RIVOLI a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 475 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.
Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6784,72euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par assignation du 12 décembre 2023, la SCI 35 RIVOLI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
7958,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2023,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 15 mars 2024, la SCI 35 RIVOLI, représentée par son conseil, a déposé des conclusions en réponse qu’elle a soutenues oralement. Elle maintient l'intégralité de ses demandes, précise que la dette locative, actualisée au 13 mars 2024, s'élève désormais à 9719,92 euros, demande le débouté des demandes formées par la locataire.
Elle expose que la dette de Mme [F] [H] équivaut à 16 échéances de loyers et s’oppose à toute demande de sursis à expulsion, en l’absence d’une quelconque proposition de sa part pour régler sa dette locative, au regard de l’ancienneté de sa dette et compte-tenu du fait qu’elle n’occupe plus les lieux.
La SCI 35 RIVOLI considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [F] [H], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite :
l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux,le débouté de la SCI 35 RIVOLI de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens, le rejet de l’exécution provisoire
Elle expose qu’elle perçoit 1000 euros de revenus, toutes ressources confondues et qu’elle éprouve des difficultés à honorer ses échéances de loyers, que la Caisse aux Allocations Familiales a suspendu le versement de l’Aide Personnalisée au Logement à compter du mois de janvier 2023, que dans ces conditions, l’accord de la bailleresse a été sollicité, le 1er juin 2023, en vue du dépôt d’un dossier FSL qu’elle n’a pas donné, qu’en outre, elle a déposé un dossier devant la commission de surendettement qui est toujours en cours d’instruction et multiplié les démarches en vue de son relogement, que dès lors, elle est bien-fondée à sollicité des délais pour quitter le logement, étant précisé qu’elle ne sollicite ni délais de paiement, ni suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Mme [F] [H] a ainsi justifié du dépôt de son dossier auprès de la commission de surendettement le 24 octobre 2023. Aucune décision relative à la recevabilité de sa demande n’a été cependant été produite.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La SCI 35 RIVOLI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 05 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6784,72 euros n’a pas été réglée intégralement par cette dernière dans le délai susvisé et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 novembre 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI 35 RIVOLI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Selon les articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si le locataire est de mauvaise foi ou qu’il est entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, il résulte des pièces produites que Mme [F] [H] ne verse aucune somme en règlement de son loyer depuis le mois de septembre 2023 alors qu’elle n’était redevable que d’une somme résiduelle de 197,61 euros après versement de l’Aide Personnalisée au logement qui a effectivement été suspendue.
Elle ne justifie pas d’une quelconque décision de recevabilité de son dossier de surendettement et ne propose pas de s’acquitter de sa dette locative, même de manière symbolique.
Enfin, la bailleresse rapporte la preuve que le logement est occupé par des tiers et qu’elle-même n’habite plus sur place.
Ainsi, en dépit de la situation de précarité de la locataire, il ne sera pas fait droit aux délais sollicités qui seraient, compte-tenu de ce qui précède, particulièrement dommageables pour la bailleresse en l’absence de toute perspective de paiement durant ces délais.
Il sera rappelé néanmoins rappelé que l’expulsion de Mme [F] [H], ne saurait intervenir, en application de l’article L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avant l’écoulement d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ni pendant la période de la trêve hivernale.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la SCI 35 RIVOLI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mars 2024, Mme [F] [H] lui devait la somme de 9719,92 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [F] [H] ne conteste pas le principe de la dette ni son montant. Elle explique qu’elle s’est formée à la suite de la suspension du versement de l’aide personnalisée au logement.
Elle sera ainsi condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges et conformément à la demande formée par la bailleresse, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 568,06 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mars 2024 (lendemain du décompte), et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI 35 RIVOLI ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
Mme [F] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer 05 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 octobre 2009 entre la SCI 35 RIVOLI, d’une part, et Mme [F] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 17 novembre 2023,
ORDONNE à Mme [F] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DÉBOUTE Mme [F] [H] de sa demande de délais pour quitter les lieux,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Mme [F] [H] à payer à la SCI 35 RIVOLI la somme de 9719,92 euros (neuf mille sept cent dix-neuf euros et quatre-vingt-douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2024,
CONDAMNE Mme [F] [H] au paiement à titre de provision à la SCI 35 RIVOLI d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 568,06 euros (cinq cent soixante-huit euros et six centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du 14 mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
DIT n’y avoir lieu à accorder de quelconques délais de paiement à Mme [F] [H] pour se libérer de sa dette,
DÉBOUTE la SCI 35 RIVOLI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [F] [H] aux dépens.
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge