TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [G] [T] [L]
Madame [W] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00322 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XDL
N° MINUTE :
5/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 mai 2024
DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]
ayant pour sigle RIVP,
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128
DÉFENDEURS
Monsieur [G] [T] [L]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [W] [L]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 29 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00322 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XDL
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 26 mars 2003, la Société Anonyme de Gestion Immobilière (SAGI) aux droits de laquelle vient la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 513,94 euros et d’une provision pour charges de 106,24 euros outre un emplacement de stationnement suivant contrat du 21 mars 2012, situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 87,50 euros et d’une provision pour charges de 1,84euros.
Par actes de commissaire de justice du 3 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 14148,72 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W] le 4 avril 2023.
Par assignations du 18 décembre 2023, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7191,03 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2023, outre les intérêts au taux légal,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 15 mars 2024, la RIVP maintient l'intégralité de ses demandes, précise que la dette locative, actualisée au 13 mars 2024, s'élève désormais à 12039,72 euros et qu’elle est en partie constituée d’un supplément de loyer de solidarité. Elle considère qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Par note en délibéré reçue le 16 mai 2024 au greffe, la RIVP a fait parvenir un procès-verbal de constat dressé le 11 avril 2024 par commissaire de justice aux termes duquel il apparaît que M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W] ont quitté les lieux et qe les clés ont été restituées au bailleur par courrier en date du 29 mars 2024 adressé par un ami du couple sollicitant pour eux l’octroi d’un délai de cinq années afin qu’ils puissent apurer leur dette.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 3 avril 2023. Or, cette somme, composée en partie d’un Supplément de Loyer de Solidarité qui a été déduit le 31 juillet 2023 et d’une dette de loyer, n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, y compris après déduction du SLS.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juin 2023.
Il convient cependant de prendre acte que les défendeurs ont quitté les lieux et que par conséquent, la demande d’expulsion est sans objet.
Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l‘article 7 de l a loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte laissant apparaître qu’à la date du 13 mars 2024, M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W] lui devaient la somme de 12 039,72 euros.
Toutefois, il apparaît sur le décompte et les avis d’échéance correspondant que les termes des mois de janvier et de février 2024 ont été facturés chacun à hauteur de 4 057.81 euros et de 4032,81 euros après application d’un SLS alors que par courrier du 13 mars 2024, il a été indiqué aux défendeurs que « le montant du SLS qui apparaîtra sur l’avis d’échéance du mois de janvier 2024 s’élève donc à 0.00 euros par mois ».
M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W] ne sont ainsi redevables, pour chacune de ces deux échéances, que du montant du loyer hors surfacturation au titre du SLS soit 814.41 euros par mois.
Ainsi, ils seront condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 9 610.73 euros, échéance du mois de février 2024, arrêtée au 13 mars 2024 étant précisé que la demande de délai émanant d’un tiers à la procédure et formée pendant le cours du délibéré n’est pas valable et qu’il n’en sera pas tenu compte.
En outre, M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 14 mars 2024 (lendemain du décompte) jusqu’au 29 mars 2024, date de restitution des clés, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, calculé au prorata du temps d’occupation.
La solidarité ne sera pas retenue en l’absence de clause la prévoyant dans le contrat.
Sur les demandes accessoires
M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 mars 2003 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 4 juin 2023
CONSTATE que M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W] ont quitté l’appartement litigieux,
DECLARE sans objet la demande tendant au prononcé de leur expulsion,
CONDAMNE M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme provisionnelle de 9610,73 euros (neuf mille six cent dix euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dus, échéance du mois de février 2024 incluse, arrêtés au 13 mars 2024,
CONDAMNE M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W] au paiement à titre de provision à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 4 juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter du 14 mars 2024, jusqu’au 29 mars 2024,
CONDAMNE M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W] in solidum à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [L] [G] [T] et Mme [L] [W] in solidum aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 avril 2023 et celui des assignations du 18 décembre 2023.
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le greffier La Juge