TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [J] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00486 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XY5
N° MINUTE :
13/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 mai 2024
DEMANDERESSE
IMMOBILIERE 3F
Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER,avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128
DÉFENDERESSE
Madame [J] [L]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 29 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00486 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XY5
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 janvier 2021, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], logement 0482, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 422,16 euros.
Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2188,73 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [J] le 6 juillet 2023.
Par assignation du 19 décembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [J], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
4030,73 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% ou subsidiairement, égal au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 15 mars 2024, la société IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 mars 2024, s'élève désormais à 3814,90 euros. Elle considère que la locataire a repris le paiement du loyer courant, ne s’oppose donc pas aux délais de paiement précision faite que les parties sont convenues d’un plan d’apurement à hauteur de 200 euros par mois et se dit favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.
Mme [L] [J] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement. Elle indique cumuler deux emplois et déclare pouvoir verser 100 euros, en plus du loyer courant, plutôt que la somme de 200 euros évoquée avec la bailleresse.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Mme [L] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 17 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2188,73 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 septembre 2023.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Mme [L] [J] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Par ailleurs, il ressort des pièces financières produites au débat et des déclarations de la locataire que les revenus de cette dernière lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une mensualité d’apurement en plus du loyer courant à hauteur de 100 euros afin de régler sa dette.
La société bailleresse se dit favorable à ces délais de paiement, dont la mensualité est inférieure au plan d’apurement évoqué antérieurement entre les parties.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [L] [J] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 mars 2024, Mme [L] [J] lui devait la somme de 3814,90 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [L] [J] ne conteste pas le principe de la dette ni son montant. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Celle-ci sera équivalente au montant du loyer actuel et des charges, rien ne justifiant la majoration de 50% sollicitée par la requérante.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 05 mars 2024 (lendemain du décompte), et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
Mme [L] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 janvier 2021 entre la société IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Mme [L] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], logement 0482 est résilié depuis le 18 septembre 2023,
CONDAMNE Mme [L] [J] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 3814,90 euros (trois mille huit cent quatorze euros et quatre-vingt-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2024,
AUTORISE Mme [L] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [J],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 septembre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [L] [J] sera condamnée à verser à titre de provision à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [L] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2023 et celui de l'assignation du 19 décembre 2023.
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge