Tribunal judiciaire - 30 mai 2024 - 23/06128

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes."

2. Frais de recouvrement : Le tribunal a également statué que les frais liés au recouvrement des créances impayées sont à la charge des copropriétaires défaillants, conformément à l'article 10-1 de la même loi. Cela inclut les frais de mise en demeure et de relance.

> "Sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure."

3. Dommages et intérêts pour résistance abusive : Le tribunal a reconnu que la carence des défendeurs a causé un préjudice au Syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.

> "La carence des défendeurs a causé au Syndicat des copropriétaires... un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution."

Interprétations et citations légales

> Loi n° 65-557 - Article 10 : "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes."

2. Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : Cet article précise que les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire défaillant, ce qui renforce la responsabilité individuelle des copropriétaires en matière de paiement des charges.

> Loi n° 65-557 - Article 10-1 : "Sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance..."

3. Article 700 du Code de procédure civile : Cet article permet au tribunal d'accorder une somme pour couvrir les frais d'avocat et autres frais liés à la procédure, ce qui a été appliqué dans le jugement pour compenser les frais engagés par le Syndicat.

> Code de procédure civile - Article 700 : "Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l'autre partie une somme au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens."

En conclusion, le jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise illustre l'application rigoureuse des obligations des copropriétaires en matière de charges et des conséquences de leur non-respect, tout en soulignant le droit du Syndicat à recouvrer ses créances par voie judiciaire.

PREMIERE CHAMBRE

30 Mai 2024

N° RG 23/06128 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NNOK
72A

S.D.C. [3]

C/

[U] [H]
[D] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à dispostion au greffe le 30 mai 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président
Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [3], sise [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 304 970 726, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [H], demeurant [Adresse 2]
défaillant

Madame [D] [L], demeurant [Adresse 2]
défaillante

--==o0§0o==--

Par acte d'huissier du 13 novembre 2023, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [3] située [Adresse 2], représentée par la Société FONCIA LVM, a fait assigner devant ce tribunal [U] [L] et [D] [H] aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer les sommes de :
- 13.657,23 € au titre de l'arriéré des charges de copropriétés dues suivant arrêté de compte au 26 octobre 2023 outre les intérêts au taux légal dus à compter de la la mise en demeure ;
- 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement ;
- 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.

Régulièrement assignés, [U] [L] et [D] [H] n'ont pas constitué avocat ;

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 février 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 4 avril 2024 puis mise en délibéré au 30 mai 2024 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ;

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale et le relevé des formalités de publicité foncière dont il résulte que [U] [L] et [D] [H] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 22, 61 et 92 ;
- le décompte des charges impayées ;
- les appels de fonds ;
- les procès-verbaux des assemblées générales ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;

Dès lors, il apparaît que le demandeur justifie partiellement sa demande en principal et il y aura lieu en conséquence de condamner solidairement [U] [L] et [D] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [3] située [Adresse 2] la somme de 13 433,04 € au titre de l'arriéré des charges de copropriétés dues suivant arrêté de compte au 26 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande en paiement des frais

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Relance après mise en demeure ;
Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;
Frais de constitution d'hypothèque ;
Frais de mainlevée d'hypothèque ;
Dépôt d'une requête en injonction de payer ;
Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 2,78 euros au titre desintérêts de retard et il conviendra en conséquence de condamner solidairement [U] [L] et [D] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 221,41 euros au titre des frais exposés par le demandeur avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande de dommages et intérêts

La carence des défendeurs a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion ;

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement [U] [L] et [D] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le Syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

[U] [L] et [D] [H], qui succombent, supporteront les dépens ;

L'exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement [U] [L] et [D] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [3] située [Adresse 2] les sommes suivantes :

- 13 433,04 € au titre de l'arriéré des charges de copropriétés dues suivant arrêté de compte au 26 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- 221,41 euros au titre des frais exposés ;

- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne solidairement [U] [L] et [D] [H] aux dépens ;

Rappelle que la décision est assortie de l'exécution provisoire ;

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 30 mai 2024.

Le Greffier, Le Président,
Madame DESOMBRE Monsieur FORTON