Tribunal judiciaire - 30 mai 2024 - 23/06490

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes."

2. Frais imputables au copropriétaire défaillant : Le tribunal a également statué que les frais liés à la mise en demeure et au recouvrement des créances sont à la charge du copropriétaire concerné, conformément à l'article 10-1 de la même loi.

> "Sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure."

3. Dommages et intérêts pour résistance abusive : Le tribunal a reconnu que la carence des défendeurs a causé un préjudice distinct au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.

> "La carence des défendeurs a causé au Syndicat des copropriétaires... un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution."

Interprétations et citations légales

> Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 - Article 10 : "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes."

2. Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : Cet article précise que les frais liés à la mise en demeure et au recouvrement des créances sont à la charge du copropriétaire défaillant, ce qui renforce la responsabilité individuelle des copropriétaires.

> Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 - Article 10-1 : "Sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure."

3. Article 700 du Code de procédure civile : Cet article permet au tribunal d'accorder une somme à titre de frais non compris dans les dépens, ce qui a été appliqué dans le jugement pour couvrir les frais juridiques du syndicat.

> Code de procédure civile - Article 700 : "Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l'autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens."

En conclusion, le jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise illustre l'application rigoureuse des obligations des copropriétaires en matière de paiement des charges et des conséquences juridiques de leur non-respect.

PREMIERE CHAMBRE

30 Mai 2024

N° RG 23/06490 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NM7B
72A

S.D.C. [4]

C/

[J] [X]
[Y] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à dispostion au greffe le 30 mai 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président
Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [4], sise [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître [L] [K] domicilié [Adresse 3], nommé par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 15 juin 2021, renouvelé les 15 juin 2022 et 07 juillet 2023

représenté par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [X], demeurant résidence [4], [Adresse 2]
défaillant

Madame [Y] [Z], demeurant résidence [4], [Adresse 2]
défaillante

--==o0§0o==--

Par acte d'huissier du 5 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] sise [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître [L] [K], a fait assigner devant ce tribunal [J] [X] et [Y] [Z] aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer les sommes suivantes :
- 13.331,80 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023, date de la mise en demeure,
- 1.800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et les dépens.

Régulièrement assignés, [J] [X] et [Y] [Z] n'ont pas constitué avocat ;

L'ordonnance de clôture du 1er février a fixé l’affaire au 04 avril 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ;

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale et le relevé des formalités de publicité foncière dont il résulte que [J] [X] et [Y] [Z] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ;
- le décompte des charges impayées ;
- les appels de fonds ;
- les procès-verbaux des assemblées générales ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;

Dès lors, il apparaît que le demandeur justifie sa demande en principal et il y aura lieu en conséquence de condamner solidairement [J] [X] et [Y] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [4] sise [Adresse 1] la somme de 12 398,37 € au titre des charges impayées au 4ème trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande en paiement des frais

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Relance après mise en demeure ;
Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;
Frais de constitution d'hypothèque ;
Frais de mainlevée d'hypothèque ;
Dépôt d'une requête en injonction de payer ;
Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Dans ces conditions, il y a lieu de ne retenir que les frais de mise en demeure, de commandement de payer et de protocole transactionnel et il conviendra en conséquence de condamner solidairement [J] [X] et [Y] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 303,43 euros au titre des frais exposés par le demandeur avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande de dommages et intérêts

La carence des défendeurs a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion ;

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement [J] [X] et [Y] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le Syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

[J] [X] et [Y] [Z], qui succombent, supporteront les dépens ;

L'exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement [J] [X] et [Y] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [4] sise [Adresse 1] les sommes suivantes :
- 12 398,37 € au titre des charges impayées au 4ème trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- 1 200 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 303,43 euros au titre des frais exposés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne solidairement [J] [X] et [Y] [Z] aux dépens ;

Rappelle que la décision est assortie de l'exécution provisoire ;

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 30 mai 2024.

Le Greffier, Le Président,
Madame DESOMBRE Monsieur FORTON