CAA de BORDEAUX, 4ème chambre (formation à 3), 24/03/2016, 14BX02297, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Nature de l'acquisition : La SCI a prétendu que l'achat avait pour but la gestion locative et non la revente. Cependant, la cour a souligné qu’aucune démarche n’avait été faite pour louer les appartements non occupés, affirmant : "elle ne contredit pas l'administration qui fait valoir qu'elle n'a effectué aucune démarche pour louer les six appartements qui n'étaient pas loués lors de l'achat."

3. Conformité avec le cadre légal : La cour a réaffirmé la légalité de l'imposition sur les sociétés selon le Code général des impôts - Article 206, précisant que les sociétés civiles engagées dans des activités de vente immobilière sont soumises à l'impôt sur les sociétés : "l'activité de la SCI Esquisse avait un caractère commercial au sens de l'article 35 du code général des impôts."

Interprétations et citations légales

2. Critères d'appréciation de l'activité : Les ventes effectuées par la SCI, le nombre de lotissements et le caractère habituel de ces transactions sont des éléments déterminants dans l’évaluation de l’activité. Il en ressort que le comportement de la SCI était conforme aux critères établis par la loi, ce qui justifie l'imposition.

3. Conséquences sur la défense de la SCI : La cour a conclu que les arguments invoqués par la SCI concernant des difficultés rencontrées avec des locataires et des dissensions entre associés étaient non prouvés et sans incidence sur l’évaluation de son activité, ce qui a conduit à une décision de rejet de la demande d’exonération.

Cette décision souligne l'importance de la nature de l'activité exercée par les sociétés civiles dans le cadre de l'imposition à l'impôt sur les sociétés, en insistant sur le fait que la simple intention affichée de gestion locative ne suffit pas à échapper à cette imposition lorsque les faits indiquent une activité commerciale manifeste.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 25 juillet 2014 et le 4 décembre 2015, la SCI Esquisse, agissant par son liquidateur, représentée par MeC..., demande à la cour :

1°) d'annuler l'article 2 du jugement du tribunal administratif de Pau en tant qu'il a rejeté le surplus de ses conclusions ;

2°) de prononcer la décharge des impositions contestées ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Vu :

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts ;

- le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Olivier Mauny ;

- et les conclusions de Mme Frédérique Munoz-Pauziès, rapporteur public.

1. La SCI Esquisse, dont l'objet principal était l'acquisition d'immeubles en vue de leur location, a été créée le 28 février 2005 par M. B...et M.A..., qui détenaient chacun 50 % des parts de la société. Elle a acquis par un acte notarié signé le 12 avril 2005, et pour un montant total de 220 891 euros, un ensemble immobilier à Pau. Le 9 janvier 2007, la société a divisé cet ensemble en différents lots et a vendu, le même jour, 6 appartements de type 2 et 7 caves à une SCI, pour un montant de 240 000 euros. Elle a ensuite vendu un appartement de type 3 avec une cave le 19 juin 2007, pour un montant de 100 000 euros. Elle a vendu enfin, le 31 janvier 2008, le dernier appartement, de type 2 accompagné d'une cave, pour un montant de 70 000 euros. La dissolution de la SCI a été décidée après cette dernière opération, le 28 mars 2008. La société a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2008, au terme de laquelle l'administration a considéré que la société avait exercé une activité de marchands de biens, et que, cette activité étant de nature commerciale, ses bénéfices devaient être assujettis à l'impôt sur les sociétés. Des cotisations d'impôt sur les sociétés ont donc été établies au titre des exercices clos en 2007 et 2008. La SCI Esquisse fait appel du jugement du 15 mai 2014 par lequel le tribunal administratif de Pau a prononcé un non-lieu à statuer partiel et a rejeté le surplus de ses conclusions tendant à la décharge des cotisation d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2007 et 2008. Elle demande la décharge du surplus des impositions et pénalité auxquelles elle est restée assujettie.

2. L'article 205 du code général des impôts soumet à l'impôt sur les sociétés les personnes morales désignées à l'article 206 du même code, au nombre desquelles figurent, selon le 2 dudit article, les sociétés civiles qui " se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (...) ". Aux termes de l'article 35 du même code : " I. Présentent (...) le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés (...) ".

3. Il résulte de l'instruction que la SCI Esquisse a procédé, le 9 janvier 2007, à la division en plusieurs lots de l'immeuble qu'elle a acquis le 12 avril 2005, et qu'elle a cédé l'intégralité de ces lots sur une période d'une année, en procédant à trois ventes le 9 janvier 2007, le 19 juin 2007 et le 31 janvier 2008. Ainsi, au regard du nombre et de la fréquence des ventes auxquelles la société a procédé, l'administration a pu estimer à bon droit que ces opérations revêtaient un caractère habituel. Le service était fondé par ailleurs à apprécier ce caractère habituel en tenant compte des ventes intervenues avant celle de l'année d'imposition, en particulier au cours de l'année 2008. En outre, il résulte de l'instruction que la SCI Esquisse a accordé à des agences immobilières, dès le mois de juin 2005, des mandats de vente pour les huit appartements de l'immeuble, et qu'elle a procédé à l'allotissement de l'immeuble en janvier 2007, après la réalisation de travaux de rénovation et simultanément à la première vente qu'elle a réalisée. Il en résulte également que M. B...a informé l'administration, dans un courrier du 29 septembre 2005, de l'intention des associés de vendre l'ensemble immobilier litigieux, et qu'un devis relatif à l'allotissement de cet ensemble a été établi par un expert dès le 7 novembre 2005. Si la SCI soutient qu'elle a fait l'acquisition de cet immeuble pour en assurer la gestion locative, et que cette vente n'a été motivée que par des difficultés rencontrées avec ses locataires et des dissensions entre associés, elle ne contredit pas l'administration qui fait valoir qu'elle n'a effectué aucune démarche pour louer les six appartements qui n'étaient pas loués lors de l'achat, et elle n'apporte aucune justification, en première instance comme en appel, au sujet des difficultés et dissensions alléguées. Au regard des circonstances susmentionnées, c'est à bon droit que l'administration a considéré que la société avait fait l'acquisition de l'ensemble immobilier litigieux dans le but de le revendre. Il suit de là que l'activité de la SCI Esquisse avait un caractère commercial au sens de l'article 35 du code général des impôts, et c'est donc à bon droit qu'elle a été imposée, en vertu de l'article 206 précité, à l'impôt sur les sociétés. Les circonstances que les rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui ont été mis à la charge de la société ont été dégrevés par le service, et qu'aucun de ses associés n'a la qualité de marchand de biens à titre personnel, sont sans incidence sur l'appréciation à porter sur la nature de son activité au regard de l'impôt sur les sociétés.

4. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Esquisse n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande. Ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées, par voie de conséquence.

DECIDE

Article 1er : La requête de la SCI Esquisse est rejetée.

''

''

''

''

2

N° 14BX02297