Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 13 juillet 2018 et le 21 février 2020, la société E... et la société Les Hauts de Martignas, représentées par Me F..., demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 5 juillet 2018 ;
2°) de condamner la commune de Martignas-sur-Jalle à leur verser une indemnité de 32 328 euros au titre des frais de constitution et de dépôt des demandes de permis de construire et d'aménager indûment exposés ainsi qu'une indemnité de 872 836 euros au titre de leur manque à gagner, assorties des intérêts au taux légal à compter d'avril 2014 ;
3°) à défaut, d'ordonner une expertise judiciaire afin d'établir la réalité et l'ampleur de son préjudice financier ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Martignas-sur-Jalle la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- la requête est recevable ; en particulier elles justifient de leur qualité pour agir ; leur requête collective, compte tenu du lien étroit de leurs demandes, est également recevable ;
- par deux jugements devenus définitifs en date du 22 décembre 2015, le tribunal administratif de Bordeaux a estimé que les sursis à statuer opposés à leur demande de permis de construire et de permis d'aménager par la commune de Martignas-sur-Jalle étaient illégaux ; la faute de la commune est donc établie ; en particulier, elles ont été contraintes d'intégrer à leur projet des servitudes qui n'avaient pas lieu d'être ;
- leur préjudice est établi s'agissant des frais de conception et de demande de permis de construire et d'aménager à hauteur de la somme de 32 328 euros TTC ;
- elles justifient en outre d'un préjudice résultant de la perte de marge et du manque à gagner liés à la réalisation des logements sociaux à hauteur de la somme de 872 836,39 euros.
Par des mémoires en défense, enregistré le 30 juillet 2019 et le 22 avril 2020, la commune de Martignas-sur-Jalle, représentée par Me G..., conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérantes la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les sociétés ne justifient pas de leur qualité pour agir ;
- leur requête est irrecevable en tant qu'elle est collective ;
- le montant de l'indemnité demandée en appel au titre du préjudice résultant des frais de constitution et de dépôt de garantie est irrecevable en tant qu'il est supérieur à 15 000 euros, somme demandée en première instance et dans le cadre du recours préalable ;
- les moyens soulevés doivent être écartés comme infondés compte tenu que la faute de la commune, pas davantage que les préjudices invoqués et leur lien de causalité avec la faute alléguée, ne sont établis.
Par ordonnance du 21 février 2020, la clôture d'instruction a été fixée, en dernier lieu, au 24 avril 2020 à 12h00.
La société E... et la société Les Hauts de Martignas, représentées par Me F..., ont présenté un mémoire enregistré le 11 juin 2020.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le décret n° 2020-1406 du 18 novembre 2020 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme C... D...,
- les conclusions de Mme Sylvande Perdu, rapporteur public,
- et les observations de Me B..., représentant la société Les Hauts de Martignas et la société E..., et de Me G..., représentant la commune de Martignas-sur-Jalle.
Une note en délibéré présentée pour la société Les Hauts de Martignas et la société E... a été enregistrée le 3 décembre 2020.
Considérant ce qui suit :
1. La société Les Hauts de Martignas, société par actions simplifiée, a déposé, le 27 novembre 2013 une demande de permis de construire valant division pour un ensemble de 80 logements individuels et collectifs et une demande de permis d'aménager valant division pour 13 lots sur un terrain situé avenue du colonel Bourgoin à Martignas-sur-Jalle. Par deux arrêtés du 24 février 2014 et du 2 mai 2014, le maire a opposé un sursis à statuer à ces demandes au motif que " la réalisation de ce projet, qui ne prévoit aucune création de logement locatif social, contrevient aux orientations du plan local d'urbanisme en cours d'élaboration qui prévoit, en application de l'article L. 123-2 d) du code de l'urbanisme, de délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements locatifs " et que le quartier du bourg - Gabachot, dans lequel se situe le terrain d'assiette de l'opération, a été identifié à ce titre.
2. Par deux jugements du 22 décembre 2015 n° 1400785 et n° 1402877, devenus définitifs, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé ces deux arrêtés, en estimant qu'il ne ressortait d'aucune pièce des dossiers que, à la date des arrêtés attaqués, le conseil de la communauté urbaine de Bordeaux aurait identifié, au titre des objectifs du projet d'aménagement et de développement durables ou de ceux du programme local de l'habitat, le secteur dans lequel se trouve le terrain d'assiette des projets comme devant être grevé d'une servitude instituant un pourcentage de logements affecté à des catégories de logements locatifs dans le respect d'objectifs de mixité sociale. Avant que ces jugements ne soient rendus, la société Les Hauts de Martignas a déposé, le 10 novembre 2014 une nouvelle demande de permis de construire pour un ensemble de 80 logements, comprenant une part de logements sociaux. Par un arrêté du 9 février 2015, le maire de Martignas-sur-Jalle lui a accordé le permis ainsi sollicité.
3. La société Les Hauts de Martignas a demandé au maire de la commune l'indemnisation des préjudices qu'elle estime avoir subis résultant de l'illégalité des sursis à statuer opposés à ses demandes de permis de construire et de permis d'aménager. Cette réclamation a été rejetée par le maire de la commune. La société Les Hauts de Martignas et la société E... ont saisi le tribunal administratif par une requête collective, d'une demande indemnitaire tendant à la réparation des préjudices qu'elles estiment avoir subis à raison de l'illégalité des arrêtés de sursis à statuer de la commune pour les montants de 15 000 euros au titre des frais de constitution et de dépôt de dossier de permis de construire et d'aménager et de 1 261 136 euros au titre d'une perte de marge nette et d'un manque à gagner. Ces deux sociétés relèvent appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande et réévaluent le montant de leur préjudice à la somme de 32 328 euros au titre des frais de constitution et de dépôt des demandes de permis de construire et d'aménager indûment exposés et à la somme de 872 836 euros au titre du manque à gagner et de la perte de chiffre d'affaires, assorties des intérêts au taux légal à compter d'avril 2014.
Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :
4. Les sociétés E... et Les Hauts de Martignas dont le président en exercice est M. A... E... et qui justifient toutes deux être inscrites au registre du commerce et des sociétés, justifient de leur capacité et de la qualité pour agir de leur représentant.
5. Les conclusions d'une requête collective émanant de plusieurs requérants et dirigée contre plusieurs décisions sont recevables dans leur totalité si elles présentent entre elles un lien suffisant. Les sociétés E... et Les Hauts de Martignas, qui ont à leur tête un même dirigeant, M. E..., demandent l'indemnisation d'un préjudice subi à l'occasion d'un même projet d'opération immobilière, dont la demande de permis de construire initial a été déposée par la société Les Hauts de Martignas, et dont le permis de construire délivré pour une opération immobilière sur le même terrain d'assiette, le 9 février 2015, à la société Les Hauts de Martignas, a été transféré au bénéfice de la société E.... Ces deux sociétés, qui demandent l'indemnisation d'un préjudice ayant pour origine le même fait générateur, justifient d'un lien suffisant pour présenter une requête collective.
Sur la responsabilité :
6. Les décisions illégales prises par la commune de Martignas-sur-Jalle les 24 février 2014 et 2 mai 2014, prononçant un sursis à statuer sur les demandes respectives de permis de construire et de permis d'aménager de la société Les Hauts de Martignas présentées le 27 novembre 2013, au motif qu'elles ne comportaient pas de logements sociaux, sont fautives et, par suite, de nature à engager la responsabilité de la commune de Martignas-sur-Jalle. La circonstance que la société Les Hauts de Martignas a déposé une nouvelle demande de permis de construire pour se conformer aux obligations mentionnées dans ces décisions de sursis à statuer avant même que le jugement constatant l'illégalité ait été rendu, et qu'elle ait obtenu, le 9 février 2015, un permis de construire un ensemble immobilier comprenant 80 logements sur le même terrain d'assiette, mais incluant une part de logements sociaux, n'est pas à l'origine directe du préjudice invoqué et n'est pas de nature à exonérer la commune de Martignas-sur-Jalle de sa responsabilité, même partiellement, dès lors qu'elle ne traduit de la part de la société, aucune imprudence ni aucune volonté propre de modifier son projet.
Sur les préjudices :
7. En premier lieu, les sociétés demandent réparation du préjudice résultant des frais de constitution et de dépôt des dossiers de demandes de permis de construire et de permis d'aménager. Les frais exposés en vain, pour l'établissement des dossiers initiaux qui n'ont pu aboutir à une autorisation, constituent un préjudice en lien direct avec les décisions fautives de la commune. Au soutien de leur demande, elles produisent différentes factures de géomètres-experts établies entre février 2014 et juin 2016. Toutefois, ainsi qu'il a été dit, la commune a opposé un sursis à statuer d'une durée de deux ans à leur demande de permis de construire le 24 février 2014 et de permis d'aménager le 2 mai 2014 et la société Les Hauts de Martignas a déposé un nouveau dossier de demande de permis de construire incluant des logements sociaux en novembre 2014. Il ne résulte pas de l'instruction que les factures de géomètres-experts établies postérieurement à cette nouvelle demande de permis concerneraient des prestations rattachables aux demandes initiales qui ont fait l'objet des décisions de sursis à statuer. En outre, si les frais exposés avant cette date peuvent, en l'absence d'éléments suffisamment précis, être rattachés au projet initial et être considérés comme ayant été exposés en pure perte, du fait de l'abandon du projet initial en raison des décisions de sursis à statuer illégalement opposées, la seule facture du géomètre expert de 2 400 euros établie le 21 janvier 2014 au nom de la société Les Hauts de Martignas, compte tenu de son objet portant sur une étude hydrogéologique du sol, ne peut être regardée comme telle dès lors que la société a pu utiliser cette étude dans le cadre de sa seconde demande de permis de construire qui concerne le même terrain d'assiette. Dans ces circonstances, le lien de causalité entre l'illégalité des arrêtés municipaux de sursis et les frais qui font l'objet des factures produites n'est pas démontré. En revanche, et dès lors que la société Les Hauts de Martignas a nécessairement exposé en pure perte des frais à l'occasion de la constitution et du dépôt du dossier de demande des permis portant sur le projet initial, il a lieu d'admettre sur ce point la réalité d'un préjudice en lien direct avec les décisions fautives. Il sera fait une juste appréciation des frais de constitution de dossier, notamment les frais d'architectes et de photocopies, engagés pour le dépôt de ces demandes de permis de construire et de permis d'aménager initiales, en condamnant la commune à verser à la société Les Hauts de Martignas une indemnité à 1 000 euros. Par suite et sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir partielle opposée en défense quant au montant des sommes demandées, les sociétés appelantes sont seulement fondées à demander la condamnation de la commune à verser à la société Les Hauts de Martignas la somme de 1 000 euros, tous intérêts compris au jour du présent arrêt, au titre des frais de dossier exposés en pure perte. Il ne résulte en revanche d'aucun élément de l'instruction que la société E... ait quant à elle exposé des frais de constitution et de dépôt de dossier de demande.
8. En second lieu, les sociétés appelantes sollicitent la réparation du manque à gagner résultant selon elles de la perte de chiffre d'affaires subie entre le prix auquel les lots représentants des logements sociaux ont été vendus et celui auquel ils auraient pu être vendus en l'absence d'une telle servitude.
9. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.
10. La société Les Hauts de Martignas a obtenu, suite à sa demande déposée le 10 novembre 2014, soit antérieurement aux jugements d'annulation précités, un permis de construire 80 logements sur le terrain d'assiette du projet, incluant des logements sociaux. Les sociétés requérantes soutiennent que ce n'est que pour des raisons économiques qu'elles ont décidé de présenter rapidement une demande de permis de construire comprenant une part de logements sociaux et qu'il ne saurait le leur être reproché. Elles produisent en outre une analyse de leur expert-comptable chiffrant le manque à gagner résultant de cette partie de l'opération immobilière consacrée à des logements sociaux, dont le prix de vente est inférieur de 25 % à celui des autres logements. A cet égard contrairement à ce que fait valoir la commune, la circonstance que les sociétés aient décidé de modifier leur projet et d'y inclure des logements sociaux et qu'elles ont de ce fait obtenu dès le 9 février 2015 un permis de construire pour réaliser leur programme de logements n'est pas de nature à faire obstacle au lien de causalité entre les décisions fautives et le préjudice résultant de la différence entre le prix auquel elles ont vendu les logements sociaux en l'état futur d'achèvement et le prix auquel elles auraient pu raisonnablement vendre des logements non sociaux sur le marché dès lors que, comme il a été dit, elles ont modifié le projet à seule fin de se conformer à l'obligation qui leur était faite aux termes de ces décisions. Toutefois, les appelantes qui se bornent à produire une attestation de leur expert-comptable faisant état d'un manque à gagner en fonction du prix comparé au m2 des logements destinés à la vente sur le marché privé et de ceux destinés au secteur social, n'apportent aucun élément justifiant de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs potentiels ou des négociations commerciales suffisamment avancées avec ces derniers permettant d'établir le caractère direct et certain du préjudice allégué. Par suite, les sociétés requérantes ne sont pas fondées à demander réparation du préjudice qu'elles invoquent.
11. Il résulte de tout ce qui précède que les sociétés sont fondées à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande indemnitaire et qu'elles sont seulement fondées à demander réparation du préjudice subi par la société Les Hauts de Martignas à hauteur de la somme de 1 000 euros, tous intérêts compris au jour du présent arrêt.
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
12. Il n'y pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société E... la somme demandée par la commune de Martignas-sur-Jalle au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ces dispositions font par ailleurs obstacle à ce que soit mis à la charge de la société les Hauts de Martignas, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement à la commune intimée de la somme qu'elle demande à ce titre. Par ailleurs, il ne peut être fait droit aux conclusions présentées sur ce fondement par la société E... à l'encontre de la commune qui n'a pas la qualité de partie perdante vis-à-vis d'elle. En revanche, il y a lieu de faire application de ces mêmes dispositions en mettant à la charge de la commune de Martignas-sur-Jalle la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Les Hauts de Martignas et non compris dans les dépens.
DECIDE :
Article 1er : La commune de Martignas-sur-Jalle est condamnée à verser à la société Les Hauts de Martignas la somme de 1 000 euros, intérêts compris, en réparation de son préjudice au titre des frais de constitution et de dépôt de dossier de demande de permis de construire et d'aménager.
Article 2 : Le jugement n° 1604975 du 5 juillet 2018 du tribunal administratif de Bordeaux est réformé en ce qu'il a de contraire à l'article 1er du présent arrêt.
Article 3 : La commune de Martignas-sur-Jalle versera à la société Les Hauts de Martignas la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société E..., à la société Les Hauts de Martignas et à la commune de Martignas-sur-Jalle.
Délibéré après l'audience du 1er décembre 2020 à laquelle siégeaient :
Mme Elisabeth Jayat, président,
M. Frédéric Faïck, président-assesseur,
Mme C... D..., premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2020.
Le président,
Elisabeth Jayat La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
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N° 18BX02750