Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 20 novembre 2015 et un mémoire complémentaire du 26 juillet 2016, M.B..., représenté par MeC..., demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 25 septembre 2015 ;
2°) la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti pour un montant de 22 671 euros.
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- il remplit les conditions posées par l'article 199 septvicies I du code général des impôts selon lequel les contribuables qui acquièrent entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 un logement neuf bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à la condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans ;
- une promesse synallagmatique de vente vaut vente translative de propriété en application de l'article 1589 du code civil et de la documentation administrative de base 7 C-1212 n° 7 du 1er octobre 2001 ; par ailleurs, la réalisation de la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente rétroagit à la date de la promesse de vente en application de l'article 1179 du code civil ;
- en application de ces principes, il doit être considéré comme propriétaire du bien au 17 juillet 2009, date de signature de la promesse de vente, sans qu'importe la circonstance que l'acte authentique de vente date du 9 novembre 2009 ; ainsi, au 19 août 2009, date de mise en location du bien, il avait la qualité de propriétaire au sens de l'article 199 septvicies I du code général des impôts ; de plus, ledit bien n'ayant pas été utilisé entre la date de son acquisition et celle de sa mise en location, il présente un caractère neuf au sens de la loi fiscale ;
- quand bien même il devrait être considéré que M. B...n'a acquis la qualité de propriétaire du bien que le 19 août 2009, il remplirait les conditions légales pour obtenir la réduction d'impôt ; en effet, la promesse de vente stipule que M. B...aura la jouissance effective du bien au 19 août 2009, ce qui lui a conféré la qualité de propriétaire de celui-ci à cette date ; et au 19 août 2009, le bien en cause présentait toujours un caractère neuf au sens de l'article 199 septvicies I du code général des impôts ;
- enfin, même si le transfert de propriété ne devait être regardé comme effectif qu'à la date du 9 novembre 2009, M. B...remplirait les conditions légales pour obtenir la réduction d'impôt ; l'instruction administrative du 12 mai 2009, 5 B-17-09, précise que ne peuvent être considérés comme neufs les logements dont la première location a pris effet avant la date de leur acquisition même lorsque cette dernière s'accompagne du transfert au profit de l'acquéreur du bail conclu par le vendeur ; toutefois, M. B...ne relève pas de ce cas de figure dès lors que son vendeur n'avait signé aucun bail sur l'immeuble en cause, seule circonstance de nature à faire perdre à l'immeuble sa qualité de logement neuf au sens de la loi fiscale.
Par un mémoire en défense, enregistré le 19 mai 2016, le ministre des finances et des comptes publics conclut au rejet de la requête.
Il soutient que :
- par logement neuf, il convient d'entendre les immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ou utilisés ; n'entrent pas dans cette catégorie les logements dont la première location a pris effet avant la date de leur acquisition ;
- une cession est réputée intervenue à la date de l'acte authentique lorsque les actes passés antérieurement sous seing privé n'ont pas été enregistrés ;
- au 19 août 2009, date de mise en location du bien, le requérant n'avait pas obtenu le prêt bancaire stipulé dans la promesse de vente et nécessaire à l'acquisition dudit bien ; ainsi, le bien était déjà loué avant la date de son acquisition effective résultant de l'acte authentique du 9 novembre 2009 ; il ne pouvait donc être considéré comme neuf au sens de l'article 199 septvicies du code général des impôts ; et c'est bien la date du 9 novembre 2009 qu'il convient de retenir pour le transfert de propriété dès lors que la promesse de vente du 17 juillet 2009 comportait une condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt et que ce compromis n'a pas été enregistré ;
- par ailleurs, la condition suspensive expirait le 16 août 2019 et sa défaillance à cette date rendait caduque la promesse de vente, ce qui permettait au vendeur de retrouver sa liberté ; pour ce motif également, le requérant doit être regardé comme ayant acquis le logement le 9 novembre 2009, date de signature de l'acte authentique de vente ;
- aucun dépôt de garantie du prix de vente n'a été versé à l'acquéreur avant la signature de l'acte authentique ; ainsi, et pour ce dernier motif, le requérant n'est devenu propriétaire du bien qu'à compter de la signature de l'acte authentique en application de l'article 1589 du code civil et de l'article 4 de la promesse de vente ;
- le requérant ne peut enfin se prévaloir de la doctrine administrative qui n'ajoute pas à la loi fiscale.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Frédéric Faïck,
- et les conclusions de Mme Déborah De Paz, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. M. B...a fait l'objet d'un contrôle sur pièces de ses déclarations en matière d'impôt sur le revenu au titre des années 2009, 2010 et 2011 à l'issue duquel l'administration a remis en cause la réduction d'impôt dont il a bénéficié en application de l'article 199 septivicies du code général des impôts après avoir acheté un bien à usage d'habitation qu'il a donné en location. Il en est résulté pour M. B...des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu qui ont été mises en recouvrement le 30 avril 2013 pour un montant total de 19 770 euros, assorti des intérêts de retard et de la majoration de 10 % prévue par l'article 1758 A du code général des impôts. M. B...a demandé la décharge de ces impositions au tribunal administratif de Bordeaux. Il relève appel du jugement rendu le 25 septembre 2015 par lequel le tribunal a rejeté sa demande.
Sur le terrain de la loi fiscale :
2. Aux termes de l'article 199 septvicies du code général des impôts : " I - 1. Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans (...) III - L'engagement de location mentionné au 1 doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure ( .. .) ".
3. Constituent des logements neufs, au sens des dispositions précitées, les immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit antérieurement à leur acquisition. Il en résulte qu'un bien immobilier dont la première location a pris effet avant la date de son acquisition ne constitue pas un logement neuf ouvrant droit à la réduction d'impôt instituée par l'article 199 septvicies du code général des impôts.
4. Le 17 juillet 2009, M. B...a signé avec la société civile Hiri une promesse synallagmatique de vente, sous seing privé, concernant une maison d'habitation située 4 bis rue des Camélias à Angers. Cet acte stipulait notamment que M. B...serait propriétaire du bien à compter de la réalisation de la vente par acte authentique. Celui-ci, dressé devant notaire le 9 novembre 2009, stipulait également que M. B...serait propriétaire du bien vendu au jour de son établissement. Il s'ensuit que M. B...n'est pas fondé à soutenir qu'il serait devenu propriétaire du bien en cause dès le 17 juillet 2009, date de signature de la promesse de vente. Pour le même motif, M. B...ne peut davantage prétendre qu'il aurait acquis la qualité de propriétaire de ce bien au 19 août 2009 du seul fait que l'acte de vente notarié lui en attribuait rétroactivement la jouissance à cette dernière date.
5. Il est constant que le bien ayant fait l'objet de la promesse de vente du 17 juillet 2009 a été donné en location par M. B...dès le 19 août 2009. Il résulte de ce qui vient d'être dit qu'alors même qu'à cette dernière date, M. B...avait la jouissance de la maison, il n'en était pas encore le propriétaire. Ainsi, au 9 novembre 2009, lorsque le transfert de propriété est devenu effectif au profit de M.B..., selon les termes de l'acte de vente, le bien en cause était déjà loué. Il s'ensuit que ce bien ne pouvait être regardé comme un logement neuf au sens des dispositions précitées de l'article 199 septvicies du code général des impôts. C'est dès lors à bon droit que l'administration fiscale a remis en cause la réduction d'impôt dont a bénéficié M. B... au titre des années 2009 à 2011 en litige.
Sur le terrain de la doctrine administrative :
6. M. B...invoque la doctrine administrative figurant dans la documentation administrative 5B-17-09 (fiche 2 n°3) du 15 mai 2009 selon laquelle ne peuvent pas être considérés comme neufs les logements dont la première location a pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s'accompagne du transfert au profit de l'acquéreur du bail conclu avec le vendeur. Ce faisant, il n'invoque aucune disposition de cette doctrine permettant de qualifier de neuf, au sens de l'article 199 septvicies, le logement qu'il a acquis. Au surplus, et comme l'a relevé à bon droit le tribunal administratif, la documentation administrative invoquée ne comporte pas une interprétation différente de la loi fiscale en ce qui concerne la notion de logement neuf.
7. Il résulte de tout ce qui précède que M. B...n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.
DECIDE :
Article 1er : La requête de M. B...est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A...B...et au ministre de l'action et des comptes publics. Copie en sera adressée à la direction spécialisée de contrôle fiscal sud-ouest.
Délibéré après l'audience du 3 octobre 2017 à laquelle siégeaient :
Mme Elisabeth Jayat, président,
Mme Christine Mège, président-assesseur,
M. Fréderic Faïck, premier conseiller,
Lu en audience publique, le 31 octobre 2017.
Le rapporteur,
Frédéric Faïck
Le président,
Elisabeth JayatLe greffier,
Evelyne Gay-Boissières
La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
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N° 15BX03715