Procédure devant la cour
Par une requête enregistrée le 17 février 2020, la société Lucema, représentée par Me Richard, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Grenoble du 18 décembre 2019 ;
2°) de mettre une somme de 3 500 euros à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Résidence l'Etendard " et autres au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un mémoire en défense, enregistré le 13 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Résidence l'Etendard " et autres, représentés par Me Don Simoni, concluent au rejet de la requête et demandent qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la commune des Deux Alpes et de la société Lucema en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un arrêt avant-dire droit du 9 février 2021, la cour a fait application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et sursis à statuer sur la requête de la société Lucema jusqu'à l'expiration du délai de six mois imparti à la société Lucema pour justifier d'une mesure de régularisation des vices tenant à l'interdiction des toitures-terrasses au regard des exigences de l'article AUs 11 du règlement du PLU, à la méconnaissance de l'implantation des faîtages par rapport aux façades principales au regard de l'article AUs 11 du règlement du PLU, à la méconnaissance de la proportion d'espaces libres au regard de l'article AUs 13 du règlement du PLU, à la méconnaissance de la surface de logements saisonniers au regard des articles UA 2 et AUs 2 du règlement du PLU, à la méconnaissance de la bande de recul de 3 mètres au regard de l'article AUs 7 du règlement du PLU, à la méconnaissance du calcul de la surface des espaces verts au regard de l'article AUs 13 du règlement du PLU.
Par des mémoires enregistrés le 28 juin 2021 et le 30 novembre 2021, la société Lucema, représentée par Me Richard, maintient ses conclusions initiales et soutient que le permis de construire modificatif qu'elle a obtenu le 14 juin 2021 régularise les vices retenus par la cour et que la modification n° 3 du PLU n'est pas entachée d'illégalité.
Par un mémoire en défense enregistré le 20 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Résidence l'Etendard " et autres, représentés par Me Don Simoni, concluent au rejet de la requête et demandent l'annulation du permis initial et du permis modificatif et la mise à la charge de la commune de Mont de Lans et de la Société Lucema d'une somme de 10 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la procédure de modification simplifiée du PLU est irrégulière et méconnaît les articles L. 2121-10 à L. 2121-13-1 du code général des collectivités territoriales ;
- il n'existe pas de rapport de présentation justifiant le recours à la procédure de modification simplifiée et les changements apportés ne sont pas motivés ;
- la procédure prévue aux articles L. 153-47 et L. 153-48 et R. 153-20 et R. 153-21 du code n'a pas été respectée et le PLU modifié n'a pas de caractère exécutoire ;
- les toitures terrasses végétalisées doivent être accessibles et permettre d'atteindre des objectifs de performance énergétique en vertu des nouvelles dispositions de l'article AUs11 ce qui n'est pas le cas ;
- les toitures sont toujours perpendiculaires par rapport à la voie principale ;
- la modification de l'article AUs13 introduit une contradiction entre la définition de l'espace libre qui n'est pas construit mais inclut les toitures ou terrasses possédant un complexe naturel donc les espaces construits à condition qu'ils soient surélevés de plus de 0,6 mètre du sol ;
- la surface des logements saisonniers est toujours insuffisante au regard de l'article AUs2 et le dossier n'indique pas où ils sont situés ;
- les dispositions de l'article AUs 2 sur les limites séparatives sont toujours méconnues par le permis de construire modificatif ;
- les travaux de démolition effectués en mai 2021 sont illégaux en l'absence de permis de démolir et méconnaissent les dispositions du code de la construction et de l'habitation en raison du défaut de diagnostic amiante et du code du travail sur la protection des travailleurs ;
La clôture d'instruction a été fixée au 6 décembre 2021 par une ordonnance du 19 novembre 2021.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. François Bodin-Hullin, premier conseiller ;
- les conclusions de M. Jean-Simon Laval, rapporteur public ;
- les observations de Me Richard pour la société Lucema ainsi que celles de Me Don Simoni pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Résidence l'Etendard " et autres ;
Et après avoir pris connaissance de la note en délibéré présentée pour la société Lucema, enregistrée le 2 février 2022 ;
Considérant ce qui suit :
1. La société Lucema relève appel du jugement du 18 décembre 2019 par lequel le tribunal administratif de Grenoble, faisant droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Résidence l'Etendard " et autres, a annulé le permis de construire accordé à la société Lucema par le maire des Deux Alpes le 26 septembre 2017.
Sur la régularisation du permis de construire du 26 septembre 2017 :
2. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (...) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ".
3. Par un arrêt avant dire-droit du 9 février 2021, la cour a fait application des dispositions citées ci-dessus de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et imparti à la société Lucema un délai de six mois pour justifier de l'intervention de mesures de régularisation.
4. Par un arrêté du 14 juin 2021, le maire des Deux Alpes a délivré à la société Lucema un permis portant sur le projet de construction en litige après que par une délibération du 23 mars 2021 le conseil municipal des Deux-Alpes a approuvé une modification n° 3 du PLU dans le cadre d'une procédure de modification simplifiée.
5. Les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices affectant sa légalité externe et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la mesure de régularisation.
En ce qui concerne la modification simplifiée du PLU de la commune :
6. Aux termes de l'article L. 153-45 du code de l'urbanisme : " La modification peut être effectuée selon une procédure simplifiée : 1° Dans les cas autres que ceux mentionnés à l'article L. 153-41 ; 2° Dans les cas de majoration des droits à construire prévus à l'article L. 151-28 ; 3° Dans le cas où elle a uniquement pour objet la rectification d'une erreur matérielle. Cette procédure peut être à l'initiative soit du président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du maire d'une commune membre de cet établissement public si la modification ne concerne que le territoire de cette commune, soit du maire dans les autres cas. ".
7. En premier lieu, si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Résidence l'Etendard " et autres allèguent que l'arrêté du 18 novembre 2020 par lequel le maire des Deux-Alpes a décidé d'engager une procédure de modification simplifiée et la délibération du 26 janvier 2021 décidant de la mise à disposition du public des documents relatifs à cette modification sont illégaux, ils n'assortissent cette demande d'aucun moyen propre et ne permettent ainsi pas au juge de comprendre la portée de sa contestation sur ce point.
8. En deuxième lieu, les intimés soutiennent que la modification n° 3 du PLU est illégale car elle méconnaît les dispositions des articles L. 2121-10, L. 2121-11, L.2121-13 et L. 2121-13-1 du code général des collectivités territoriales mais ne développent aucun argument au soutien de cette seule allégation. Ainsi ils ne permettent pas au juge d'apprécier le bien-fondé de ce moyen.
9. En troisième lieu, les intimés soutiennent que la modification intervenue n'est pas exécutoire faute de mesures de publicité régulières. Il ressort toutefois des pièces du dossier que la délibération du 23 mars 2021 approuvant la modification n°3 du PLU a été reçue en préfecture le 1er avril 2021, a fait l'objet d'un avis paru dans les annonces légales du Dauphiné Libéré en date du 5 avril 2021 et a été affichée à compter du 6 avril 2021 en mairie. Ainsi la modification n° 3 du PLU est devenue exécutoire à compter du 6 avril 2021.
10. En quatrième lieu, contrairement aux allégations des intimés, il ressort des pièces du dossier que la modification simplifiée n° 3 a fait l'objet d'un rapport de présentation qui expose notamment précisément les objectifs et les justifications du recours à la procédure ainsi mise en œuvre. Dans ces conditions les intimés qui ne développent aucun argument pour contester le recours à cette procédure, ne sont pas fondés à soutenir que celle-ci est irrégulière.
11. Il résulte de ce qui précède que les intimés ne peuvent donc invoquer l'exception d'illégalité du PLU modifié pour contester la légalité du permis de construire délivré le 14 juin 2021.
En ce qui concerne le permis de construire du 14 juin 2021 :
S'agissant des toitures-terrasses au regard des exigences de l'article AUs 11 du règlement du PLU :
12. Aux termes de l'article AUs 11 du PLU modifié : " (...) En zone AUs2, il est imposé des toitures à deux ou plusieurs pans, sauf dans les cas suivants où la toiture terrasse est autorisée : - Création de stationnements couverts enterrés totalement ou partiellement avec couverture végétalisée ou accessible pour une utilisation de plein air, ou comme espaces extérieurs de bâtiments en superstructure. - Couverture de garages individuels attenants à une construction formant terrasse d'agrément accessible ou végétalisée. - Toiture terrasses végétalisées accessibles permettant d'atteindre des objectifs de performance énergétique ; Les pentes des toitures seront comprises entre 45% et 100% maximum, sauf pour les toitures en lauzes où elles peuvent être de 30% minimum. Cependant, les extensions de toitures pourront avoir une pente identique à celle existante ".
13. A la suite de la modification du plan local d'urbanisme de la commune des Deux Alpes, approuvée le 23 mars 2021, il résulte des dispositions de l'article AUs 11 que sont autorisées les toitures terrasses sous certaines conditions. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse figurant dans le dossier de demande de ce permis que les toitures terrasses sont accessibles depuis les logements contigus et permettent d'atteindre des objectifs de performance énergétique en présentant une isolation avec une épaisseur de terre végétalisée de 60 centimètres d'épaisseur. Dans ces conditions les intimés ne sont pas fondés à soutenir que le permis en litige méconnaît les dispositions précitées. Par ailleurs, ils ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance des dispositions de l'article UA 11 du PLU à l'égard du permis de construire du 14 juin 2021 qui ne comporte aucune modification sur ce point par rapport au permis initial.
S'agissant de l'implantation des faîtages par rapport aux façades principales au regard de l'article AUs 11 du règlement du PLU :
14. A la suite de la modification du plan local d'urbanisme de la commune des Deux Alpes, approuvée le 23 mars 2021, il ressort des dispositions de l'article AUs 11 précité qu'il n'existe plus d'obligation d'une implantation perpendiculaire à la voie pour les bâtiments situés le long de la voie basse des Terres de Venosc. Dès lors les intimés ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions du PLU seraient toujours méconnues sur ce point.
S'agissant de la méconnaissance de la proportion d'espaces libres au regard de l'article AUs 13 du règlement du PLU et de la méconnaissance du calcul de surfaces des espaces verts au regard de l'article AUs 13 du règlement du PLU :
15. Aux termes de l'article AUs 13 du règlement du PLU modifié : " Les espaces libres représenteront au moins 30% du terrain. / Les espaces verts représenteront au moins 50% des espaces libres ". Les dispositions générales du règlement du PLU définissent les espaces libres comme correspondant " aux espaces ne supportant pas de construction. Sont inclus dans les espaces libres les espaces verts (conformément à la définition ci-après), les terrasses, y compris celles situées au-dessus d'une construction enterrée, si elles ne sont pas surélevées de plus de 0,6 m du sol. Les piscines ne sont pas des espaces libres. " et les espaces verts comme " les espaces végétalisés correspondent aux espaces plantés ou végétalisés y compris les toitures végétalisées, possédant un complexe naturel de 60 cm permettant à la végétation de se développer durablement en montagne. Les espaces verts sont généralement réalisés sur des espaces de pleine terre. Toutefois, sont comptabilisés dans la superficie des espaces verts : - les espaces aménagés sur dalle, en toiture ou en terrasse possédant un complexe naturel de 60 cm permettant à la végétation de se développer durablement en montagne. - les cheminements piétonniers et les aires de jeux, dès lors qu'ils sont conçus pour que leur emprise demeure perméable ". Les intimés soutiennent que cette nouvelle définition est incohérente en ce qu'elle définit un espace libre comme un espace ne supportant pas de constructions mais inclut dans cette définition les espaces verts qui peuvent se trouver sur des espaces construits, notamment les toitures végétalisées possédant un complexe naturel de 60 centimètres permettant à la végétation de se développer, qui peuvent exister sur des constructions enterrées surélevées de plus de 0,6m du sol. Compte tenu de l'objet même de ces différentes définitions, et ainsi que le précise expressément la définition des espaces libres il ne peut y avoir d'espaces libres sur un espace construit ou une terrasse surélevée de plus de 0,6m. En prenant en compte dans la définition des espaces libres les espaces verts, les auteurs du PLU ont ainsi introduit une contradiction rendant impossible l'application de ces dispositions. Dans ces conditions ces nouvelles dispositions du PLU sont illégales et ne peuvent sur ce point recevoir application.
16. Cependant, il résulte de l'article L. 600-12-1 du code de l'urbanisme que l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un document local d'urbanisme n'entraine pas l'illégalité des autorisations d'urbanisme délivrées lorsque cette annulation ou déclaration d'illégalité repose sur un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet en cause. Il appartient au juge, saisi d'un moyen tiré de l'illégalité du document local d'urbanisme à l'appui d'un recours contre une autorisation d'urbanisme, de vérifier d'abord si l'un au moins des motifs d'illégalité du document local d'urbanisme est en rapport direct avec les règles applicables à l'autorisation d'urbanisme. Un vice de légalité externe est étranger à ces règles, sauf s'il a été de nature à exercer une influence directe sur des règles d'urbanisme applicables au projet. En revanche, sauf s'il concerne des règles qui ne sont pas applicables au projet, un vice de légalité interne ne leur est pas étranger. Lorsque le document local d'urbanisme sous l'empire duquel a été délivrée l'autorisation contestée est annulé ou déclaré illégal pour un ou plusieurs motifs non étrangers aux règles applicables au projet en cause, la détermination du document d'urbanisme au regard duquel doit être appréciée la légalité de cette autorisation obéit, eu égard aux effets de la règle posée à l'article L. 600-12 du code de l'urbanisme, aux règles suivantes. Ainsi lorsque ce ou ces motifs affectent seulement une partie divisible du territoire que couvre le document local d'urbanisme, ce sont les dispositions du document immédiatement antérieur relatives à cette zone géographique qui sont remises en vigueur. S'agissant en particulier d'un plan local d'urbanisme, une disposition du règlement ou une partie du document graphique qui lui est associé ne peut être regardée comme étant divisible que si le reste du plan forme avec les éléments du document d'urbanisme immédiatement antérieur le cas échéant remis en vigueur, un ensemble complet et cohérent. En outre, lorsqu'un motif d'illégalité non étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet est susceptible de conduire à remettre en vigueur tout ou partie du document local d'urbanisme immédiatement antérieur, le moyen tiré de l'exception d'illégalité du document local d'urbanisme à l'appui d'un recours en annulation d'une autorisation d'urbanisme ne peut être utilement soulevé que si le requérant soutient également que cette autorisation méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur.
17. En l'espèce, du fait de l'illégalité de l'article AUs 13 du règlement du PLU modifié, la légalité du permis doit s'apprécier au regard des dispositions antérieures du PLU. Il ressort toutefois du point 7 de l'arrêt de la cour du 9 février 2021 que le projet méconnait les dispositions de l'article AUs 13 dans sa rédaction immédiatement antérieure. Par suite les intimés sont fondés à soutenir que le permis de construire du 14 juin 2021 est illégal sur ce point.
S'agissant de la surface de logements saisonniers au regard des articles UA 2 et AUs 2 du règlement du PLU :
18. Le permis modificatif prévoit une surface de plancher de 380 m² pour ce qui concerne les logements saisonniers pour une obligation de 378 m² ainsi qu'indiquée dans l'arrêt avant-dire droit en tenant compte d'une surface plancher totale de 7 560 m². La surface réservée aux logements saisonniers est donc respectée par le permis du 14 juin 2021 sans qu'il soit besoin que les plans joints à la demande précisent la localisation de ces logements.
S'agissant de la bande de recul de 3 mètres au regard de l'article AUs 7 du règlement du PLU :
19. Aux termes de l'article AUs 7 du règlement du PLU qui n'a pas fait l'objet d'une modification : " Les constructions doivent s'implanter conformément aux principes édictés dans les orientations d'aménagement et de programmation. Le retrait sera d'au moins 3 m avec les limites de zone sauf pour la zone AUs2 où les constructions peuvent également s'implanter en limite conformément au principe de l'OAP. " Aux termes de l'article 4 des dispositions générales du règlement du PLU : " Le retrait est calculé à partir les parties émergentes des constructions. Aucun retrait n'est imposé pour les parties enterrées ".
20. Il ressort du permis en litige que le projet vise à supprimer les émergences présentes dans le permis de construire initial le long de la limite séparative sud-ouest, en zone AUs2, située à moins de 3 mètres de la limite séparative. Ce permis qui tient compte de l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) prévoyant une implantation du bâtiment en limite sud, sur un peu plus de 14 mètres, et qui respecte les distances par rapport aux limites séparatives, respecte les dispositions précitées. Enfin, ce permis maintient l'implantation du bâtiment en partie nord mais recule l'édicule technique de la piscine en émergence à plus de 3 mètres de la limite séparative respectant ainsi les règles précitées.
21. En dernier lieu, si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Résidence l'Etendard " et autres soutiennent que les travaux de démolition effectués en mai 2021 sont illégaux en l'absence de permis de démolir et méconnaissent les dispositions du code de la construction et de l'habitation en raison du défaut de diagnostic amiante et du code du travail sur la protection des travailleurs, ces éléments de contestation relatifs à l'exécution du permis sont sans incidence sur la légalité du permis délivré.
22. Il résulte de ce qui précède d'une part, que le permis de construire du 14 juin 2021 doit être annulé et d'autre part, que la société Lucema n'est pas fondée à se plaindre que c'est à tort que, par l'article 1er du jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a annulé le permis de construire du 26 septembre 2017.
Sur les frais liés au litige :
23. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions de la société Lucema, qui est la partie perdante, tendant au remboursement des frais qu'elle a exposés. En application de ces mêmes dispositions, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Lucema le versement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Résidence l'Etendard " et autres.
D E C I D E :
Article 1er : Le permis de construire délivré le 14 juin 2021 par le maire des Deux-Alpes à la société Lucéma est annulé.
Article 2 : La requête de la société Lucema est rejetée.
Article 3 : La société Lucema versera la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Résidence l'Etendard " et autres au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Lucema et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Résidence l'Etendard ".
Copie en sera adressée à la commune des Deux Alpes.
Délibéré après l'audience du 1er février 2022 à laquelle siégeaient :
Mme Danièle Déal, présidente de chambre,
M. Thierry Besse, président-assesseur,
M. François Bodin-Hullin, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 février 2022.
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N° 20LY00653