Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire enregistrés les 24 novembre 2018 et 16 septembre 2019, la société Urbancoop, représentée par Me B..., demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du 18 septembre 2018 du tribunal administratif de Marseille en tant qu'il a rejeté le surplus de sa demande ;
2°) de condamner la commune à lui verser la somme de 210 582,15 euros augmentée des intérêts légaux à compter de sa réclamation préalable ;
3°) d'ordonner une mesure d'expertise pour chiffrer la part du préjudice liée à la perte de valorisation du terrain du fait de la caducité du permis de construire délivré le 18 avril 2012 ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Martigues une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la commune a commis une faute en ce qu'elle l'a incitée à réaliser des dépenses en pure perte, qu'elle l'a entretenue dans l'espérance légitime d'acquérir la parcelle cadastrée BR 667 et qu'elle a porté atteinte à ses droits acquis ;
- elle n'a pas commis de faute de nature à atténuer son préjudice ; les difficultés d'exécution de la première tranche ne constituent nullement une faute ; elles ne sont en tout état de cause pas de nature à justifier un refus de vente ;
- elle a subi un préjudice de 101 250 euros HT s'agissant des frais de conduite d'opération ;
- elle a subi un préjudice de 112 400 euros HT s'agissant du manque à gagner tiré de l'impossibilité de vendre les onze villas prévues au projet ;
- le préjudice total se monte à 30 % de la somme de 300 831,65 euros, soit une somme de 210 582,15 euros ;
- a minima, elle a droit d'être indemnisée de la perte de valorisation de son travail, en ce que, si elle avait pu acquérir le terrain et le revendre sans construire, le permis de construire obtenu aurait constitué une plus-value pour cette revente.
Par un mémoire en défense et appel incident enregistré le 29 mai 2019, la commune de Martigues, représentée par la SCP Lesage Berguet Gouard Robert, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du 18 septembre 2018 du tribunal administratif de Marseille ;
2°) de rejeter la demande présentée par la société Urbancoop en première instance ;
3°) de mettre à la charge de la société Urbancoop le versement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle n'a pas commis de faute en refusant de vendre le terrain et en mettant fin au projet, eu égard aux nombreuses malfaçons et irrégularités relevées lors de la première tranche d'exécution des travaux ;
- la délivrance d'une autorisation d'urbanisme ne répond pas à un engagement de la commune et ne résulte que de l'instruction régulière des demandes de permis de construire ; elle ne s'est pas engagée à vendre la parcelle BR 667 ;
- la société Urbancoop a commis une faute de nature à exonérer totalement la commune de sa responsabilité ;
- les sommes demandées ne sont pas justifiées et sont sans lien avec les fautes alléguées.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A... ;
- et les conclusions de Mme Giocanti, rapporteur public ;
- les observations de Me B... pour la SARL Urbancoop.
Une note en délibéré a été présentée le 22 janvier 2021 pour la société Urbancoop.
Considérant ce qui suit :
1. Par une délibération du conseil municipal de Martigues du 29 janvier 2010, la société coopérative d'intérêt collectif Urbancoop a été autorisée à déposer une demande de permis de construire sur des terrains communaux, afin de réaliser un programme immobilier de logements collectifs et individuels dénommés " Les Fabriques ". La société à responsabilité limitée à associé unique " Urbancoop Martigues les Fabriques " a été spécifiquement créée pour réaliser cette opération prévue en deux tranches. Par un courrier du 8 avril 2016, la commune de Martigues a informé la société Urbancoop qu'elle décidait de renoncer à la réalisation de la deuxième tranche du programme immobilier. La société Urbancoop a sollicité, par un courrier du 29 juillet 2016, l'indemnisation des préjudices qu'elle estime avoir subi du fait de l'abandon du projet. Le tribunal administratif de Marseille a, par un jugement du 18 septembre 2018, condamné la commune de Martigues à verser à la société Urbancoop la somme de 42 852,16 euros en réparation de ses préjudices. La société Urbancoop relève appel de ce jugement en tant qu'il n'a pas fait droit à sa demande de condamnation de la commune à la somme totale de 310 831,65 euros. Par la voie de l'appel incident, la commune de Martigues demande l'annulation du jugement et le rejet de la demande de la société Urbancoop présentée en première instance.
Sur les conclusions indemnitaires :
En ce qui concerne le principe de responsabilité :
2. La commune de Martigues a autorisé, par délibération du 29 janvier 2010, la société Urbancoop à déposer des permis de construire pour la réalisation d'une opération dite " Les fabriques " de soixante-trois logements au lieu-dit " Pouane Nord ", devant être réalisé en deux tranches de travaux, puis par des délibérations des 15 octobre et 10 décembre 2010, a défini le dispositif de gestion des aides municipales ayant pour objet de faciliter l'accession à la propriété et au logement locatif sur cette opération immobilière, en confiant sa gestion à la société Urbancoop. La commune a délivré à la société urbancoop un permis de construire le 5 janvier 2012, modifié le 12 mai 2014, pour la réalisation de la première tranche de l'opération, consistant en la réalisation de cinquante et un logements, qui ont été depuis achevés et commercialisés. Pour cette première tranche, des parcelles communales ont fait l'objet d'une cession par acte authentique du 27 mai 2011. La commune a ensuite délivré à la société, pour la réalisation de la seconde tranche, un permis de construire valant division le 18 avril 2012 pour la construction de onze villas groupées sur les parcelles BR 667 et BR 969, puis des permis de construire modificatifs les 14 août 2013 et 9 mai 2014, ainsi qu'un arrêté de prorogation du 14 février 2014. Si la commune n'a pas, pour la seconde tranche, délibéré sur le principe d'une cession de la parcelle BR 667, terrain d'assiette du projet, ni signé de promesse de vente sur cette parcelle, elle a néanmoins autorisé la société à déposer des permis de construire sur des parcelles lui appartenant et délivré lesdites autorisations, démontrant ainsi son intention de voir le projet communal d'ensemble se concrétiser. La commune a également délivré à la société un arrêté de prorogation du permis de construire concernant la seconde tranche, et, si elle a refusé de délivrer un permis de construire modificatif le 21 avril 2015, elle n'a jamais averti la société de la possibilité d'un abandon du projet, alors qu'il résulte de l'instruction que la société a remédié aux malfaçons affectant la première tranche de travaux. La commune s'est ainsi investie dans le suivi de l'avancement de cette opération immobilière présentant un intérêt local et a incité, jusqu'à un stade particulièrement avancé, sa concrétisation avant de décider d'y renoncer, induisant ainsi en erreur la société sur ses intentions et sur la possibilité d'acquérir la parcelle communale indispensable à la réalisation de la deuxième tranche. Dans ces conditions, c'est à bon droit que le tribunal administratif a considéré que la commune avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité.
3. Il ressort toutefois des pièces du dossier qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, la société Urbancoop ne pouvait ignorer qu'elle encourrait des risques en engageant des dépenses avant même la signature de tout compromis de vente s'agissant du terrain d'assiette du projet cadastré BR 667. Dans ces conditions, la société Urbancoop a commis une imprudence fautive de nature à exonérer partiellement la responsabilité de la commune de Martigues, et qui justifie de laisser à sa charge une part de responsabilité, dont il sera fait une juste évaluation en l'estimant à 30 % des préjudices dont elle est en droit d'obtenir réparation, ainsi que l'a jugé à bon droit le tribunal administratif de Marseille.
En ce qui concerne les préjudices :
4. L'ouverture du droit à indemnisation est subordonnée au caractère direct et certain des préjudices invoqués. La société Urbancoop est fondée à demander la réparation des préjudices courant du 18 avril 2012, date de délivrance du permis de construire initial relatif à la seconde tranche, au 8 avril 2016, date à laquelle la commune de Martigues lui a signifié l'abandon du projet.
S'agissant des frais de conduite d'opération :
5. S'agissant des frais de conduite d'opération, la société Urbancoop soutient avoir subi un préjudice de 121 500 euros TTC. Toutefois, les justificatifs produits par la société Urbancoop en appel, qui consistent en un détail des heures effectuées par chacun des personnels encadrants, soit 1 206 heures de conduite d'opération, ainsi qu'un tableau relatant les différentes réunions effectuées avec les services municipaux, se rapportent à des frais de fonctionnement internes et aux relations entre la société Urbancoop et sa société mère, et la société Urbancoop ne justifie pas que les dépenses relatives à ces frais de fonctionnement seraient directement et uniquement en lien avec la réalisation de la deuxième tranche de l'opération. La demande tendant à la condamnation de la commune à verser une somme de 101 250 euros HT doit dès lors être rejetée.
S'agissant des dépenses engagées :
6. S'agissant des dépenses, la société Urbancoop soutient avoir subi un préjudice de 66 931,65 euros TTC. Il résulte de l'instruction qu'elle justifie avoir exposé des frais de notaires et d'avocats à hauteur de 935 euros. La facture du 17 octobre 2012 du géomètre " sol-essais " pour un montant de 5 071,04 euros TTC est également en rapport direct avec l'opération. Elle justifie également de frais d'études engagés avec l'entreprise Garcia à hauteur de 10 764 euros TTC, de frais d'études des voiries et réseaux divers (viabilisation du lotissement) avec RX ingénierie à hauteur de 3 766,20 euros. La société justifie également de frais exposés au titre de diverses études pour les façades, de frais pour la présentation du permis modificatif, de frais d'études d'aménagement avec l'entreprise Emergence, dépenses engagées pour la réalisation de la seconde tranche, à hauteur de 3 480 euros. Les études pour le permis d'aménager à hauteur de 1 200 euros et de 2 200 euros TTC, concernent également la réalisation de la seconde tranche pour laquelle un projet distinct par le biais d'un permis d'aménager a été discuté entre la société et la commune, celle-ci incitant la société à engager des dépenses en ce sens. La société justifie également des frais d'assistance technique avec l'entreprise ACE à hauteur de 300 euros TTC, de frais de documentation avec l'entreprise Charrette à hauteur de 5 165,92 euros TTC, de frais d'étude pour la desserte en électricité à hauteur de 818,40 euros TTC. Elle justifie également de frais de publicité avec l'entreprise TAG à hauteur de 1 488 euros TTC, de frais de panneau avec l'entreprise Decor Pub à hauteur de 174,62 euros, de frais de tirage de plans avec l'entreprise Micron à hauteur de 348,47 euros. Toutefois, s'agissant de la somme de 31 200 euros TTC, correspondant aux frais de reprise de travaux portant sur le mur de soutènement, si ce mur concerne une voirie desservant autant la première tranche que la seconde tranche, il résulte de l'instruction que ces travaux de reprise, bien qu'autorisés par le permis de construire modificatif du 9 mai 2014 relatif à la seconde tranche, sont uniquement liés à la reprise des malfaçons résultant de l'exécution de la première tranche, et ne sont donc pas directement liés à la faute précitée de la commune. Dans ces conditions, l'ensemble des frais exposés par la société et en lien direct avec la faute de la commune s'élève à la somme de 35 717,65 euros TTC.
S'agissant du manque à gagner :
7. S'agissant du manque à gagner, la SARL Urbancoop soutient avoir subi un préjudice constitué par un manque à gagner, tiré de l'impossibilité de vendre les onze villas prévues au projet, qu'elle chiffre à hauteur de 112 400 euros HT. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'une faute commise par l'administration à raison d'engagements non tenus après la délivrance de permis de construire sur des terrains communaux revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.
8. En l'espèce, la société Urbancoop ne justifie pas d'engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou de négociations commerciales avancées avec des acquéreurs. Les circonstances que le projet résultait d'un partenariat avec la commune qui permettait de combler le déficit de logements disponibles en favorisant l'accession à la propriété et de remplir les orientations du programme local de l'habitat, que le projet bénéficiait d'un cadre favorable et d'une situation privilégiée sur le territoire communal, et que les cinquante et un lots de la première tranche du projet ont été vendus sans difficulté, ne constituent pas des circonstances particulières permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Les études comparatives réalisées par des agences immobilières ou le tableau des dépenses et recettes escomptés ne suffisent pas plus à établir le caractère certain du préjudice.
S'agissant de la perte de valorisation de son travail :
9. La société Urbancoop demande, à titre subsidiaire, la réparation d'un nouveau chef de préjudice en appel, tiré de la perte de valorisation de son travail en ce que, si elle avait pu acquérir le solde du terrain communal, et le revendre sans avoir construit les villas, la circonstance qu'elle possédait un permis de construire pour le projet lui aurait permis de réaliser une plus-value sur le prix de revente. Toutefois, le projet de la société reposait sur la construction des villas puis leur vente, et non sur la revente d'un terrain non construit. La possibilité de réaliser une plus-value sur la revente d'un terrain nu grâce à l'obtention des autorisations d'urbanisme présente donc un caractère purement éventuel. Aussi, sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de ces nouvelles conclusions en appel, la demande indemnitaire ne peut qu'être rejetée.
10. Il résulte de ce qui précède que le préjudice total de la société Urbancoop s'élève à la somme de 35 717,65 euros TTC. Compte tenu de ce qui a été dit au point 3, l'indemnité à laquelle elle peut prétendre doit être ramenée à la somme de 25 002,35 euros toutes taxes comprises.
En ce qui concerne les intérêts :
11. Lorsqu'ils ont été demandés, et quelle que soit la date de cette demande, les intérêts moratoires, dus en application de l'article 1153 du code civil, courent à compter de la réception par la partie débitrice de la réclamation de la somme principale. La société Urbancoop a droit aux intérêts au taux légal correspondant à l'indemnité de 25 002,35 euros à compter de la date de la réception par la commune de Martigues de sa demande de dommages et intérêts du 29 juillet 2016, soit le 3 août suivant.
12. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu pour la cour, sans qu'il soit besoin de prononcer une mesure d'expertise, de ramener à la somme totale de 25 002,35 TTC, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2016, le montant de l'indemnité que la commune de Martigues a été condamnée à verser à la société Urbancoop par le jugement attaqué. Il suit de là que le surplus des conclusions d'appel incident présentées par la commune doit être rejeté.
Sur les frais liés au litige :
13. La société Urbancoop n'étant pas partie perdante à la présente instance, il y a lieu de rejeter la demande de la commune de Martigues présentée sur le fondement de l'article L. 7611 du code de justice administrative. La commune de Martigues versera à la société Urbancoop une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative
D É C I D E :
Article 1er : L'indemnité que la commune de Martigues a été condamnée à verser à la société Urbancoop est ramenée à la somme de 25 002,35 euros TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2016.
Article 2 : L'article 1er du jugement du tribunal administratif de Marseille du 18 septembre 2018 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : La commune de Martigues versera à la société Urbancoop une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Urbancoop et à la commune de Martigues.
Délibéré après l'audience du 21 janvier 2021, où siégeaient :
- M. Poujade, président,
- M. Portail, président assesseur,
- Mme A..., premier conseiller,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 février 2021.
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N° 18MA04957
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