Procédure devant la Cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 18 juin 2019, 26 juin 2019 et 17 décembre 2020, la SCI Brusi II, représentée par CMS Francis Lefebvre Avocats, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bastia du 18 avril 2019 ;
2°) de rejeter la demande présentée par la SCI Dan Araso devant le tribunal administratif ;
3°) de mettre à la charge de la SCI Dan Araso une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement n'est pas signé ;
- la motivation du jugement est insuffisante ;
- des observations non contradictoires ont été présentées au cours de l'audience par la partie adverse ;
- la demande de première instance était irrecevable ; l'obligation de notification n'a pas été respectée ; la SCI Dan Araso n'avait pas intérêt à agir ;
- le plan d'aménagement et de développement durable de la Corse n'est pas directement applicable dès lors que le territoire est couvert par une carte communale ;
- l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme permet les constructions en continuité avec des zones urbanisées, tels les deux lotissements présents ; cette continuité est caractérisée au regard même des critères définis par le plan d'aménagement et de développement durable de la Corse ;
- les autres moyens de la demande de première instance sont également non fondés.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 6 novembre 2020 et 24 janvier 2021, la SCI Dan Araso, représentée par la SELAS Realyse, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la SCI Brusi II au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que la requête est non fondée dans les moyens qu'elle soulève.
La procédure a été communiquée à la commune de Zonza qui n'a pas produit d'observations.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
La présidente de la Cour a désigné M. Laurent Marcovici, président assesseur de la 5ème chambre, pour présider, en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative, la formation de jugement.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de Mme C...,
- les conclusions de M. Pecchioli, rapporteur public,
- et les observations de Me A..., représentant la SCI Brusi II, et de Me B..., représentant la SCI Dan Araso.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Brusi II relève appel du jugement du 18 avril 2019 par lequel, à la demande de la SCI Dan Araso, le tribunal administratif de Bastia a annulé, d'une part, le permis du 23 mars 2017, délivré par le maire de la commune de Zonza, l'autorisant à effectuer une division parcellaire et à construire deux maisons annexes à celle existant sur sa parcelle cadastrée section I n°3291 au lieu-dit Araso, Arghiarella, d'autre part, la décision portant rejet du recours gracieux de la SCI Dan Araso.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Contrairement à ce que soutient la requérante, la minute du jugement comporte les signatures requises par les dispositions de l'article R. 741-7 du code de justice administrative. La circonstance que l'ampliation qui lui en a été notifiée ne comporte pas ces signatures est sans incidence sur sa régularité.
3. Il résulte des termes du jugement attaqué que celui-ci est suffisamment motivé, particulièrement en ce qu'il retient, après avoir énoncé les dispositions applicables et examiné la situation d'espèce, que les décisions attaquées méconnaissent les dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme précisées par le plan d'aménagement et de développement durable de la Corse.
4. Aux termes des mentions du jugement litigieux, tel que rectifiées par ordonnance en rectification d'erreur matérielle du président du tribunal en date du 3 juin 2019, seules les observations de Me A..., avocat de la SCI Brusi II, ont été entendues au cours de l'audience publique du 4 avril 2019. Il ne ressort d'aucune pièce du dossier que, contrairement à ces mentions, l'avocat de la SCI Dan Araso aurait également été entendu, hors la présence de celui de la SCI Brusi II. Il s'ensuit que la requérante n'est pas fondée à soutenir que le principe du contradictoire aurait été méconnu.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne la recevabilité de la demande de première instance :
5. La SCI Brusi II reprend en appel les moyens qu'elle avait invoqués en première instance, tenant à l'irrecevabilité de la demande, particulièrement quant à l'absence de notification du recours conformément à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme et au défaut d'intérêt donnant qualité pour agir de la SCI Dan Araso. Il y a lieu d'écarter ces moyens par adoption des motifs retenus par le tribunal administratif de Bastia aux points 3 et 7 de son jugement.
En ce qui concerne la légalité des décisions du maire de la commune de Zonza :
6. D'une part, aux termes de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme dans sa version applicable : L'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement ". Il résulte de ces dispositions que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c'est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions. En revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d'autres, dans les zones d'urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.
7. D'autre part, aux termes de l'article L. 4424-11 du code général des collectivités territoriales : " I. - Le plan d'aménagement et de développement durable de Corse peut préciser les modalités d'application, adaptées aux particularités géographiques locales, du chapitre Ier du titre II du livre Ier du code de l'urbanisme sur les zones littorales et du chapitre II du titre II du livre Ier du même code sur les zones de montagne. / Les dispositions du plan qui précisent ces modalités sont applicables aux personnes et opérations qui sont mentionnées, respectivement, aux articles L. 121-3 et L. 122-2 dudit code. / (...) ". Aux termes de ces dernières dispositions : " Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, défrichements, plantations, aménagements, installations et travaux divers, la création de lotissements, l'ouverture de terrains de camping ou de stationnement de caravanes, l'établissement de clôtures, la réalisation de remontées mécaniques et l'aménagement de pistes, l'ouverture des carrières, la recherche et l'exploitation des minerais et les installations classées pour la protection de l'environnement. ". Le plan d'aménagement et de développement durable de la Corse précise les modalités d'application des dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme. Il prévoit ainsi que, dans le contexte géographique, urbain et socioéconomique de la Corse, une agglomération est identifiée selon des critères tenant au caractère permanent du lieu de vie qu'il constitue, à l'importance et à la densité significative de l'espace considéré et à la fonction structurante qu'il joue à l'échelle de la micro-région ou de l'armature urbaine insulaire, et que, par ailleurs, un village est identifié selon des critères tenant à la trame et la morphologie urbaine, aux indices de vie sociale dans l'espace considéré et au caractère stratégique de celui-ci pour l'organisation et le développement de la commune. Ces prescriptions apportent des précisions et sont compatibles avec les dispositions du code de l'urbanisme particulières au littoral.
8. Alors même que la commune serait dotée d'une carte communale, il appartient à l'autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d'autorisation d'occupation du sol mentionnée à l'article L. 122-2 du code de l'urbanisme de s'assurer, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, de la conformité du projet aux dispositions du code de l'urbanisme particulières au littoral, au regard de ces prescriptions du plan d'aménagement et de développement durable de la Corse.
9. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée section I n°3291, d'une superficie de 7 249 m2, supporte déjà une habitation d'une surface de plancher de 400 m2, desservie par la voirie et les réseaux, et se situe en bordure d'un lotissement regroupant plusieurs villas au nord et à l'ouest. Une autre villa se trouve au sud, tandis qu'un second lotissement, dont elle n'est séparée que par un chemin, la borde à l'est. Toutefois, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que ces lotissements présenteraient un espace public urbain, des indices de vie sociale ou un caractère stratégique pour l'organisation et le développement de la commune. Ils ne constituent ainsi ni un village, ni a fortiori une agglomération au sens des dispositions citées ci-dessus. Dès lors, la construction de deux maisons supplémentaires sur cette parcelle, d'une surface de plancher globale de 332 m2, constituerait une extension proscrite de l'urbanisation. Le permis litigieux méconnaît ainsi les dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme telles que précisées par le plan d'aménagement et de développement durable de la Corse.
10. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Brusi II n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Bastia a, par le jugement litigieux, annulé les décisions du maire de la commune de Zonza.
Sur les frais liés au litige :
11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Dan Araso, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, une quelconque somme au titre des frais exposés par la SCI Brusi II et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de cette dernière la somme de 2 000 euros à verser à la SCI Dan Araso sur le fondement de ces dispositions.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI Brusi II est rejetée.
Article 2 : La SCI Brusi II versera la somme de 2 000 euros à la SCI Dan Araso au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Brusi II, à la commune de Zonza et à la SCI Dan Araso.
Délibéré après l'audience du 8 mars 2021, où siégeaient :
- M. Marcovici, président,
- M. Merenne, premier conseiller,
- Mme C..., premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 mars 2021.
N°19MA02741 2