M. C... F... a ensuite demandé au tribunal administratif de Toulon d'annuler la décision implicite par laquelle le directeur général de l'OPH Var Habitat a refusé de proposer aux vendeurs puis à l'acquéreur évincé d'acquérir le même bien.
Par un jugement n° 1803986 du 17 septembre 2019, le tribunal administratif de Toulon a annulé cette décision implicite et a enjoint à l'office de proposer aux vendeurs puis à l'acquéreur évincé d'acquérir le bien.
Procédures devant la cour :
I.- Par une requête, enregistrée le 30 novembre 2018 sous le numéro 18MA05028, un mémoire récapitulatif enregistré le 21 octobre 2019 et un mémoire enregistré le 18 février 2020, l'OPH Var Habitat, représenté par Me D..., demande à la cour :
1°) d'annuler l'article 1er du jugement n° 1504069 du 9 octobre 2018 du tribunal administratif de Toulon ;
2°) de rejeter la demande présentée par M. C... F... et autres en première instance ;
3°) de mettre à la charge de M. A... F... et de l'EARL Ray-Jane la somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le jugement attaqué est insuffisamment motivé ;
- la demande présentée par M. A... F... et l'EARL Ray-Jane était tardive ;
- le directeur général de l'OPH n'était pas incompétent pour prendre la décision contestée ;
- l'intérêt général s'oppose à ce qu'il soit fait droit aux conclusions à fin d'injonction.
Par un mémoire récapitulatif en défense, enregistré le 10 octobre 2019, M. C... F..., M. A... F... et l'EARL Ray-Jane, représentés par Me B..., demandent à la cour :
1°) de rejeter la requête présentée par l'OPH Var Habitat ;
2°) par la voie de l'appel incident, de réformer le jugement attaqué en tant qu'il a rejeté leurs conclusions à fin d'injonction et d'enjoindre à l'OPH Var Habitat de proposer aux vendeurs puis à l'acquéreur évincé d'acquérir le bien, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêt à intervenir ;
3°) de mettre à la charge de l'office la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- les moyens soulevés par l'OPH Var Habitat sont infondés ;
- le directeur général n'avait pas compétence au sein de l'office pour prendre la décision de préemption contestée ;
- la délibération instituant le droit de préemption n'a pas été régulièrement publiée ;
- la décision de préemption est insuffisamment motivée ;
- elle est irrégulière, dès lors d'une part qu'elle n'a pas été transmise à la préfecture, et d'autre part qu'elle n'a pas été régulièrement notifiée et publiée ;
- elle ne correspond pas à un projet suffisamment réel ;
- la création de douze logements sociaux ne constitue pas un projet au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ;
- le tribunal administratif a rejeté à tort leurs conclusions à fin d'injonction.
Les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l'arrêt à intervenir était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré du non-lieu à statuer sur l'appel incident relatif à l'injonction.
II.- Par une requête, enregistrée le 1er octobre 2019 sous le numéro 19MA04445, l'OPH Var Habitat, représenté par Me D..., demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1803986 du 17 septembre 2019 du tribunal administratif de Toulon ;
2°) de rejeter la demande présentée par M. C... F... en première instance ;
3°) de mettre à sa charge la somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le tribunal administratif était incompétent pour se prononcer sur l'exécution d'un jugement frappé d'appel ;
- le jugement attaqué est irrégulier, dès lors que les vendeurs n'ont pas été mis en cause en tant que parties ;
- il doit être annulé par voie de conséquence de l'annulation du jugement du 9 octobre 2018 ;
- il méconnaît l'autorité absolue de la chose jugée par le jugement du 9 octobre 2018 ;
- l'intérêt général s'oppose à ce qu'il soit fait droit aux conclusions à fin d'injonction.
Par un mémoire en défense, enregistré le 15 octobre 2019, M. C... F..., représenté par Me B..., demande à la cour :
1°) de rejeter la requête présentée par l'OPH Var Habitat ;
2°) de mettre à sa charge la somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que les moyens soulevés par l'OPH Var Habitat ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, notamment son article 149 ;
- le code de justice administrative.
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de M. E...,
- les conclusions de M. Pecchioli, rapporteur public,
- et les observations de Me B..., représentant M. F... et autres.
Considérant ce qui suit :
1. Par une décision du 23 avril 2015, le directeur général de l'OPH Var Habitat a préempté une parcelle cadastrée section E numéro 245 au lieu-dit le Pont d'Antis, sur le territoire de la commune du Castellet. M. C... F..., en sa qualité d'acquéreur évincé, et M. A... F... et l'EARL Ray-Jane, en leur qualité d'exploitants de cette parcelle, ont demandé l'annulation de cette décision pour excès de pouvoir. Par un jugement n° 1504069 du 9 octobre 2018, le tribunal administratif de Toulon a estimé que les conclusions étaient tardives en tant seulement qu'elles étaient présentées par M. C... F..., et a annulé la décision du 23 avril 2015 pour incompétence de son auteur, au motif que le préfet n'avait pas délégué l'exercice du droit de préemption à l'OPH Var Habitat à cette date. Il a, en outre, rejeté les conclusions à fin d'injonction présentées par les demandeurs. M. C... F... a ensuite demandé au tribunal administratif de Toulon d'annuler la décision implicite par laquelle le directeur général de l'OPH Var Habitat a refusé de proposer aux vendeurs puis à l'acquéreur évincé d'acquérir le bien préempté. Par un jugement n° 1803986 du 17 septembre 2019, le tribunal administratif de Toulon a annulé cette décision implicite et a enjoint à l'office de proposer aux vendeurs puis à l'acquéreur évincé d'acquérir le bien.
2. Les requêtes de l'OPH Var Habitat, enregistrées sous les numéros 18MA05028 et 19MA04445, dirigées respectivement contre les jugements des 9 octobre 2018 et 17 septembre 2019 sont relatives au même litige. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.
Sur l'annulation de la décision de préemption :
En ce qui concerne la régularité du jugement attaqué :
3. L'OPH Var Habitat faisait valoir en première instance qu'il était en situation de compétence liée, dès lors, d'une part, qu'il était nécessaire que la décision intervienne avant l'expiration du délai de préemption, le 27 avril 2015, et, d'autre part, que la commune du Castellet avait perdu sa compétence en matière de préemption au profit du préfet. Le tribunal administratif a retenu l'incompétence du directeur général de l'OPH à la date de la décision contestée par des motifs circonstanciés, figurant au point 6 du jugement attaqué, qui répondent aux arguments invoqués par l'OPH Var Habitat en défense. Il a ensuite expressément écarté l'existence d'une situation de compétence liée. Le jugement attaqué n'est donc entaché d'aucune insuffisance de motivation.
En ce qui concerne la recevabilité de la demande de première instance :
4. Il résulte du premier alinéa de l'article R. 421-1 du code de justice administrative que : " la juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. "
5. D'une part, contrairement à ce que soutient l'OPH Var Habitat, l'affichage de la délibération du 16 juin 2015 du conseil d'administration de l'office approuvant l'acquisition de la parcelle en question devant les locaux de l'office ne constitue pas une mesure de publicité suffisante à l'égard des tiers pour constituer le point de départ du délai de recours contentieux. Au surplus, il ne ressort pas des pièces du dossier que la décision de préemption du 23 avril 2015 ait été affichée simultanément à cette dernière, quand bien même la délibération du 16 juin 2015 la mentionne en tant que pièce jointe.
6. D'autre part, il est F... que la décision de préemption n'a pas été notifiée à M. A... F... et à l'EARL Ray-Jane. La notification effectuée à l'égard de M. C... F... le 24 avril 2015 n'emporte pas notification aux personnes distinctes que sont son père et la société dont il est associé minoritaire.
7. Il suit de là que l'OPH Var Habitat n'est pas fondé à soutenir que les conclusions de première instance seraient tardives en tant qu'elles émanent de M. A... F... et de l'EARL Ray-Jane, lesquels disposaient d'un intérêt pour agir à l'encontre de cette délibération, ainsi que l'a jugé le tribunal au point 2 du jugement attaqué.
En ce qui concerne le bien-fondé du moyen d'annulation :
8. L'article L. 210-1 du code de l'urbanisme prévoit au deuxième alinéa que, pendant la durée d'application d'un arrêté préfectoral constatant la carence d'une commune pour respecter le nombre de logements locatifs sociaux à réaliser, sur le fondement de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, le droit de préemption est exercé sous certaines conditions par le préfet, qui peut déléguer ce droit à différentes personnes morales, dont les organismes d'habitations à loyer modéré.
9. Le préfet du Var a délégué l'exercice du droit de préemption à l'OPH Var Habitat pour l'opération en litige par un arrêté du 22 avril 2015. Cet arrêté a été mis en ligne sur une page du site internet de la préfecture qui n'est pas dédiée à la publication des actes administratifs de l'Etat dans le département, mais qui figure à la sous-rubrique " Solidarité, femmes, handicap et cohésion sociale " de la rubrique " Politiques publiques ". En l'absence d'une information adéquate du public concernant la mise en ligne de cette décision administrative dans cette sous-rubrique, cette démarche ne permet pas de regarder celle-ci comme ayant été aisément consultable par les personnes intéressées, quand bien même la rubrique dédiée à la publication des actes administratifs de l'Etat aurait été rendue inaccessible du 4 avril au 18 mai 2015 du fait d'une attaque informatique. L'absence de formalités adéquates de publicité fait obstacle ce que l'arrêté du 22 avril 2015 soit regardé comme étant entré en vigueur le lendemain de sa mise en ligne.
10. L'arrêté du 22 avril 2015 a ensuite été publié au recueil des actes administratifs de la préfecture du Var le 29 avril 2015, soit postérieurement à la décision de préemption. La légalité de cette dernière s'apprécie à la date à laquelle elle a été prise. Faute pour le préfet d'avoir délégué le droit de préemption à l'OPH Var Habitat avant cette date, le directeur général de l'office était incompétent pour exercer le droit de préemption par la décision contestée.
11. Enfin, contrairement à ce que soutient l'OPH Var Habitat, ni l'arrêté du 22 avril 2015, qui n'était au demeurant pas entré en vigueur, ni aucun autre texte n'obligeait l'autorité compétente à préempter le bien immobilier en question. Le directeur général de l'office n'était donc pas en situation de compétence liée.
12. Il résulte de ce qui précède que l'OPH Var Habitat n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement du 9 octobre 2018, le tribunal administratif de Toulon a annulé la décision du 23 avril 2015 par laquelle son directeur général a préempté une parcelle cadastrée section E numéro 245 au lieu-dit le Pont d'Antis, sur le territoire de la commune du Castellet.
Sur les mesures à prendre pour assurer l'exécution de cette décision :
13. Dans leur rédaction en vigueur à la date du jugement du 17 septembre 2019, les deux premiers alinéas de l'article L. 911-4 du code de justice administrative disposaient que : " En cas d'inexécution d'un jugement ou d'un arrêt, la partie intéressée peut demander au tribunal administratif ou à la cour administrative d'appel qui a rendu la décision d'en assurer l'exécution. / Toutefois, en cas d'inexécution d'un jugement frappé d'appel, la demande d'exécution est adressée à la juridiction d'appel. " Les dispositions du second alinéa ont été reprises en substance à l'article R. 921-2 du code de justice administrative.
14. Dans tous les cas où un jugement de tribunal administratif a fait l'objet d'un appel, la juridiction d'appel est seule compétente pour prononcer les mesures qu'implique l'exécution du jugement.
15. La demande présentée par M. C... F... à la suite du jugement du 9 octobre 2018 tendait à ce qu'il soit enjoint à l'OPH Var Habitat, sur le fondement de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, de proposer aux vendeurs puis à l'acquéreur évincé d'acquérir le bien illégalement préempté en conséquence de l'annulation de la décision du 23 avril 2015. Alors même qu'elle était formellement présentée comme un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le refus de l'office d'y procéder, une telle demande portait sur les mesures d'exécution qu'il appartenait à l'OPH Var Habitat de prendre pour assurer l'exécution du jugement du 9 octobre 2018 et relevait ainsi de la compétence de la cour administrative d'appel en application des dispositions de l'article L. 911-4 du code de justice administrative, aujourd'hui reprises à l'article R. 921-2 du même code. Le tribunal administratif s'est ainsi à tort déclaré compétent.
16. Il résulte de ce qui précède que l'OPH Var Habitat est fondé à demander l'annulation du jugement du 17 septembre 2019.
17. L'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, introduit par l'article 149 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, prévoit que : " Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. / Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées à l'article L. 213-4. / A défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. / Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2. "
18. En vertu de ces dispositions, il appartient au juge administratif, saisi de conclusions en ce sens par l'ancien propriétaire ou par l'acquéreur évincé et après avoir mis en cause l'autre partie à la vente initialement projetée, d'exercer les pouvoirs qu'il tient des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative afin d'ordonner, le cas échéant sous astreinte, les mesures qu'implique l'annulation, par le juge de l'excès de pouvoir, d'une décision de préemption, sous réserve de la compétence du juge judiciaire, en cas de désaccord sur le prix auquel l'acquisition du bien doit être proposée, pour fixer ce prix. A ce titre, il lui appartient, après avoir vérifié, au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général, de prescrire au titulaire du droit de préemption qui a acquis le bien illégalement préempté, s'il ne l'a pas entre-temps cédé à un tiers, de prendre toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée et, en particulier, de proposer à l'ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l'acquéreur évincé d'acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle.
19. L'OPH Var Habitat se borne à faire valoir que la rétrocession de la parcelle fait obstacle à la réalisation d'un projet de logements sociaux alors que la commune du Castellet est frappée d'un arrêté préfectoral constatant sa carence dans ses obligations en la matière. Il est cependant F... que la parcelle est restée plantée en vignes, dans un état identique à celui qui était le sien à la décision de préemption. Compte tenu de cette situation et des caractéristiques intrinsèques de cette parcelle, le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général.
20. L'annulation de la décision de préemption du 23 avril 2015 impliquait donc nécessairement que l'OPH Var Habitat propose l'acquisition du bien préempté aux anciens propriétaires conformément à l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, ou à défaut, à l'acquéreur évincé mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, à savoir M. C... F....
21. Il résulte de l'instruction qu'en exécution du jugement du 17 septembre 2019, l'OPH Var Habitat a proposé aux anciens propriétaires de leur rétrocéder le bien illégalement préempté, ce qu'ils ont refusé. L'office a alors proposé à M. C... F... de lui vendre le bien par un courrier du 18 novembre 2019, ce que celui-ci a accepté par un courrier du 21 novembre 2019. La vente a été conclue le 23 octobre 2020, ce qui rend définitif l'effet de la proposition de l'office. La demande d'exécution initialement présentée devant le tribunal administratif de Toulon par M. C... F... est devenue manifestement sans objet. Il n'est, dès lors, pas nécessaire de la transmettre à la présidente de la cour en application de l'article R. 921-5 du code de justice administrative.
22. Pour les mêmes raisons, l'appel incident formé par M. F... et autres dans l'instance n° 18MA05028 sur le rejet de leurs conclusions à fin d'injonction présentées devant le tribunal administratif à l'appui de leur requête à fin d'annulation de la décision de préemption, est également devenu sans objet. Il n'y a pas lieu d'y statuer.
Sur les frais liés au litige :
23. Il y a lieu, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l'OPH Var Habitat le versement de la somme de 3 000 euros à M. C... F..., M. A... F... et à l'EARL Ray-Jane au titre des frais qu'ils ont exposés et non compris dans les dépens. Les dispositions de cet article font, en revanche, obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées par l'OPH Var Habitat sur le même fondement.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de l'OPH Var Habitat enregistrée sous le n° 18MA05028 est rejetée.
Article 2 : Il n'y a pas lieu de statuer sur l'appel incident de M. F... et autres dans cette instance.
Article 3 : Le jugement n° 1803986 du 17 septembre 2019 du tribunal administratif de Toulon est annulé.
Article 4 : Il n'y a pas lieu de transmettre la demande d'exécution initialement présentée par M. C... F... devant le tribunal administratif de Toulon à la présidente de la cour dans l'instance n° 19MA04445.
Article 5 : L'OPH Var Habitat versera à M. C... F..., à M. A... F... et à l'EARL Ray-Jane la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 6 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 7 : Le présent arrêt sera notifié à l'office public de l'habitat (OPH) Var Habitat, à M. C... F..., à M. A... F..., à l'EARL Ray-Jane et à la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales.
Délibéré après l'audience du 14 décembre 2020, où siégeaient :
- Mme G..., présidente de la cour,
- M. Marcovici, président assesseur,
- M. E..., premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 décembre 2020.
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Nos 18MA05028 - 19MA04445