Procédure devant la Cour :
I- Par requête n° 19MA01342, enregistrée le 22 mars 2019, M. J... G..., représentée par Me A..., demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Montpellier du 24 janvier 2019 en tant qu'il a rejeté le surplus de sa demande tendant à l'annulation du permis de construire du 2 juin 2017 dans son intégralité et la décision du 12 juillet 2017 ;
2°) d'annuler le permis de construire dans son intégralité et la décision du 12 juillet 2017 rejetant son recours gracieux ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Gignac et la société FDI Habitat une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- il a intérêt à agir ;
- le dossier de demande de permis de construire ne comportant pas un plan des façades faisant apparaitre l'état initial et l'état futur du bâtiment partiellement démoli, l'arrêté méconnait l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ;
- la décision méconnait les prescriptions de l'article UB 3 du plan local d'urbanisme et des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- la construction qui comprend plus de trois étages méconnait l'article UB 10 du plan local d'urbanisme ;
- le projet ne respecte pas les obligations imposées par l'article UB 12 du plan local d'urbanisme en matière de places de stationnement ;
- le traitement des façades et la disparité manifeste entre les bâtiments A et B et l'immeuble partiellement conservé méconnaissent les dispositions de l'article UB 11 du plan local d'urbanisme ;
- en raison de ses caractéristiques et de ses dimensions, le bâtiment en litige porte atteinte aux lieux environnants, au sens de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.
La requête a été communiquée à la commune de Gignac et à la société FDI Habitat qui n'ont pas produit de mémoire.
Les parties ont été informées, le 17 février 2020, qu'en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, la cour est susceptible de surseoir à statuer sur les conclusions tendant à l'annulation de l'arrêté du 2 juin 2017 afin de permettre à la société FDI Habitat d'obtenir un permis de construire modificatif régularisant les illégalités tirées de la méconnaissance de l'article UB 7 et UB 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Gignac et invitées à présenter leurs observations sur ce point.
Par mémoire, enregistré le 20 février 2020, la société FDI Habitat, représentée par la SCP SVA, a présenté ses observations sur la possibilité de mettre en oeuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de justice administrative.
Par mémoire, enregistré le 21 février 2020, M G... a présenté ses observations sur la possibilité de mettre en oeuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de justice administrative.
2- Par une requête n° 19MA01367, enregistrée le 25 mars 2019, la commune de Gignac, représentée par Me C..., demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Montpellier du 24 janvier 2019 en tant qu'il a annulé l'arrêté du maire du 2 juin 2017 ainsi que la décision du 12 juillet 2017 en ce qu'ils autorisent la construction du bâtiment B en méconnaissance des dispositions de l'article UB 7 du règlement du plan local d'urbanisme ;
2°) de rejeter la demande présentée par M. G... et Mme D... devant le tribunal administratif de Montpellier ;
3°) à titre subsidiaire, de faire application des articles L. 600-1 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;
4°) de mettre à la charge de M. G... et Mme D... le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- il appartenait aux premiers juges de compter la hauteur du la construction, au sens de l'article UB 7 du règlement du plan local d'urbanisme, à l'égout du toit correspondant à la partie la plus proche de l'immeuble de la limite séparative sans tenir compte de celle de l'attique situé en retrait de la façade ;
- les autres moyens développés par M. G... devant le tribunal administratif ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 13 septembre 2019, M. G..., représenté par Me A..., conclut au rejet de la requête.
Il demande, en outre :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Montpellier du 24 janvier 2019 en tant qu'il a rejeté le surplus de sa demande tendant à l'annulation du permis de construire du 2 juin 2017 dans son intégralité et la décision du 12 juillet 2017 ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire de Gignac dans son intégralité et la décision du 12 juillet 2017 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Gignac et la société FDI Habitat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le moyen soulevé par la commune de Gignac n'est pas fondé ;
- il se désiste du moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'arrêté en litige ;
- l'association syndicale autorisée du canal de Gignac devait être consultée ;
- le dossier de demande de permis de construire était, en l'absence de plan de façades, incomplet au regard des exigences de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ;
- les décisions méconnaissent les dispositions des articles UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme et R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- les décisions méconnaissent les dispositions des articles UB 11 du règlement du plan local d'urbanisme et R. 111-27 du code de l'urbanisme.
Par une intervention, enregistrée le 18 septembre 2018, et présentée à l'appui de la requête de la commune de Gignac, la société FDI Habitat, représentée par la SCP SVA, demande à la Cour d'annuler le jugement n° 1703873 du tribunal administratif de Montpellier du 24 janvier 2019.
Elle soutient que, de manière erronée, les premiers juges ont retenu le niveau de l'égout du toit de l'attique et non celui de l'égout du toit principal de la couverture de la construction.
Les parties ont été informées, le 17 février 2020, qu'en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, la cour est susceptible de surseoir à statuer sur les conclusions tendant à l'annulation de l'arrêté du 2 juin 2017 afin de permettre à la société FDI Habitat d'obtenir un permis de construire modificatif régularisant les illégalités tirées de la méconnaissance de l'article UB 7 et UB 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Gignac et invitées à présenter leurs observations sur ce point.
Par mémoire, enregistré le 20 février 2020, la société FDI Habitat a présenté ses observations sur la possibilité de mettre en oeuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de justice administrative.
Par mémoire, enregistré le 20 février 2020, la commune de Gignac a présenté ses observations sur la possibilité de mettre en oeuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de justice administrative.
Par mémoire, enregistré le 21 février 2020, M G... a présenté ses observations sur la possibilité de mettre en oeuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
La présidente de la Cour a désigné par décision du 16 janvier 2020, Mme B..., présidente assesseure, pour assurer les fonctions de présidente par intérim la 9ème chambre, en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme K...,
- les conclusions de M. Roux, rapporteur public,
- et les observations de Me A..., représentant M. G..., de Me F..., représentant la commune de Gignac et Me E..., représentant la société FDI Habitat.
Considérant ce qui suit :
1. Par arrêté du 2 juin 2017, le maire de Gignac a délivré à la société FDI Habitat un permis de construire deux bâtiments accolés à un immeuble partiellement conservé, comportant trente-cinq logements, soit le bâtiment A de trois niveaux et le bâtiment B de quatre niveaux dont le dernier en attique sur une parcelle cadastrée section C n° 122. M. G... et Mme D... ont demandé au tribunal administratif de Montpellier, d'une part, de leur donner acte de leur désistement d'instance des conclusions indemnitaires initialement présentées et, d'autre part, d'annuler cet arrêté du 2 juin 2017 et la décision du maire du 12 juillet 2017 rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté. Par un jugement du 24 janvier 2019, le tribunal administratif a, aux termes de son article 1er, donné acte de leur désistement et, de l'article 2, annulé l'arrêté du maire du 2 juin 2017 ainsi que la décision du 12 juillet 2017 en tant seulement qu'ils autorisent la construction du bâtiment B en méconnaissance des dispositions de l'article UB 7 du plan local d'urbanisme. Sous le n° 19MA01376, la commune de Gignac fait appel de ce jugement en tant qu'il a annulé le permis de construire du 2 juin 2017 en ce qu'il concerne le bâtiment B. Dans cette instance, M. G... demande l'annulation du même jugement en tant qu'il a rejeté le surplus des conclusions de sa demande tendant à l'annulation du permis de construire dans son intégralité ainsi que la décision du 12 juillet 2017 précitée. Sous le n° 19MA01342, M. G... relève appel du jugement 24 janvier 2019 en tant qu'il a rejeté le surplus des conclusions de sa demande dirigée contre l'arrêté du 2 juin 2017 et la décision du 12 juin 2017.
2. Les requêtes de M. G... et la commune de Gignac sont dirigées contre le même jugement. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.
Sur l'intervention volontaire de la société FDI Habitat :
3. La société FDI Habitat justifie d'un intérêt suffisant à l'annulation du jugement attaqué. Son intervention au soutien de la requête de la commune de Gignac, dans l'instance n° 19MA01367, est ainsi recevable.
Sur l'appel de la commune de Gignac :
4. Aux termes de l'article UB 7 du plan local d'urbanisme (PLU) communal : " Les constructions peuvent être édifiées à la limite séparative ou être édifiées en respectant un retrait par rapport aux limites séparatives égal à la moitié de la hauteur totale de la construction sans que ce retrait puisse être inférieur à 3 mètres ". Il résulte de ces dispositions que les constructions peuvent être édifiées à la limite séparative ou doivent respecter la distance minimale d'implantation d'une construction par rapport à cette limite. Cette distance correspond, sans être inférieure à trois mètres, à la moitié de la hauteur totale de cette construction, laquelle se mesure, s'agissant d'une construction en attique, à l'égout du toit de ce niveau supérieur construit en retrait de la façade.
5. Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans de façades Nord-Ouest et Sud-Est annexés à la demande de permis de construire sollicitée par la société FDI Habitat, que la hauteur totale du bâtiment B, mesurée à l'égout de la partie de la construction en attique, à 65,10 NGF, atteint 11,40 mètres. Or, la distance comptée en tout point du bâtiment B, en façades Nord-Est et Sud-Est, jusqu'aux limites séparatives, comprise respectivement entre 4,45 mètres et 4,85 mètres et entre 4,30 mètres et 7,67 mètres est inférieure à celle de 5,85 mètres telle qu'exigée en application des dispositions de l'article UB 7 du règlement du PLU. Ainsi, la commune de Gignac n'est pas fondée à soutenir que le projet en cause respecterait ces dispositions.
Sur les conclusions à fin d'appel de M. G... :
6. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ".
7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
8. Il ressort des pièces du dossier que tant les documents photographiques annexés au dossier de demande de permis de construire qui présentent la structure du bâtiment de France Télécom Orange existant destiné à être partiellement conservé que le plan des façades du projet dans son état futur PC 5a ont permis au service instructeur d'apprécier l'état initial de l'immeuble existant et le projet au regard de la conformité de celui-ci à la réglementation applicable. Ainsi, M. G... n'est pas fondé à soutenir que les décisions en litige méconnaissent les dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme.
9. En deuxième lieu, M. G... n'invoque aucune disposition règlementaire ou législative exigeant la consultation de l'association syndicale autorisée (ASA) du Canal de Gignac en charge du réseau souterrain d'eau brute situé en limites parcellaire pour avis. En tant état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que la réalisation de travaux tels qu'envisagés serait de nature à affecter les installations enterrées de ce réseau. Dès lors, le moyen tiré du défaut de consultation de l'ASA du Canal de Gignac doit être écarté.
10. En troisième lieu, si M. G... invoque la méconnaissance de l'article UB 3 du règlement du PLU, il n'assortit ce moyen d'aucune précision permettant d'en apprécier le bien-fondé.
11. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".
12. Il ressort des pièces du dossier que le service départemental d'incendie et de secours (SDIS), consulté sur la demande de permis de construire, a, le 3 mars 2017, émis un avis favorable sous réserve de prescriptions. Le respect de ces prescriptions relatives notamment à l'organisation d'une défense extérieure contre l'incendie et aux conditions d'accessibilité de engins de secours et de lutte contre l'incendie, reprises par le maire aux termes de l'article 2 de l'arrêté contesté portant notamment sur les caractéristiques des voies, est exigé par l'arrêté contesté. Le requérant, qui allègue que les services de secours ne pourraient accéder à l'arrière du terrain d'assiette du projet où n'est prévue aucune aire de retournement, n'apporte aucun élément de nature à établir que l'avis et les prescriptions imposées seraient, compte tenu de l'absence d'une aire de retournement, insuffisantes pour assurer la sécurité publique. Dès lors, M. G... n'est pas fondé à soutenir qu'en délivrant le permis de construire en litige, le maire aurait commis une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-12 du code de l'urbanisme.
13. En cinquième lieu, aux termes de l'article UB 10 du règlement du plan local d'urbanisme : " La hauteur maximale ne doit pas dépasser 3 étages (R+2) soit 12 mètres maximums ".
14. Il résulte des dispositions l'article UB 10 du règlement du plan local d'urbanisme que ses auteurs ont entendu fixer, outre la hauteur maximale, le nombre d'" étages " devant être respecté par les constructions, comprenant nécessairement le rez-de-chaussée et le limiter impérativement à deux. Ainsi, ni la commune de Gignac, ni la société FDI Habitat ne sauraient se prévaloir d'une " erreur de plume ", ni davantage d'une contradiction affectant les dispositions en litige. Il ressort des pièces du dossier que la construction en litige comprend deux bâtiments distincts, le bâtiment A ayant trois niveaux, d'une hauteur comprise entre 8,62 mètres et 8,85 mètres et le bâtiment B comportant quatre niveaux, d'une hauteur comprise entre 11,60 mètres et 11,70 mètres. Le dernier niveau du bâtiment B, envisagé en attique, soit en retrait de façade et du niveau inférieur constitue un " étage " au sens et pour l'application des dispositions de l'article UB 10 du règlement du PLU communal. Alors même que sa hauteur n'excède pas la hauteur maximale exigée la réalisation du bâtiment B comprenant, outre un rez-de-chaussée, plus de deux " étages ", méconnaît les dispositions précitées de l'article UB 10 du règlement. Le vice invoqué par M. G... affecte exclusivement le bâtiment B. Or, ayant eu satisfaction par le jugement attaqué en tant qu'il a annulé le permis de construire du 2 juin 2017 en ce qui concerne le bâtiment précité, M. G... est irrecevable à soulever un tel moyen en tant qu'il concerne le bâtiment B. En outre, le moyen tiré de la violation des dispositions de l'article UB 10 du règlement du PLU en tant qu'il vise le bâtiment A du projet doit être écarté.
15. En sixième lieu, aux termes de l'article UB 11 du règlement du plan local d'urbanisme : " Toutes les façades sont à concevoir avec le même soin et il ne sera pas toléré de disparités manifeste entre elles. (...) ".
16. Il ressort des pièces du dossier que les façades des immeubles A et B envisagés sont revêtues d'enduit et le bâtiment central industriel partiellement conservé de panneaux métalliques perforés. Eu égard à la présence de gardes corps en maconnerie enduite avec lisses métalliques ornant les immeubles A et B, les loggias en saillie qui comporteront des éléments en aluminium laqué en rappel avec le revêtemen du bâtiment central, les disparités du traitement des immeubles à construire et du nouveau traitement de ce bâtiment ne peuvent être regardées comme manifestes au sens de l'article UB 11 du PLU. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.
17. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ".
18. Le règlement du PLU communal définit la zone UB comme étant " une zone d'extension du centre de l'agglomération, de mixité urbaine (...). Cette zone est concernée par des éléments paysagers remarquables protégés au titre de l'article L. 123-5 7° du code de l'urbanisme. Il s'agit de l'alignement de platanes de la route de Lagamas. ". Il ressort des pièces du dossier, notamment des photographies versées aux débats, que hormis l'alignement des platanes, route de Lagamas, dont les auteurs du PLU ont entendu assurer la protection, le secteur urbain où est situé le terrain d'assiette du projet, dominé très largement par un tissu aéré de constructions individuelles R+1 et la présence de quatre immeubles d'habitation collectifs R+3 à proximité immédiate de ce terrain, ne présente pas de caractéristique ou d'intérêt particulier. Alors même que le projet vise à agréger, comme il a été dit, à un bâtiment d'activité de 9,10 mètres, deux autres immeubles dont le bâtiment B, d'une hauteur maximale de 11,70 mètres, implantés perpendiculairement de l'axe de la voie publique, le maire de Gignac, en délivrant l'autorisation de construire cet ensemble immobilier qui n'entraîne aucune incidence sur les arbres à protéger, n'a pas, en dépit du revêtement du bâtiment central partiellement conservé, porté une appréciation manifestement erronée au regard des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
19. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en oeuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. (...). ".
20. Les illégalités affectant le projet autorisé par l'arrêté contesté en tant qu'il porte sur le bâtiment B, relevées aux points 5 et 14, consistant dans la méconnaissance des articles UB 7 et UB 10 du règlement du PLU communal sont susceptibles d'être régularisées par la modification de ce projet en ce qu'il concerne le bâtiment B sans qu'il en résulte la remise en cause de son économie générale. Dès lors, il y a lieu de sursoir sur les conclusions des requêtes n° 19MA01342 et n° 19MA01367 et d'impartir à la société FDI Habitat un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt aux fins de présenter une demande de permis de construire régularisant le bâtiment B de l'ensemble immobilier projet conformément aux dispositions des articles UB 7 et UB 10 du règlement du PLU de la commune de Gignac et d'obtenir la régularisation du permis en litige en tant qu'il porte sur le bâtiment B sur ces deux points.
D É C I D E :
Article 1er : L'intervention de la société FDI Habitat est admise.
Article 2 : Il est sursis à statuer sur la légalité de l'arrêté du maire de Gignac du 2 juin 2017 jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt pour permettre à la société FDI Habitat de notifier à la cour un nouveau permis de construire régularisant les vices mentionnés aux points 5 et 14.
Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Gignac, à M. J... G... et à la société FDI Habitat.
Délibéré après l'audience du 10 mars 2020, où siégeaient :
- Mme B..., présidente assesseure, présidente de la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative,
- Mme K..., première conseillère,
- Mme H..., première conseillère.
Lu en audience publique, le 24 mars 2020.
2
N° 19MA01342, 19MA01367