Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 8 décembre 2020, et un mémoire complémentaire enregistré le 12 mai 2021, M. C..., M. A..., M. D..., M. I... et M. H..., représentés par la SELAS Charrel et Associés demandent à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du 8 octobre 2020 ;
2°) de faire droit à leur demande de première instance ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Castries la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le jugement est irrégulier compte tenu de l'intervention d'une ordonnance de clôture immédiate de l'instruction le 28 mai 2020 en méconnaissance de l'article 2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 ;
- le permis de construire est incompatible avec l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) de secteur d'extension sud ouest en méconnaissance de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme ;
- le cahier des prescriptions architecturales de la ZAC reprend mot pour mot le contenu de l'OAP, il a été approuvé par la commune et il a une valeur règlementaire ;
- le permis de construire méconnaît l'article 10 du règlement du plan local d'urbanisme qui autorise dans le secteur II AU 2 une hauteur de 7 m pour les construction sen R + 1 et 11 m pour les constructions en R + 2 ;
- le permis de construire méconnaît le cahier des charges de cession des terrains de la ZAC des Saurèdes en violation de l'article L. 311-6 du code de l'urbanisme ;
- le permis de construire méconnaît le règlement de la zone IIAU2 du plan local d'urbanisme qui a vocation à accueillir à titre dominant de l'habitat collectif et intermédiaire.
Par un mémoire en défense enregistré le 8 février 2020, la commune de Castries, représentée par Me Valette-Berthelsen, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérants de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 9 avril 2021, la société TDS Promotion, représentée par Me Monflier et Me Jeanjean, conclut au rejet de la requête et à mise à la charge solidairement des requérants de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés et subsidiairement, demande à la Cour de mettre en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5 du code de justice administrative.
Vu :
- l'ordonnance du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables devant les juridictions de l'ordre administratif ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
La présidente de la Cour a désigné par décision du 24 août 2021, M. Portail, président assesseur, pour statuer dans les conditions prévues à l'article R. 222-1 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Portail,
- les conclusions de M. Roux, rapporteur public,
- et les observations de Me Jacquinet, représentant les requérants, de Me Fürstenheim, représentant la commune de Castries, et de Me Monflier, représentant la société TDS Promotion.
Une note en délibéré a été enregistrée le 16 novembre 2021, présentée pour la commune de Castries.
Une note en délibéré a été enregistrée le 17 novembre 2021, présentée pour la société TDS Promotion.
Une note en délibéré a été enregistrée le 17 novembre 2021, présentée pour M. C... et les autres requérants.
Considérant ce qui suit :
1. M. C..., M. A..., M. D..., M. I... et M. H... ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté du 18 avril 2019 par lequel le maire de la commune de Castries a délivré à la société TDS Promotion un permis de construire seize logements collectifs, quatre maisons mitoyennes ainsi que trente-deux places de stationnement et le permis de construire modificatif, délivré par le maire de Castries à la société TDS Promotion le 10 février 2020.Par un jugement du 8 octobre 2020, dont les requérants relèvent appel, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande.
Sur la régularité du jugement :
2. L'article 16 II de l'ordonnance n° 2020-305 du 25 mars 2020 qui dispose : " Les mesures de clôture d'instruction dont le terme vient à échéance entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020 inclus sont prorogées de plein droit jusqu'au 23 juin 2020 inclus, à moins que ce terme ne soit reporté par le juge." Aux termes de l'article R. 613-1 du code de justice administrative : " Le président de la formation de jugement peut, par une ordonnance, fixer la date à partir de laquelle l'instruction sera close. Cette ordonnance n'est pas motivée et ne peut faire l'objet d'aucun recours. Les lettres remises contre signature portant notification de cette ordonnance ou tous autres dispositifs permettant d'attester la date de réception de ladite ordonnance sont envoyés à toutes les parties en cause quinze jours au moins avant la date de la clôture fixée par l'ordonnance. Lorsqu'une partie appelée à produire un mémoire n'a pas respecté, depuis plus d'un mois, le délai qui lui a été assigné par une mise en demeure indiquant la date ou la période à laquelle il est envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et reproduisant les dispositions du présent alinéa, l'instruction peut être close à la date d'émission de l'ordonnance prévue au premier alinéa .L'instruction peut également être close à la date d'émission de l'ordonnance prévue au premier alinéa lorsque la date prévue par l'article R. 611-11-1 est échue. ". L'article R. 611-11-1 du même code dispose : " Lorsque l'affaire est en état d'être jugée, les parties peuvent être informées de la date ou de la période à laquelle il est envisagé de l'appeler à l'audience. Cette information précise alors la date à partir de laquelle l'instruction pourra être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 613-1 et le dernier alinéa de l'article R. 613-2. Elle ne tient pas lieu de l'avertissement prévu à l'article R. 711-2.
3. Par une lettre du 27 novembre 2019, le greffier du tribunal administratif de Montpellier a informé les parties, en application de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, qu'il était envisagé d'inscrire le dossier à une instance qui pourrait avoir lieu au cours de la période à compter de mars 2020, et qu'à compter du 30 janvier 2020, l'instruction était susceptible d'être close par l'émission d'une ordonnance de clôture. Les dispositions précitées de l'ordonnance du 25 mars 2020 ne faisaient pas obstacle à ce qu'intervienne une ordonnance de clôture d'instruction immédiate le 28 mai 2020, laquelle n'avait pas son échéance entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020 inclus au sens des dispositions de cet ordonnance.
Sur le bien-fondé du jugement :
4. En premier lieu, l'article L. 123-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige, dispose : " Le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan. / Ces travaux ou opérations doivent en outre être compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement mentionnées à l'article L. 123-1-4 et avec leurs documents graphiques (...) ". Il résulte de ces dernières dispositions que les travaux ou opérations d'urbanisme doivent être compatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation.
5. Aux termes de l'orientation d'aménagement et de programmation du plan local d'urbanisme de Castries : " 2 Secteur d'extension Sud-Ouest. Le secteur d'extension sud bordé par La Cadoule à l'ouest et par les boisements et garigues au sud, s'inscrit en continuité des quartiers pavillonnaires existant (La Verte Prairie, Les Près du Château. L'enjeu de ce secteur est double : Assurer une greffe sur les lotissements contigus tout en développant une typologie bâtie plus dense, moins consommatrice d'espace, plus proche de celle existant dans le village...Favoriser l'ouverture sur les espaces de nature périphérique ". Des logements individuels en bande ainsi que des logements intermédiaires en R + 1 orientés Nord/Sud s'implanteront en liaison directe avec les quartiers environnants. Des petits collectifs en R + 2, bâtis à l'alignement des nouvelles rues, contribueront à reconstituer le tissu villageois. Ces formes d'urbanisation plus denses permettront de limiter l'étalement et mettront en valeur ke territoire, tout en économisant l'espace. ".
6. Si le permis de construire contesté autorise des bâtiments en R + 2 dans la partie de la zone d'aménagement concerté (ZAC) des Saurèdes qui fait face aux quartiers environnants composés majoritairesment de maisons individuelles, le deuxième niveau de ces bâtiments forme une attique, c'est-à-dire un décrochement par rapport au premier niveau. Ces bâtiments sont en outre implantés avec un retrait par rapport à la voie publique. Le permis de construire permet ainsi une transition avec les lotissements contigus tout en développant une typologie bâtie plus dense. Dans les circonstances de l'espèce, il n'apparaît pas incompatible avec les objectifs de l'OAP.
7. En deuxième lieu, le permis de construire en litige n'a pas pour objet ni pour effet de faire une zone d'habitat collectif du secteur IIAU2, lequel correspond au périmètre de la ZAC des Saurèdes qui n'est pas terminée. Le moyen tiré de la méconnaissance du caractère de la zone II AU2 défini par le règlement du plan local d'urbanisme comme à dominante d'habitat individuel et intermédiaire ne peut en tout état de cause qu'être écarté.
8. En troisième lieu, les requérants soutiennent que le cahier des prescriptions urbaines architecturales et paysagères (CCAUP) annexé au cahier des charges de cession de terrains de la ZAC des Saurèdes n'autorise que des maisons individuelles en périphérie nord et sud du projet et en limite est du parc.
9. Aux termes de l'article L. 311-6 du code de l'urbanisme : " Les cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur des zones d'aménagement concerté font l'objet d'un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone./ Le cahier des charges est approuvé lors de chaque cession ou concession d'usage par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, lorsque la création de la zone relève de la compétence du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, et par le préfet dans les autres cas. ". L'approbation du cahier des charges de cession de terrains par l'autorité administrative confère à ce document le caractère d'un acte réglementaire.
10. Le CPUAP précise en page 13, dans une partie II consacrée au projet urbain, que " le principe d'aménagement de la ZAC permet d'installer une mixité typologique au sein d'un même quartier. L'opération est découpée en cinq lots de petits collectifs en R + 2/ R + 1, un lot de de logements intermédiaires et vingt-neuf lots individuels en Rez-de-chaussée et R + 1 desservis par une voie nouvelle ". Le document graphique figurant en partie III de ce document, consacrée aux prescriptions urbaines, architecturales et paysagères, identifie vingt-neuf lots individuels, et ne précise pas la répartition entre lots collectifs et lots individuels des autres bâtiments. Le CCAUP précise dans cette même partie III, en page 17, dans un 2 consacré à la volumétrie et l'implantation des constructions, que la ZAC de Saurèdes est composée " de maisons individuelles en R + 1 en périphérie Nord et Sud du projet et en limite Est du parc. Celles-ci seront en liaison directe avec les lotissements existants ".
11. D'une part, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le cahier des charges de cession de terrains de la ZAC des Saurèdes approuvé et le cahier des prescriptions urbaines architecturales et paysagères (CPUAP) qui y est annexé ont été publiés sous la forme d'un affichage en mairie de Castries, dont il est justifié.
12. D'autre part, il résulte de l'imprécision des dispositions du CCAUP citées au point 10 quant à la répartition des bâtiments prévus dans la ZAC entre logements individuels et logements collectifs, que le CCAUP, conformément à ce qu'indique son préambule, comporte des recommandations urbaines et architecturales ayant pour but de garantir la cohérence globale du projet de ZAC, qui ne comportent pas de caractère contraignant. Le moyen tiré de ce que le projet ne comporte pas des maisons individuelles en périphérie nord et sud du projet et en limite est du parc en méconnaissance des dispositions du CCAUP est dès lors sans influence sur la légalité du permis de construire contesté.
13. En quatrième lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier que les cheminements piétons qui, selon les requérants, seraient prévus au sud et à l'ouest du bâtiment autorisé constituent des voies de desserte au sens des dispositions du plan local d'urbanisme de Castries. Le moyen tiré de ce que la hauteur du bâtiment autorisé par rapport à ces cheminements excèderait ce qu'autorise l'article 2AUE 11 du règlement doit être écarté.
14. Il résulte de ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande.
Sur les frais liés au litige :
15. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a lieu de faire droit à aucune des conclusions des parties tendant l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de M. C..., M. A..., M. D..., M. I... et M. H... est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la commune de Castries et de la société TDS Promotion fondées sur les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B... C..., M. F... A..., M. G... D..., M. J... I... et M. E... H..., à la commune de Castries et à la société TDS Promotion
Délibéré après l'audience du 16 novembre 2021 où siégeaient :
M. Portail, président par intérim, présidant la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative,
- Mme Carassic, première conseillère,
- M. Quenette, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2021.
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N°20MA04606